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1、【App.1 商业规模适度分析】,城市规划指标对比参考 国际规划示范社区商业规模比参考 深圳类比社区调查,一般城市居住区商业设施指标,人均商业服务建筑面积,居 住 区,0.7-0.91M2/人,类 别,注:居住区:人口规模3万-5万人.,合理服务半径,800-1000M,城市社区规划标准,城市居住区的公建配套设施,应依据人口规模确定合理的服务面积。,公共服务设施控制指标(平方米/千人) -居住规模 居住区 类 别 建筑面积 用地面积 总指标 16052700 20654680(21653620) (26555450) - 医疗卫生 6080 100190 (含医院) (160280) (260
2、360)- 商业服务 700910 600940 - 其中 金融邮电 2030 2550 (含银行、邮电局) (6080) -,摘自城市居住区规划设计规范,根据指标计算:2003年初,以桃源居人口1万人计,商业服务面积7000-9100平米2005年初,以桃源居人口2.6万人计,商业服务面积1.82万-2.36万平米以桃源居达到规划人口4.5万人计,商业服务面积3.15万-4.1万平米,国际类比社区,社区建设理论邻里住区理论背景:以20年代佩里(A。C。PERRY)提出的邻里住区理论为基础建成,社区以交通干道 为边界,把居住建筑、公共建筑、绿地等予以综合解决,不仅是日常必需品的供应,一般生活服
3、务都可以在社区内解决。该理论在欧洲一些城市的卫星城市规划设计中得以推广和运用。社区主要特征: 1、社区位于距大城市中心约1小时路程的通勤圈内,即卫星城镇。 2、人口密度150人/HM2 。 3、周围有干线公路相连。,集合住宅一书内推荐规划成功的典型案例:日本光丘花园城社区 占地面积:18.6万M2 建筑面积:36.6万M2 公园6.07万M2 商业设施面积:约1万M2 (包括店铺、 百货、专卖店) 其地理位置与配套规划与桃源居较接近。,背景说明:该社区于1972年开发,位于离东京约1小时车程通勤圈内,90%以上是高层住宅(8层以上)。所有的住宅团组都有一所中学和两所小学,都带有运动场并位于边缘
4、以便与外界共享;所有的团组都设置近邻公园还要兼顾外围人群使用方便 经过多年发展,其商业满足了社区居民生活需求,经营状况良好。,商业规模比=1/36.6=0.027 商业分布形式: 成片集中布置于社区中心。,根据国外类比社区商业规划指标 商业规模比1:0.027,2003年初,桃源居已建成面积40万平米,类比商业规模1.08万平方米。 2005年初,桃源居预计建成94万平米,类比商业规模2.54万平米。 桃源居达到规划建筑面积160万平米,类比商业规模4.32万平米。,深圳类比社区调查,成熟社区:圆岭社区、白沙岭社区、华侨城社区、松坪山社区 郊区新建社区:万科四季花城,调查目的: 1、了解深圳类
5、比社区各发展阶段的合理的商业规模。 2、成熟社区合理的商业业态、比例、分布、形式与单店面积。 3、各个社区发展阶段的业态及规模倾向。 4、类比社区集中商业业态、档次、分布。,调查社区选取原则: 1、社区有较大的规模,相对独立,自成一体。 2、社区以居住功能为主,强调社区商业以满足自身需求为主。 3、成熟社区与发展中社区均有选择,以成熟社区为主。 4、深圳特区内、外均有选择,由于关外成熟案例有限,以关内为主。,新一佳 营业面积:1万平米 业态;日常百货超市 营业楼层:1-2层,位于深圳上步工业区北,始建于上世纪80年代初,总建筑面积67.65万平米。人口4万。初建成时,社区并无多少商业,主要依赖
6、社区外。后期随着内部及边缘商业逐渐发展,以及98年引入新一佳,带旺消费。,园岭社区,康泰娱乐城 营业面积:1万平米 业态:保龄球场、桌球城、游乐场、百佳、麦当劳、卡拉OK歌舞厅酒楼、西餐厅、韩国料理、快餐厅、咖啡厅、美容世界、时装购物名廊等。 营业楼层:1-5层,沿街商业227家,总面积21235平米。单纯以满足社区内需求的成熟社区,社区商业以日常购买与日常服务为主。,社区商业特点: 1、集中商业位于社区中心和东北,相距600米,新一佳与白沙岭的沃尔玛相距445米。 2、满足社区内的商业相对集中于集中商业周边,业态主为饮食、家居服务,其中饮食类相对成片集中,多为两层经营。日常购买与家居服务类相
7、对分散,多为一层经营。 3、满足社区外的商业沿社区边界线分布,业态主为服装、饮食、书店(临图书馆),多为一层经营。,百花园二期(商业街),长安百货 营业面积:3000平米 业态:日常百货超市 营业楼层:第2层,沃尔玛 营业面积 :20000平米 业态:日常百货超市 营业楼层:1-2层,白沙岭社区,位于深圳上步工业区西北,始建于上世纪80年代中期,社区总建筑面积66.4万平米。96年长安百货进驻,2001年引进沃尔玛。,百花园二期将建成100余米百家小铺的商业步行街。预计今年6月投入使用。,沿街商业159家,总面积11145平米。单纯以满足社区内需求的成熟社区,社区商业以日常购买与日常服务为主,
8、其次为饮食。,社区商业特点: 1、集中商业分布在社区中心和东北侧,相距665米。 2、社区内的商业主要满足社区内需求,没有沿社区边界的商业,且相对集中于集中商业周边,业态主为饮食、家居服务,其中饮食类相对成片集中,部分为两层经营。百花公寓裙楼二层基本空置,仅有少量咖啡馆、酒楼打通1、2层经营。 3、日常购买与家居服务类相对分散,多为一层经营。,沃尔玛 营业面积:3万平米 业态:日常百货超市 营业楼层:1-2层,铜锣湾百货 易家侬家居 营业面积:5万平米 业态:日常百货超市与家居家私,华侨城社区,位于深圳湾畔,始建于上世纪80年代中期,以旅游胜地闻名,社区目前总建筑面积218.96万平米。早期的
9、社区规划立意高:聘请大师担任规划 顾问,有远见的开发次序:旅游配套地产。现社区商业经营状态良好。没有空置商铺。,社区商业特点: 1、集中商业全部集中在社区中心偏南,略靠近深南大道与旅游景点。 2、华侨城的业态呈现明显的旅游地普遍具备的业态形式:饮食、购物、娱乐,娱乐业较其他单纯满足社区内需求的社区商业要发达。 3、饮食业成片集中形成社区内外都知晓的美食一条街。,沿街商业133家,总面积15705平米。社区商业各种业态发展较为均衡且商业总量高于其他类比社区。,民润市场 营业面积:3000平米 业态:百货超市 营业楼层:1层,万昌百货 营业面积:6000平米 业态:综合百货 营业楼层:1层,始建于
10、90年代初,社区略偏离于城市中心,被几条交通干道包围,社区内主要为政府微利房住宅区以及临近工业区。,松坪山,社区商业特点: 1、作为紧邻工业区的社区,光顾小食店、在铺头购物等消费特征明显,其业态也顺应而生。 2、集中商业分布在社区中心和西北侧,相距400米。 3、在与工业区接近的区域,服装相对成片集中,形成满足社区内以及社区外工业区人群的服装商业街。 4、社区内设有露天电影院和舞厅,吸引大量工业区的人群进入社区消费,从而带动小理发店、小餐饮等业态的发展。,沿街商业369家,总面积26843平米。社区商业以日常购买、饮食、家居服务类为主。,位于龙岗坂田村内,始建于99年,社区总建筑面积53万平米
11、。现正发售最后一期。 处于城市郊区,社区周遍无完善的生活设施配套,基本生活需依赖社区内商业配套。近两年引进华润、民润超市。目前经营状况良好。,四季花城社区,华润超市 营业面积:600平米,民润超市 营业面积: 1200平米,社区商业特点: 1、社区商业街花城商业步行街主段位于社区大门口,业态相对安静,无明火餐饮,与社区规划限制有关。 2、商铺面积基本产权单位为40-80平米。铺位划分面积小,可随意合并与分割。 2、四季花城作为新建社区,家居装饰类业态超过日常购买类,仅次于日常服务类。新建社区特有的业态表现明显。 3、北门商铺后期推出,现多数空置。规划允许明火经营。,沿街商业共67家(未售16家
12、),总面积2635平米。社区商业纯粹满足社区内需求,主要业态为日常服务、家居类以及日常购买类,商业规模与社区人口规模呈正比例发展。华侨城的商业面积最大,这与其乃旅游胜地所带来的巨大商业消费群体有关。,类比社区商业总量分析,园岭作为深圳较早开发的社区,社区商业发展成熟,规模适度,人均商业面积适中。松坪山因临近诸多工业区,华侨城因旅游业的吸引,增加了两社区隐性的消费人口基数。万科四季花城作为新建社区,消费需求尚未完全形成。规划的商业面积有31%的空置。,类比社区商业总量分析,松坪山因临近诸多工业区的缘故,消费人群偏向沿街商业的消费。 华侨城因旅游业的发达带来相对高层次的消费群体,因此集中商业面积明
13、显偏大。 松坪山与华侨城均属外延社区。 纯粹以满足社区内群体的社区商业(如园岭、白沙岭)两者基本持平或总量差距不大。 园岭与白沙岭均属内敛社区。,类比社区商业总量分析,集中商业的规模与社区人口规模呈正比发展,且发展速度明显缓于社区人口的增长速度。 华侨城因地域及规划的特殊性,集中商业的发展超过社区人口增长的速度。,类比社区沿街商业分析,日常购买和日常服务类是成熟社区商业的主要业态形式,其次是生活饮食。即社区商业主要业态是为社区群体提供便民性的生活类服务业。,万科四季花城调查表标准版本.doc,类比社区各业态店铺面积,餐饮面积集中在10-30平米与40-80平米两个区间,酒楼集中在180-500
14、平米,咖啡馆集中在100-150平米,西饼屋集中在10-30平米。,装饰类集中在30-50平米,五金集中在80-120平米,花艺与水族店集中在30-50平米,电器店集中在80-120平米,书店、乐器租用店集中在5-50平米,酒吧集中在60-200平米,网吧集中在300平米,类比社区各业态店铺面积,日杂店、服装店、水果店、化妆品店、箱包皮具店与微型超市集中在30-60平米,医药店集中在30-60平米,眼镜店、通讯店集中在70-120平米。,类比社区各业态店铺面积,晒相馆、美容美发店、家电维修店、洗车店、单车摩托修理店、小门诊集中在25-60平米,干洗店、纯水店、缝纫修补、复印店集中在5-20平米,银行集中在150平米以上,二手楼地铺、售票点、驾照培训、足彩投注点、货运店集中在5-40平米,贸易公司集中在100-150平米,