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1、中铁|青岛世界博览城项目 启动区建议,青岛中铁西海岸投资发展有限公司 2015年11月,特为 中铁置业集团 提供,PART1 : 项目启动区策略及定位 PART2：项目启动区产品定位及建议 1.景观打造建议 2.会展会议定位及建议 3.酒店产品定位及建议 4.公寓产品定位及建议 5.商业产品定位及建议 6.住宅产品定位及建议,报 告 目 录,报告目录,01,启动期定位及策略,PART ONE,启动期定位,项目启动区：会展中心城,利用会展中心的先期启动，凝聚社会资源，引爆区域价值； 利用城市森林公园，树立生态大盘形象，塑造宜居环境，提升项目价值； 在功能上、区位上、心理上形成整个项目区域的核心，
2、引领周边发展；,快 速 启 动,树 立 形 象,持 有 经 营,成 本 可 控,针对项目启动期物业持有经营的情况和开发商意愿，启动区开发需要遵循成本可控的策略,启动区开发的最大目标是提升整个项目价值，那么项目亟待打开市场、赢得知名度、初步树立本案产品形象,启动区战略性较大，建议开发商掌握核心物业的主动权，持有经营物业，给项目后期开发打下坚实基础,针对市场及项目自身情况，选择切合实际、可行性高、能快速启动的产品,启动期作用：树立形象，快速启动,选择原则,会展引爆 本项目以会展作为先期引爆点，通过其强有力的形象及功能核心作用，为本区域定下基调，提升知名度及人气； 以会展为中心，紧邻片区集约统一先期
3、开发，形成集中规模优势，同时有利于后期陆续推进； 市场导向 在启动区中，物业产品的选择以目前市场接受度最高的类别为主，以快速去化为目的； 财务可行 根据总体开发时序建议，启动期2年时间，应满足可售物业每年销量达到1315亿人民币规模；,启动区选择原则,6-2,6-3,4-1,4-3,1号地块,5-1,5-2,5-3,5-4,5-5,6号地块,2号地块,5号地块,4号地块,2-1,2-2,2-3,4-2,6-1,启动区范围示意,根据项目实际需要、开发时序、初步财务测算等综合考虑，DTZ建议本项目启动区范围如下图彩色部分,原则：DTZ认为启动期应以与会展功能直接相关的物业业态（酒店、公寓、商业）为
4、主，配合适当的住宅开发回现。,1-1,1号地块3万平米创客CBD办公、高层住宅建议在2期之后启动,1-2,产品体系,会议中心,会展或大型政府会议,会展直接会议需求客群 政府、企业的大型重要会议需求,树立形象，成为会展组团的次核心建筑,功能,客群,会展中心,会议展览举办参与企业,会展活动直接带来的商务客群,开发理念,打造标志性的建筑形象，形成区域核心； 功能上要集约开发，强调实用性,会展核心,商业街区及公寓底商,项目自身客群周边居民,会展客群的商业需求； 项目本身、周边居民；,四星级商务型酒店,会展相关商旅客群,会展、会议相关的商旅客群为主，提升客户的居住体验,1.满足会展人群的商业需求 2.满
5、足区域人群的日常消费需求，完善区域功能并聚集人气,1.树立项目形象 2.完善会展配套功能,商业,酒店,1.通过规模集群优势，树立项目启动区商务核心形象，提升商务价值 2.以会展为口号，强调物业的投资价值，实现快速去化目的,商务功能,高端公寓,小高,刚需中等收入群体,周边新兴产业人口、胶南年轻人刚需房,通过快速销售来平衡项目资金，提升项目前期回现能力,居住,洋房,中高收入者/胶南本地改善型需求,中高收入人群，如个体户、胶南政府机关人员； 胶南本地改善性需求居民,以本地去化最快的产品作为项目回现和实现收益的主力,以投资客群为主体,吸引青岛及外地的投资客群、快速去化,联排,中高收入者/改善型需求,中
6、高收入群体，企业主、政府机关、高级白领等,以高品质的住宅产品，打响项目的第一枪，定下项目“品质盘”的基调,启动区建筑指标,启动期项目总体开发量建议在75.7万平米，其中住宅面积21.7万平米,1-1,1-2,产品开发租售策略,持有部分,销售部分,会展中心 持有，与专业会展运营团队合作运营 会议中心 持有运营 商务酒店 先期持有运营，待会展区域相对成熟，客流相对稳定后，择机出售 展示中心 持有运营，未来可转性为高端会所 停车楼 持有运营 高端公寓 建议全部销售，实现快速回现 商业街区及底层商业 建议全部销售，实现快速回现 住宅 全部销售,1-1,功能关系,零售、餐饮配套,高端消费人流,居住需求人
7、流,居住配套,增值筹码,中长期居住补充,会展功能核心,客流,客流,客流,启动区以会展功能为核心，各功能业态互相补充，形成完整功能体系,商业,酒店,公寓,启动期开发策略,陌生区域 配套先行,提升区域认知，打造森林公园，完善道路、河道整治等公共设施，树立区域生态宜居形象,会展会议 +快速回现物业,会展会议形成项目核心驱动力，加快公寓、住宅等快速回现物业的推进，减缓资金压力,国际知名酒店管理品牌,通过高星级酒店管理公司引入、会展会议带动，突出项目核心价值，实现公寓和商业价值的提升和快速去化,商业带租约销售,因区域无天然的消费人群支撑，商业培育期较长，去化难度较大，需通过采用预招商，带租约销售，以增强
8、客户信心，保证商业物业的价值实现和去化,销售型产品入市节奏,报告目录,02,启动期产品定位及建议,PART TWO,报告目录,2.1景观打造建议,02,PART TWO,景观体系打造建议,利用城市主题森林公园的打造，以及天然河道的治理，结合后期海景资源的利用，打造项目景观体系，树立区域及项目生态宜居的形象，提升启动期产品价值,项目整体景观规划布局遵循一定原则，以“一核、一带、三条水系、四大节点”进行布局，充分利用项目周边自然景观资源，打造项目景观体系，实现“以景带休闲”的目的。 景观布局原则： 依托区域现有自然景观资源，包括滨海、森林、河流水系等进行设计布局； 结合地块特点以及整体规划布局进行
9、景观规划设计； 理念： 以项目区域核心自然资源：森林、海岸线为主要突破点，形成“一核一带”的主要景观布局方向； 在项目3条主要河道水系旁打造滨河景观带，充分利用水系资源； 在重要的商业节点、端头等布置景观节点，形成良好的序列感。,天然河道,青草河等天然河道整治建议,案例借鉴新加坡榜鹅滨水步道：全长4.2公里，是新加坡最长的人工水道。滨水步道也是整个榜鹅新镇规划的主轴，于2011年完工。,滨水步道设有专门的自行车道和步行道； 看似木材走道，实为混凝土材料，4.2公里新加坡榜鹅滨水步道突破材料限制，将美观与实用合为一体的创意设计； 诗情画意的榜鹅滨水步道，不只受到榜鹅居民的欢迎，也会成为新加坡人喜
10、爱的休闲地。,河道治理：结合人行廊道设计，改变传统河道单一自然景观，增加空间丰富性和文化符号,位于新加坡南部山脊健行公园，连接花柏山公园（Mount Faber park）和直落布兰雅山公园（Telok Blangah Hill Park），是该地区不可错过的景点； 整座桥共有四个波峰和三个波谷，最高处离地面36米，约12层楼高，是新加坡最高的人行天桥。,桥身使用弯曲的的红木建成，无数根波浪状木头“肋骨”既拼成了波浪状的桥体形状，同时又形成自然的凹入，为步行者提供遮挡,全桥采无障碍设计，没有梯级，设有扶手，桥面防滑，方便老人及坐轮椅者,天然河道,案例借鉴新加坡亨德森波浪人行桥 (Henders
11、on Waves),森林公园,增加多层次景观体验 艺术造型的“超级树林”，本身就是一个景观亮点，同时又设有空中步道、夜景照明，丰富了竖向空间及日夜观景体验； 多元化人文内涵，超越植物观赏与科普 展示当地各族群文化的文化遗产花园、模拟多种生态环境的植物冷室、具有生态过滤功能的蜻蜓湖等等，从文化遗产、生态保护、可持续发展等的多个角度诠释全新人文内涵，并因此形成植物观赏以外的多元旅游体验； 以未来视角和科技创新面对竞争 地域面积有限的花园城市新加坡，已有多个植物观赏的景点，尤其包括1822年成立的新加坡植物园（设有著名的兰花园、植物图书馆和亚洲第一座儿童花园）。面对如此强劲竞争，滨海湾花园以超脱植物
12、科普的理念，开创了一片新天地。,新加坡滨海湾花园,未来的象征：16层高的垂直花园“超级树林”，生态环保，空中步道，夜景璀璨,30米人工瀑布,首期开放的滨海南花园 (Bay South),具有过滤水等生态功能的蜻蜓湖,文化遗产花园：展示各族群传统生活中，日常使用的植物、园林文化,森林公园的景观体验、人文与科技内涵打造方面，可以参考新加坡滨海湾花园,森林公园,森林公园的运动休闲、城市公共配套功能，可以参考美国纽约中央公园：通过环园道路、球类活动场地实现运动休闲功能；通过步行径、儿童游乐场等实现城市公共配套功能,纽约中央公园(Central Park)是美国景观设计之父奥姆斯特德最著名的代表作，是美
13、国乃至全世界最著名的城市公园； 公园占地5000亩，看似天然的公园，其景观实际上经过精心营造：内有数个人工湖、漫长的步行径、两个滑冰场、一个野生动物保护区、多处草地供各种体育爱好者使用，以及儿童游乐场。由于吸引到候鸟前来，这里也是观鸟的好去处。长10公里的环园道路深受慢跑者、骑自行车者以及滚轴溜冰喜爱，尤其是在周末，以及晚上七时后禁止汽车通行的时候。中央公园的景观设计主要通过浓缩化、片段化、场景化三个方式呈现； 奥姆斯特德与合伙人沃克 1858年开始设计中央公园，直到1876年全部建成。,森林公园,美国纽约中央公园,环园大道：中央公园内有一条长10公里的环园大道，深受跑步者、骑自行车者以及滚轴
14、溜冰者喜爱，大道禁止机动车驶入（汽车要通行有规定时间）。这里已成为游客锻炼 身体的好地方,网球场,杰奎琳水库,保护水域 -“模型船池塘”,拉斯科溜冰场,北部草原,戴拉寇特剧,眺望台城堡,草莓园,毕士达喷泉,绵羊草原,动物园,眺望台城堡,绵羊草原,景观打造示意,森林公园及木栈道打造亮点建议,滨海景观带要有良好的亲水性，打造直面大海的景观活动场所,滨海森林公园结合体育主体，成为项目重要的景观核心以及“都市休闲”的内涵,利用河道水系、滨河打造重要的景观,在重要位置设置景观节点,报告目录,2.2会展会议定位及建议,02,PART TWO,主要功能定位会展中心,会展中心,打造以“东亚海洋合作论坛 ”以及
15、“国际海事防务展 ”为核心内涵的东北亚大型国际会议展览中心，20万平米展馆面积,东亚海洋合作论坛,国际海事防务展,专题化的展览类型，医疗、教育、汽车等； 与周边产业结合的展览，如军工、科技、家用电器等； 文化娱乐类活动，高效实现场馆会后利用；,会展中心,块状紧凑排列: 充分利用空间,深圳会展中心,展厅排列,分散型排列: 分流效果好,主干道,主干道,主干道,主干道,主干道,外立面设计,武汉国际博览中心,外立面1,外立面2,室内空间,结构方正，灯光合理设置 满足展览外多种用途,体量: 20万平方米 展厅排列: 按实际占地需要，选择恰当排列方式 设置多个主干道接口，规避交通死角 室内空间: 不需要太
16、多功能分区 根据展览需要设计层高，并保证馆内充足的照明 外立面设计: 目前国内的展览馆绝大多数采用玻璃幕墙+流线型外观设计,会展中心的打造应注重展厅排列方式与交通要道的衔接，内部形成无柱开敞空间，外立面设计体现现代化气息，突出地标型建筑特性,主要功能定位会议中心,本项目会议中心将依托西海岸未来打造青岛会议产业聚集地为契机，成为区域内会议设施的标杆项目，预计面积在30,000平米左右,会议功能产品机遇： 青岛会展办将在未来引进一批重要会议项目； 青岛市目前会展会议的硬件设施不足； 黄岛区持续发展会展会议产业以及奖励旅游业； 打造自主品牌会议，具有地域特色的主题会议，产业会议,会议中心将成为西海岸未来会议设施的龙头和标杆，3万平米左右规模,会议中心,展览馆,会议中心,连廊,郑州国际会展中心配备了独立会议中心，净会议室面积为7754 ，建筑面积60800 ； 本案建议会议面积在8000-10000，总建筑面积30000 左右； 会议中心通过中部连廊与展览馆区各个子馆紧密相连，具有良好的通达性，减少展馆与会议区块的步行距离； 连廊区域同时也可以独立举办主题性展览，增加了会展中心的空间利用率。,
