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1、,江苏省软件产业股份有限公司（u）park 前期策划报告,Private and Confidential,06-07-25,戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司谨 呈1,DTZs mission is to work with clients to create leading-edgeproperty, investment and business solutions worldwide.,Central to this mission are DTZs core values of integrity, teamwork,service excellence, creativity, e
2、njoyment and the drive to make it,happen.,2,2,敬启者：江苏省软件产业股份有限公司有 关 ： (u)park 策 划 工 作,本公司蒙,贵司之邀请，为 上述房地产项目之策划工作提,交报告书。现特函详列本公司之策划报告，供贵司参考。戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司,投资工业部,程家龙,总经理年 月 日敬启者,目,录,一、社会经济背景分析41、宏观经济背景分析 .41.1 地区生产总值41.2 三次产业结构41.3 工业总产值51.4 实际利用外资51.5 宏观经济背景结论62、 中观产业背景分析 .62.1 南京软件产业发展现状分析62.2 南京承接
3、国际软件产业转移的时机判断.82.3 南京软件产业战略规划及对本案影响分析102.4 其它优势研发或创意产业为本案提供扩展市场 122.5 中观产业分析结论12二、市场供需分析131、客户需求分析 .131.1 国际知名企业对城市选择分析141.2 国际知名企业对园区物业需求分析181.3 客户需求特征实例分析242、供应市场分析 .272.1 南京市写字楼市场分析27,投资工业部,2,目录,2.2 南京市研发物业市场供应分析293、供需市场调研结论 .39三、项目定位401项目分析 .401.1 项目地块解析.401.2 项目区位特征401.3 项目交通条件411.4 项目 SWOT 分析
4、.421.5 项目发展方向判断462 成功案例借鉴 .482.1 爱尔兰 PARK WEST.482.2 香港科技园492.3 深圳桃花源科技园502.4 深圳天安数码城512.5 上海紫竹科技园523项目定位 .543.1 项目名称543.2 主题定位553.3 项目开发档次定位583.4 项目目标客户定位59四、市场角度项目规划设计建议 621项目总体规划设计主题 .621.1 总体规划设计考虑因素62,投资工业部,3,目录,1.2 园区总体设计方向621.3 设计实现方式642. 园区功能规划设计 693. 园区生态景观系统设计 783.1 景观系统三大功能783.2 中心景观设置793
5、.3 生态景观系统细节建议794. 园区交通系统建议 814.1 主入口设置814.2 停车场设置815物业单体设计建议 .835.1 物业单元面积设计建议.835.2 物业平面设计建议875.3 实用率75%80%.905.4 层高设计建议915.5 承重设计建议935.6 空调935.7 电梯 975.8 电力系统设计995.9 洗手间1005.10 通讯网络 .1015.11 智能化系统建议 .1025.12 装修标准建议 .104,投资工业部,4,目录,5.13 其他细节设计建议 .105五、定价建议1071. 影响物业价格因素分析 1071.1 市场因素1071.2 物业因素1092
6、 定价方法选择 . 1113 市场比较法的项目价格测算 .112六、开发运营建议1181、开发时序建议 .1182、运营模式建议 .1202.1 运营收益来源1202.2 运营模式建议1203物业管理建议 .1273.1 研发园区物业管理特征1273.2 品牌物业管理公司的介入1283.3 本项目物业管理收费建议130七、项目投资估算1321、投资估算 .1322、 项目经济效益评价 .1332.1 租售结合项目经济效益分析1342.2 全部租赁情况下的经济效益分析1423、项目经济效益评价结论 .146,投资工业部,5,目录,2,前,言,受江苏软件股份有限公司委托，针对（u）park 项，本
7、行此次策划内容主要包括市场调研及项目定位，回答如下几个问题：本项目总体定位如何？从市场角度，本项目产品定位如何，即应建造成什么样的产品？本项目价格定位，即市场承受的租金与售价如何？未来价格走势如何？由于本项目设计方案及最终开发成本未最终确定，因此本报告的价格通过市场比较法确定，反映的是市场承受的租金与售价水平，值得一提的是，在招商过程中，需根据具体的价格策略予以一定程度的浮动。本项目采取何种开发运营策略？本项目投资经济效益如何？本报告分为七部分：第一、二部分从宏观社会经济分析、中观产业分析、微观市场供需分析进行全面调研，为本项目总体定位提供客观依据。,投资工业部,社会经济背景分析,3,第三部分
8、，在综合评估本项目后，予以总体发展方向的判断，并为本项目进行总体定位，包括主题定位、市场定位和客户定位。第四部分，本报告从市场角度对规划设计提出受客户青睐的园区及物业指标建议。第五部分，本行采用市场比较法，为本项目进行价格定位，确定市场能承受的租金与售价，并判断未来租金的大体走势。第六、七部分，本行基于对项目市场及经济效益的全面考虑，予以开发运营方案建议及经济效益评价。,投资工业部,社会经济背景分析,3000,2500,2000,1500,1000,500,0,4,一、社会经济背景分析1、宏观经济背景分析1.1 地区生产总值总体经济形势良好，投资者信心增强,南京 GDP 保持高速增长， 200
9、5 年南京全市地区生产 总值达到 2413 亿元，同比 增 长 15.2% ， 高 于 全 国 GDP 增速的 5.4 个百分点，,历年南京市生产总值增长趋势,单位：亿元,为全国 GDP 增速的 1.55,1996,1997,1998,1999,2000 2001 地区生产总值,2002,2003,2004,2005,倍。,数据来源：19962005 年南京统计年鉴,1.2 三次产业结构第二产业增速最快，仍占主导地位，其中外商投资速度加快2005 年，南京市第一产业增加值为 80 亿元，增长 5.0%；第二产业增加值为 1215,亿元，增长 18.4%；第三产业增 加值为 1118 亿元，增长
10、 13.1%。 2005 年三次产业增加值在全市,2005年南京三次产业构成3.3%,第一产业,生产总值中的比重分别为 3.3%、 50.4%、46.3%。2006 年 15 月份，全社会固定,46.3%,50.4%,第二产业第三产业,资产投资完成 576.95 亿元，同 比增长 22.5%。 外商、港澳台商投资工业部,数据来源：2005 南京国民经济和社会发展统计公报社会经济背景分析,4500,4000,3500,3000,2500,2000,1000,500,0,其他,5,投资发展较快，其中，港澳台投资 61.27 亿元，增长 141.7%；外商投资 64.73 亿元，增长 42.8%。1
11、.3 工业总产值工业保持快速增长，五大支柱产业占工业总产值的 72.8%,历年来，南京市工业一直保持 快速发展，逐年稳步增加。 2005 年南京市工业企业共完 成工业总产值 4064 亿元，同 比增长 28.9%；实现工业增,1500,历年南京工业增长趋势,单位：亿元,加值 1066 亿元，按可比价计 算，比上年增长 19.5%。2005 年，南京的五大支柱产,1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005限额以上工业总产值（亿元） 工业增加值（亿元）数据来源：19962005 年南京统计年鉴五大支柱产业总产值所占比重,业电子、石化、钢铁、汽
12、 车和电力共实现产值 2957.3 亿元，同比增长 33.9%，占 全市规模以上工业的比重达 到 72.8%。,27.2%,72.8%,工业电子 石化钢铁 汽车电力,数据来源：2005 南京国民经济和社会发展统计公报1.4 实际利用外资2005 年南京实际利用外资 14.18 亿美元；八个省级以上开发区实际使用外资 6.66 亿美元2005 年南京共批准外商直接投资项目 728 个，平均单个项目外资规模为 581.2 万美元。新签合同外资金额为 51.29 亿美元，比上年增长 10.5%，实际到账外资,投资工业部,社会经济背景分析,6,金额 14.18 亿美元，比 2004 年增长 68.2%
13、；八个省级以上开发区新签合同外资 金额为 34.07 亿美元，同比增长 4.0%，实际到账外资金额 6.66 亿美元。历年来南京市实际使用外资情况,30,单位：亿美元,25201510501994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005数据来源：19942005 年南京统计年鉴外商投资主要集中于新港开发区和江宁开发区，目前，已有外资企业近 300 家， 其中世界 500 强企业 55 家，著名的跨国公司纷纷在开发区内投资建厂或设立研 发机构。1.5 宏观经济背景结论良好的国民经济发展水平为软件产业的快速发展提供了保障自改革开
14、放以来，南京市的国民经济保持稳定快速发展，年经济增长率基本保持 着在 13 %左右。这种高速发展的宏观经济形势，将为软件产业的快速良性发展提 供了一个非常好的空间。2、 中观产业背景分析2.1 南京软件产业发展现状分析南京软件产业位居江苏软件产业第一，中国软件产业第五位。,投资工业部,社会经济背景分析,市,7,南京市 2005 年软件产值为 166 亿元，同比增长 52.4%。位居江苏软件产业第一， 中国软件产业第五位。六大特色软件产品群撑起南京软件业的核心竞争优势南京的软件产品在国内市场的份额，为南京撑起了电力系统自动化及管理系统软 件、电信系统软件、制造业信息化应用、嵌入式软件、教育软件、
15、网络与安全系 统软件等六大特色软件产品群南瑞继保的高压电路保护软件占全国市场份额 50%，南瑞科技的电站自动化软件和电网调度软件分别占 40%和 20%，联创科 技电信计费管理软件占 30%，金思维的 ERP 软件占 9%。嵌入式软件成为南京软件产业的主要力量,2005 年，南京市软件产品和系统 集成销售收入为 166 亿元，其中 嵌入式软件为南京软件产业的主 要力量，占居半壁江山，应用软,场 构 成,南 京 市 软 件,12.1%,6.8%,4.8%,50.5%,件和支撑软件分别约占 25%和,12%。,25.8%,嵌入式软件,应用软件,支撑软件,软件服务与系统集成,其他,数据来源：南京市“
16、十一五”软件产业发展规划软件企业逐渐做大做强, 软件产业基础不断增强2005 年南京地区有各类软件企业 800 多家，从业人员达 3.5 万人。通过国家软 件企业认定的有 400 家，经登记认定的软件产品达 1887 项，分别占江苏省认定 总数 57.6%和 63.4%。有 18 家软件企业销售收入超亿元，71 家企业软件及系 统集成销售收入超千万元。在信息产业部 2005 年公布的全国百强软件企业中，南京市有 7 家软件企业榜上 有名。在信息产业部公布的 2005 年中国独立开发企业最大规模前 30 家企业中， 南京市有 2 家软件企业入围, 他们是南京南瑞继保电气有限公司，南京南瑞集团 公
17、司。同时，江苏金智科技股份有限公司等 6 家软件企业被列入“国家规划布局,投资工业部,社会经济背景分析,8,内重点软件企业”。目前，我市已有南京日恒软件公司、南京富士通南大软件公司、华为南京研究所、 摩托罗拉南京公司和南京联创科技公司等 8 家软件企业通过了 CMM2 级到 5 级 不等的认证评估，此外正在实施的有金鹰国际软件公司、南京擎天科技公司等软 件企业。软件人才不断集聚南京市拥有丰富的软件产业资源要素，尤其是在人力资源和科研基础方面拥有优 势。我市已出台的多项吸引人才、鼓励创业的优惠政策吸引了许多海内外的人才； 南大、东大等高等院校的软件学院为我市的人才培养提供了一个良好的环境；良 好
18、的居住环境保证了人才稳定，流动率低。充足的人力资源将会促进我市软件产 业的发展，产业的发展也将会进一步促进我市软件人才的集聚。2.2 南京承接国际软件产业转移的时机判断国际软件产业转移总体趋势沿着制造业的转移路径向亚太地区转移，向中国转移，向包括南京在内的长三角区域转移作为全球制造业转移的中心区域之一，一批跨国公司如摩托罗拉、英国 BP 石油、 美国福特、日本马自达等不仅仅在南京建立制造基地，同时也将研发中心落户在 南京。截止到 2005 年底，在南京投资的世界 500 强企业累计已达 55 家，500 强企业 迫切需要软件产业提供技术支撑，为 500 强企业提供信息化服务，为南京市软件 外包形成了可以利用的输出渠道。随着跨国公司在南京设立区域总部、研发和生产制造中心，美国、印度等国家的 一些软件企业 IT 服务提供商已考虑将软件研发和服务中心向南京转移，以期更好 地为跨国公司的中国分部服务，更直接地开发中国市场。国际软件产业正沿着制,
