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1、,青年公社,Up,常绿桃花源1#项目推广方案,谨呈：河南常绿集团置业有限公司,思维路径,报告解决的主要问题,项目定位,营销策略,包装推广计划,项目目标,Mission?,Who am I?,How to Do?,前期客户分析,市场现状及竞争环境分析,本项目小户型分析,依据,一切从目标出发！,项目突破,问题界定,目标梳理,项目目标,项目总体目标：7月10日，项目开盘销售金额达到3400万； 抓住时机，抓紧时间实现小户型快速销售！,目 标,目标分解,在有限的资源和条件下，认清形势，制定有效的营销推广方案！ 一切以客户为基础，采用有效方式，争取客户！ 在项目运作时，重构小户型价值体系，以小户型鲜明的
2、形象推出市场，赢得销售胜利！,报告大纲,PART1 小户型市场概况,PART4 产品形象表现,PART2 小户型产品分析和定位,PART3 客群分析及定位,PART5 阶段性营销策略及销售动作,PART6 项目策划执行工作,佳田塞纳城,区位认知,品质价值,营销价值,品牌建设,规划构建,产品定位,户型特色,配套价值,营销策略,推广手法,展示体验,口碑宣传，务实销售,建设路与凌云路交汇处向北500米,30万法式园林社区，风情商业街、超市、幼儿园、医院、会所等配套,MINI酒店式公寓；七彩生活模式;,奢侈舒适;60平米；全框架 多层,法式原林社区，酒店式公寓物业服务；,低价策略； 2900元/均价入
3、市,“地段+产品+品牌”诉求；房展会、报广整合传播,建设路最优地段售楼部。 简约工地围挡包装；,PK,小户型 市场状况,世纪阳光,倾城,君临天下,蓝湾新城,碧水蓝天,39、42.53 ；3450元/ ，毛坯房；26层，两梯六户；,40左右；报价3000元/ ；还未销售；1828层，6月开始销售,38.64 ；3100元/ ； 17层；,55 ；3200元/ ；毛坯房，一梯四户；,60； 3200元/ ；剩余较多；与两房、三房同一层；毛坯；,小户型 市场状况,其他小户型,市场上供应量并不大，仅有几个项目推出小户型产品；基本上都是高层； 目前市场上的小户型都是项目里的补充型产品、边角产品； 小户型
4、均价均在3200元/ 左右，最高的为碧水蓝天的3450元/ ； 市场上的小户型，大多无独立包装，无概念性宣传，销售仅靠两房、三房带动销售； 在售的小户型，销售情况都不如两房、三房。小户型的市场接受度还并不是太高； 受城市性质、客群影响，客户置业情况大多为二次置业。年轻客户群小户型市场还不成熟。,目前，本项目小户型在区位和产品本身特征上并无太明显优势，因此，只有通过对产品进行概念性包装，提高产品附加值才能提升价值。,总结,小户型 市场状况,报告大纲,PART1 小户型市场概况,PART4 产品形象表现,PART2 小户型产品分析及定位,PART3 客群解析及定位,PART5 阶段性营销策略及销售
5、动作,PART6 项目策划执行工作,目前，小户型总剩余房源较多！小户型均价较高，缓解短期内二期产品均价拉升所带来的销售压力！,目前，剩余可售房源：57套；剩余面积：1766.86平米；剩余房源占比：30.3%； 南向房均价：3415元/ ，北向房2887元/ ，南向房源占目前可售房源的81%，为小户型销售的难点； 目前，总剩余房源（加上中间销控的198套户型6336平米），共计255 户。剩余房源较多，短期内销售压力较大。,北向,南向,产品基础信息及分析,资源梳理,卖点分析,产品基础信息及分析,地段：城市中轴线，离高速路口较近，交通便利，是未来的城市发展方向； 大社区里的小户型； 周边生活、行
6、政配套完善； 方正、精致户型，无面积浪费； 面积虽小，但基本功能却没丧失； 卫生间有窗户，有一定的通风采光； 装修、居住成本低； 生活便利性强，较低的总价凸现高性价比； 双层中空玻璃； 桃花林隔离带隔音隔尘。,总价低、首付低、月供低：总价：10万元左右，首付3万，月供低至340元/月； 过渡性强； 可租可售增值、保值性强； 私密性强，易于清洁； 投资可行性强： （1）、总价低，投资门槛不高。月租偿还月供赚取长期稳定的收益； （2）、投资小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，收益更稳定。,卖点提炼,教育,投资,办公,个人需求,婚房,优厚的教育资源,绝佳的牛市投资“新股”,温馨的家庭氛围,+,+,
7、报告大纲,PART1 目前房地产现状和竞品监控,PART4 产品形象表现,PART2 小户型产品分析及定位,PART3 客群解析及 定位,PART5 阶段性营销策略及销售动作,PART6 项目策划执行工作,年龄：成交客户年龄集中在3034岁之间，占58%，其次3539岁客户占24%。,认知途径：路过的客户占比35%，户外广告占比29%，单页和短信认知的客户相当，电视和报广占比最少，仅占1%。,职业：职员11人，占65%，个体6人，占35%。 置业目的：投资仅1人，其余均为自住。 居住、工作区域：客户均为市区客户，无郊县客户,说明：选取样本：17个,已成交客户分析,Q1:客户年龄构成情况?,Q2
8、:客户职业类别?,Q3：目前家庭总收入?,企业管理人员和机关事业单位干部最多，均占31%，私营业主2人，其次为教师和高新科技人员，其他行业人员。,到场客户中，2030岁的客户占比为50%，其次人群为30-40岁，40-50岁客户。,说明： 本次选取客户样本16个 由于选取的样本量较少，到场的有亲戚、朋友关系的客户较多，且2030岁年轻人为多。本数据不代表全部客户分析结果。,收入标准：受访客户中家庭收入20013000元最多，1000-2000元次之；,Q4：目前住房面积？,Q5：客户的认知途径？,居住以7190平米的为多，其次为3070平米，这跟本次来访客户偏年轻有关。,客户认识项目是通过朋友
9、介绍的最多，其次是户外广告和报纸，因近段时间推广力度不大，不少是通过看大户型，顺带了解小户型的。,Q6：认为当前最好的投资方式是？,Q7：购买小户型用途？,认为购房为最佳投资方式的客户最多，做生意次之，只有两位认为目前投资环境恶劣，以消费为主； 平顶山居民投资观念较为传统，投资渠道还较为单一，仅仅局限于购房和做生意。购房仍然是目前居民投资方式的首选。,客户购买小户型用途最多的是商用，原因是离高速较近，谈生意比较方便；其次为自己住，此类客户多为年轻客户，,对于未来两年房产价格走势，47%的人认为房价将保持不变，31%的客户认为房价会升。只有19%的客户，认为跌。多数客户的置业信心还是较为充足。,
10、在 购买房子时，家庭成员中父母的意见作用最大，其次是子女和配偶的； 除了家人的意见外，买房还会参考有买房经验的朋友或房地产行业工作的朋友的意见,Q8：买房时，接受意见最多的家庭成员？,Q10：未来两年内平顶山房价走势？,购买原因：看过几次，曾经了解过常绿的其他项目，九天庄园，同事买过，感觉还不错，买房考虑比较全面，感觉常绿的房子质量可以信赖。买小户型未打算长住。居住时间不长，就没考虑分南北，对于噪音，可以在装修的时候做处理； 担心问题：听说东边的房子未出售，准备整体出售，做快捷酒店，很担心物业管理和其他的问题；就价格长得太快，不透明；另外，套内面积不清晰。,张老师 卫校老师 8F北户,购买原因
11、：常绿桃花源的景观好，是精品工程。因为小孩考取1中，就在附近买房子，12层赠送的面积不清楚； 担心问题：比较关注卫生间防水问题；整体出售做成酒店，物业管理和其他服务存在问题。 把房子做实际点，少打擦边球，业主和开发商共同努力，把桃花源建成平顶山的精品小区。,许先生 姚孟电厂 12F北户,客户描摹,我做煤炭生意，买了南向房子，客户来了，这的房子离高速路口比较近，做办公室比较好。再说总价算下来也不高。 我是政府职员，买了北向房32平米，刚买不久，房展会上了解到的，小房子离家不是太远，分期付款，就当是为孩子存钱。 我买两间房子做投资，房子离1中比较近，考虑以后孩子上学的问题，房产证的问题我比较关心；
12、 我们买了小复式结婚用的，因为小户型装修起来效果比较好，先住着以后再说，去看过许多地方，这的总价还可以。 ,年龄集中于3040岁的客户，有一定经济基础，理性的第二次置业客户； 客户多为企业管理人员和机关事业单位干部、私营业主，教师周边其他行业人员次之； 客户了解小户型多是靠路过、朋友介绍。因近段时间推广力度不大，不少是通过看大户型，顺带了解小户型的。 有纯投资目的客户极少，多数为子女购房、商住两用，过渡性居住等需求的为多； 对于未来两年房产价格走势，绝大多数客户认为房价会涨或保持现状，只有极少数客户认为房价会跌，多数客户的置业信心较为充足。,客户总结,报告大纲,PART1 小户型市场概况,PA
13、RT4 产品形象表现,PART2 小户型产品分析及定位,PART3 客群解析及定位,PART5 阶段性营销策略及销售动作,PART6 项目策划执行工作,什么样的产品定位适合他们？,Up 青年公社！,产品形象表现,UP，向上，奋斗的含义，象征着契合我们目标客户群积极向上，努力进取的精神特性，让他们从内心深处获得共鸣，从而对项目产品好感！ 青年公社，直截了当的拦截目标客群的注意力，界定产品的性质，从而减少推广的形象认知阶段，用最快的速度赢得目标群的关注！,充分演绎出健康积极奋斗”的生活精神，充满活力与自由的、与众不同的、时尚现代的生活方式。,产品形象表现,案名诠释：UP青年公社,公社口号：,成就生
14、活第一站！,UP青年公社,产品形象表现,成就生活下一站！,首推：,备选：,推广策略思路：,通过个性鲜明的，案名和定位语。我们站在市场的鲜明位置。让关注成为必然! 用直接的手法推出主卖点，结合年轻人对趣味性偏好的特点，接近生活，真实干脆的提出我们的项目优势，打动共鸣更深层的渗入，让我们的客户由感而发对号入座,产品形象表现,强势视觉识别系统,样板房,核心售卖系统,特色指示系统,标志性出入口,现场导示牌,售楼处,洽谈区,核心体验系统,工地包装,完美展示体系,产品形象表现,Logo表现,产品形象表现,Logo延展,产品形象表现,Logo细节表现,产品形象表现,Logo细节表现,产品形象表现,Logo细
15、节表现,产品形象表现,门牌,Logo细节表现,产品形象表现,桌牌示意,产品形象表现,带有项目特色的导示系统，展现出开发商注重细节的特点，给予购房者信心和购买冲动。,导示系统效果,产品形象表现,看房通道包装 围挡手绘包装,产品形象表现,产品形象表现,产品形象表现,报广表现,产品形象表现,报广表现,产品形象表现,报广表现,产品形象表现,报告大纲,PART1 小户型市场概况,PART4 产品形象表现,PART2 小户型产品分析及定位,PART3 客群解析及定位,PART5 阶段性营销策略及销售动作,PART6 项目策划执行工作,明道,1、市场情况：情况未知，不确定因素较多，在6、7月市场项目推盘高峰
16、来临之时抓住机会再进行新一轮的产品推售； 2、销售情况：二期进入销售稳定阶段，仅靠18号和目前剩余户型拉升均价，难度较大； 3、小户型情况：进入准现房阶段，销售较为紧迫，必须抓住机会进行快速销售！ 4、客户情况：市场需求量有限，有限时间抢夺客户才能赢得先机！,优术,全面进行小户型推广 保证二期积累客户不流失,明线：小户型销售,暗线：二期（18#和剩余房源）销售,全面放量：推出所有房源； 局部销控：控制相对好的销售房源，东半部分1-2层房源（团购或大客户用），后期分批次推出销控房，做房源补充。,在原均价基础上，适当减少南北向价差，尽量保持价格均衡性； 5层跳价、层差1330元不等；（详见价格表）,策 略,推售策略,价格策略,策略战略要诀：快、准、狠,强势推广极致展示,快：快速建立第一形象,精准渠道，拓展客户,力度、广度、关注度,客户细分、诉求点,集中几点、全力突破,
