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1、物业管理基本制度与政策- 1 - 共 161 页物业管理的概念P1物业管理条例规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理定义的理解P11、 物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。主要有三种方式：业主自己进行管理；业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；业主选聘物业服务企业进行管理。条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。2、物业管理活动的基础是物业服务合同。物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就
2、物业管理服务为标的所进行的一项交易。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。3、 物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序， 包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。物业管理基本制度与政策- 2 - 共 161 页 条例调整的范围P21、既调整住宅物业的物业管
3、理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。2、适用范围既包括城市，也涵盖乡村。物业管理的市场化特征P31、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。2、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。3、物业管理活动应当遵循市场原则。业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业服务企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体一业主仍然享有物业管理的决策权，将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其目的在于两点：一是强调业主在市场活动中的自主权，自主选择；二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。4、非市场性的房
4、屋管理不属于物业管理。无论是现在或将来， 永远都存在业主自身部门或机构管理自己物业的情况，从严格意义上来讲，它不是一种市场关系，不属于条例调整的范畴。条例将业主选聘物业服务企业，并和物业服务企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。物业管理的特征P5物业管理基本制度与政策- 3 - 共 161 页物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配合的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是
5、与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。物业管理的三个基本特征：1、社会化。物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业，二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。2、专业化。物业管理的专业化，指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订， 按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设
6、备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。3、市场化。市场化是物业管理最主要的特点。业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业服务企业来具体实施。物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领市场。这种通过市场竞争物业管理基本制度与政策- 4 - 共 161 页机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。物业管理的起源与发展P6物业管理起源于19 世纪 60
7、 年代的英国，物业管理的创始人是奥克维娅希尔女士，随后英国还成立了非盈利性行业组织：皇家特许屋宇经理学会。 20 世纪初，美国也成立了一个行业协会：芝加哥建筑管理人协会，行业自治组织成立。城镇住房及住房制度改革P71、我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革的背景下，通过实行住房产品化制度而逐渐发展起来的。建国后的五十多年中，公有住宅的总量经历了一个由小到大，再由大到小的演变过程。2、我国改革开放前城镇住房制度的三个特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。3、1978 年以后，随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领
8、域进行了三项改革：一是城镇住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地产生产方式改革。早在 1979 年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。1994 年，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，国务院发布了进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，取消住房实物分配， 开始实施住物业管理基本制度与政策- 5 - 共 161 页房分配货币化。我国物业管理的产生P91981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司-深圳市物业服务公司挂牌成立。我国物业管理的发展P101993 年，深圳市人大颁
9、发了全国第一部物业管理地方性法规-深圳经济特区住宅小区物业管理条例， 以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。1994 年 3 月 23 日，建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法，明确要求住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业服务公司统一实施专业化管理。各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。1995 年，建设部在青岛召开全国第一次物业管理工作会议。1997 年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议。1999 年，建设部在深圳召开全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。2000 年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律
10、起到了重要作用。2001 年，中国物业管理协会在杭州举办中国物业管理发展论坛。2002 年，建设部建立全国物业服务企业信用档案系统。 物业管理在社会经济中的地位与作用P121、实施物业管理有利于促进经济增长。居住消费本身包含众多的消物业管理基本制度与政策- 6 - 共 161 页费环节，可归纳为四类基本消费支出：一是购房消费支出；二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出；三是使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出；四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。后三类消费支出要大大超过购房支出。2、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。目前我国城镇居民人均住房面积超过26 平方米，住
11、房严重短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。3、实施物业管理有利于增加就业。4、实施物业管理有利于维护社区稳定。5、实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。我国物业管理制度的历史沿革P14我国的物业管理之所以在短时间得以迅猛发展，始终离不开政府主管部门的推动和引导，政府之所以起到不可或缺的作用，主要三个原因：一是我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期；二是物业管理是我国城市管理的重要组成部分，政府必须对物业管理进行适度干预；三是普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，需要政府从全局的高度进行必要的监管。我
12、国的物业管理发展史，在一定意义上是物业管理制度建设的历史。从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以条例为分水岭，划分成条例 颁布前后两个阶段， 两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。物业管理基本制度与政策- 7 - 共 161 页条例颁布前物业管理制度建设P15从 20 世纪 90 年代初到条例颁布前，这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经济；二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。我国的物业管理制度是由国家法
13、规政策和地方性法规政策共同组成的。1994 年 3 月 23 日由建设部颁布城市新建住宅小区管理办法，是我国第一部系统规范特业管理制度的规范性文件。1995 年建设部印发了全国优秀管理住宅小区标准，推动社会化、专业化的物业管理进程。1997 年建设部印发了全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则 ，规定了管理标准和考评内容。2000 年 5 月 25 日建设部发布了关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知，分别编制了住宅小区、大厦、工业区的示范标准和评分细则。1996 年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培
14、训合格上岗制度的通知 。1996 年国家计委和建设部联合下发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法。物业管理基本制度与政策- 8 - 共 161 页1998 年财政部颁布了物业服务企业财务管理规定，从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业服务企业的财务管理行为。1998 年 11 月建设部、财政部印发了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 。1999 年建设部印发了物业服务企业资质管理试行办法。2002 年 3 月建设部发布了住宅室内装饰装修管理办法（建设部110号令） 。条例颁布后的物业管理制度建设P182003 年 6 月 8 日， 物业管理条例正式颁布，标志着我国物业
15、管理法制建设进行新阶段。国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相庆政策的立、改、废工作，掀起全国物业管理制度建设的新高潮。这一阶段的政策法规主要体现以下特点：一是配套性，主要以条例配套性文件和实施细则的方式出现；二是经验性，主要总结物业管理实践的经验教训；三是操作性，使其在现实操作层面上得以实施。2003 年 6 月建设部发布业主大会规程。2003 年 9 月建设部发布前期物业管理招标投标管理暂行办法。2003 年 11 月国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费管理办法。2004 年 1 月中国物业管理协会制订 普通住宅小区物业管理服务等级标准。物业管理基本制度与政策- 9
16、- 共 161 页2004 年 3 月建设部发布物业服务企业资质管理办法。2004 年 7 月国家发改委、建设部发布物业服务收费明码标价规定 。2004 年 9 月建设部发布临时管理规约（示范文本）和前期物业服务合同（示范文本） 。2005 年 11 月人事部、建设部发布物业管理师制度暂行规定 、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。2007 年 3 月全国人大通过中华人民共和国物权法，2007 年 10月 1 日施行。2007 年 8 月 26 日国务院发布 关于修改物业管理条例 的决定，2007 年 10 月 1 日施行。2007 年 9 月 10 日国家发改委、城乡建设部发布物业服务定价成本监审办法（试行） 。2007 年 11 月住建部发布 关于修改 物业管理企业资质管理办法的决定。2007 年 12 月住建部、财务部发布住宅专项维修资金管理办法，
