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1、一、国家政策解析 二、城市区域市场,宏观市场,一、政治、经济环境 政治、经济环境的好坏直接影响着国家房地产的发展，我国17大的胜利召开、奥运会的顺利筹备等，极大地维护和促进了社会的和谐稳定。就房地产行业来说，日前的数起由于政策面影响而产生的波动日渐缓和，行业整体发展趋稳，未来的发展前景十分广阔。在此环境下，房地产企业要分析好市场发展前景，进行很好的市场定位，优化产品组合，主动抢占市场，着力准备迎接新一轮房地产发展高潮的到来。,（一）项目所在区域宏观市场国家政策解析,二、政策环境 1、房地产规划政策 从政策导向来看，国八条提出鼓励普通住房建设，国六条提出鼓励中小套型、中低价位住房建设，并且做出了
2、“90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上”的硬性规定，同时，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。可以看出，中小套型、中低价位的普通住宅将成为未来住宅开发的主流产品。,（一）项目所在区域宏观市场国家政策解析,2、房地产土地政策 在当前严格保护耕地、严控农用地转性、住宅用地增量受到严格控制的情况下，土地供应趋紧成为不可逆转的趋势。在土地供应方面，国家要求继续严把土地闸门，并将建设用地使用费标准提高了两倍；针对近期房地产市场上出现的囤积土地、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题，明确提出要加大对闲置土地的处置力度，切实整治房地产交易环节捂盘惜售、囤积房源
3、等违法违规行为。届时，旧城改造、闲散土地等存量土地的开发将成为重要土地来源。土地供应量会逐步增大。,（一）项目所在区域宏观市场国家政策解析,3、房地产金融政策 总述 房地产金融市场日益规范，在宏观调控的大背景下，我国进入了加息通道，房地产行业呈现出银根紧缩的态势。20062007年，国家3次调高银行存款准备金率，2次加息，并加强了对外资投资房地产的规范和限制。目前看来，投资增长过快、货币信贷投放过多、外贸顺差过大等矛盾仍然比较突出，我国流动性过多的状况并没有得到根本改变，经济过热压力仍然比较大，2008年进一步加息、紧缩银根。,（一）项目所在区域宏观市场国家政策解析,2008房地产走向趋势：
4、紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民币对美元升值四大因素，对2008年中国楼市的供求、成本、购买力和预期已产生重大影响。在“市场的归市场、保障的归保障”的楼市二元管理顺利推进下，将“双紧”政策（紧缩银根、地根）和保障政策不折不扣地执行，2008年房地产市场将在转型中调整前行，使得供求趋于平衡、结构渐趋合理，价格走向平稳，预期转向理性。,（一）项目所在区域宏观市场国家政策解析,青岛黄岛经济开发区 ,（二）项目所在地城市区域市场,青岛市在全国各省市经济地位处于中上等位置： 副省级政治经济地位，独立领先于山东半岛， 是大山东区域经济龙头 黄河流域最大的出海口和信息、金融、货物集散中心 中国
5、知名企业最多城市；中国五大外贸口岸之一；世界集装箱大港十五强 青岛位于多个经济区的结合地带，成为北方地区重要的物资集散中心 优越的自然海湾条件造就天然深水良港，连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽 自然风景优美，城市风格独特，拥有丰富的旅游资源 国家历史文化名城、中国国际会议城市 城市产业特征：以物流、外贸、国际交流为主体,1、青岛城市概况,2、黄岛经济开发区功能规划示意,3.1、截止到2007年底，常驻人口33万， 流动人口27万。,3、开发区背景数据分析,3、开发区背景数据分析,3.2、世界500强企业已有超过50家落户青岛。 3.3、区内有8所高校，其中有：中国石油大学、山东科技大学、青岛理工大
6、学等。,3.4、青岛开发区现已初步形成以现代港口、先进技术、国际贸易、旅游度假为主要特色，集经济技术开发区、旅游度假区和新技术产业开发实验区于一体的现代化国际新城区。,3、开发区背景数据分析,开发区城市化高速发展期特征: 扩散效应显现郊区化趋势 积聚效应仍然存在 城区人口大量增加 房地产开发量增加迅速 土地供应边缘化 地价增长趋势明显,4、开发区城市化率分析,城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到30（前期）以上时， 城市化进程将呈现快速发展阶段，当城市化水平达到50以后，城市 化进程将进入高速发展期；进入70%以后为平稳发展期。,截至2007年底，开发区城市化率达到50%，开发区处于一
7、个城市发展的中期阶段（高速发展期），各项城市建设速度 加快，城区人口扩张，对于房地产需求将会迎来高峰期。,项目区域供应市场调查分析,一、周边供应市场现状 二、本项目现状 三、现状对比分析,开发区各片区示意图,黄 岛 各 片 区 划 分 示 意 图,从区域图位置来看，本案所处薛家岛片区内，该区域内目前在售，并且销售情况良好的楼盘有以下两个： 千城.凤梧金沙 悦海尊第,（一）、周边供应市场现状,千城.凤梧金沙,物业类型：普通住宅 建筑类别：小高层、高层 装修状况：毛胚 容积率： 2.79 楼层状况：小高层2栋 高 层5栋 绿化率： 43 占地面积：46000平方米,基本信息,建筑面积：170000
8、平方米 物业费用：未定 开盘时间：2008年6月中旬 开工时间：2008年12月 交房时间：2009年底,户型展示,恋海居85.9平方米，二室两厅一卫 优势分析： 1、户型较为方正； 2、客厅，两间卧室均为南向房间； 3、明厨明卫设计； 4、赠送外飘窗面积，设有南向观景阳台； 5、卫生间干湿分离。 劣势分析： 1、客厅开间3.9米，两卧室开间不足3.5米，可利用空间较小； 2、餐厅摆放位置不合理，容易造成住户尴尬，并且空间较小，利用率不高； 3、交通空间过多，浪费过多使用空间； 4、厨房与卫生间门口相对，容易造成气味污染； 5、卫生间摆放位置不合理，容易使主人产生被侵犯隐私之感。,部分典型户型
9、分析：,部分典型户型分析：,瞰海居111.58平方米，三室两厅一卫 优势分析： 1、户型较为完整； 2、客厅两卧室均为南向，全明设计； 3、明厨，双明卫； 4、送外飘窗，带南北阳台，生活较为便利； 5、客厅开间4.2米，进身5.1米，面积较为合适。 劣势分析： 1、交通空间过多，浪费过多使用空间； 2、餐厅位置摆放极为不合理； 3、各墙面开门口较多，显得复杂，并且很多墙面无法利用。,项目情况描述,1、该项目共有7个楼座，927层不等，户内面积85120平方米不等，主要以大户型为主； 2、项目部分楼座层高2、9米，部分层高3米； 3、项目4层以上的住户均可观海； 4、该项目尚未开盘，预计价格67
10、000元，具体活动细则6月中旬之后告知客户； 5、项目主要以多重精致规划的水系，下沉式水景园林景观和住户观海率为主要买点，赠送外飘窗及一半阳台面积； 6、该项目楼书制作比较用心，售楼处周围已开始宣传，伴随路旗等宣传工具引导客户前往案场； 7、项目售楼处装修较好，置业顾问素质较高。,悦海尊第,基本信息,物业类型：普通住宅 建筑类别：高层 装修状况：毛胚 物业费用：1.4 开盘时间：2008年3月30日 开工时间：2008年12月 交房时间：2008年底 2009年初起价 ：6080元/平方米 地址 ：长江东路313号,户型展示及分析,A-1， 166.61平方米，三室两厅两卫,优势分析： 1、户
11、型较为完整； 2、客厅主卧均为南向；双南向阳台； 3、餐厅厨房位置设计较为合理； 4、卫生间干湿分离，且明厨双明卫； 5、客厅开间4.5米，进身5.08米客厅，空间 较大； 6、带有衣帽间设计。 劣势分析： 1、走廊浪费空间太多； 2、卫生间设置不合理。,户型展示及分析,B-2， 135.59平方米，两室两厅两卫,优势分析： 1、户型较为完整； 2、客厅主卧均为南向；南向阳台； 3、餐厅厨房位置设计较为合理； 4、明厨双明卫； 5、客厅开间4.2米，进身5.08米客厅，空间较大； 6、带有多功能厅设计。,劣势分析： 1、走廊浪费空间太多； 2、卫生间开门较多，设置不合理。,项目情况描述,1、该
12、项目为“悦海花园二期”，共有1个楼座，12层，58户；主要以140-160平方米大户型为主，销售情况良好，拟定09年3月交房； 2、项目4层以上的住户均可观海； 3、日前正进行促销活动，活动细则如下； 4、该项目体量较小，以观海为卖点，属于即开即售即清的快速销售类型； 5、该项目无楼书制作，只有简单DM单，制作效果较差； 6、售楼处位置极不明显，无任何宣传； 7、项目售楼处较为简陋，为代理销售公司销售，该公司还代理过开发区“幸福城”项目，现场仅有一名置业顾问，且态度较差。,活动时间：6月7日11日 活动内容：拿取10套房源进行限时限价活动。 36层5320元/平方米； 712层5650元/平方
13、米； 交款方式：缴纳5万定金，3天之内付清首付； 活动效果：在活动开始一天之内，已售出7套房源，现仅剩 余6层和8层三套房源。,近期具体活动细则：,1、项目周边开发体量巨大，约300万方，接近30个开发商同时进行，并且其中不乏实力雄厚的地产公司； 2、周边部分楼盘已先于我项目开始动工并进行前期宣传与认购，抢占了市场先机； 3、周边可竞争项目小区规划完整，以住宅开发为主，具有户型较好及资源条件充沛等条件； 4、周边可竞争项目均已采取不同的价格调控、户型优势、资源优势等条件进行蓄客与宣传活动。,以上资料与分析反映出,项目楼座分布,本项目分为甲、乙两个地块，共4个楼座； 甲地块为A、B两栋连排长板楼
14、，乙地块为C、D两栋塔楼。,项目内无完整景观设计，并且两个地块分散在不同区域内，距离较远不统一。 项目所处甲乙两地块几乎没有资源优势，在该区域内也不占有有利位置。,项目楼座分布总结,（二）、本项目现状,户型分析,乙地块楼座户型点评：,1、该户型餐客一体空间，整个空间进身过长，容易导致光线不易进入，造成虽然是南向客厅，但采光量仍然不佳； 2、餐厅位置摆放不合理，这个格局设计较为老套，不具新颖； 3、一居中卧室，只能从一扇夹缝窗户中通光，通过效果极差； 4、暗卫； 5、厨房位置导致通光通气味较差，容易产生气体污染； 6、卫生间厨房门口相对，容易造成气味污染。,户型分析,甲地块楼座户型点评：,1、属
15、塔楼形式，无正规南向房间，导致客厅卧室采光均不佳； 2、餐厅客厅设计位置不合理； 3、玄关处开门较多，交通空间较大，浪费了过多使用空间；,户型分析,甲地块楼座户型点评：,1、客厅进身过长，虽为南向房间，仍然影响房间采光通风； 2、卫生间为暗卫，通风效果较差； 3、厨房与卫生间门口相对，容易造成气味污染； 4、入户须通过厨房及卫生间位置，容易造成使用尴尬； 5、客厅与餐厅衔接处，浪费空间较多。,户型总结,从户型结构上看，本项目户型存在较大不足，不具备竞争优势，与同区域其他项目相比，存在较大劣势。 建议对户型进行合理化修改，或采取其他形式规避户型带来的较大不足。,以现有市场来看，地产类型大致分为
16、住宅或商住两用这两种情况。 让我们以这两种模式为项目的定位， 分别来做一个出路分析,（三）、现状对比分析,1、定位为住宅模式,自身不足 1、开发商知名度不高； 2、项目周边配套不完善，容易造成生活不便； 3、项目不是统一规划的完整小区； 4、户型过小，且设计不合理，不符合居住习惯； 5、楼座外立面设计无新颖之处； 6、无景观、资源等卖点做吸引。,竞争威胁 1、已先于本项目入世宣传，提前占有市场； 2、均为统一合理规划的封闭式住宅小区； 3、户型设计优于我项目，适合居家； 4、占有资源，景观等卖点优势。,住宅模式,！此路不通！,推广障碍,2、定位为商业模式,商住模式,推广障碍,自身不足 1、开发商知名度不高； 2、商住式酒店公寓不论在管理还是经营等方面程序较为复杂； 3、本项目并非纯粹商务楼宇设计，空间开合性小，设计不适合作为商务楼宇使用；,竞争威胁 1、该地块在总规划中可知，位于中心广场商务区内，周边后期定不乏配套管理服务完善的纯商务办公楼宇出现； 2、不论在资金投入或管理方面，我项目均不占绝对优势； 3、普通商住楼在该区域内，今后也会有较多的竞争楼盘出现，没有明显特色。,
