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1、重庆茶园医药电商城商业规划,客群背景,PART 1,商业规划,PART 3,本体条件,PART 2,公司简介,PART 4,客群背景,要点梳理,客群分析,融创一期/金科世界城在2013年已相继交房，现已初具生活氛围。 高通栖谷于2014年底交房，现入住企业约30余家，15家在现场办公。 卓越国虹时代中心，已交房，现入住办公企业9家左右。 千方产业园也已交房，现办公企业集中于靠时代中心侧的高层，入住企业约20家左右。 本案在2016年3月份交房后，也有10余家企业相继入驻,金科大社区,融创大社区,高通栖谷,时代中心,千方 产业园,项目周边潜在消费客群可分为三类： 社区居民、企业办公客群、建筑工人
2、,消费动向分析,金科大社区,融创大社区,高通栖谷,时代中心,千方 产业园,目标客群,商务办公客群,建筑工人,周边常住居民,商业供给现状,高通栖谷,时代中心,千方产业园,融创 社区商业,金科 社区商业,茶花小镇 及玉马路商业,项目区域内已呈现商业主要分布于融创一期/金科社区 /茶花小镇及玉马路一带，与本案较近的金科/融创商业 现成熟度低，对办公客群吸附力有限,办公项目与已存在商业的距离均在20分钟以上（步行） ，现阶段办公客群的消费需求，餐饮类通过自带解决， 其他类消费则多是驱车前往区域中心来满足。办公客群 的消费需求存在市场空白点,项目区域内办公类项目现均无配套商业呈现，本项目 的率先招商将会
3、抢占有市场先机,消费增长,数据来源于尚纪市调,周边项目在交房的一年半左右的时间内， 已合计入驻了60余家企业。 而随着项目的交房及商业招商对周边项目 入驻率的进一步带动，未来两三年内，企业入驻将会大幅增长。,本体条件,项目交通动线,通江大道,受制于地形及二期的建设，一期交房运营后，办公客群的进出需绕道背侧，而无法实现由通江大道侧直接进出项目。 受制于人流动线，通江大道侧及支路商业前期成为实质上的“商业死角”。 通江大道侧商业前期的招商运营，将会面临较大困难,物业条件,项目1F商业的优势在于6.3-7.9m的层高，一层作两层用，但非项目独占优势，周边项目1F商业亦可满足。 现有外立面设计使得商铺
4、的昭示性受到严重干扰。,项目高层（8号楼）的2F/3F/4F商业无单独出入口或电梯，与写字楼共享电梯 此种设计削弱2/3/4F商业的到达性，限制商业辐射力。,物业条件,招商铺位的主力面积区间在114-125，其次为200及300面积左右，商铺面积整体偏大，养商期商家的租金成本较高。 大面积商铺因其较低的实用性和较高的租金成本，增加了前期商户的经营压力。,小结,人流动向和物业条件等不利因素 增大了前期商业招商难度,商业规划,商务消费业态分析,作为新兴的办公区， 消费需求初期呈现较强的针对性。,商铺信息汇总,通江大道,项目现可售商铺面积12780，含售房部面积1649。 除去售房部外，项目可招商面
5、积11131。,业态布局,6#,17#,17#,18#,7#,项目一期的办公客群的出入集中于项目北侧支路。 6#和17#商业位于一期办公客群出入的主动线上，较于其他铺位人流相对有保障。 6#右端头商铺和17#北端头商铺，鉴于较佳的区位优势，建议设置银行业态,相邻门面则以便利店和餐饮为主。 7#底商位于办公区内部,地缘优势明显，因此建议布置商务连锁快餐及与办公配套的图文/文具等,业态布局,7#（1F）,6#（1F）,17#（1F）,便利店,特色快餐,银行,商务连锁快餐,特色快餐,印刷图文,印刷图文,文具,便利店,银行,火锅店,特色快餐,特色快餐,特色快餐,业态布局,16#,8#,7#,18#,1
6、8#（1托2）,售房部,售房部,16#（1托2）,品牌火锅/食府,银行,医药展示交易市场,18#拐角处两铺位为售房部所占，未来数年“展示佳，客流少”，但远期商业价值较高，鉴于银行的租期为15-20年，因此建议设置银行业态。 18#临支路靠里两铺位，面积相对较大，但为“一托二”形式。建议可做面积需求较大的品牌火锅/食府等业态（可设包房） 16#靠中间则商铺，人流更加稀疏，建议将18#1F的药品展示交易延伸至此处，打造专业市场一条街,业态布局,8#,7#,8#（2F）,8#（3F）,8#（1F）,8#（4F）,药品集中展示交易区,药品集中展示交易区,茶楼/咖啡,特色快餐,图文,药品集中展示交易区,
7、便利店,特色 快餐,8#扶梯是通江大道进入一期办公区的唯一通道，人流相对集中，故建议4F（平行园区地平面）以餐饮为主，而临通江大道侧因展示面和采光较好，建议做茶楼/咖啡。 2/3F需从背侧下行进入，1F的特点是“展示佳，客流少”，故建议将2/3F与1F打通，将其整体打造成药品展示交易中心，通过专业市场的定位，弥补客流少的不足，同时又为项目整体定位做配套。,招商支持,促进招商和加快商家入驻,临近8#处 与通江大道向衔接的电动扶梯 于2016年底开通运营,提供优厚的租赁条件,招商政策,方案一,方案二,合作形式：佣金 收取标准：甲方只需提供五年免租期，无需向乙方支付费用。佣金收取由乙方与商家具体协商
8、,招商租赁政策,商务合作,合作形式：月费+佣金 收取标准： 月费：5万元/月（共计12个月）； 佣金：2个月租金/铺,提供三年免租期； 免租期内销售的商铺，由开发商对投资者进行租金铺贴,提供五年免租期； 免租期内销售的商铺，由开发商对投资者进行租金铺贴,租金铺贴测算,在三年免租方案下，租金补贴最大额度为1330万元，平摊到售价内，1F售价增加1330元/；2/3F增加570元/； 在五年免租方案下，租金补贴最大金额为2350万元，平摊到售价内，1F售价增加2300元/，2/3F增加1000元/；,推售计划,8#(1/2/3F) /16#/18#,6#/7#/8#(4F),17#,鉴于轻轨站/主干道/三期医院等因素，此侧商业的远期价值可期，对于注重长期回报的投资的者是有吸引力的，将其置后销售的意义不大 8#的2-3F，在做专业市场时，与1F打通使用，因此可一起销售,6#/7#/8#（4F），为办公楼底商，商业远期价值有限。 将其放于中间时间段销售，是为招商预留时间，而后通过“带租约销售”提高商铺溢价,推售时间 2016.9,推售时间 2016.12,推售时间 2017.5,17#商业既位于一期办公区入口，又紧邻三期地块，远期价值可期； 建议将其作为利润型产品，待周边商业初具氛围后再出售。,THANK YOU!,
