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1、当前房地产形势与发展前景,主要内容,第一部分 2011年房地产市场与政策 第二部分 中美两国房地产市场与政策对比 第三部分 未来房地产业和政策发展方向,第一部分 2011年房地产市场与政策分析,一、2011年全国房地产市场发展情况二、2011年主要房地产政策及热点分析三、2011年房地产政策对市场的影响,一、2011年全国房地产市场发展情况,1、房地产开发投资增速回落 2、供应指标：房屋新开工面积同比回落幅度较大 3、需求指标：商品房销售增速回落，待售面积增加 4、土地指标：土地购置面积增速大幅回落，土地成交价款下降 5、资金指标：房地产开发企业资金来源增速回落 6、保障房建设投资增加，对市场
2、影响加大,1、房地产开发投资增速回落,2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。,2、供应指标：房屋新开工面积同比回落幅度较大,房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。 房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落
3、4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。 房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。,3、需求指标：商品房销售增速回落，待售面积增加,全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。 商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，
4、商业营业用房销售额增长23.7%。 全国商品房待售面积27194万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。,4、土地购置面积增速大幅回落，土地成交价款下降,土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点 土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。,5、房地产开发企业资金来源增速回落,2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分
5、点。 其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。,6、保障房建设投资增加，对市场影响加大,截至2011年9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98。从各地来看，北京、河北、山西、辽宁、吉林、江苏、浙江、福建、山东、广西、重庆、四川、陕西、甘肃、宁夏等15省(自治区、直辖市)开工套数已超过今年目标任务数。 截至2011年10月底，今年全国城镇保障性安居工
6、程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。开工套数排在前三位的分别是黑龙江867万套、重庆52.8万套、陕西48.3万套。 2011年开工建设1000万套保障性住房的开工标准是，规划设计的永久性建筑工程已进入地基基础的结构施工。对于仅是搭建施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工的项目和套数。,二、 2011年主要房地产政策及调控思路,主要政策： 2011 年1 月27 日，国办发2011年1 号文（“国八条”） 具体配套政策（按出台时间） 2011 年1 月，房产税改革：上海、重庆试点 2011年 1 月，个人转让住房营业税从差额转为全额征收 2011 年2 月，新一轮“限
7、购”政策 2011 年3 月，明确 “房价控制目标” 2011 年7 月，要求符合条件的二三线城市限购 2011 年8 月，发布二三线城市限购标准,（一） “国八条” 政策分析,2011 年1 月27 日，国办发1 号文（“国八条”）出台 首次明确提出“房价控制目标” 限购范围更广且更加严厉 继续强化差别化信贷政策 个人转让住房营业税从差额转为全额征收 落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位,1、首次明确提出“房价控制目标”,表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。 各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布，标志着中央政府继续调控、遏制房价上涨的决心 调控目标从国发10 号文
8、的“遏制部分城市房价过快上涨”明确为“房价控制在合理水平” （所有城市）,2、限购范围更广且更加严厉,已有2 套住房的当地户籍居民家庭、1 套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房 涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35 个大中城市甚至更多城市都将限购）,3、继续强化差别化信贷政策,二套房首付从50%提高到60% 各地还可结合“房价控制目标”进一步提高,4、个人转让住房营业税从差额转为全额征收,2011年1月27日，财政部、国税总局发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知，与2009年末的政策相比，对购买不足5年的
9、普通住房转让营业税，由差额调整为全额征收。 在2009年，营业税减免年限已从2年提高到5年，2011年1月又对购买不足5年的普通住房营业税征收从差额变为全额，逐步提高住宅交易营业税减免年限和征税要求，有利于遏制投资投机需求。,5、落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位,再次提出落实约谈问责机制 将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围 后续 2011年3月， “建立健全考核问责机制”首次写进政府工作报告 2011年7月14日国务院常务会议：从房价控制目标来看，要求各地从严把握和执行。从今年4月份国务院办公厅组织的专项督查情况来看，房价控制目标与群众期待有较大差距。因此，国务院
10、常务会议明确要求未来要“从严把握”,（二）房产税试点,2011年1月，上海、重庆分别出台房产税试点办法 与“国八条”形成“8+2”政策格局，政策出台的力度、密度、出台时间均超预期，并产生叠加效应,什么是“房产税” 与物业税、房地产税、不动产税关系 与土地出让金、地租、地价关系,方案比较,比较两个城市的征税范围 上海：虽仅针对新购住房，不涉及存量房，但由于只要属于第二套住房即纳入征税范围（本市居民人均60 平米以下部分免征，非本市居民拥有三年居住证且仅有一套住房免征），因而单从新房市场来看，上海符合征税条件的新房可能更多，可能对大户型、高档住房同时产生影响，普通住宅也有可能纳入纳税范围 重庆：主
11、要针对高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价2 倍及以上），而对价格不高的普通住宅影响较小 比较两个城市的税率 重庆：税率相对更高（最低0.5%） 上海：税率为0.4%或0.6%，但有计算应纳税额时需乘以70%，因此税率相对更低。,（三）限购政策分析,2011年1月，“国八条”要求：所有直辖市、省会城市、计划单列市（共 35 个大中城市，不含拉萨）必须出台限购政策，未出台的城市需在2 月中旬前出台，已出台的城市要“立即调整” 2011年7月，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施 2011年8月，住建部提出二三线城市限购标准，符合
12、5项标准条件较多的（即2项以上）城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。 影响：对相关城市的需求带来显著影响,（四）“房价控制目标”分析,为遏制房价过快上涨，2010 年中央政府先后出台“国十条”和“9.29 新政”对房地产市场进行严厉调控。之后，房地产市场出现了积极变化，为了巩固调控成果，2011 新年之初，国务院办公厅发布“国八条”，进一步加强房地产市场调控，其中首次明确要求各地公布“房价控制目标”，表明调控从通过经济、行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，预示着中央政府遏制房价过快上涨的坚定决心。 按照“国八条”要求，“2011 年各城市人民政府要根
13、据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”,（五）加强房地产市场监管,7 月11 日，国家发改委和住建部联合发布关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知，巩固和扩大调控成果，坚决制止和查处房地产经纪违法违规行为。 加强房地产经纪机构和经纪人员管理； 加强商品房销售行为监管； 要求各地价格部门要于今年11 月底前，将开展专项整治工作的有关情况以及典型案例上报住建部、国家发改委。,（六）2011年房地产调控思路总体分析,实施并坚持更严格的房地产调控政策 政策目标 挤出房地产市场特别是住房市场中的投资投机
14、 遏制房价过快上涨将房价控制在合理水平 具体措施 限购和限贷 税收政策调整和房产税试点 更加强调政策落实,三、2011年以来房地产政策对市场的影响,1、供求关系发生转变，下半年价格开始出现调整 2、二手房市场成交量下行趋势明显 3、全国土地市场成交低位徘徊，住宅用地量价水平低于去年同期 4、房地产市场调整结构性特征明显: “四大”分化： 一二线限购城市和非限购城市发展出现分化 土地市场中不同用途土地出让情况分化 一手房市场和二手房市场调整呈现不同特征 不同房地产企业出现分化,第二部分中美房地产模式比较,中国房地产开发商普遍追求利润最大化，不愿意与旁人分享，因此其最突出的特点是房地产开发商更多依
15、赖于银行提供资金。而“美国模式”特点主要是专业分工细致。做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一个环节来追求增值，因此，在美国，预售的销售模式基本不存在。每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，其真正的幕后主导是资本（一般就是基金），开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。,房地产发展模式对比,美国模式下其房地产的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。中国房地产市场明显缺乏金融市场环境，房地产金融服务不够完善，产业基金法尚未出台。美国模式所强调的各个环节由不同的专业公司完成，而在中国基本
16、上由一个地产公司全能完成。从而也就造成了中美在房地产融资方面存在巨大的差异。,房地产交易模式对比,1.销售的实际执行者在美国,无论是房地产买方还是卖方,在购买或出售房地产时,往往需要雇佣房地产经纪人从中给予帮助,销售过程中的各种工作多半是由经纪人完成的。在我国,目前不允许房地产经纪人独立进行业务活动,而必须依托中介机构。而房地产经纪人对于活跃交易市场、促成买卖双方达成交易的作用是显而易见的。,2.合同的规范性美国没有一个全国通用的房地产销售合同文本,当事人常聘请有关专家代自己订立契约。而根据我国法律的有关规定,商品房在销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。美国房地产交易中大量使用有丰富专业知识并且要求严格的经纪人,由他们根据实际情况制定适当的合同更为可行。而在我国,当前的房地产市场相当不完善,房地产交易中出现的欺诈问题相当普遍,其中一个重要原因就是合同不规范的问题,同时中美两国房地产模式在：交易价格的管理、房地产过户及登记的方式、付款方式、.房地产买卖中的税费、律师在买卖中的作用等都有很大的不同。,第三部分 未来房地产业和政策发展方向,一、坚持房地产调控和发展住房保障并重二、未来房地产市场短期发展趋势三、未来房地产业长期发展趋势,
