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1、航空港板块市场调查报告,2013.5.30,2,目录CONTENTS,Party1 区域情况概述 Party2 区域典型项目分析 Party3 市调小结,Party1 区域情况概述,+航空港片区简介,1992年的辉煌记忆 航空港的辉煌记忆早在1992年，航空港就成为众多开发商所青睐的开发热土，最终因成双路改建为机场高速路，隔断了人气和商气，给各开发商带来了致命的打击；8年历练 在蛰伏中积蓄潜能 2000年以来，随着市政配套设施完善，众多高校和研究院相继进驻，航空港成为了成都少有的教育科研产业基地，拥有强劲的活力；2006年 释放潜能楼市腾飞 机场路辅道拓宽，变成了航空港板块的黄金通道，也激发了
2、航空港释放积蓄了8年的潜能，房价在一年多时间里，从2500元/涨到3500元/；2009年 房价开始理性回归 区域内房价在2007年迅速攀升至5000元/，随着国家宏观调控的开始，航空港板块房价回落。随着市场逐步回暖，在刚需族占主地位的航空港板块房价逐步回升，目前涨至5800 元/左右。,整体状况 有品质但缺乏整体性 周边环境 片区内楼盘众多，但整体环境与国内其他航空港相比差距还很明显，目前整体片区缺乏整体风格，也没有标志性特征。 交通条件 石羊场客运中心、双流客运中心，公交，地铁6号线支线直达该区域 生活配套 北京华联超市，韩国城 文化环境 成都信息工程学院、盐道街中学外语学院、四川大学、棠
3、湖中学外语学院、西南民族大学，以及周边小学，满足小学上学需求； 医疗配套 警官总医院、台双医院、化工院医院、成都市第一人民医院等多家医疗机构满足健康需求。,+航空港片区基础配套,+航空港片区整体区域图,图中红色区域即为航空港板块规划区域，航空港板块是成都重要的教育基地，区域内集聚了西南民族大学、四川大学、成都信息工程学院等高校，除本土开发商蓝光外，区域内暂无其他知名开发商进驻，主要以刚需盘为主。,+航空港片区规划详图,+航空港片区整体销售概况,2013年1-5月航空港板块商品住宅销售量及存量,注：数据来源房管局备案,2013年1-5月航空港板块各项目销售情况,1-5月份，航空港板块月均成交套数
4、为536套，片区目前在售共29个项目，除部分尾盘项目外，大部分项目去化良好； 月均成交价格区间为5600-6200元/之间，3-5月份，江安河片区棠湖春天、大成郡等项目集中开盘，拉低了片区成交均价； 片区内，温哥华花园、巴黎都市、大成郡、棠湖春天等项目销售业绩较好，去化速度较快。 区域内最高成交均价为和贵久居福项目，成交均价为6423.37元/； 该区域内同时拥有较大存量，存量套数维持在6500-7100套。,+航空港片区整体走势,2012年10月-2013年5月航空港板块整体趋势图,2012年11月该片区出现短暂大量供应后，供应减弱，但整体趋于逐步上升状态，供销比维持在2左右，供过于求； 2
5、013年3-5月份，区域多个项目集中开盘，实现了较大去化，5月房交会过后，供销基本平衡，6-8月份为房地产行业传统淡季，预计6-8月基本维持供销平衡状态； 该区域暂无大型开发商进驻，同时主要面对刚需客户，近四月价格处于略降状态，后期预计价格不会出现较大波动。,Party2 区域典型项目分析,+区域内项目分布,本区域内项目分布主要机场高速两侧及江安河两侧，主要因为机场高速的快捷便利交通及江安河景观吸引开发商进驻。本此踩盘分别在这两个片区选取两个项目进行重点市调。 航空港片区两个板块因其位置差异，价格差别较为明显，机场高速两侧区域成交价普遍在6000以上，江安河片区价格在5700左右。 此片区主要
6、的交通干道为机场高速及大件路，规划了地铁6号线机场支线，预计2020年通车，时间较长。,图中红色标记为本次重点踩盘项目,个案分析,蓝润棠湖春天,棠湖春天位于大件路旁，紧邻棠湖实验中学及体育公园，未来规划地铁6号线机场支线距离该项目仅50米。,棠湖春天项目共分三期开发，一期一批次3月份开盘售罄，目前在售一期二批次； 该项目去化良好，开盘前蓄客期并未收取诚意金，只凭排号卡买房，一批次开盘即售罄。,户型分析,半赠送,棠湖春天户型设计面向刚需客户，户型区间为50-90平，采用现在市场上普遍采用的偷面积手法，套二变套三，套一变套二的设计，对客户，尤其是刚需客户吸引较大； 该项目厨房和卫生间设计不够合理，
7、采用共用门设计，相互之间不够独立； 该项目主卧和次卧都采用了时下流行飘窗设计，但是由于空调机位的限制，飘窗较短；,厨房,半赠送,推广分析,棠湖春天在1月份及2月份蓄客期间，线上报广较为密集，平均每周半版，3月份一批次开盘后，线上动作较少，主要以户外大牌、公交站台及路名牌为主； 棠湖春天线上释放信息主要以释放产品为主，以 “56-85全是3房”为主体诉求，类似于去年房地产黑马光华逸家以 “57平三房”作为诉求点一样，博人眼球，对客户具有较大影响力。,现场照片,大成郡,个案分析,大成郡位于大件路旁，紧邻棠湖春天项目，是北京金隅集团在成都的第一个项目，项目整体品质较高，定位高于棠湖春天项目。,大成郡
8、项目占地114亩，分为两个地块组成，其中面积较小围合地块面积为34亩，地块方正，可以作为我们项目以后参考对象； 大成郡定位在区域内较为高端，报价在6000以上，部分户型成交价格近7000左右，目前销售情况一般，在整个片区都定位为刚需的情况下，大成郡拔高自己品质，抬升价格的做法并未得到市场的完全认可。 本项目相比其他项目，拥有一个22亩的公园绿化，同时拥有一个会所（目前为售楼部），舒适性进一步加强。,在售,排号,户型分析,E1户型2室2厅1卫1厨 80.70,C2户型2室2厅1卫1厨 83.72,E3户型3室2厅1卫1厨 98.59,大成郡户型较为方正，为追求品质感及住宅舒适性，并没有采取类似于
9、其他项目的“套一变套二，套二变套三”的风格设计，80-90平区间户型都为套二设计，98平户型为套三设计，户型整体居住舒适性较强； 大成郡样板间及家具都为1：1真实比例，样板间效果较好，但过多的装修将减弱了视觉效果； 双阳台、双飘窗甚至是三飘窗的设计体现了开发商对居住舒适度的追求。,推广分析,大成郡是北京金隅集团在成都的首个项目，相比其他中小型开发商，大成郡更加注重项目的品质，这种对质量的追求也同时体现在推广上，大成郡并没有采用其他多数项目运用的以价格+赠送的方式，而是采用较高的调性作为传递项目。,巴黎都市,个案分析,巴黎都市位于机场路旁，巴黎都市项目规模较大，同时涵盖了大型购物商场、酒店式精装
10、公寓、住宅等多种物业，以较高的性价比及“刚需华宅”的概念获得了一定市场认可度。,巴黎都市项目规模较大，整个项目由商业、写字楼、住宅、幼儿园组成，总占地180亩，建筑面积56万平米； 该项目主力户型区间为70-90，面向刚需客户，同时其独有的法式建筑及法式园林艺术区别于区域内其他项目，具有独一无二性； 强大的自身商业配套让其与周边项目竞争能够更甚一筹，“刚需华宅”的概念亦能够契合城市白领的心理特性。,户型分析,A户型3室2厅2卫1厨 83.69,83平户型，三室两卫设计，客厅开间3.9米，最小卧室3*3.3米，具有一定的市场冲击力，能够充分吸引客户眼球； 75平户型，仍然为三室两厅设计，在最小的
11、空间上实现最大的功能分区，利用较高的性价比，同时以自身强大的商业配套作为吸引客户的重要卖点，客户较为认可。,G户型3室2厅1卫1厨 75.65,推广分析,巴黎都市推广主题诉求为“刚需买华宅”，充分吸引刚需客户，同时附加项目产品信息，以75平套三户型作为项目重要宣传点，最小卧室面积3*3.3，相比其他项目标榜赠送空间，但多不实用相比，巴黎都市无疑更加容易得到客户认可。,现场照片,小院花语,个案分析,小院花语规模较小，仅27亩，由两栋住宅及一栋40产权商业物业组成，该项目规模与本项目较为类似。 占地：27亩 面积区间：40-60 梯户比：3梯12户 预计开盘时间：10月份 预计开盘价格：6000元
12、/分析：小院花语项目不同于周边其他项目，户型主要以标间及套一户型为主，客户群体面向投资客。 该项目不会与本项目成为直接竞品，较高的报价有益于本项目销售，与其实现差异化销售。,小院花语地块示意,两层底商，3-16F为商业产权SOHO,住宅,住宅,Party3 市调小结,刚需为主体，完整性不足,随着航空港概念的逐步成熟，区域交通环境的改善，同时作为重要的教育基地，越来越受到各开发商的注意，超高的性价比同时吸引广大刚需族的眼球，但区域整体完整性不足，但随着后期的发展及片区规划的不断完善，后期将有广泛的升值前景。,70-90平户型为主体，超高性价比,该区域客户定位为刚需群体，户型主要以70-90平套二及可变套三为主，以性价比吸引客户。大成郡项目独树一帜，以形象入市，主打居住舒适性，并没有幻变户型，市场接受度一般，实际成交价格与周边项目基本一致。在目前区域市场情况下，脱离性价比强调居住品质性还不能完全被市场接受。,两大板块并行，差别明显,航空港片区以机场高速及江安河划分两大板块，机场高速两侧因交通较为方便，华联等大型商业分布于此，因此成交价格较高，江安河片区目前交通不便，仅有两路连接华阳及双流公交，成熟度不够，价格稍低。,短期内供求关系维持平衡状态,除蓝光空港外，暂没有保利、万科等大型开发商进驻，目前多为中小型开发商，预计短期内区域供求关系及价格波动不大，维持目前平衡状态。,谢谢观赏,
