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1、我国房地产登记制度,第一节 房地产登记概述,一、房地产登记基本规则 1、含义：房地产登记是指专门产权登记机关对房地产权利人、权力性质、权力来源、取得时间、变更情况、面积、结构、用途、坐落、四至等，在专门簿册中所做的记载。包括土地使用权及相关权利登记，房屋及其他建筑物登记。 2、土地登记办法第二条 本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（
2、不含土地承包经营权）。,3、房屋登记办法第十条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。,二、房地产登记机关 1、土地登记。土地登记办法第三条 土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向
3、土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。在京中央国家机关使用的土地，按照在京中央国家机关用地土地登记办法的规定执行。,2、房屋登记。房屋登记办法 第四条 房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。,三、房屋登记机关的审查义务和职责 1、房屋登记机关
4、要对申请人的登记进行审查，审查有两种规则：实质审查和形式审查。所谓实质审查是指对物权变动的基础行为（原因行为）的真实性进行审查；形式审查是指登记机关的审查义务限于申请人提供的材料是否齐全及其材料内容是否有瑕疵、是否符合法律要求。,2、物权法第十二条 登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 依据物权法，登记机关要尽实质审查的义务。因为登记机关不仅要询问当事人，而且还要提供
5、充分材料甚至实地调查。,四、房地产登记机关的赔偿责任 1、物权法第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。,五、我国房地产登记的现行立法 1、物权法虽然于第十条明确规定对房地产实行统一等级制度，但是对于统一登记机构却采取了搁置处理办法，并没有规定哪个机构是房地产统一登记机构，只是提出了一个立法目标。 2、根据我国现行法律，关于房地产登记立法除了物权法之外主要有如下一些法律法规：（1）涉及土地管理部门的土地管理法、土地管理法实施条例、土地登记办法；（2）涉及房产管
6、理部门的城市房地产管理法、房屋登记办法。,六、房地产登记效力 1、房地产登记薄。所谓房地产登记薄是指记载房地产权利状况并备存于特定机关的簿册，它是房地产登记制度的核心，其作用表现为： （1）它是权利归属和内容的根据。物权法第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 （2）房地产登记薄具有公信力，它是保护交易安全的一项制度，对于善意第三人而言，登记薄的错误记载推定为正确。（3）房地产登记薄是管家管理房地产交易的一种手段。,2、房地产登记薄与产权证的关系 （1）房地产权权属证书，简称“产权证”，是登记机关依据登记薄内容向权利人颁发的享有房地产无权的凭证。物权法第十七
7、条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”登记薄是产权证的根据，产权证是登记薄内容的反映。 （2）登记薄与产权证不一致时的解决规则。物权法第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。,3、房地产登记的效力：房地产物权登记与物权取得的关系 （1）从静态的角度看，即从登记完成的后果来看，登记薄具有公示物权的效力，形成第三人判断该房地产物权归属的依据；从登记对物权变动（取得）影响的角度看，登记的效力不同：a、登记生效。物权法第九条 不动产物权的设立、变更、
8、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。,b、登记对抗。物权法 第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 c、登记处分。第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条 依照本法第二十八
9、条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。,第二节 我国房地产登记体系,一、我国房地产登记类型：总登记、初始登记、变更登记（移转登记）、更正登记、他项权登记、注销登记、预告登记、异议登记、查封登记。 1、总登记和初始登记。土地登记办法 第二十一条 本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。第二十五条 本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。,2、变更登记（移转登记）土地登记办法 第三十八条 本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称
10、、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。房屋登记办法第三十二条 发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。,3、更正登记。物权法第十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”更正登记可以直接申请，也可以先申请异议登
11、记。 4、他项权登记。他项权主要指地役权、抵押权等。根据房屋登记办法第三章第二节、第三节的规定，申请房屋设定抵押权、地役权等他项权利的，权利人应当申请他项权利登记，并给他项权人颁发他项权证书。,5、注销登记。房屋登记办法第三十八条 经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：（一）房屋灭失的；（二）放弃所有权的；（三）法律、法规规定的其他情形。第四十一条 经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权
12、证收回或者公告作废。土地登记办法第49条至56条也规定了土地权利注销登记规则。,6、预告登记。物权法第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。关于预告登记，土地登记办法第62条、房屋登记办法第67条至第73条都做详细规定。,7、异议登记。 （1）一般要件：其一，权利人或利害关系人的申请；其二，异议登记不需要经原权利人同意；其三，登记机关只需要做形式审查，当事人提供的证据只要
13、形式上成立即可。 （2）异议登记的注销。第六十一条 有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。 （3）异议登记不当的后果。物权法第十九条规定“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”,8、查封登记。土地登记办法 第六十三条 国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助
14、执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。,二、我国房地产登记基本程序 1、申请。物权法第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。土地登记办法第九条 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请
15、人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。,2、受理与审核。物权法第十二条 登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。,3、记载和公告。物权法 第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 土地登记办法 第七十六条 土地登记中依照本办法需要公告的，应当在人民政府或者国土资源行政主管部门的门户网站上进行公告。,4、颁发证书。土地使用权证、房屋所有权证、房屋他项权证。,
