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1、2008年 南京 长江之畔,南京，长江沿线四座特大城市之一,河西，南京最具国际化特征的现代新城，也是南京未来发展的中心,仁恒江湾城，长江之畔70万方弘篇巨作，仁恒植根南京14年之最大手笔,集万千期待于一身，必将成为南京滨江第一盘。,引言, 中管网房地产频道,目 录,一、项目认知,四、项目定位,五、价格定位,六、客户定位,二、价值发现,三、市场分析,七、营销策略, 中管网房地产频道,江湾城总体认知：,项目总体指标:项目四至：北至河西大街，东至燕山路国展中心，西靠滨江大道以乐山路、红旗渠十字交叉分分割，将项目分为4个地块，规划配套有幼儿园、小学、中学，商业、会所以及加油站等市政用地设施总用地面积：
2、351600 （含代征地47000） 净用地面积：304600 计容总建筑面积：686989.22 （未含代征用地面积） 其中住宅：667358.56 总户数：4811户 建筑密度：11.11% 平均容积率：2.26 绿化率：51%,项目一期（3#地块）指标：一期为河西大街和滨江大道交汇处的西北片块，由7栋31-33层的高层和5000平米的两层商业、会所组成。用地面积：56431 计容积率总建筑面积：123307 住宅：118185 商业：5122 总户数：836户 建筑密度：12.53% 容积率：2.19 绿化率：48% 地下停车位：819辆 地下车库建筑面积：33280,项目认知,江湾城一
3、期认知：,城市价值,价值发现1重庆、武汉、南京、上海是长江沿线仅有的四座特大型城市，望江而居便幸运的成为了可能。,南京，长江流域四大经济发达城市之一,重庆,武汉,南京,上海,价值发现,项目紧邻长江以及滨江风光带，尽享稀缺江景与绿色生态,土地价值,价值发现3项目紧邻滨江风光带，与长江、江心洲仅一江之隔，自然生态资源极其丰富。,价值发现2紫金山新街口仁恒江湾城，紫气东来一脉相承之大城所向。,新街口,紫金山,价值发现,板块价值,价值发现4河西新城是南京最具国际化特征的现代新城，距新街口直线距离7.2 公里，必将成为南京未来城市发展中心。价值发现5河西新城目前入住人口35万左右，品牌开发商集中进驻，整
4、体开发品质以中高端为主，口碑效应亦已形成。价值发现6规划5条地铁穿越河西，快速路、主干路、次干路、支路构成的“网格式道路” 系统已初步形成。价值发现7项目东向临近地铁1、2号线交汇处，比邻奥体CBD，通达性较好。,河西新城是拥有超前规划的现代化新城区，南京未来发展中心,本案,价值发现,板块价值,繁荣的活动区,舒适的休闲区,自然的生态区 （绿博园）,国际会展中心,滨江区域将成为河西新城打造的重点,价值发现8奥体滨江文体休闲轴线、滨江风光带与南京会展中心成为建设的重中之重，项目正好介于两者中间。,价值发现,价值发现9东侧的南京国际会展中心由展览中心、会议中心及酒店和配套设施组成，总建规模约36万平
5、方米,分两期建设。一期包括6个展馆、会议中心和多功能展馆及部分配套设施，现已建成并于9月8日正式启用。建成后的会展中心是继奥体中心后河西的又一标志性建筑，作为第四届世界城市论坛的主会场，国际化的会务、酒店配套,将使地块价值得到进一步提升。,品牌价值,仁恒潜心经营南京14年的高端地产品牌形象,开发理念,开发项目,1994年 梅花山庄,把家搬到风景中去,市场机会发现10仁恒地产秉承“开 发中高档臻品楼盘”的理念，在南京市 场潜心经营14年，不断引领南京高端产 品的开发，并积累了一批忠实的消费者 。江湾城的高品质定位必将更加凸 现仁恒的品牌价值。,价值发现,建筑品质,价值发现1170万平米弘篇力作，
6、高达50%的绿化率，4.5米高差坡地，11%的建筑覆盖率，贯穿区内的天然水系等等为构筑生态社区提供了优越条件；铝板现代外立面、国际精装品牌组合、户室中央空调、地暖设施的品质打造加上室内恒温泳池、网球场、外国语学校等高端配套，以及仁恒专业的高端物业服务，一个全新的国际化生活社区跃然纸上。,产品价值,完善配套,价值发现,江湾城具备了成为高端楼盘的先天禀赋,稀缺资源,风水宝地,周边景观,品质大作,一流配套,承袭紫气东来，临界长江之水，江湾城实属上风上水之相,江湾城,特大城市，加临长江而居，为临江而居的最理想境界,70万平米宏篇力作，仁恒深耕南京14年最大手笔，甄选国际精装品牌组合。,花园居所,区域背
7、景,河西新城是南京最具国际化特征的现代新城,的高绿化， 4.5米高差坡地，贯穿全区的天然水系，加11%的建筑密度，俨然生态花园格局,河西滨江公园、一线江景会展中心、奥体中心、中央公园等市政人文环境资源相当丰富,室内恒温泳池、网球场、幼儿园、九年制外国语学校等,品牌实力,仁恒地产品牌和仁恒高端物业品牌,价值发现,在做市场分析前，需要理清几个高度关联而又似是而非的概念：,高价，高端，标杆，豪宅,高价高端 高价位的产品不一定就是高端产品高端标杆 高端如因曲高和寡成为小众不一定就成标杆标杆豪宅 能成为某一类产品的代表不一定就是豪宅,市场分析,我们是什么高端物业一个由四纬因素构成的市场综合体,在住宅市场
8、发展的特定阶段，在具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度的满足少数高收入人群的居住需求，占有核心区位或稀缺资源，其在资源数量、标准、销售价格、各种产品性能指标、土地价值、市场形象等方面皆明显超出市场平均水平，价格敏感度低于品质敏感度的高级住宅形式。,本项目可初步定位为：滨江标杆，高端物业,市场分析,在此采用价格指标量化界定高端物业以便于研究此物业类型,因高端项目的价格具有明显的时效性，此处高端物业的界定同时满足以下两个条件： 单价在1万元以上； 总价在150万元以上。,价格界定,市场分析,南京市场高端物业特征：四大因素往往不能兼而有之,目前南京市场上的高端物业往往在市场表现上突出某几个因素
9、特征： 价格与区位优势：新世界花园、长江路九号、凯润金城、御湖国际公寓、天正湖滨、花园、金鼎湾、雅居乐花园； 自然资源优势：世茂滨江、钟山高尔夫、钟山美庐； 产品自身优势：锋尚国际、朗诗国际（科技）； 品牌与市场形象优势：绿城玫瑰园、四季 仁恒公寓、依云溪谷、栖园、金域缇香；,市场分析,高端物业市场规模逐年扩大，300万元以上的总价段成交量明显增加,07年以来，随着市场整体价格水平的提高，同时高端物业上市量的增加，高端市场成交规模大幅上升，由05、06年0.6%左右的市场占比跃升至3.44%。从2008年1-7月市场的表现来看，市场规模进一步大幅扩张。同时，高端需求的总价区段明显上移，2007
10、年300万元以上总价段成交量明显提高，2008年1-7月，这一价格段已成为高端物业市场的主流。,市场分析,2008年，虽然整体住宅市场进入了调整期，但高端住宅市场情况任然持续良好状态,从2007年高端住宅物业市场表现来看，全年月均去化2.66万平米,4万平方米为市场去化量的最高点。而2008年随着高端住宅物业上市量的急剧增长，市场去化量也明显增加，1-7月月均去化4.06万平米,其中4月份因为雅居乐花园等项目的集中上市，市场去化量达到高点7.77万平米。,市场分析,目前别墅市场对于高端住宅物业的分流作用并不明显,从别墅市场的表现来看，随着高端住宅物业市场去化量的不断走高，别墅市场去化量与去年下
11、半年别墅市场表现基本持平，别墅对高端住宅物业的分流作用并不十分明显。但随着后市别墅上市量的不断增加，对客户的分流作用仍不可忽视,市场分析,市场竞争未来两年内即将上市的高端住宅物业供应量惊人,钟鼎雅居,凤凰和熙苑,仁恒江湾城,金地名京,国浩顾家营,无庶,城开御园,天正姜家园项目,中海凤凰西街项目,广厦将军庙项目,万科安品街项目,三汊河项目,市场分析,200万潜在高端物业供应两极分化，河西与城东的潜在供应将带来直接威胁。,市场分析,河西板块目前在售项目待推存量约170万,市场分析,河西板块2007年到现在潜在住宅土地供应量约250万,市场分析,河西板块三级市场目前呈刚刚起步状态，主力成交价格在85
12、00-13000之间,市场分析,主城之内滨江高端物业匮乏 目前在售仅有城北板块的世茂滨江，遭遇变电门事件之后未来项目走势也必将受到影响；而潜在供应方面的交通控股三汊河项目目前在运营上也遇到了一定障碍，意图寻求合作公司共同继续开发。 河西板块已然步入高端板块认知行列 整体城市未来高端物业供应情况出现两极分化现象，除城中板块外，位于东北角的仙林板块与位于西南角的河西板块以夹角形式聚集了众多高端项目，而其中仙林板块基本是以低密度类别墅型板块定位，与河西板块的高端公寓市场存在一定的差异化。 高端物业稳步持续走高 进入2008年以来，市场去化萎缩现象明显，但高端物业销售情况却有上升趋势，可见城市购买力依
13、然存在，同时高端产品与高端价位已经逐渐为市场所接受。 河西板块供销情况 目前河西板块商品住宅市场主力成交均价9000-12000，7月成交7.28万，成交相对平淡，虽然各开发商是促销频频，但却还是难以扭转整体市场疲软的局面；三级市场，因区域的发展也是处于刚刚起步的阶段，整体成交一般，视楼盘品质，主力成交均价在8500-13000之间。 未来竞争形势严峻 一方面目前全市高端物业潜在供应达到200万 ，而2008年1-7月全市高端物业去化量仅有28万左右,月均去化4.06万；另一方面目前河西板块尚有约420万 左右的存量供应，而2008年上半年河西板块仅销售36.6万左右,月均去化6万 。,项目面
14、临的市场竞争格局严峻，挖掘项目优势，充分发挥稀缺价值，方可突出重围。,市场总结：,市场分析,项目定位,文化产业区、CBD、高档居住区、滨江绿化带、科技产业园河西新城全新打造，迅速完善,区位价值,项目坐拥滨江风光带、国际会议展览中心，邻近奥体中心，稀缺的自然景观资源和优越的文化产业配套，为项目高档国际社区的打造提供了得天独厚的配套优势,项目价值,市场分析,南京70万平米，滨江高档社区,南京缺乏真正意义上的规模化国际社区,河西超大型滨江国际社区，南京滨江第一盘,核心点：日趋成熟的、国际化新城区,核心点：项目的规模和品质,核心点：打造全市滨江高端产品标杆,仁恒潜心14年，品牌打造 南京70万方 滨江
15、花园国际生活区,南京最具国际化特征的现代新城,通过区位、土地、市场三个原点定位项目,项目定位,以上为全市高端公寓项目的毛坯成交价格情况。由于产品规模、产品定位、区域位置等方面的差异，造成整体价格差异较大，价格区间12000-23000。,价格研判,价格研判案例采样依据全市单价万元以上，主力总价150万以上的公寓项目为例,价格定位,参照市场在售的各类高端物业的不同类别，本项目定位为滨江标杆高端物业。目前可参考的同档次竞比项目有世茂滨江、朗诗国际、雅居乐、金鼎湾。,价格研判,依据四大维度采样的代表个案,价格定位,静态竞比价格 15934元/平米 （理论价格）,修正系数6%,17000元/平米 （修
16、正后的理论价格）,品牌溢价,营销手段及服务,价格定位,依据四大维度甄选四个样本进行本案一期市场理论价格推导,价格定位,综合定价系数,产品 系数,环境 系数,修正 系数,朝向 系数,层次 系数,景观 系数,噪音 系数,机动车入口,小区次入口,地面停车位,公建,房型 系数,系数分为三部分：产品系数、环境系数修正系数； 影响房价的主要系数：面积系数、房型系数、朝向系数、层次系数、景观系数；,私密 系数,系数分类,影响房价 主要系数,面积 系数,价格定位,具体价格表定价依据,价格定位,未来价格预判,城市未来越来越大的南京，越来越快的南京,四通八达的轨道交通势必颠覆整座城市的空间概念，随着城市规模的扩大、快速道路的完善，消费者生活居住舒适度将会逐步提高，同时伴随着政府配套建设的投入未来土地成本也必然进一步增加。城区地铁线路：M1、M2、M5、M6、M7、M8 过江地铁线路：M3、M4 江北地铁线路：江北线,
