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1、物业公司二次装修管理,工作流程梳理报告,报告人：刘世峰,目录,序言 装修办理流程 装修管理中的现场管理 装修管理中的竣工验收管理 装修管理中的档案管理 装修管理部人员组织架构,序言,二次装修管理是物业管理服务活动的一个重要阶段，做好物业装修管理对于保证物业管理水平、维护业主共同利益有着重要的作用。物业装修管理是物业管理的重点也是管理区域内工程管理工作的主要工作任务，为保证房屋整体的统一，做好相关安全及环境工作的保证，必须做到有效监督和管理。物业装修管理直接关系到物业的保值、增值，物业装修管理可以为业主创造一个优美、舒适的居住、生活环境，使物业价值和使用功能得到极大的提高。假如没有物业装修管理，
2、业主随意进行装修，在梁、柱、楼板上打眼、开孔、拆除承重墙，破坏房屋承重部位，擅自占用共用部位，损坏公共设施、设备，空调外机乱挂，空调管线乱拉，燃气热水器排烟孔乱开孔，破坏楼宇外部形象，装修管理一塌糊涂，物业的价值马上贬值。由此可见物业装修管理具有十分重要的作用和现实意义。,一、装修办理流程,1.1客服部确认事宜,客服部进行身份确认,业 主 身 份 证 件 确 认,业 主 房 屋 面 积 确 认,业 主 物 业 费 缴 费 确 认,房 屋 产 权 有 无 法 律 纠 纷 确 认,业 主 房 屋 产 权 人 确 认,一、装修办理流程,1.2二装部确认事宜,到物业公司二装办领取户内相关图纸及签订装修
3、管理协议,二装办介绍项目基本情况及相关装修要求和规定,给予业主 提供消防 报警、消 防水平面 图纸,给予业主 提供给排 水、电气 、空调平 面图纸,指导业主 签署装修 管理协议,给予业主 提供单元、 租区、商铺 平面图纸,商业装修，由房屋使用人、装修方、工程部负责人、保安部负责人、二装 负责人开现场会共同解答用户对于装修事宜的问题。并填写二次装修第 一次会议记录,一、装修办理流程,1.3二装部告知事宜,施工单位、监理公司提交装修方案、图纸、营业执照、资质证明 （二级以上）、委托书、承诺书、装修方案业主确认书等文件,房 屋 产 权 人,装 修 负 责 人,身 份 证 复 印 件,装修 公司 营业
4、 执照 （副本） 复印 件,装修 公司 装修 资质 复印 件,装修 公司 安全 生产 许可 证复 印件,特种 施工 作业 证复 印件,作业 人员 身份 证复 印件,房屋 产权 人委 托书、 承诺 书,装修公司公司资质 复印件需加盖公章,房 屋 租 赁 合 同,房 屋 承 租 人,一、装修办理流程,1.4特殊设施改造申报告知事宜,涉及消防、燃气、环保等有关改造，需提供政府主管部门审批文件,按照政府审批程序 提供所需文件,按照政府申报流程 提供物业公司证明 文件,二装办提供原始竣 工平面图复印件， 并指出装修位置。 提供原消防验 收意见书复印件,业主装修有消防 设施改动，需提供 消防局发放建筑 消
5、防设计审批意见 书,业主装修有燃气改 动，需出示燃气集 团批复的报修申请 记录表,餐饮业商户需提供 环保局批复环评 检测,一、装修办理流程,1.5二装部图纸审核流程,物业公司二装办审核设计图纸（5个工作日完成）,二装 部负 责审 核结 构图 纸,项目 工程 部专 业主 管负 责审 核水 暖施 工图 纸,项目 工程 部专 业主 管负 责审 核强 电施 工图 纸,二装办 提醒业 主购买 短期建 筑及安 装工程 保险及 第三者 责任险,未获批准，二装办通知住户修改设计方案或重新提交设计方案并重 新办理审批,项目 工程 部专 业主 管负 责审 核弱 电施 工图 纸,一、装修办理流程,1.6房屋使用人装
6、修费用缴纳,合格后施工单位根据二次装修缴费单，到财务部缴纳装修押 金、装修管理费等费用,二装办、秩序维护部发放装修施工许可证,附装修申请表、业主身份证明、装修单位资质证明、装修承诺书、 图纸审批表、装修押金及装修管理费缴费单据复印件共计六类材料作为依据 ，交由业主/租户及装修公司签署装修管理协议用印后，申请物业公司总 经理审阅签署装修管理协议，并申请公司用印。此项协议生效后以此作 为发放装修施工许可证的依据。,按照房屋建筑面积收取装修管 理费、装修押金,按照作业人数收取出入证押金、 作业人员临时出入证工本费,秩序维护部依据签发的装修施工许可证，交由业主/租户及装修公司签署 施工消防安全协议用印
7、后，申请物业公司总经理审阅签署施工消防安全 协议，并申请公司用印。,施工单位凭装修施工许可证到秩序维护部签署施工消防安全 协议书等,一、装修办理流程,1.7.1装修施工进场前的管理,到秩序维护部办理装修临时出入证、填写装修人员登记表 施工单位进驻施工现场及运送装修材料,动用明火须事先申请批准，到秩序维护部办理动火证,二装部指导 业主/住户 填写二次 装修入场前 交接记录表,秩序维护部指 导业主填写 消防系统暂停 使用申请单,秩序维护部指 导业主填写 消防系统恢复 使用申请单,秩序维护部指 导业主填写 承诺函（消防 报审）,房屋产权人首次入场装修时需填写二次装修入场前交接记录表，装修涉 及到空间
8、面积、格局改动、消防设施改动，则需要业主填写消防系统暂停 使用申请单、消防系统恢复使用申请单、承诺函（消防报审）,一、装修办理流程,1.7.2装修施工进场前的管理,二装部陪同房屋使用人查看现场，并指 导房屋使用人填写机电条件告知单,二装部填写配备安全器材通知书告 知房屋使用人，需装修防火负责人置办 消防器材安放至施工现场，并到秩序维 护部备案。,二装部负责组织由业主/租户方、施工单位负责人、二装办参加的装修 进场前三方协调会议。告知装修过程中的各类注意事项及装修过程中 需要双方协调的事宜。列如：成品保护方式、施工人员施工中注意事 项、装修施工中检查事项等。同时填写二次装修第二次会议记录,二、装
9、修管理中的现场管理,1.1装修施工现场人员管理 现场施工人员必须遵纪守法，文明施工。 施工现场严禁在非工作时间内噪音施工和异味施工，并进行检查。 当客户工地参观的到访人员、公司工作人员等在工地现场考察或讨论时，大噪音的施工用具（如电锯、电钻等）应暂停使用。 现场施工人员应恪守诚实信用的职业道德，严禁出现不遵守时间，不兑现口头或书面承诺的现象 现场施工人员应着公司统一工作服上岗（装修马甲到物业公司二装部统一租赁）。 施工人员必须遵守物业管理部门的有关规定，按物业规定办理出入证件。 施工时间内不得有睡觉、打扑克、酗酒、赌博等不良行为发生。 施工人员应和谐处理人际关系，严禁施工人员在工地现场争吵、打
10、骂。 在材料卸货时确保室外场地无遗漏物品，搬运结束后现场必须清理干净，严禁洒落遗留包装物等物品。 施工现场不准使用电炉、明火，严禁有积水、生活垃圾堆积。,二、装修管理中的现场管理,1.2装修施工现场技术管理 电气施工基本工艺要求：暗线敷设必须配管。同一线管内最多不得超过四根线。当管线长度超过15m或有两个直角弯时，应增设拉线盒。强电插座应遵守左零右火上接地原则，电线应分色，兰色为零线，双色线为接地线。其它颜色均可做火线，所有插座必须有接地线。室内安装照明、动力电源金属管线外壳应可靠接地，灯具重量大于3kg时，应采用预埋吊钩。卫生间最好安装防溅插座;。 水暖施工基本工艺要求：有水源场所施工，需做
11、防水处理，并做闭水试验。施工中的防水层要予以保护。嵌入墙体、地面的管道应进行防腐处理并用水泥砂浆保护。管路改造中的穿管孔洞的预先开凿管路支托架安装预埋件的预埋正式连接安装。 悬吊式顶棚安装基本工艺要求：应保证吊点牢固、安全。 燃气施工基本工艺要求：室内煤气管道应以明敷为主。 通风施工工艺基本要求：向室外穿墙洞要考虑向外倾斜，否则雨水会进来。 结构施工基本工艺要求：不得私自拆、打承重墙或减力墙。不得在承重墙上穿洞。 轻质隔墙基本工艺要求：严禁隔断墙上连接件采用射钉固定在砖墙上。应采用预埋件或膨胀螺栓进行连接。龙骨架必须安装牢固，无松动，进行隔声、保温、防火等材料的填充;一般采用玻璃丝棉或301O
12、Omm岩棉板进行隔声、防火处理;采用501OOmm苯板进行保温处理。隐检验收合格后再封闭另一侧的罩面板。 门窗基本施工工艺要求：门窗框与墙体结构之间需留有一定间隙，以防止热胀冷缩引起变形。,二、装修管理中的现场管理,1.3装修施工现场安全管理 现场施工注意现场废弃材料的堆放，避免意外伤害事件的发生。 所有带电工具均应按装插头并使用插座面板接电使用，严禁直接将电线插入接线盒进行施工。所有电线接线处通电前均应实施绝缘保护，严禁通电时有线头裸露。 工地内所有未接面板、电线的线头须用胶带包好收入线盒内。 高空施工时，须采用结实可靠的支撑物并配备必要的安全防护装置。 施工现场存放易燃、易爆等危险物品应分
13、类安全保存，不得大量堆积存放且必须有专人管理。 施工现场按照规定配备灭火器，明火作业需开具动火证进行检查。 工地现场在任何情况下均严禁出现明火，决不允许易燃物品做垫脚，严禁使用电炉、热得快烧水做饭。 工人每天离场时应按程序检查电源，龙头、门窗是否关闭，不得出现长明灯、长流水现象，不得出现无施工人员时门窗未关闭现象。,三、装修管理中的竣工验收管理,1.1装修施工申请验收,装修工程完工后，凡涉及消防、燃气、环保等装修的住户，应取得 政府相关主管部门验收合格意见书,装修工程完工后，住户和施工单位须提前3个工作日通知物业公司， 共同对装修工程进行验收，填写装修竣工验收单,二装办、工程部、秩序维护部进行
14、验收，对于不合格项目签发整改通知单,消防局出具的 消防验收合格 意见书,燃气集团出具 的验收合格意 见书,环保局出具的 环评报告,装修整改后申请二次验收，合格后工程部、安管部、二装办负责人确认签字。,验收时根据验收结果填写线路（设备）绝缘电阻测试记录,三、装修管理中的竣工验收管理,1.2装修施工申请验收,取得消防验收合格后，投入使用,工程二装办协调消、电检公司进行检测，合格后报消防局验收,房屋使用人报消防局申请 竣验收并出具建筑消防装修 审核合格意见书,投入使用前业主填写承诺书，承诺房屋使用合法化。,施工单位协调专业消电检公司 进行检查,验收合格后，两个月业主/施工单位填写返还装修押金申请表申
15、请退还装 修押金。符合返还条件的，按照财务部相关规定办理退费手续。,四、装修管理中的档案管理,1.1业主申报时需要准备的基础资料二装流转签收表-必须有 确认函-业主自己使用装修可不填 装修申请表-必须有 装修承诺书-必须有 装修改动承诺书-房屋使用人无改动时可不填 装修管理协议-必须有 授权书-业主委托办理时需提供 二次装修缴费单-必须有,四、装修管理中的档案管理,1.2业主申报需提供的证明资料业主身份证（正反面复印件）-必须有 房屋产权证证明复印件-必须有 装修负责人身份证（正反面复印件）-必须有 装修公司营业执照（副本复印件）-必须有 装修公司装修资质（复印件）-必须有 装修公司安全生产许
16、可证（复印件）-必须有 装修人员电工、焊工特种作业证（复印件）-必须有 装修公司作业人员身份证(正反面复印件)-必须有,四、装修管理中的档案管理,1.3装修审批记录二次装修第一次会议记录-必须有 机电条件告知单-必须有 建筑消防设计审批意见书-房屋使用人无改动时可不填 小规模室内装修消防安全告知书-（规划用途客房使用性质）使用人无改动时可不提供 燃气维修报修单-房屋使用人无改动时可不提供 环测检测-房屋使用人不涉及招牌、橱窗、油烟净化可不提供 装修图纸-必须有 审图记录表-必须有,四、装修管理中的档案管理,1.4装修费用缴费记录装修管理费缴费收据复印件-必须有 装修管理押金缴费收据复印件-必须有,
