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1、酒店品牌、策划、管理模式和盈利模式,目录,LOFT酒店策划国际知名酒店集团品牌介绍及其中国布局国际酒店管理公司在华管理模式酒店的盈利模式附件,LOFT酒店策划,酒店分类与酒店策划,酒店一般按照两个原则进行分类：第一类：按规模来分,酒店分类与酒店策划,第二类：按性质来分,城市豪华酒店,城市商务酒店,机场酒店,度假酒店,主题娱乐酒店,精品酒店,赌场酒店,会展酒店,设计酒店,B&B酒店,酒店分类与酒店策划,第二类：按性质来分,酒店分类与酒店策划,酒店的策划至关重要。酒店策划可以决定一个酒店的未来。不容等闲视之。一般而言，酒店的策划涉及到几个问题： 一、选址和周密的市场调查这一关很重要，关系到酒店的生
2、命。应该从三点来把握：1）城市综合环境的考察。包括对整个城市及其周边的城市的调查和分析。搜集所在城市的经济状况，酒店业的发展现状，旅游业的发展状况等信息进行分析比较，最终得出结论。2）周边环境调查。包括地点周边5千米、1千米、500米、200米半径距离圈内的人口结构、经济发展、交通条件、商业布局、商业特点、消费群体的结构和消费习惯、消费水平、竞争酒店的基本情况等。特别是交通条件，距离重要机场、车站、地铁站的远近等，一定要了然于胸。3）待建酒店的类型、规模、设计类型等。修建五星级酒店和修建三星级酒店的地址选择是不一样的，同样，修建度假型酒店和修建商务酒店也是有差别的。二、投资预算 根据所定的档次
3、，去安排将来所用的设备和物品，去配套和计算清楚所有用品及设备的数量。根据所有的用品及设备数量，计算出所需的资金。,酒店分类与酒店策划,酒店策划涉及到的几个问题：三、资金运用 策划投资一间酒店，需大量资金。需要分期，分进度，按计划去付款，按计划调拨资金，所以必须做好一个用款计划。四、人力资源定编 人才是决定酒店成败的关键，必须把好人力资源这一关。五、每月支出预算 每月支出预算在整个评估计划中，占有很重要的席位。必须把每月的租金（或银行供款），投资额的折旧率、水、电、煤气、税收、工资、交通费、交际费、洗涤费、通讯费、印刷费、广告宣传费、绿化费、杂项费及维修保养费等等，详细计算清，将来营运时偏差就不
4、会太大。而且根据这个计划可以监察在营运中，各部门所产生的问题都很容易查出问题的所在，并立即修正解决，以免延误。 六、每月营业收入预算 营业收入这一关至关重要，涉及到将来是否有赚钱的机会，赚钱的比率、回收周期等都应该仔细考虑。,周口市营业中酒店介绍及其布局,等,营业中酒店,艾尚酒店,世纪星时尚酒店,他她云客栈,美宜家快捷酒店,美金兰时尚酒店,好感动酒店,易天国际饭店,百川酒店,宜轩宾馆,好时每刻主题酒店,莫泰168连锁旅店,格林豪泰、锦江之星,维也纳酒店,美林国际酒店,在城区分布位置：,酒店价格参考,据此可知 周口高端酒店价格可突破500 中高端300左右 经济型客房200以内 （套房除外）,酒
5、店价格参考（按销量）,酒店主力消费价格在百元左右 根据LOFT酒店的特征和收益：可把部分LOFT户型打造为平层客房，以吸引不同的消费群体，保证入住率。,酒店主力消费价格在百元左右 根据LOFT酒店的特征和收益：可把部分LOFT户型打造为平层客房，以吸引不同的消费群体，保证入住率。,国际知名酒店集团品牌介绍及其中国布局,根据研究我们发现，国外知名酒店的投资呈现扎堆效应。投资的重点主要在长三角地区，其次为环渤海湾地区，再次是珠三角（包括海南）。西部地区的投资主要集中在重庆、西安、成都和乌鲁木齐四个城市。令人诧异的是，旅游大省云南（包括省会昆明和旅游胜地丽江）遭遇到外资的冷遇。,国际知名酒店集团品牌
6、介绍及其中国布局,从图中我们可以看出，境外知名酒店品牌主要集中在北京和上海等特大城市，特别是上海的知名酒店品牌已经达到42个，超过第二名27个品牌的北京，位居榜首。远远超过第三名广州和重庆的数量（6个）。外资对于北京和上海的认同度远远高于其他城市。同时，外资也开始对二线城市甚至三线城市表现出浓厚的投资兴趣。香格里拉在内蒙满洲里投资酒店项目显示了这种趋势。,国际知名酒店集团品牌介绍及其中国布局,从图中我们可以看出，北京的高档酒店基本集中在三环线以内，尤以东三环商务使馆区和金融街最为集中。三亚的知名酒店分布更集中，只分布在亚龙湾和三亚湾。其实，观察上海和重庆等其他城市，可以得到相同的结论：国外酒店
7、主要聚集在城市核心区域和交通便利的商业区域或旅游精华景观。,国际知名酒店北京、三亚分布区域,国际知名酒店集团品牌介绍及其中国布局,从图中我们可以看出，北京、上海目前的知名酒店品牌数目已经远远超过了香港。特别是北京，奥运前夕酒店数量大幅上升，进驻酒店的档次和知名度也水涨船高，知名酒店纷纷北上，欲分享奥运这块大蛋糕。同时通过对比，我们也感到一丝担忧。高挡酒店的集中放量，势必导致北京和上海的酒店业竞争加剧。在08奥运会和2010世博会后，北京和上海的酒店业特别是高档酒店业有出现业绩下滑、空置客房率上升的危险。,上海、香港高档酒店品牌对比,注：红色代表尚未开业的品牌酒店,酒店管理模式,国际酒店管理公司
8、在华管理模式,伴随着所有权和经营权分离，业主和酒店管理公司之间的关系变的微妙起来。目前，国 际上业主和饭店管理公司的结合方式通常包括：一、委托管理。以签署管理合同的方式明晰双方的权利和义务，管理公司以自己的管理风格、服务规范、质量标准和运营方式对被管理酒店输出专业技术、管理人才和管理模式，被管理饭店给予酒店管理公司一定的管理费用的管理模式。二、特许经营。以特许经营权为核心，利用管理公司自己的的专业技术和品牌同酒店业主想结合，从而扩张经营规模的一种商业发展模式。三、带资管理。通过独资、控股和参股等直接和间接投资方式来获取饭店经营管理权并对其下属系列饭店实行相同品牌标识，相同服务程序，相同服务网络
9、，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同制度标准，相同企业文化及相同经营理念的管理方式。四、联销经营。众多单体酒店自愿付费参加联销集团，实现与销售有关的信息技术服务的提供和资源的共享。,国际酒店管理公司在华管理模式,目前在华酒店管理公司管理方式与国外酒店管理公司管理方式对比图,目前国外酒店管理公司的管理模式以特许经营为止，其次为委托管理的少量的带资管理。而在中国， 在华管理公司的管理方式以委托管理为主，其次为特许经营和带资管理。并且目前带资管理这种模式 有日益增多的趋势。,国外,中国,国际酒店管理公司在华管理模式,目前在华部分国际酒店管理公司管理模式：,在中国委托管理模式高于特许经营模
10、式，原因我认为有二：一是中国特殊的历史环境和市 场条件导致了特许经营这种模式缺乏发展的土壤，还需要时间去培育市场。二是特许经营 虽然扩张速度快，但利润相比委托管理和带资管理较低。 还有一种趋势值得关注：带资管理模式在中国有增多的趋势。原因可能与国际酒店集团 看好中国酒店业发展，投资回报率也相对其他国家高，为获取更多的利润而导致。,酒店的盈利模式,酒店的盈利模式,酒店的盈利模式主要有四种：一、经营增长盈利模式 （传统模式） 经营增长盈利模式主要是指酒店采取传统的以销售酒店住宿、娱乐、餐饮、会议等主打 产品，在产品功能调整和提升基础上，实施专业化服务、信息化操作，并根据顾客的需 求提供人性化的解决
11、方案，实现产品的高品质和顾客的高满意度，最终实现酒店的盈利 的模式。 二、物业增值盈利模式 （不动产增值） 酒店作为一种物业类型，酒店长期的保值增值也成为很多酒店投资者盈利的方式。酒店 投资商考虑的并不仅是酒店目前的价值和长期稳步的经营收益，而更多考虑的是酒店未 来的升值潜力。酒店升值潜力的大小受多方面因素的影响，主要包括交通、地段、商业 氛围、地产升值、人流聚集状况等，酒店物业价值会随着这些影响因素的变化而产生很 大的涨幅，因此，酒店物业增值模式具有一定的风险性。,酒店的盈利模式,酒店的盈利模式主要有四种：三、资本营运盈利模式 （将酒店看作资本进行运营） 资本营运是企业走外部成长道路的主要途
12、径，它是以促进资本增值、利润最大化为目的 ，以价值形态为特征，与产品经营进行互补，通过对生产要素的优化配置和资产结构的 动态调整等，对资产进行综合运营，实现计划利润目标的经营方式。资本营运的目的就 是通过优化资本结构或者壮大资本实力来增强酒店的竞争力，从而增强酒店的盈利能力。 四、品牌创新盈利模式 （通过酒店的独创特性进行品牌营销） 在以酒店产品过剩现象为特征的经济竞争中，品牌竞争是其主要表现形态。在如今同质 化程度较高的酒店供给市场上，产品间的差异很大程度上表现为其品牌形象的差异，因 而品牌也就成为超越产品的新的竞争核心。同时酒店品牌还为企业提供了超越产品本身 有形资产以外的价值，因而大大提
13、升了酒店的竞争实力和盈利水平。,附件,2004年世界酒店集团前十名排行表 （截止2004.01.01.）,酒店设计方案,时尚新颖型酒店,酒店设计方案,时尚新颖型酒店,酒店设计方案,时尚新颖型酒店,酒店设计方案,经济舒适型,酒店设计方案,经济舒适型,酒店设计方案,经济舒适型,酒店设计方案,经济舒适型,酒店设计方案,主题宾馆,酒店设计方案,主题宾馆,酒店设计方案,主题宾馆,酒店设计方案,主题宾馆,酒店设计方案,主题宾馆,酒店经营思路,得坪效者得天下,经过“黄金十年”的高速扩张之后，中国经济型酒店正面临成本上升、主流城市门店数量激增等问题所带来的经营业绩高压。未来的经济型酒店发展将不同于以往简单粗放
14、的扩张模式，这些品牌正在全面向中档酒店升级，如何优化结构、最大限度提升坪效，是当今酒店行业需要思考和解决的问题。,“投一产多”的模式将成为当下最能解决实际问题的一种模式,当今现状：大部分中低端连锁酒店通过租赁的形式获得物业。无论是酒店集团自营，还是加盟商加盟，一个需要承认的事实是，拿下一个物业并不是酒店集团之间的竞争，而是酒店集团与适用于这个物业的各个业态间的竞争。一栋物业做酒店，还是做餐厅、培训机构、或是其他的什么项目？收益决定了开发商及业主的选择，坪效高的一方，赶走坪效低的一方。,例如，尚客优精选酒店独创的“Multi-S多功能大厅”，其融合了“面吧+自助早餐厅+咖啡厅+U-shop礼品选
15、购区“四大功能区域，有效提高空间利用率，提升了投入产出比。与普通酒店大厅相比，可为酒店增加至少30%的收益。尚客优不放弃任何一种提升坪效的机会。尚客优将客房视为一个流量的入口，以及服务的延续。消费者在酒店使用的毛巾、四件套、桌椅等都可以在U-shop礼品选购区扫描二维码购买。不熟悉周边环境的消费者还可以利用U-shop礼品选购区，在线选购水果、土特产等产品。同时，据尚客优内部人士透露，尚客优正在与海尔合作，作为一种展示方式，在房间配置海尔的咕咚洗衣机，用户可以免费使用，也可购买。提升消费者住宿体验的同时，可为酒店增加至少5%的收益。尚客优也正在与其他的品牌接洽，复制与海尔合作的模式。除此之外，
16、尚客优还有悦spa、澳典蛋糕店等可以优化坪效的产品。这些产品除了面对酒店消费者经营之外，同样面对非住宿的社会散客。尚客优内部人士披露的一家尚客优青岛直营店经营数据显示，其快餐店每月收入36万元；面吧每月收入6.5万元；悦spa每月收入6万元；澳典蛋糕店每月收入23万元。,以每天30日计算，四个项目平均每天增加流水约为2.4万元。一直崇尚投资回报最大化的尚客优，其每家门店的客房数量通常维持在60间左右，以此推算平均尚客优每间客房的流水增加了400元，平均每平米的销售金额得以提升。不过在业内人士看来，除非一家酒店的入住率可以达到100%，否则都会有闲置客房。在经济型酒店发展的初期，平均入住率可以在
17、90%左右，甚至有些门店超过100%。但这么高的出租率并不合理。随着经济型酒店品牌升级，并向三线以下线城市渗透，以及连锁率的进一步提高。酒店的入住率会逐步回调到70%左右，加上时租房，整个行业的入住率大约会回调到85%左右。,尽管传统高端酒店也可以满足上述服务，但传统高端酒店所犯的“错误”是，“一个主体客流想追求满足住宿体验的酒店，其会议室、健身房等配套设施只能满足一小部分客群，这必然导致80%的住宿客人在房价上分担了20%客户需求成本”。专家分析，与必须配齐游泳池、健身房、会议室等设施的酒店理念不同，并非每个尚客优酒店均必须配齐快餐店、面吧、悦spa、澳典蛋糕店等产品，尚客优酒店在综合考评酒店周边环境后，才会因地制宜，决定可以配套什么样的附加项目。尚客优“投一产多”的经营模式既弥补了传统大厅“高投入低产出”，又解放了闲置客房，满足了消费者多样化的需求，极大的提高了坪效与收益。并且不盲目复制，令加盟商有了更好的风险控制和投资成本回收的能力。,
