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1、盘古大观 推广策略报告,谨呈：北京盘古氏投资有限公司,伟大的时代 光荣的时刻,营销任务,推盘策略,三种支持,一年销售目标：50套,产品分析： C座与D座：D座较C座更加临近水立方和奥运公园 中间单元与边单元：区别为边单元为明卫，价值相对较高，其他方面无明显差别； 高层与中低层：高层视野开阔，而中低层可以直接观赏到室外的水立方、鸟巢和宽阔广场，两者价值差别可以适当平衡；,因此，整体推售原则为： 先C栋后D栋； 中间单元搭配高层、边单元搭配中低层，丰富选择空间并实现高价值； 最佳房源后推原则； 考虑物业管理成本，尽量以 一个单元内房源为整体推售。,从客户远道而来看到项目的第一眼，到现场参观的每一个
2、细节，都可能影响他们做出最后的购买决定，现场包装及服务的尊贵化，令客户感受到与其身份地位相匹配的享受，从而促进成交。,现场支持尊贵化,服务要求,鉴赏动线,现场包装,由外而内，由低到高；渐入佳境，层层震撼。,鉴赏流程,1、预约,3、大堂,2、到访,1、看房鉴赏流程,鉴赏流程,1、接电预约,2、到访,3、大堂初步了解项目,4、样板间鉴赏,5、“空中四合院”深度洽谈,1、看房鉴赏流程,完整鉴赏流程参与人员： 保安人员：车辆导引 商务接待：客户接待，引领项目鉴赏 大客户经理：销售环节洽谈,约定来访时间，告知来访路线； 互留联系方式； 实行严格“预约参观”制。,鉴赏流程,介绍项目及区域概况； 引导客户参
3、观样板间。,讲解样板间； 引领意向客户至顶层“空中四合院”,1、接电预约,2、到访,3、大堂初步了解项目,4、样板间鉴赏,5、“空中四合院”深度洽谈,商务接待介绍意向客户给大客户经理 大客户经理完成后续销售洽谈相关工作。,1、看房鉴赏流程,商务接待在车库等候约访客户； 保护客户隐私，保安人员为客户车辆提供套车牌服务； 商务接待引导客户到达一楼大堂。,2-1、行车路线及交指牌设置,2、现场包装,方案一： 沿北四环中路辅路直行200米并右转到达北辰西路, 沿北辰西路北行0.7公里并调头到北辰西路, 向南直行约100米到达车库入口。,由东向西而来,北四环中路辅路,北辰西路,2-1、行车路线及交指牌设
4、置,2、现场包装,方案二： 由北四环中路向东行驶至安慧桥下掉头，参考方案一到达车库入口。,由西向东而来,北四环中路辅路,北辰西路,北四环中路辅路,安慧桥,交指牌,盘古大观 前方安慧桥下调头,盘古大观 右转指示,调头指示,大门2,大门1,南侧地下停车入口,东侧停车入口,北四环,北辰西路,B,C,A,2-2、车库与大门入口分布,公寓B座,A口进入车库后距离B座较远，引导较为复杂； B口现状正在施工，不方便出入； C口距离电梯适中，方便引导。 因此，以C口为到访车辆入口。,2、现场包装,2-2、车库包装,2、现场包装,入口处放置停车场指示,围起3-4个鉴赏专用停车位形成半封闭车库，进行装修，以颜色与
5、标识突出提示，并安排专人指引看管，位置设在鉴赏专用电梯通道对面。,首层大堂接待处布置示意,2-3、首层大堂布置,2、现场包装,设置小型水吧台，备有名茶、饮料、咖啡等，供到访客户饮用 设置休息区，为客户等待等短暂停留提供方便 背景墙以装饰物进行装点 前台设置2名商务接待，前台对面摆放沙盘。,四合院首层展示、初步接待功能,四合院售楼部播放轻柔背景音乐，一入接待中心，别有一番天地。 西厢房和部分东厢房分设雪茄吧和酒架，东厢房东南角为工作人员办公室。,音乐,雪 茄,红酒,2-4、四合院售楼部布置建议,四合院二层贵宾区,迷你电梯,参观样板间后，大客户经理带领客户到二楼贵宾区进行深度洽谈,2-4、接待中心
6、布置建议,方案一：使用龙寓B-2单元四合院为接待中心,现状：已完工，短期内可使用,2-4、四合院售楼部选址建议,1单元,2单元,3单元,5单元,动线方式一：由5单元顶层穿过平台到达2单元,需经过未完工的5单元四合院，安全性和视觉效果欠佳 需经过已出租的3单元四合院，影响私密性 由2单元四合院非正式入口进入，不能享受四合院正门入口的仪式感，影响参观感受,方案一：使用龙寓B-2单元四合院为接待中心,现状：已完工，短期内可使用,2-4、四合院售楼部选址建议,1单元,2单元,3单元,5单元,动线方式二：参观样板间后下楼，由公寓西边走廊进入2单元后乘电梯直达四合院 动线繁绕 需增加2单元大堂、走廊区域大
7、量装修和服务维护成本,龙头,优势：与5单元样板间参观动线一气呵成，参观感受渐入佳境 现状：施工停工中，可使用时间待定,方案二：使用龙寓B-5单元四合院为接待中心,对比方案一和方案二，建议使用5单元四合院为接待中心，希望可以尽快恢复施工，争取8月底可投入使用。,1单元,2单元,3单元,5单元,2-4、四合院售楼部选址建议,卫生间是高端物业销售中心服务的重点之一； 按照酒店标准进行装修配置； 物品配备：洗手液、卫生纸、搽手纸、梳子、护手霜、干手机、擦鞋机 ； 男、女卫生间各设专门服务人员一名，负责打扫卫生环境及为客户提供临时服务。保持卫生间的环境24小时空气清新、环境卫生清洁。,2-5、售楼部卫生
8、间布置,2、现场包装,项目客群资产数以亿计，销售道具虽然价格有限，而价值巨大；建立高品质的包装体系，感性与理性相结合，之于客户，表达了对他们身份和品位的尊重，帮助他们从建筑本身到其精神外延去认同盘古大观，从而促成交易。,销售道具,盘书,户型图,艺术楼书,理性,感性,理性与感性,5、销售道具,基于客户宝贵的时间成本和阅读习惯考虑，舍弃图文楼书的形式，以盘古大观摄影艺术图集为楼书形式； 盘古大观的建筑艺术也为图集的制作提供了绝佳的素材和机会； 同时，可赠予其他高端俱乐部、五星级酒店展示阅读，也可出版发行，从多个渠道扩大项目知名度。,艺术楼书,5、销售道具 重新设计包装,户型图,盘书,现有户型图重新
9、设计制作； 适量增加户型图实景照片。,盘书内容可不做大幅改动 增加张艺谋拍摄的宣传片、凤凰卫视广告片； 盘书包装建议重新设计制作，以低调而大气风格为主，避免项目图片的简单堆砌。,三、品牌篇,伴随08年奥运会的成功举办， 与水立方仅一路之隔的盘古大观已经走入了人们的视线， 然而，盘古品牌还需要更强劲的推动， 铸就一个品牌，我们要让世界听到他的声音,三、品牌篇,北京市旅游局主办的“我心目中的新北京十六景”大型网络评选活动中，鸟巢、水立方与长城、故宫、天安门一起，入选前五名,三、品牌篇,08奥运，给中国以新的形象 09大庆，给盘古以新的契机 我们正处于一个伟大的时代 把握当下每一个光荣的时刻 盘古大
10、观 见证历史 收藏经典！,三、品牌篇 渠道,精准渠道,把握目标客群的生活方式、信息获知渠道，精准渗透，促成成交,广媒渠道,不以促进成交为目的，是兼顾项目品牌建设和扩大市场影响力的方式,第三：精准渠道为主，广媒渠道为辅,三、品牌篇,在以上三个问题的指导下，制定 “主场、客场、渠道”三线合一 的品牌打造战略,持续式/集中式使用频率各有侧重,事件点爆 新闻炒作,主场发力,横向展开各种平台，不断选择与盘古大观品质相匹配 并具有新闻效应的事件营销；艺术类和政经类的活动使推广过程高潮迭起，将北京市场做深做大,国庆60年献礼 全国注目,盘古大观 首部宣传大片,张艺谋,两件事情汇聚到一个名字上,张艺谋 图兰朵
11、 鸟巢 盘古大观 世界注目 国内外知名媒体报道,事件点爆、新闻炒作,赞助合作张艺谋鸟巢图兰朵,2009年8月 开盘活动关键词：张艺谋,事件点爆、新闻炒作,2009年8月 赞助合作张艺谋鸟巢图兰朵,赞助回报：正式命名赞助企业为“鸟巢图兰朵官方合作伙伴” 称谓 可在商务及市场活动中使用“鸟巢图兰朵官方合作伙伴”称谓，该称谓同时可以应用在企业产品包装上，或其它以品牌推广为目的的各种活动中 企业简称及标识将出现在鸟巢图兰朵演出宣传海报中和演出宣传册内页中 在主办方拍摄的广告宣传片的片尾出现官方合作伙伴字幕鸣谢 贵企业可邀请鸟巢图兰朵主创团队出席企业商务活动或公益活动 全称及标识将在鸟巢图兰朵演出现场鸟
12、巢场馆内指定广告宣传位置上出现 可在组委会不定期举办的鸟巢图兰朵宣传推广活动中， 在不影响活动流程及正常秩序的条件下，在活动现场安排相关活动 企业标识将在鸟巢图兰朵演出入场和退场时播放的广告宣传片的片尾鸣谢中出现 可获赠一定数量的贵宾包厢和贵宾门票等,新闻发布会公布张艺谋盘古宣传片计划启动，引发各界专注；,事件点爆、新闻炒作,宣传大片高调启动,2009年8月 开盘活动关键词：张艺谋,事件点爆、新闻炒作,邀请张艺谋先生为盘古大观形象代言人。08年奥运会开幕式，张艺谋把中国文化成功介绍给了全世界，他已经成为中国文化的名片之一。 张艺谋的代言，可以完美解释盘古大观“东魂西技”中的“中国魂”。,200
13、9年8月 开盘活动关键词：张艺谋,力邀形象代言人,国际交流：北京市人民政府新闻办公室和北京市对外文化交流 协会共同主办；外宣途径：摄影师均来自国内外知名媒体及图片社签约摄影师，很多被各国媒体采用，取得了良好的外宣效果；持续宣传：活动周期长达4个月，投资少，各种活动、赞助回报率高，有利于项目长期保持曝光率。,事件点爆、新闻炒作,2009年8-11月 国庆60年 国际大师拍北京,摄 影 高 峰 论 坛,中 外 摄 影 师 采 风,中 外 摄 影 师 影 展,赞助回报：.企业作为协办单位参与摄影季所有相关活动 .一个主题摄影展览选择在企业场所举办 .企业名称及标识出现于开幕式、所有主题展、论坛等各宣
14、传场合 .企业名称或标识出现于宣传和信息曝光的所有资料中 .企业网站可链接至，并可获得北京月讯、北京商务共两页公司宣传版面 .企业可获得北京晨报两次版广告 .企业高级管理层参加仪式，提供与各主办单位领导现场曝光机会 .行业排他规则 .可展示企业产品及样品 .可准备礼物送与参加活动的贵宾或来宾 .安排企业高层接受媒体采访 .选择其中一位摄影师为企业拍摄拥有版权的摄影作品 .量身定制专向服务,事件点爆、新闻炒作,2009年8-11月 国际大师拍北京,CILPS已成为是中国规模最大、规格最高的全球高端不动产物业峰会，亚太地区最重要的全球性高端房产展会。,事件点爆、新闻炒作,2009年9月 上海中国国
15、际高端物业展(CILPS),上海国际会议中心 2009年9月2527日 （星期五至星期日）,0708年御金台现场销售9套；08年继续参展，售出3套公寓0708年青岛东海路9号（顶级高层双塔海景公寓）参展最后达成3套共计两千多万的交易；08年带旗下青岛和苏州新地中心项目一起参展，现场累积50多个意向买家 北京NAGA上院，上海玫瑰园等项目均参加过该展览并成交,活动地点：盘古七星酒店 参与对象：中房协、房地产知名媒体、其他媒体记者； 活动内容：宣传片发布，主创人员问答，盘古大观项目负责人问答,延续8月营销事件，结合酒店试住对公寓推广形成良性共生，形成小高潮。,事件点爆、新闻炒作,2009年11月 宣传片发布新闻发布会 + 酒店试住邀请,活动1： 新闻发布会,500强企业主,发出试住邀请,下榻七星 感受尊贵,酒店推广,公寓营销,借助试住酒店的平台，吸引优质客户，渗透公寓营销和酒店的推广,活动地点：公寓样板间 邀请对象：500强企业主、知名企业高管 推广形式：酒店试住；客房放置盘古公寓宣传资料；邀请参观样板间,活动2： 酒店试住邀请,事件点爆、新闻炒作,黄金城市 品牌联展,客场贯穿,我们的客户不仅来自北京，更来自全国，走出北京， 选择重量级城市进行区域深耕，为全国的财富阶层提供近身感受盘古大观的机会， 以非常规营销的形式，提高盘古大观知名度，同时积累意向客户,
