《地籍管理土地登记》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地籍管理土地登记（112页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、5.1 不动产登记制度概述,考察各国不动产登记制度，主要有成立要件主义和对抗要件主义两种模式。成立要件主义认为，不动产产权的变动在登记之前只体现为债权的存在，在登记之后才能认为是完成不动产产权的变动，未经登记，权利受让方只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护；与成立要件主义相适应，不动产登记制度有两种： 登记要件制度（权利登记制度），它规定将不动产权属状况登记于所在地依法设定的、可以公开查阅的登记簿上，登记的记载对不动产物权的变动具有绝对的效力。 地券交付制度（托仑斯登记制度），它也强调登记对不动产产权的变动具有绝对的效力，但在登记方式上与登记要件制度略有不同，规定将不动产权属状况记载于依法
2、制成的地券上，一式两份，一份由权利人保存，一份由登记机关存档，权属状况发生变化时，登记申请人必须将旧地券交回，由登记机关重新颁发新地券。,对抗要件主义认为，不动产是一种特定物，其权利的变动应与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经变动，登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记完成之后才能受到法律的全面保护。与对抗要件主义相适应，不动产产权登记实行登记对抗制度（契据登记制度），它在登记方法上与登记要件制度基本相同，主要区别是登记在当事人之间不具备绝对的效力，只是对抗第三人的要件。,5.1 不动产登记制度概述,契据登记制该登记制首创于法国，也称法国登记制，又称登记对抗主义。契据登记制施行
3、于法国、意大利、比利时、西班牙、挪威、日本、丹麦、葡萄牙、巴西等南美若干国家及美国多数州。契据登记制的特点表现为：形式审查主义：登记人员对于登记的申请，采用形式审查，至于契据所载权利事项，有无瑕疵，一般不过问。登记无公信力：已登记权利事项，如有第三人出面主张权利，仍应依实体法确定其权利的归属。登记非强制：不动产权利登记与否，由当事人决定，法律并无强制规定。登记簿采取人的编成主义：契据登记制登记簿编成不以不动产为准，而以不动产权利人登记次序之先后编制。登记完毕仅在契约上注记经过，不发权利书状。登记以不动产权利之动态为主：登记对不动产权利的变动情形尤为偏重，是以课税为主的登记制度。不动产权利的变动
4、，以登记作为对抗第三人的要件：即不动产权利的取得或变更，依当事人意思订立契约，即己发生法律效力，向登记机关提出登记公示只是为对抗第三人。,5.1 不动产登记制度概述,权利登记制 权利登记制系德国创立，也称德国登记制，又称登记要件主义。采用权利登记的国家有：德国、瑞士、荷兰、捷克、南斯拉夫、奥地利、匈牙利等国。该登记制的特点是：登记要件主义：不动产物权的取得或变更，以登记为其发生效力，如不登记，当事人虽订有契约，也不能对抗第三人，而在法律上亦不发生物权变动效力。实质审查主义：登记人员对于登记申请，有实质的审查权，审查申请所必具的形式要件，不动产权利变动原因与事实是否符合，缴附文件有无瑕疵，证明无
5、误后方予登记。登记具有公信力：登记簿上所载权利事项，即使在实体法上由于登记原因不成立，或有无效、撤销的情形，亦不得以其来对抗善意第三人。也就是说公众可信赖已登记权利，具有确定的效力。登记采强制主义：不动产物权的取得、设定、变更 、丧失、非经登记不生效力。登记簿编制，采取物的编成主义：即依不动产物的编号先后次序编制。登记完毕，不发权利书状，仅在契约上加注记登记经过。登记以不动产权利之静态为主：登记簿先登记不动产权利之现在状态，再反映不动产之变动情形。,5.1 不动产登记制度概述,托仑斯登记 托仑斯登记，也称澳洲登记制，又称权状交付主义。此登记制度为托仑斯爵士于1858年在澳洲首创，其特点与权利登
6、记制类似。采用托仑斯登记方法的国家有：澳洲、英国、爱尔兰、加拿大、美国少数州、菲律宾、泰国、马来西亚、南非、苏丹等。该登记的特点为：登记非强迫性：即不强制一切不动产必须向政府申请登记，登记与否，任由当事人自行决定。登记采取实质审查主义：登记人员对于登记申请，有实质审查的权限，登记原因及证明文件要详细审查是否有误，必须公告时应经过公告程序，而后才能确定登记。登记具有公信力：不动产一经登记，即有不可推翻的效力，国家保证其权利，任何人应信赖其登记。发给土地权状：土地为第一次所有权登记时，登记机关依权利状态制发土地权状（地券）一式二份，一份交给申请人收执，作为确权证明；一份存登记机关，以备编成登记簿。
7、地上如设定权利负担，应为负担登记：己登记土地上如有抵押权等他物权设定时，应办理他物权设定与变更登记。登记人员负因登记错误的损害赔偿责任。登记簿采取物的编成主义，并应用地籍图以辅助登记簿说明的不足。,5.1 不动产登记制度概述,5.1 不动产登记制度概述,契据登记制实行形式审查，因此登记手续十分简便。登记机关只是应当事人的要求将其产权变动公示于世，可以使登记取得对抗第三人的效力，这种效力的存在，对于产权的维护和交易安全的实现能起到有限作用。契据登记对产权变动的有效性不产生任何效果，国家几乎不干预产权关系的变动，因此登记簿不具有公信力。第三人信赖登记而为交易会存在风险，可见这种制度在交易安全的保护
8、方面仍然存在局限性。权利登记对权利的存在与变化发生实质的影响，它以明确、简化的方式反映不动产产权关系。由于登记具有公信力，因此交易安全可以得到有效保护。此外，这种登记制度还会对降低交易成本、加速交易进程产生影响。然而，过度追求登记公信力，在登记记载与实际权利状况不符的时候，将使真正权利人的利益受到损害。托仑斯登记制与权利登记制十分相似，不同之处主要表现在非强制性登记、颁发权利书状和登记赔偿方面。因为权利人手中有政府颁发的不动产权利证书，他可以随时通过出示权利证书证明自己对不动产的权利存在。当然，如何杜绝假书状的出现与泛滥，在制度设计时是应该考虑的问题。,5.1 不动产登记制度概述,不动产登记的
9、作用第一，维护了土地的社会主义公有制。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。通过土地登记，明确了国家土地所有权和集体土地所有权，为切实维护土地的社会主义公有制提供了重要的法律依据和保障。第二，维护了不动产权利人的合法权益。国有土地和农民集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用，通过土地登记，表彰依法取得的土地使用权，基于国家公信力，土地权利人的合法权益得到保障。房产所有人及他物权人通过不动产登记，其合法权益同样受到国家的保护。,5.1
10、 不动产登记制度概述,第三，维护了正常的不动产市场秩序。不动产登记是对不动产市场实施有效监管的主要措施。在交易过程中，通过登记对交易的合法性进行审查，对不动产权属变动关系进行确认，有效地促进了市场的规范化，维护了正常的市场秩序。第四，有效保护耕地。土地登记可以服务于土地用途管制制度，农业用地转为非农业建设用地必须进行土地用途变更登记。在对土地用途变更登记进行审核时，凡是不符合土地用途管制要求，随意将农业用地转变为非农业建设用地，非法占用耕地的，均不得办理土地变更登记手续。第五，为社会提供了重要的基础信息。不动产登记是土地管理和城市建设主要的基础性工作，是国家掌握不动产动态变化的一个重要的信息源
11、，是国家收取不动产租、税、费的依据，也是国家基础数据的重要组成部分。,5.1 不动产登记制度概述,不动产登记的内容 1）不动产权属性质与来源不动产权属性质是指附着于不动产上的物权类型。我国的土地权属性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他物权。房屋产权登记，包括房屋所有权登记和房屋他物权登记。房屋所有权登记的对象是全民所有制房屋所有权、集体所有制房屋所有权和私人房屋所有权。 土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。权属来源对确定土地权属性质，判断某宗土地是国家所有还是集体所有，土地使用权人对该宗土地拥有的是国有土地使用权还是集体土地使用权
12、至关重要。土地权属发生和变更的时间以及土地所处的地域是影响土地权属来源的两个主要因素。房屋权源是指产权人原始取得房屋产权的时间和方式。如新建、购买、受赠、交换、接管、征用或征收等。,5.1 不动产登记制度概述,2）不动产权利主体不动产权利主体是指申请登记的不动产权利人，包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人、房产所有权人和不动产他物权人。我国的集体土地所有权有三种形式，与此相对应，集体土地所有权人也分为三种情况：属村农民集体所有的土地所有权人是村农民集体，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；属村内各农民集体所有的土地所有权人是村内各农民集体，由村内各该农村集体经济组织或者
13、村民小组经营管理；属乡（镇）农民集体所有的土地所有权人是乡（镇）农民集体，由乡（镇）农民集体经济组织经营管理。国有土地使用权人可以是任何自然人、法人和其他组织。集体土地使用权人一般应是本集体内部的成员或单位，但特殊情况除外，如集体“四荒地”土地使用权人就可以是本集体以外的个人和单位等。,5.1 不动产登记制度概述,3）不动产权利客体不动产权利客体是不动产物及其权利。土地一般以坐落、界址、编号、面积、用途、使用条件、等级、价格等表示；房屋一般以坐落、编号、层次、建筑面积、分摊面积、产别、价格等表示。以土地为例，坐落指宗地所在地的名称。权属界址指产权人或产权单位的土地的位置和范围，即土地权属界线。
14、土地编号也就是宗地的地籍编号。土地面积是指一宗地权属界址线范围的大小，土地权属界址一经确定，土地面积也就随之确定；土地面积根据土地权利人对宗地的利用情况可以分为独自使用面积、共有使用面积、共有使用权分摊面积。土地用途是指土地权利人依照规定对其权利范围内土地的利用方式，申请土地登记的土地用途必须符合有关规定。土地使用条件包括建筑占地、建筑限高、建筑容积率、建筑密度等；这些使用条件的来源主要是三个方面：一是城镇规划已经限定，二是土地使用权有偿使用合同文本中作出的规定，三是批准用地文件所规定。,5.1 不动产登记制度概述,不动产登记分类 根据不动产登记的特点，我们将不动产登记分为：预告登记、本登记、
15、异议登记、信托登记等。不动产本登记是直接使当事人所期待的产权变动发生效力的登记，它将不动产产权的初始取得，及其转移、设定、增减、分割合并和灭失等载入专门的登记簿，在法律上有确定的、终局的效力，因此我们又可称为终局登记。本登记主要包括：总登记、初始登记、设定登记、变更登记、更正登记、注销登记等。总登记是一种针对辖区内所有不动产，在一个确定的时点进行的一种普遍性的登记。总登记后，不动产权利人首次取得不动产所有权或使用权，而向登记机关提出申请而进行的登记，称为初始登记。根据民法物权理论，他物权产生于既有权利，对于原权利而言，他物权是原权利人设立的结果，他物权登记，我们称为权利设定登记。,5.1 不动
16、产登记制度概述,不动产总登记或初始登记后，不动产因各种法律行为和客观情况而发生标的物分割或合并、产权的移转或限制等变化，而向登记机关提出申请，要求变更登记记载事项或原有权利而发生的登记，称为不动产变更登记。更正登记是对不正确的登记行为或内容进行更正的登记程序。注销登记是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭时，登记机关依法注销其登记簿上的权利的一种登记。,5.2 土地总登记,总登记是一种针对辖区内所有不动产，在一个确定的时点进行的一种普遍性的登记。总登记的特点是不动产权利人在拥有或使用不动产期间，无论是否发生过变更，都必须按照登记机关的要求，在确定的时点，通过一定法定程序，在统一的簿册上进行注册
17、登记。总登记属静态登记，即不论权利是否发生变动或移转，都要进行登记。需要进行土地总登记的情形主要有两种：一是从未进行过土地登记的地区；二是原有登记需要全面更新。土地总登记是日常变更登记的基础，通过土地总登记建立起来的辖区每宗土地的表、卡、证是以后变更登记的根据，没有总登记，变更登记就无从谈起。1987年9月，为了适应我国土地制度改革需要，原国家土地管理局组织实施了各地城镇国有土地使用权的申报工作。1987年冬和1988年春，在上海市、山东青州市、广东省花县进行了土地登记发证试点。根据国务院关于进一步扩大土地登记发证试点的要求，原国家土地管理局分别于1988年5月18日和1988年7月19日，连续下发了关于扩大土地登记发证试点和开展城镇国有土地使用权申报工作的通知和关于加快城镇国有土地使用权申报工作的通知，决定全面开展城镇国有土地使用权的申报。,
