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1、美晟国际广场工程造价咨询工 作 大 纲（初稿）北京华建联造价工程师事务所2005 年 6 月 6 日2 美晟国际广场工程造价咨询工作大纲（ 送审稿 ）为有效实施美晟国际广场全过程工程造价咨询工作，依据美晟集团北京房地产开发有限责任公司与北京华建联造价工程师事务所签订的建设工程造价咨询合同制定本大纲， 本大纲经美晟集团北京房地产开发有限责任公司审定后将作为指导本项目的工作原则、规范咨询人的咨询行为、界定咨询工作的工作范围的纲领性文件。咨询人可依据本大纲的精神制定主要工作阶段的工作细则或实施方案，为使本项目的工程造价管理更加有效、 提高工程造价咨询的成果质量， 委托人和咨询人均有义务和责任依据工作
2、的深化提出本大纲的改进和补充意见，该意见经双方审定同意后将作为本大纲的补充文件。1项目概况美晟国际广场建设工程位于北京西城区西单北大街110 号，建设规模为 120000平方米， 其中： 地下三层，建筑面积 m2 ； 地上层， 建筑面积 m2； 檐口高度为 m。工程定位于高档综合性商厦和写字楼。工程计划总投资为万元，其中建筑安装工程投资为万元，工程拟于 2005年 7 月上旬开工建设，于2007 年月交付使用。根据美晟集团北京房地产开发有限责任公司与北京华建联造价工程师事务所签订的工程造价咨询合同， 美晟集团北京房地产开发有限责任公司委托北京华建联造价工程师事务所进行全过程工程造价管理。2咨询
3、服务范围1、负责设计概算的编制与技术经济分析；2、参与工程设计优化，进行设计阶段的工程造价控制；3 3、负责工程招标和招标文件的编制；4、负责建设项目工程造价相关合同管理；5、负责建筑安装工程施工总承包工程量清单的编制；6、负责建筑安装工程施工总承包招标标底的编制；7、负责建筑安装工程施工总承包投标报价合理性的审查与确定；8、参与建筑安装工程施工总承包施工合同的相关造价条款的确定；9、参与各类专业工程或分包工程招标文件的编制和合同价款的确定；10、负责各类专业工程或分包工程工程量清单或标底（需要标底时）编制；11、参与各类建筑设备和主要材料的招标与采购、认价；12、提出工程实施阶段的优化设计建
4、议，参与工程设计的优化；13、协助建设单位进行投资分配和投资组合优化；14、负责处理工程经济洽商；15、负责起草工程款支付和使用计划；16、负责处理工程索赔和工程经济纠纷；17、负责各类工程的结算审查；18、协助建设单位进行投资分析和风险控制。3指导思想我所将依据国家有关法律、法规和建设行政主管部门的有关规定，对本建设工程实施以造价管理为核心的全面项目管理，负责工程造价的确定与控制，缩小投资偏差，控制投资风险；以满足建设单位投资期望的实现。本工程将实施以工程造价相关合同管理为前提，以事前控制为重点，以准确工程计量与计价为基础，以优化设计和风险控制为辅助实现工程造价控制的整体目标。4工作组织4.
5、1 外部组织管理以业主目的和要求为核心，在坚持工作原则，确保业主利益的前提下，努力协调4 好与建设项目参与各方的关系，促进项目的顺利实施。外部组织管理见图1。（1）我所将按照业主的要求和设计图纸进行工程造价的分析、预测、确定，我所实施以造价控制为核心的建设项目管理，对工程造价管理承担主要责任。（2）按照业主的要求协助做好工程总包和专业分包、材料和设备采购招标工作，我公司对工程量清单、 标底全面负责， 并协助招标代理机构编制招标文件、协助业主拟定各类工程造价相关合同， 对招标文件和合同中相关工程造价条款全面负责，对合同中可能存在的风险和隐患对建设单位提出建议和提醒。（3）针对目标客户的要求对设计
6、方案的进行投资优化，通过业主和设计单位、监理单位参与设计方案的优化和修改，调整工程造价，控制工程变更引起的投资风险。(4) 与监理单位共同处理工程洽商，做好造价控制，协助监理单位进行主要材料的确定，做好主材认价工作， 运用价值工程理论协助总包单位、监理单位进行有利于降低造价和保证工期的施工方案的优化。注：如业主不另行聘请招标代理单位，造价咨询单位将全面负责招标事宜。图 1. 造价咨询外部组织结构图目标客户总包单位专业分包单位招标代理监理公司造价咨询项目业主设计单位设备、材料供应商5 4.2 内部组织管理该项目将按项目经理部制式进行管理和运作，实行项目经理负责制。实施现场工作和公司工作相结合，内
7、部组织管理见图2。（1）现场代表任项目副经理， 协助项目经理负责现场管理， 现场常驻人员为23人，负责处理工程洽商的控制与管理，设备、材料的招标采购、认价与管理，项目工程款计划与支付的建议， 协助业主确定专业承包或分包合同的价格确定，协助总承包单位进行分包管理、工程款的计划与支付等。（2）公司的项目副经理负责工程量清单和标底、招标文件编制和全面工程造价合同管理、投资分析等工作。（3）为保证项目管理的水平，项目经理部聘请北方交通大学管理系主任刘伊生教授进行理论指导，负责研究本项目的管理方法、管理模型、投资偏差和风险控制。图 2. 造价咨询内部组织结构图项目经理项目副经理项目顾问合同及档案管理付款
8、计划价格调整及认价工程变更及洽商管理方法风险控制管理模型投资分析工程计量与计价合同管理项目副经理(驻场代表 ) 6 5工程造价咨询实施方案5.1 以造价为核心的项目管理建设项目管理是在建设周期内，用系统工程的理论和方法对建设项目进行计划、组织、协调和控制的管理活动。 建设项目管理的周期一般从编制项目建议书至项目验收交付使用的全过程。本公司承担的以造价管理为核心项目管理集中重点在于项目设计阶段和工程实施阶段， 具体包括：5.1.1 项目投资分析和总体控制根据本项目的预期销售收入和成本支出进行项目的经济评价，进行不确定性分析。重点对工程造价的敏感程度做出科学判断，作为造价控制的总体风险目标， 确定
9、工程建设总体标准（区分业主进行物业管理和他人进行物业管理确定不同的建设标准和投资分配）和投资控制目标值。5.1.2 编制年度建设投资计划根据投资总体控制目标，合理地安排分年度的建设投资，保证项目按期建成，有效控制建设期利息支出。 按工期要求和年度投资计划合理安排的建设内容，使当年的建设要求与材料、 设备的订购相适应。 对于配套项目应考虑同时安排，相互衔接，确保整体工程可按时交付。5.1.3 设计阶段的造价控制建设工程设计阶段的工程造价控制重点是通过对设计单位编制的工程概算或施工图预算进行审核和分析 （如设计单位未编制概算或预算，将以我所编制的设计概算、 预算或标底为基础），对于技术经济指标不合
10、理的单项工程和分部分项工程，提请业主单位与设计单位进行研究， 通过设计优化， 做出适当修改调整。 设计阶段具体的造价控制方案如下：1分清不同设计阶段的造价控制重点7 （1）建筑工程：在满足本建设项目主题鲜明、形象美观充分展示开发商和设计师设计理念的前提下， 要充分考虑功能完善、 简洁耐用、 运行可靠、 经济合理的房屋使用和经济要求。 在建筑设计阶段重点是把握好平面布置、柱网、长宽比的合理性； 合理确定建筑物的层数和层高， 按功能要求确定不同的建筑层高； 按销售要求，合理分布户型、确定内墙分割， 减少隔墙和装饰面； 尽可能地避免建筑形式的异型化和色彩、材料的特殊化。（2）结构工程：在满足结构安全
11、的前提下，委托专业的设计公司进行结构设计和结构的优化设计， 减少主要材料的消耗。 通过工程概算和主要技术经济指标分析结构设计的优化程度。（3）设备选型：在满足建筑环境和使用功能的前提下，选用经济实用、运行可靠为原则进行主要设备选型。 通过技术经济指标对设备选型进行限额控制，通过设备询价对主要设备提出价格方面的可靠信息，详细制定大型设备选型、招标、采购控制办法，尽可能采用性价比较优的设备。 在设备造价控制方面重点控制通风空调设备、电气设备、电梯设备、水处理设备、建筑智能设备等。（4）装饰工程：装饰工程以满足销售要求、 形象要求和主题宣传为前提进行设计。外墙装饰工程应尽可能采用成熟可靠、经济实用的
12、幕墙设计方案， 一方面严格控制幕墙的深化设计，节省结构和装饰材料， 避免设计与材料规格脱节而导致的饰面材料消耗系数增大，另一方面严格控制饰面材料的档次和标准。室内精装修工程应以销售对象需求为前提，做到简洁、 美观，重点是做好公共部位的装饰工程工程，并要保证适当的标准和档次要求，并根据部位的形象要求适当区分不同档次；门窗工程做到与整体风格协调一致， 按部位要求区分不同的材料选用档次。 对于可以预留目标客户的室内装饰工程 （包括照明和弱电工程）尽量由客户进行装饰设计和投资，降低开发费用，防止投资沉没。（5）专业分包工程： 对于宜分包的火灾自动报警及消防联动系统、综合布线系统、有线电视及卫星电视系统
13、、 车辆管理系统、 无线网络覆盖系统等专业工程宜进行深化设8 计，以满足销售为前提， 对于建筑智能和网络工程等尽可能地预留接口由目标客户自行投资建设。该类工程在造价控制上尽可能地采用限额设计。（6）室外附属工程：与主体工程配套的室外道路工程、园林绿化工程、雨污水工程等在保证道路应用、绿化指标的前提下，尽可能减少高标准道路面积、使道路工程、停车场与绿化工程相结合， 在营造园林小景、 绿化、美化的同时， 充分考虑形象与维护、保养费用。2选用不同的设计优化方法（1）方案优化和方案比选：对于建筑工程、装饰工程、空调工程、动力工程等应重点使用方案优化和方案比选方法，在满足设计形象和使用功能的前提下，尽可
14、能降低工程造价，必要时用价值工程方法进行方案比选和优化。（2）结构优化：对于结构工程在建筑设计完成后，进行必要的结构设计优化，在满足结构安全的条件下，降低工程造价。（3）深化设计：对于幕墙装饰工程、弱电工程、消防工程等进行深化设计，由同时具有设计和施工能力的单位结合总体设计要求，进行专业工程深化设计， 降低幕墙工程的主要材料损耗系数、 使弱电和消防工程的在设备、 材料的选用和匹配达到最经济合理程度。（4）设备选型优化：建筑设备的选用要按照设计要求的条件下，即要充分考虑设备的富裕能力， 又要避免富裕能力过大和运行、维护费用过高， 通过技术经济比较进行设备的选型与优化， 做到主机设备与终端设备、
15、连接管道能力相匹配， 必要时使用价值工程理论进行设备选型。（5）材料选用优化：对于装饰工程的饰面材料、幕墙工程的主要材料、门窗工程等重点是抓好主要材料的选用， 尽可能地选用比较容易采购地通用材料，并根据使用部位地不同使用不同标准和档次的饰面材料。2限额设计9 图 3 限额设计的流程图项目投资限额单项工程和单位工程投资限额初步设计或技术设计初步设计概算设计方案技术经济分析实施初步设计方案造价是否满足限额 限额各单位工程、各专业造价限额各专业施工图设计施工图设计技术经济分析是否合理施工图预算是否满足限额工程施工是是是否否否10 限额设计要针对不同的对象进行分类实施，具体对象包括： 整个建设项目、
16、单项工程、单位工程或分部分项工程， 建议本建设项目的限额设计原则上用于各独立性较强的单位工程， 具体建议为： 对必须分包的具有垄断性质的消防工程、雨污水工程、 煤气工程等实行限额设计， 对幕墙工程、建筑智能和网络工程、 装饰工程等费用控制难度较大、标准变化较大的项目实行限额设计。限额设计的流程见图3。3设计概算的编制与审查准确的概算编制是进行设计阶段造价控制的基础，我所将根据本项目的实际情况进行概算的编制与审查。 如设计单位已经编制工程概算，我所将进行审查， 如未进行概算编制，我所将进行概算编制。 针对本项目实际， 本项目的工程概算具体分为项目总概算、单项工程综合概算、单位工程概算。本所将针对不同设计阶段进行分类控制。概算的编制与审查按传统的工程概算编制与审查办法进行，重点包括准确计算工程量、对主要设备、 材料以询价为基础， 一般建筑材料以信息价格和市场价格为基础，保证项目完整，打足投资，并进行工程造价的动态分析。5.1.4 建设准备阶段在总包单位确定前， 协助建设单位做好项目在开工建设之前各项准备工作，其主要工作有：进行基坑和
