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1、天府新城 写字楼项目可行性分析,本报告分为两大部分 A部分：项目可行性支持 B部分：项目可行性质疑,-理性博弈，深度剖析，优化决策,A部分：项目可行性支持,第一篇章、整体市场环境分析小结 一、宏观经济环境,2009年全世界经济已呈现回暖迹象，中国经济已先于世界率先从衰退走向复苏，从上半年的指标看，国内经济出现二次探底的可能性很低，整体经济发展环境相对平稳。,二、宏观政策环境,政策走向上来看,可能会由上半年的严格调控转变方向,出现一定的松动和变化，但基于前期调控的延续性，存在短期内博弈的可能。,三大要素左右后续政策，预计短期内将处于地方与中央的博弈格局,三、楼市政策,第二篇章、城市写字楼市场发展
2、环境分析小结 一、经济环境,成都所属的西三角经济圈将是中国未来经济发展的第四极，有着浓厚的发展底蕴，发展潜力巨大； 成都市区域发展条件不断完善，经济发展速度明显高于全国平均水平； 已与81个国家和地区建立了经贸关系，世界500强企业中有139家企业落户成都。为成都商务发展带来巨大推动力。,主城区年供给和销售销售面积整体保持在1000万平米左右；其中商铺、写字楼物业年销售大体在50-80万平米/年，供大于求，市场存量不断增加。 在新政影响下，10年从供给量和消化量上均接近07年以来最低水平； 销售价格整体呈不断上扬趋势，屡创新高；但近期因新政影响，价格稳中有降。,二、成都市房地产市场环境,第二篇
3、章、城市写字楼市场发展环境分析小结 三、成都市写字楼市场环境,供给： 07-10年的月均新增供给7.5万平米，09年以来有所上升，月均9万平米； 销售： 07-10年月均销售面积4.6万平米，09年以来有所增加，月均达到6.3万平米，最高峰值出现在09年下半年； 存量： 截止6月底，成都主城区写字楼存量为156万，高新区占存量榜首位，占22%； 价格： 价格整体呈平稳上升态势，07年到10年实现单价的从5000到7000级的跨越； 从价格环域分布特征看，成都市写字楼发展重点在向绕城外转移； 租金： 整体租金90元/平米.月左右，东大街和天府大道两大新兴区域空置率偏高 空置情况： 平均空置率26
4、%，低端写字楼空置率稍高，但随着近年高端写字楼供给的增加，高端写字楼空置率出现明显的上升,第二篇章、城市写字楼市场发展环境分析小结 三、成都市写字楼市场环境,年销售排行榜： 销售速度最佳的写字楼物业消化速度大体为2000平米/月左右；单位面积划分较小的销售速度相对较快 整体写字楼分布： 主要分布在市中心CBD（中央商务区）及人民南路沿线，天府大道沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域 发展趋势： 写字楼南移趋势明显，城南CBD区域逐步成型，新的商务中心将形成。 租售类别： 整体以租售结合为主。市区高端写字楼主要采用只租不售。 价格特征： 城区价格与南部新区价格存在明显断档。市区现状价
5、格主要集中在15000元/平米以上，天府新城价格普遍在10000元/平米以下。市区顶级写字楼租金已经达到150元/平米.月。 供给走势： 预计城南区域未来写字楼物业供给将达数百万米，区域竞争激烈。,第三篇章、南延线市场发展环境 一、区域规划,区域规划属性： 在成都市“田园城市”城市规划市级战略功能分区中，本案位于天府新城高新技术产业区中部，金融总部商务区南天府新城（高新技术产业区） 定位于科技新城、商务新城、国际新城、时尚新城、宜居新城，总供给达到6500万平米，非住宅占主导金融总部商务区 将构建以金融、商务、行政为主，配套完善的酒店、商业、娱乐等的发展业态，预计供给量在千万平米以上，将对项目
6、所在的绕城外区域构成直接威胁地铁规划 本项目位于地铁1号线一期南端终点站西侧，是城市国际城南发展的重点区域，具有极大的升值空间和潜力。,第三篇章、南延线市场发展环境 二、区域发展,区域发展趋势： 周边区域开发迅速推进开，区域将随地铁的开通逐步发展成熟区域功能： 区域规划方案中，板块功能布局为： 板块西面以生态宜居区域；北面为科技服务区； 南面以商务产业发展区域；东面以国际时尚商务区域区域交通条件 三横四纵构建高新区内路网结构，各区域之间快速连通整体项目建设情况 累计写字楼供应面积1100万平米左右 近3年内进入市场的写字楼面积预计400万平米以上 区域写字楼市场未来竞争及其惨烈 各后续进入的项
7、目招商与销售均将面临巨大市场压力,第三篇章、南延线市场发展环境 三、区域土地市场,成交规模： 2006-2010年7月，高新区累计出让土地近6000亩，对应建面1600余万平米用地性质统计 2006-2010年7月，高新区出让成交土地中，商业、办公及工业性质占2/3，结合市场惯例，预计对应办公物业将达近千万平米容积率 成交土地以高容积率项目为主，且部分项目高度要求较为宽松对应项目体量 对应写字楼项目体量以10万平米以上规模占主导，结合高度要求，使得区域市场办公物业大多将以高端形象面市，同质化竞争明显。,第三篇章、南延线市场发展环境 四、区域写字楼市场,区域写字楼市场发展情况： 天府新城暗藏着巨
8、大能量并开始逐步释放，未来发展前景逐步显现。 预计未来三年左右，天府新城区域将有500万平米以上的写字楼项目入市，为市场消化带来巨大的压力。 区域少量已经交楼的写字楼略显冷清，大面积办公区空无一人的现状客观存在，高新区高端写字楼的销售及入住率的提高尚需要较为长期的积累方能实现。近年高新区写字楼销售数据分析： 从近四年高新区写字楼物业消化数据看，平均消化速率为7291平米/月，8.8万平米/年。 区域写字楼需求存在较明显的弹性，但整体保持较大的存量，需求弹性相对有限。 近期随着南延线区域高端项目的迅速放量，整体价格相对平稳，呈稳步上升的态势。,第三篇章、南延线市场发展环境 四、区域写字楼市场,在
9、售个案分析小结： 分布： 在售写字楼主要分布 天府大道周边 数量： 整体在售项目10个，但工业用地性质项目占据近一半比例，使得销售备案数据值较小 规模： 在售项目普遍在10平米以上 销售价格： 8000左右为主流 销售速率： 普通商业产权快于工业产权，商业产权项目写字楼物业常规销售量为2000平米/月,第四篇章、项目地块分析 一、地块控规指标,相对周边突破高度150米、容积率达到10的指标，项目控规指标受限较为明显，较难与周边项目形成差异化,位于金融后台集中区，周边被诸多项目包围，办公氛围浓厚，同质化竞争极为激烈,二、项目临界,商务配套逐步完善，近距离居住配套有待完善 项目所在的核心区地下一、
10、二环线规划为项目未来的便捷交通带来重大利好,三、地块周边配套,第五篇章、项目定位建议 一、项目形象定位建议,成都顶级双5A-OSO写字楼,第五篇章、项目定位建议 二、项目配置配套建议,顶级写字楼必备配置一：地标表现 顶级写字楼必备配置二：城市风景之立面 顶级写字楼必备配置三：顶级规划与顶级配套 项目非个性化顶级配置建议： 综合顶级写字楼市场配置标准，我们建议项目顶级写字楼常规配置大体如下： 5A系统: OA：办公自动化系统 CA：通讯自动化系统 FA：消防保安监控自动化系统 MA：信息处理自动化系统 BA：楼宇自动控制系统 其它配置建议： 功能区：休闲广场、空中庭院、花园式大堂、休闲咖啡厅、公
11、共会议厅、公共茶水区、商务洽谈区和商务服务区； 设施设备：全区高速无线上网、中央空调独立空调系统、呼吸式幕墙等,第五篇章、项目定位建议 二、项目配置配套建议,写字楼配置指标建议大体如下： 写字楼整体面积：5万平米以上 标准层面积：2000平米左右 建筑层高：3.9-4.2米，净高保证2.7米 电梯配置：小于4000平米/部电梯 车位配置：150平米/个车位以上 空调配置：新风量不小于50m/人/H,双5A概念下对应的配置要求：顶级设施顶级品牌顶级服务团队顶级营销,OSO概念下对应的配置要求：具有较大改动空间的硬件配置和软服务系统的建立,第六篇章、项目经济效益分析,两种销售比例测算结果主要指标对
12、比,从测算指标看，在现有成本体系下， 项目如果能够在开发开始2年内将写字楼、住宅、商业、车位基本销售完毕 则能够达到年均近60%的自有资金利润率如果在近50%的商业产权物业未实现销售的情况下，现金接近达到收支平衡，项目整体利润的体现在接近2亿的持有物业上。根据以上数据， 纯粹从经济效益测算上看，项目具备可行性。但依托于以下两方面关键因素： 1、住宅物业产品对测算中采用的基准销售价格的支撑度。 2、写字楼、商业物业销售50%较低预期的实现，若不能实现50%销售量，则项目销售回款不足以支撑项目实际运营需要。 当以上两项指标无法满足时，将导致项目出现运营风险。,第六篇章、项目经济效益分析,第一篇章、
13、整体市场环境,2009年中国经济总量33万亿，经济处于全面复苏向加速发展的阶段。 国家统计局7月15日公布的上半年宏观经济运行情况显示,上半年国内生产总值（GDP）172840亿元,按可比价格计算,同比增长11.1%。上半年居民消费价格（CPI）同比上涨2.6%,其中6月份上涨2.9%。 下半年经济将逐步放缓,但二次探底可能性很低。 预计下半年GDP达到9%左右。全年GDP达10%左右,2009年全世界经济已呈现回暖迹象，中国经济已先于世界率先从衰退走向复苏，从上半年的指标看，国内经济出现二次探底的可能性很低，整体经济发展环境相对平稳。,一、宏观经济环境,预计货币政策方面,提升存款准备金以及加
14、息的行为出现的可能性都不大,而信贷调控将不如上半年严厉。对于7.5万亿的信贷目标已足以支撑全年10%的经济增长。中国人民银行货币政策委员会2010年第二季度例会指出,下半年,续实施适度宽松的货币政策,密切关注经济金融形势的发展,灵活运用多种货币政策工具,保持货币信贷适度增长。,政策走向上来看,可能会由上半年的严格调控转变方向,出现一定的松动和变化，但基于前期调控的延续性，存在短期内博弈的可能。,二、宏观政策环境,中国房地产市场具有典型的政策市特征，近年的调控明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度，并且同样决策着后续政策的具体动向。 2010上半年
15、政策取态严厉 以国十条出台为重要标志，本次调控显现出与历次不同的强势调控姿态。本次参与调控政策制定的部门为史上最多一次，多部门联合出台多项调控政策，形成立体调控，措施具体，出台政策涉及的领域最广，涵盖信贷、土地、财税、监管、保障房等房地产市场的各个层面环节。调控政策目标清晰明确 短期内，通过极为严格的信贷紧缩政策及购房限制政策，压制投机需求，甚至不惜延迟自住需求的释放，力图最大限度地缓和甚至逆转供求关系和市场预期，遏制房价过快上涨，为增加供应争取时间。中长期，则通过增加住房供应，平衡住房市场供需，稳定市场走势。遏制房价过快上涨政策效果初现 首先见效的是需求被全面抑制，在调控政策出台后，特别是房
16、贷紧缩的影响，全国楼市几乎瞬间休克骤然转入观望，调控效果在5月开始初步显现，从市场反应看，由于各类需求被全面压制，成交大幅萎缩。,三大要素左右后续政策，预计短期内将处于地方与中央的博弈格局,三、楼市政策,2009-2010年上半年中国房地产调控政策路线图,三、楼市政策,成交率先触底 房企消极推盘 2010年上半年中原监测的十家标杆房企受一系列调控政策影响而迅速萎缩，成交量在5月跌至谷底，环比4月下跌30%，与去年同期相比下降45%。6月以来，部分开发商展开小幅度的新盘促销，成交量环比有所回升，但同比依然下降两成。 融资陷入困局 内地渠道受阻 今年以来各家房企纷纷选择非常规渠道融资，一方面积极寻
17、找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款，一方面通过高息公司债手段确保顺利融资，国内上市的公司也尝试与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。由于国内融资环境的恶化，2010年上半年十大标杆房企共计融资达到323亿，仅占去年全年融资额的25%。 低位战略储地 资金需求徒增 新政出台以后，尽管住宅市场大幅降温，但由于各地政府均有优质地块推出，有资金实力的开发商均未完全停止购地，只是在地块选取及竞价上愈加谨慎。从中原监测的各地土地市场表现来看，上半年大部分重点城市的流标率仍处在较低的水平，而溢价率亦有所回落，整个土地市场已渐趋理性。供应高峰在即 降价压力难挡 今年上半年，中原监测的十家标杆房企新增供应总面积已达到800万平方米。从目前市场情况来看，预计这一供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。,
