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1、祥泰花园项目营销策划方案,青州国医堂商业投资置业有限公司策划部,项目基本工作梳理,本次报告的提纲,项目基本情况,重要经济数据分析,典型楼盘情况,区域规划分析,产业结构分析,1,2,3,4,5,项目盈利模式分析,6,产品及客户定位,7,项目价值汇总,8,项目营销推广策略计划,9,项目工作计划,10,一、项目基本情况,【地理位置】青州行政商务新区新市府东临【售楼地址】青州供电局路口东行100米路北国医堂大药店内【开 发 商】青州国医堂商业投资置业有限公司【销售电话】0536-6132577、6136866【原项目名称】银领国际,地理位置,一、项目基本情况,【概 述】项目紧邻青州新市政府、市民办事中
2、心、电力大厦、迦拿大厦、财政局土地局办公大楼等，迦拿大厦群楼规划建设大型购物商场，项目西南角是市政规划占地29亩的市政公园。 【行 政】：青州新市政府、市民办事中心、电力大厦、迦拿大厦、财政局土地局办公大楼 【医 疗】：国医堂全科医院 【休 闲】：弥河景观带、市政公园,周边配套,一、项目基本情况,【总占地】约35.7亩 【总建筑面积】82000 【容积率】 2.63 【建筑数量】4层医院一栋；18层高层住宅4栋 【总户数】 【建筑交房标准】毛坯 【车库】地下车库 【销售情况】前期进行了团购，销售量约30% 【开盘日期】2013年05月30日 【拟交房日期】2014年12月31日,项目指标,一、
3、项目基本情况,户型类型,55-110平方米的户型，10余种。两梯三户、两梯四户布局为主。,一室一厅 55,二室二厅 83,二室二厅 91,三室二厅一卫 107,三室二厅一卫 109,一、项目基本情况,* 项目住宅部分实行封闭管理，采用人车分流的交通疏导体系，很大程度上保障社区内老人和孩子的安全。项目配有两个地下车位出入口，项目外围的环形道路设计更大程度的避免了交通拥堵问题。项目引进了国内知名的连锁中医特色医院国医堂，国医堂医院为小区业主提供可一键呼叫的设备与咱们医院的护士站相连接，为咱们小区用户提供普通呼叫、紧急呼叫、增援式呼叫。医院接到求助信号后会及时赶往进行救护。* 项目配备“第四代全智能
4、家居系统”，配套智能安防、智能报警、智能手机远程控制、高清可视对讲、社区户户通话、智能购物、智能物管、SOS求助系统、智能门禁等高端智能设施，为您的居家生活提供全方位高端智能服务。* 项目采暖使用新能源供热系统，在为您节省使用成本的同时，延长采暖设施的使用寿命。,项目卖点、特点,* 29亩市政规划休闲公园：公园位于社区西南角，公园的东、北两面被社区所包围，与社区仅一路之隔，是社区的天然氧吧，为居住在银领国际的您提供休闲散步、运动健身的惬意场所，2分钟运动休闲生活圈，堪比项目私属配套； * 第四代智能家居：第四代智能家居为您提供社区智能安防（非法闯入，智能报警）、社区智能门禁（非本社区居民无法直
5、接进入社区）、单元门禁、智能入户门锁、sos紧急求救、家庭安防、智能门廊灯、社区商业网点智能购物、智能家居电器等服务，您的手机可以轻松控制您的家。 * 新能源热泵：更节能、更环保、更方便、更低使用费、计划提供50度热水入户 * 社区私属医院：为您提供每年2次免费体检、养生保健、紧急救助、医疗服务等 * 2000多平米社区私属服务会所：配备健身室、棋牌室、社区营养餐厅（普通餐、营养餐、药膳餐饮等）、图书室、活动室等 * 9000多平米社区商业配套：银行、超市、干洗店、美容店、形象设计店、果蔬店、鲜花店、礼品店、快递公司等,特点,卖点汇总,一、项目基本情况,现状,【工程进度】项目各主体基本能达到封
6、顶，地下车库正在做基础。预计年底前主体能够全部封顶 【工程测算】按照单方造价1600元/，8万计算，总造价1.28亿元，封顶付款到50%，需支付约7000万元，已销售约196套，每套交纳首付款约10万元，则回收款约为2500万元，加上一部分按揭款到位，约2500万元，则截止到年底，尚有至少2000万元的资金缺口。 【营销方式】前期的客户几乎均为团购客户，采用的是传统的坐销方式。 【营销渠道】目前尚未见到项目的对外营销展示，户外、派单、活动几乎为零。 【营销管理】现在由一家代理公司管理，但是没能提供项目操作的正规做法和执行能力，是甲方所不满的。 【推广程度】项目在市场的知名度较低，同行中的口碑不
7、是太好，主要是对项目不了解，多认为名称与楼盘性质不符。说明项目在推广方面存在着重大的问题。,一、项目基本情况,项目评判,项目在管理方面没能进行较好地计划，缺少在项目开发、资金里管理方面的经验，导致项目销售与工程方面的对接情势紧张。 整体的项目营销管理没能真正按照市场的操作手法进行。项目的产品推广渠道、现场包装、人员说辞等都有较大缺陷，项目的市场知名度、美誉度都偏低。 项目的产品价值还有待进一步挖掘，细细揣摩，推广层次需要更加缜密。 项目近期资金需求巨大，需要紧锣密鼓开展各项工作，压力巨大。,操盘策略、思想,近期，应先将必要的推广要素制定下来，先行制定3个月的攻坚计划，尽快进入市场，比如说现场的
8、部分包装、售楼处的布置、人员招聘、策划管理等。 潜心对项目的卖点进行挖掘，系统地制定营销推广计划，并有条不紊的予以实施。 项目的产品价值还有待进一步挖掘，细细揣摩，推广层次需要更加缜密。推广的费用应到位。 项目营销体系需设置完整，梳理好营销策划的要点，做好推广活动。 3个月60套的销售目标争取实现。,二、青州主要经济情况分析,国内生产总值,从GDP的发展来看，青州市5年来呈现稳步快速增长的势头，增速略高于全国平均增长速度。,二、青州主要经济情况分析,全社会固定投资资产,固定资产投资的规模较大，增速稳定，说明政府在宏观调控方面做得比较到位，经济总体呈现健康发展状态。 这一指标中，有很大的比例投放
9、在了房地产和城市建设中，城市面貌日新月异。,二、青州主要经济情况分析,财政收入,横向比较一些城市的财政收入，青州市的财政收入偏低，与其城市规模不太成比例，说明青州市的大型企业较少，另外实行了一些优惠政策刺激经济发展，但成效一般。,二、青州主要经济情况分析,社会消费品零售总额,从青州市的社会消费品零售总额来看，青州市的消费水平较好，规模较大，呈现“藏富于民”现象。 从这个角度来看，青州不缺乏高端消费者，所以像“宋城”这样的高端项目也能取得相当好的销售效果。,二、青州主要经济情况分析,城镇居民人均可支配收入在2011年已达到人均3000美元，说明青州市的近期消费能力比较强。 但是作为县级市来说，横
10、向比较则不高。 从增长率来看，不如固定投资的增长率快，在以后对房地产的发展有一定的制约。,城镇居民人均可支配收入,二、青州主要经济情况分析,城乡居民储蓄余额,青州的城乡居民储蓄比例较高，规模较大，增长稳定。,二、青州主要经济情况分析,农民纯收入,农民纯收入稳定增长，说明青州的农业发展稳定。,二、青州主要经济情况分析,人口自然增长率,青州市2010年统计的全市人口为94.04万人。城区4个街道办事处，42万人。 受教育程度来看，同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人具有大学受教育程度的由2616人上升为6933人;具有高中受教育程度的由11548人上升为15568人;具有初中受教育程度的
11、由38837人上升为41738人;具有小学受教育程度的由32152人下降为26148人。,三、典型楼盘情况,1海天辰韵,【项目位置】青州市范公亭路与昭德路西南交汇处 【开发商】青建房屋建设综合开发有限公司 【建筑面积 】 36万平米 【交付使用时间】2014年 【交房标准 】毛坏房 【容积率】3.2 【绿化率 】41% 【物业公司 】聘请高端物业公司 【车位/车库 】2451个 【交通状况 】北邻范公亭路、南接凤凰山路、西依益王府南路、东靠昭德路 【均价】4000元/平方米,1海天辰韵,【项目定位】青州市东南区域新城门户，由青州本土开发企业青州第一建筑公司开发建设，规划用地118亩，建筑面积3
12、6万平米，是集住宅与商业一体的现代化住宅社区，开创了青州首席花园式居住社区。 【楼盘动态】错过，是一种罪过！80-140平米，火爆预约中！先到先得，交10000元抵20000元；日进斗金，预定日到开盘日，每天为您节省100元。 【售楼热线】0536-3320777 【售楼地址 】青州市范公亭路与昭德路西南交汇处,【海天辰韵项目介绍】,【海天辰韵周边配套】,【概 述】项目位于青州市东南区域新城门户，由青州本土开发企业青州第一建筑公司开发建设，规划用地118亩，建筑面积36万平米，是集住宅与商业一体的现代化住宅社区，开创了青州首席花园式居住社区 【小区内 】中央景观水系！会所！幼儿园！沿街商铺 【
13、教 育 】小区内双语幼儿园、海岱小学、海岱学校、新三中 【商 贸 】泰华、新亚财富广场 【医 疗 】中医院、新益都中心医院、圣水骨科医院 【金 融 】建行、农行、工行、潍坊银行、齐鲁、齐商、邮政储蓄 【其 它 】北邻范公亭路、南接凤凰山路、西依益王府南路、东靠昭德路,三、典型楼盘情况,1海天辰韵户型,三、典型楼盘情况,三、典型楼盘情况,2雅居园,【项目位置】青州市王母宫镇政府南，益王府路西 【售楼电话 】0536-3520222 3522999 【开发商 】潍坊北大科技园建设开发有限公司 【占地面积 】20万 【户型面积 】二室二厅三室二厅三室二厅双卫【开盘时间 】待定 【交房标准 】毛坏房
14、【容积率 】1.2 【均价 】一层3750元/，二层3300-3400元/，车库2500元/，地下室2000元/ 。 外围商铺5000-6000元/，二层。,三、典型楼盘情况,2雅居园户型,三、典型楼盘情况,2雅居园,圣和雅居园项目位于老王母宫镇政府南，益王府路西，占地约232亩，计划分两期建设，一期18栋，二期24栋，建筑面积约20万平方米。益王府路是市政府投资3.5亿为青州新城区配套建设的贯穿全市南北的唯一一条高架路，南至南环路，北至新火车站，建成以后将成为全市最主要干道。本项目是纯多层，低密度的优尚小区，容积率仅为1.2，绿化率达50%以上的花园式小区。小区全部5层建筑，一层60%赠送花
15、园，五层全部赠送阁楼。小区楼间距在28米左右，中间景观走廊42米左右，景观由青岛景观园林公司专业设计。以景观走廊、生态绿地、组团绿地、景观性建筑构架等内容为载体，点、线、面互为串联，全方位营造高品位居住环境。主入口水景绿化中心与中间圆形景观中心交相呼应。漫步在小区里就像漫步在花园里，步移景异，随处都是景观节点，任您随意休闲、娱乐。,圣和雅居园项目介绍,三、典型楼盘情况,【项目位置】青州市开发区益王府北路北口 （原王母宫镇政府对面） 【售楼地址 】青州开发区益王府北路北口 （原王母宫镇政府对面） 【售楼电话 】0536-3850777 3860777 【开发商 】山东国程置业有限公司 【占地面积
16、】43万平方米（第一期） 【户型面积】两室两厅，三室两厅 【交房标准】毛坏房 【容积率 】1.8 【交通状况】交通状况 【均价】多层均价3600元/，地下室2800元/，车库3500元/，洋房均价4600元/，外围商铺7500元/。 【折扣】按揭98，一次性97折。,3大福地,三、典型楼盘情况,3大福地户型,三、典型楼盘情况,3大福地,国程大福地项目介绍,国程大福地商居项目总规划用地1000亩，预计总投资27亿元，总建筑面积108万平方米，该项目分两期开发，一期开发用地423亩，规划建筑面积43万平方米；二期开发用地577亩，规划建筑面积65万平方米。建成后的国程大福地项目，地处青州市新城区开发区的核心地段，包括高尚住宅、商业配套、学校幼儿园等综合物业设施。整个社区从景观规划、外立面设计、园区布局等，紧紧围绕中国传统文化主题，着力打造齐鲁首席百万平米圣贤文化主题社区。小区还是青州市唯一真正的低碳环保社区，采用了保温节能墙体、地源热泵技术、太阳能光伏LED系统，主体抗震级别达到最高的7.5级以上；社区物业引进国际最高水平的第一太平戴维斯为物业管理顾问，打造山东省最具圣贤文化特色的物业管理。,
