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1、宁国【凤凰城】项目营销策划提报,格物机构2013年5月,附件： 凤凰城【2013年6月市场情况调研分析】,9999,9999,【格物机构市场部】,【撰写人：方雪原】,【2013.05】,宁国市凤凰城项目市场调研报告,1,项目运作背景研究,住宅竞争环境分析,目录 contents,234,宁国房地产市场宏观分析,商业竞争环境分析,1,项目运作背景研究,城市区位：宁国地处安徽省东南部，东邻浙江，西靠黄山，连接皖浙两省七个县市，距沪、宁、杭三城市170-300公里，是皖南山区之咽喉，南北商旅通衢之要道。市域面积2487平方公里，辖13个乡镇和6个街道办事处,为安徽省直辖市，宣城市代管。,城市人口：全
2、市户籍人口38.38万，常住人口数为37.69万。宁国市城区人口18.3万人，占全市人口48.74%，城区人口比例较大，比较集中。,皖赣铁路、省道215、104标准二级公路和宜黄旅游快速通道均穿境而过，距宣杭铁路和318国道高速公路接口仅40公里，规划中的国家高速公路G4201扬绩高速公路和国家高速G2502宁金(江苏南京-浙江金华)宣城-宁国-桐庐段高速将在市区交汇，现扬绩高速宁国-绩溪段、宁（南京）宣杭高速宣城-宁国段、宁国-千秋关段已开工建设以及在十二五期间建设的申嘉湖宣(宁国)高速公路.待建的高速公路完毕后,市区距上海270公里车程，距省城合肥220公里车程，距杭州120公里车程，距南
3、京180公里车程，距黄山风景区95公里车程。民航、国际空港：宁国距南京禄口国际机场约150分钟车程，距杭州萧山国际机场120分钟车程，距芜湖、黄山机场均只有90分钟车程。港口、水上运输：宁国至上海港集卡运输时间约为4.5小时，至芜湖港运输时间为90分钟。,城市交通: 交通路网较为发达，临近江苏与浙江2省，促进了当地的经济发展,城市规划：宁国规划方针“完善主城，东进、西扩、南优、北移，组团式发展”。 在完善现有城市结构的基础上，主要向北、西南发展，适当向东发展。向东完善沥溪河老城区，向北则是拓展城市空间形体，完善城市职能结构。,以芜屯路、宁国大道和津河路为城市发展主要轴线，沿宁国市区西津河、中津
4、河和东津河两岸滨河绿化景观带，规划形成六个片区：城市中心区：以现有城市中心为基础，主要发展商业金融服务业，在这一地域形成商业服务中心。南山片区：在城市西南部，依托宁港线、宜黄线，在环城西路以西集中建设一片以工业园区为主体的南山片区城北新区：规划布置文化娱乐、科学教育和商贸市场用地，形成文教商贸综合区。凤形区：南伏凤形山下，北依西津河滨，利用优越的自然环境以发展一类居住为主，规划成为城市休闲服务区。西城区：在城市中心区西边规划形成城市新区。河沥片区：位于城市东隅，完善商贸服务功能。依托交通优势发展商贸，建设高新产业园和物流园区。汪溪片区：位于城市北部，为新兴城市片区，主要承担工业和地区综合服务功
5、能。竹峰片区：位于城市西南侧，依托原集镇区，统筹发展。,城市布局及发展方向：城市总体布局形成“三轴，三线，七区一中心”的空间结构形态。,经济环境分析：2012年全年实现生产总值183.0亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0%，经济发展状况良好，近两年因宁国市正处于经济格局由轻工业像高科技基地发展的转型时期，经济发展速率有所减缓，但仍旧保持两位数的高速发展势头。相对于安徽别的三线城市，宁国的经济水平傲视群雄。,宁国市大力实施“工业强市”发展战略，不断优化产业结构，推进产业集群建设，初步形成了汽车橡胶零部件、耐磨材料、电子元器件等三大产业集群，建材矿业、化工医药、塑料包装、食品加工、木竹制品五
6、大优势产业，促进了工业经济的又好又快发展。涌现出“海螺”水泥、“鼎湖”密封圈、“凤形”耐磨材料、“飞达”电容器、“双津”牌塑料薄膜、“司尔特”复合肥等一批名牌产品。,收入与消费分析：2012年全年实现社会消费品零售总额48.9亿元，增长16.1%。分城乡看：城镇市场累计实现消费品零售额32.1亿元，增长16.2%；乡村市场实现零售额16.8亿元，增长15.7%。 ，宁国市民的生活水平也会稳步提高，购买力越来越强。,全市农村居民人均纯收入11451元，比上年增长14.5%,惠民政策,消费热情,温饱无忧,宁国市以多种增收措施促进了居民收入的平稳较快增长，收入渠道不断拓宽，收入结构发生变化。据调查，
7、2010年居民人均可支配收入达到16847.55元，比2005年增长94.3%，年均递增14.2%。,在收入快速增长的同时，居民消费水平大幅度提高。消费结构逐步由温饱型消费向享受型和发展型转变，住房、家用轿车、旅游、文化娱乐等消费热点持续升温。,居民生活条件和居住环境不断改善，消费质量明显提升，生活质量有了大幅改善。2010年人均消费性支出8523元，比2005年增长了92.8%，年均递增14%。,9999,收入与消费分析：政策的扶持，宁国人民的自身创富能力，让自己的生活富足，同时也推动了宁国的消费市场。,产业结构分析：现阶段的宁国，是以工业为主，农业为辅，服务业快速发展的三产结构。宁国相对地
8、广人稀，利用丰富的土地资源发展密集型重技术工业基地，随着工业的发展必然会带来人口的积聚，服务业也会越来月发达，最重占比超过工业。,9999,宁国市2012年第一产业增加值18.6亿元，增长5.8%；第二产业增加值118.9亿元，增长16.3%；第三产业增加值45.5亿元，增长7.8%。三次产业比重10.1:65.0:24.9，按户籍人口计算，全市人均生产总值为47160元，折合7475美元。,全年规模以上工业增加值98.7亿元，增长18.0%。其中股份制企业实现工业增加值81.4亿元，增长23.3%；“三资”企业实现工业增加值11.7亿元，增长6.1%。全年规模以上工业总产值达367.2亿元，
9、增长13.9%，其中汽车零部件、耐磨铸件、电子元器件三大主导产业完成总产值201.8亿元，占全部规模以上工业总产值的54.9%；分别增长38.8%、7.2%和1.6%；节能建材与新能源应用、生物医药和电子信息三大新兴产业完成总产值12.7亿元，增长22.3%。,产业结构分析：全年经济技术开发区新注册企业147 家，截至12月底，开发区共有注册企业992家，其中工业企业612家，完成工业总产值288.5亿元，增长21.3；实现税收收入11.6亿元，增长20.9。宁国主要发展电子元器件市场及其他专业特色市场，依然为工业强市。,地形地貌：属天目山和黄山余脉交错形成的皖南山地丘陵区。平均海拔300-5
10、00米，境内最高峰为西部的高峰山，海拔1153米，境内峰峦叠嶂、南高北低。,河流：境内有东津、西津、中津三条主干河流，并在市区东北部交汇形成水阳江源，水能资源丰富。,生态农业资源：现有林地18.3公顷，以元竹 、雷竹、毛竹和山核桃为主的大宗生态农产品开发已形成规模，早笋、笋干、生梅、高山茶、银杏、板栗、香菇、木耳、水果、中药材以及高山蔬菜产量大，品种多。,水阳江,青龙湾,山核桃,生态旅游：自然天成的夏林风景区、石柱山风景区、道场坪风景区、板桥自然保护区尚待开发。青龙湾生态旅游区正在启动建设。,城市资源：宁国自然资源丰富，现已探明的矿产资源有8大类30多个矿种，石灰石、煤炭、石棉、萤石、陶土等矿
11、产远景储量达34亿吨。境内土特名产荟萃，山核桃、元竹、青梅、银杏面积和产量居安徽省首位，山核桃粒大壳薄、仁肉饱满，笋干肉厚色美、脆嫩爽口，名优茶绿翠显茸、清雅纯正，享有“中国山核桃之乡”和“中国元竹之乡”称号,宁国市工业化结构调整进程不断加快； 农业产业化水平显著提高； 服务业全面发展，生态旅游发达，有利于房地产市场的发展。 区域经济增长强势，人民生活日渐富足。 宣城市人均GDP已增至5000多美元，正处于房地产高速发展阶段。,项目运作背景研究总结：,宁国地处安徽省东南部，东邻浙江，西靠黄山，连接皖浙两省七个县市，是皖南山区之咽喉。 市域面积2487平方公里，辖13个乡镇和6个街道办事处，总人
12、口38.71万 宁国市以轻工业为主，第三产业为辅助，发展特色生态农业， 宁国为丘陵地貌，环山环水，农业资源丰富，自然环境优美。 宁国未来发展将延续“完善主城，东进、西扩、南优、北移，组团式发展”的方针。,2,宁国房地产市场宏观分析,住宅类成交量分析：2012年备案2886套 均价4211元/平米 备案量同比上升31.18%，住宅市场呈上升趋势，备案套数、均价、备案面积和备案金额均有提升，商品住宅市场发展速度很快；,备案套数：2012年(1-12月)宁国商品住宅备案套数为2886套。2011年(2011年1-12月)宁国商品住宅备案套数为2200套，2012年较2011年同期备案量增加了686套
13、，同比上升31.18%。备案均价：2012年(1-12月)宁国商品住宅备案均价为4211.50元/。2011年(2011年1-12月)宁国商品住宅备案均价为3766.13元/，2012年较2011年同期备案均价增加了445.37元/，同比上升11.83%。备案面积：2012年(1-12月)宁国商品住宅总备案面积约为297012.59。2011年(2011年1-12月)宁国商品住宅总备案面积约为232981.27，2012年较2011年同期总备案面积增加了约64031.32，同比上升约27.48%。备案金额：2012年(1-12月)宁国商品住宅总备案金额约为12.51亿元。2011年(2011年
14、1-12月)宁国商品住宅总备案金额约为8.77亿元，2012年较2011年同期总备案金额增加约3.74亿元，同比上升约42.65%。,宁国近两年土地供应量分析：宁国从2012年至2013年，住宅用地供应总量下降26.96万平米，下降61.83%，住宅用地增加量有所减少。商品住宅用地所占比例变化不大，都达到60%的比例。,2013年宁国住宅用地供应计划表,2012年宁国住宅用地供应总量为70.56万平米，其中存量17.64万平米，增量52.92万平米。商品住宅用地为49.66万平米，占总供地的70.38%。保障性安居工程用地20.9万平米，占总供地量29.62%。,2012年宁国住宅用地供应计划
15、表,2013年宁国住宅用地供应总量为43.60万平米，其中存量为10.99万平方米，增量为32.61万平米。其中商品住宅用地为27.23万平米，占供地总量62.44%。保障性安居工程用地16.37万平米，占供地总量的37.56%。,商业类成交量分析：备案227套 均价5148元/平米 备案量同比下跌5.42%，商业地产市场呈下跌趋势，备案套数、均价、备案面积和备案金额均呈下跌状态，商业地产低迷。,备案套数：2012年(1-12月)宁国商用类备案套数为227套。2011年(2011年1-12月)宁国商用类备案套数为240套，2012年较2011年同期备案量减少了13套，同比下跌5.42%。备案均
16、价：2012年(1-12月)宁国商用类备案均价为5148.32元/。2011年(2011年1-12月)宁国商用类备案均价为6364.97元/，2012年较2011年同期备案均价减少了1216.65元/，同比下跌19.11%。备案面积：2012年(1-12月)宁国商用类总备案面积约为15751.46。2011年(2011年1-12月)宁国商用类总备案面积约为16229.23，2012年较2011年同期总备案面积减少了约477.77，同比下跌约2.94%。备案金额：2012年(1-12月)宁国商用类总备案金额约为8109.35万元。2011年(2011年1-12月)宁国商用类总备案金额约为10295.77万元，2012年较2011年同期总备案金额减少约2186.42万元，同比下跌约21.24%。,偏紧凑是市场阶段性发展的主方向，阶段性对比市场，调整户型面积配比，压缩超大户型也是本项目重点需要考虑的；同时尽量增加一些超值户型，防止出现与其他楼盘同质化竞争。,成交户型面积分析：从去化房源来看，110-120是区域的主力需求面积；90-100平米的户型需求也较好，还有越靠近郊区，80多平米的小两房和100-110平米的小三房销售更好。,
