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1、天湖国际B区项目定位及产品建议,各位领导大家好，很高兴能够坐在这里向大家陈述我司对本项目B区前期定位以及产品的构想，在本报告开始之前，我们先要对销售人员致以感谢，他们对这次报告内容提供了参考性数据，并对我们深入了解项目发展提供了帮助，下面就让我们开始吧！,前言,提报思路,竞品分析,项目分析,项目定位,产品建议,平面表现,关于区域内产品同质化的思考： 通过对区域市场目前在销产品的把控分析可以看出目前区域市场竞争出现如下现象： 地段竞争贴身化； 产品竞争同质化； 价格竞争白热化；在售项目未能彻底做到区域内标志性居住项目的市场领导地位，产品规划设计过于单一，产品力不足。,市场分析,来自竞品的启示！,
2、小结：1、龙电花园产品突破，打破市场都是多层的现象，尝试高层。2、高层价格2310-2990元，均价2650元3、多层价格19902380元，均价2207.2元4、多层面积区间58.2488.61，高层面积区间91.4115.455、多层房型一室一厅和二室一厅，高层房型二室一厅和三室一厅,竞品分析,龙电花园，泰康第一座水岸高层,竞品总结,开发商品牌：（对外公布）龙电花园由大庆电业局投资建设，开发商品 牌认知度较高 建筑形态：开始尝试高层建筑，打破市场常规，向大庆城市化靠近 面积配比：大户型（88115平）占绝对主力，且以高层为主 户型配比：二室一厅常规户型，但是尺度都较大，舒适度较高。 价格：
3、高层价格明显高于多层价格，且出现市场目前为主最高价2990元,对手开始洞悉市场，产品、价格都开始向较高端产品进发，我们如何超越？继续走低端百姓路线，肯定是价格武装，你低我也低，结果一片头破血流，我们需寻找市场空白，避免与对手做近身肉搏，差异化取胜！,提报思路,竞品分析,项目分析,项目定位,产品建议,平面表现,AC区项目回顾-AC户型配比,AC区项目回顾-AC户型去化,AC区项目回顾-AC月销售明细,AC区项目回顾-AC月销售套数,AC区项目回顾-AC促销政策,项目属性分析,A、C区销售近70%，B区2010年4月动工,政府,天湖公园,A区,B区,C区,项目已有价值梳理,市政配套紧邻区政府等,地
4、段价值政府未来发展所向,高附加价值首家倡导物业服务,生态价值-800000平天湖公园,园区配套A、C区入住的成熟小区,产品价值70平二室一厅市场主力产品,B区如何继续？,项目属性分析,品牌目标：树立本项目产品在泰康市场的知名度和影响力，实现产品品牌逐步升级 经营目标：快速滚动的基础上争取利润,项目属性分析,项目目标,一、从市场角度上看，市场已经开始出现创新，打破常规的产品，开始向城市化阶段靠拢。 二、在品牌角度上看，现有产品已将我们推向一个新的高度，我们需要树立一个当地房地产开发品牌，为长远发展做铺垫。 三、从竞争上来看，由于产品属性上的不同，撇开与其他对手的竞争，更易获得利润,“人无我有，人
5、有我优”的出路“升级”,项目属性分析,住宅市场定位,品牌目标： 奠定泰康“最高端住宅”的市场地位； 摆脱与城中中高档住宅项目群弱势竞争困局； 开拓、占领当地高端住宅市场，为后续开发打下坚实品牌基础。,项目市场定位：,城市高端住宅领袖项目,提报思路,竞品分析,项目分析,产品建议,人群分析,平面表现,产品升级建议,规划升级-洋房,洋房,产品升级建议,洋房是一种设计层数一般为45层，经常分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，区别在于2层入户是在露台，而3、4层则是在楼梯间。 层层退台，户户赠送花园或露台，是情景洋房一个最大的特点。首
6、层情景花园与景观大露台，二、三层景观大露台与双景超大空中入户花园，四层透天露台花园。这种创新的建筑形态，不仅改变了居住的空间形式，还带来了与众不同的全景式情调生活品质。在花园或露台上，健身、娱乐、聚会等都将得到满足。层层退台设计，使房子的空间更加开扬宽阔，阳光洒照在室内的面积更多；层层退台设计，使观景面更加丰富、从而更方便地溶入社区的景观设计中；另外因为层层退台的空间跳跃，使情景洋房的整体形状更富有层次感、空间感。,一层建筑形态的思考 告别一层住宅单一规划设计的时代，大胆创新从空间上突破单层设计：阳光地下室、采光仓库、双入户方式。彻底将别墅设计形式引入洋房，扩大产品空间使用率，提升产品卖点，使
7、建筑规划及产品力能够在项目后期整体营销工作中起到较大的辅助性作用。,产品升级建议,参考面积：120.92,赠送面积约：71,立面示意,产品升级建议,露台、退台（建筑的表情）标准层的非标准配备：建筑的标准层处理也要打破定律，标准层格局的规划设计（上下统一无特点的产品）将成为历史。在规划建筑方面突出产品与自然结合的主题，退台、露台的设计即达到了室内向室外的延展，同时也为建筑立面增添了丰富的表情。,产品升级建议,产品户型配比：本着尊重土地、尊重市场的原则，打造区域内优质户型的代表项目。以产品力来影响市场，引导消费者实现最终品牌与利润双赢目的。,产品升级建议,现金流,形象,产品升级建议,物业升级： 保
8、洁、保安人员等物业服务人员在售楼处做形象展示，提升项目形象，增强客户信心,产品升级建议,1、值班人员必须着装整齐，佩戴标志，禁止吸烟、酗酒。 2、值班人员在工作中必须使用礼貌用语，要有好的服务态度；不得与业主发生争吵，不能使用不文明的语言，不能有不文明的行为。 3、实行724小时服务接待，对业主公告值班联系电话；无论何种接待方式，都必须有文字记录；对于上门进行服务的内容，必须要由相关业主签字确认。 4、根据业主需求，开展有偿特约服务及代办服务；服务项目及收费价目必须报业主委员会审批，审批通过后公示，无异议后方可执行。 5、要求每年有效（填写单据者）投诉处理率为100%，处理时间规定为三十分钟到
9、一周（“无反馈投诉”为零）。 6、每年12月份，由业主委员会组织、物业公司实施一次问卷发放，对物业公司服务满意度进行测评，物业公司被测评部门覆盖率100%，参加测评业主不少于80%。 7、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。,物业服务标准：,配套升级： 运动型会所、社区图书馆、时尚商业街、幼儿园等,产品升级建议,环境升级： 纯水岸、生态、易居阳房住区 纯水岸，更多的融人文的概念，大量景观、小品等，体现出我们尊重自然的态度。 内外环境配套： 原生河滩湿地，孕育纯河滨生态建筑； 亲水主题广场，诠释一生居住之城友善、和谐、共生的生活态度； 高舒适度、低密度、松散型规划传承一生之城“中国大奖”荣
10、誉，续写50大居住价值； 前瞻性产品设计，秉承融入自然的概念，每户均赠送景观露台。,产品升级建议,提报思路,竞品分析,项目分析,产品建议,人群分析,平面表现,职业示意图,小结：客户的主要职业以机关、事业单位，个体为主。,成交客户分析,客群年龄,成交客户定位,小结：客户主要年龄以30-50岁为主,客群居住区域,成交客户分析,小结：客户居住区域以泰康当地人为主,工作区域,成交客户分析,小结：客户工作区域以泰康当地人为主,购买动机,成交客户分析,小结：购买动机以改善居住条件为主占41%,业余爱好,成交客户分析,成交客户总结,年龄：30-40岁 家庭结构：一家二口/三口 周本市高层管理人员，高端私营业
11、主及企业家 政府部队 他们可能多次购房，有一定经验，对市场了解透彻 他们对生活追求高品位，爱体面，但他们是希望表现“有水平的品位”，不能流于俗套 他们对服务质量也有高要求，希望在日常生活得到贴身周全的对待 他们工作在泰康，居住在泰康，他们离不开泰康，以自用为主的客群， 自住70%，投资30% （也會包含一部分外省投資者）,随着项目的升级，产品的升级，品牌的升级，人群也将升级，项目前期定位人群具备支付能力，项目产品应激发、满足他们的购买欲望,需求（demand）的含义 需求是指消费者在某一特定时期内，在每一价格水平时愿意而且能够买的商品量。需求有两个条件： 一是购买欲望（即消费者愿意买）； 二是
12、购买能力（消费者有支付能力）。需求由欲望产生,欲望并不等于需求。需求是购买欲望与支付能力的统一 。西方经济学,客户定位,他们受过良好的教育具有良好的个人修养和人文内涵 他们见过大世面，追求城市的生活，能够更新时代观念和引领消费潮流 具备一定的经济实力。 他们理性、睿智、勇敢、平和，儒雅的绅士风度和贵族气质。 注重生活品质，乐于圈层交流。生活非常艺术化，时常参加文化沙龙和时尚派对。 他们身在泰康，缺乏对自身价值的认识,我们要满足对城市生活的向往和我们就在城市中的两种欲望,客户价值分析,水岸住宅：天湖公园 城市中枢：交通配套，便捷条件 高档生活：休闲、娱乐、餐饮、商业 圈层聚集： 高收入私企和政府
13、要员 优质学区：教育保障 完善配套：居家无忧,彰显身份： 自豪的房子圈层生活： 商务、政务交流享乐时光： 城市生活的真实体验幸福家庭： 消费、教育、医疗等投资渠道： 政府规划对地段的增值潜力,彰显身份: 房子要超越普通住宅的标准； 设计细节应足够豪气； 服务完善、周到；圈层生活: 项目配套与户型内部都要有高档的交流空间；享乐时光: 超越想象的居家体验；幸福家庭: 更多交流空间； 个人私属功能的均好设计；,满足客户对城市的向往，和自身价值的认同,产品导向,满足客户欲望,项目资源价值,住宅客群分析：泰康区域政务、私企高收入人群对本项目更为重要,客户定位,在泰康高收入私企、政务人员,周边大庆等城市的
14、中高端收入人员,外埠投资客户,天湖，最原生的外部景观 800000平天湖水，涵养一座城市的 气质，使其成为你的收藏；如今的天湖公园，已经成为了你的私家收藏，如此美景，怎能不让你心动。,城市内唯一将城市、生态双概念融为一体的高档成熟居住区,天湖国际B区 城市生活给世人一个惊叹！,提报思路,竞品分析,项目分析,产品建议,人群分析,平面表现,方案一,城市理想,案名解析：这个城市里，最具青春活力的团体，健康，自信，向上 承载这个城市的理想，为了城市的明天所打拼 我们这一代，为了我们这一代的城市,案名：,收藏一座城市的理想,与案名遥相呼应，易于传播，即形象上的统一 彰显项目实力，体现城市为我所用的 高度
15、 符合人群高度，城市中坚力量,slogan：,logo,VI,硬广表现,方案二,中央公馆,案名：,中央，彰显地段优势，将我设立为城市的中央 公馆，英国上流社会居所，能够项目的人群 高度及项目 品质,非中央 不公馆,中央，彰显地段优势，将我设立为城市的中央 公馆，英国上流社会居所，能够项目的人群 高度及项目 品质,slogan：,logo,VI,硬广表现,【建筑篇】,建筑，潜藏城市的生活信仰砖瓦与空间，无声中勾勒时代和文化的名片。【天湖国际】，踞显耀位置打造地标建筑，如城之大堂，一展泰康形象。凌驾城市繁华之上，构建别有洞天的全功能生活平台：商务、政务，觥筹交错；餐饮、购物，繁华似锦；居住、娱乐，
16、浑然一体令传奇城市之魂，再度如沐华光！【天湖国际】，大成者，观达万象！,【湖篇】,因为湖，城才显得更弥足珍贵举目泰康他们正搜寻着自己的城堡 天湖，无数生灵气息，白鹭成行，水鸟碥跹 一条河，万千生机孕育，波荡绵延，浩渺声色 水，环岛而行，才得以显出珍稀尺度， 天湖，果岭境界，专为一节阶层定制。 几经寻觅，此刻，这座城已在视野中， 人杰盛会，择境而聚,【人群篇】,仰望，被仰望高度无绝对，咫尺近巅峰。 城市的高度，不只是视觉的高标， 更是顶端生活的范本，是他人难以企及的境界。 而与建筑匹敌的，唯有同等高度的阶层， 他们，繁华中转身，放任炙热目光的追随， 从容俯瞰，接受致意， 城市在他们脚下。,商街表现 商业氛围商业主题,THE END THANKS!,
