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1、,绿地集团 苏南事业部 常州公司 绿地世纪城 B地块,2012/06 苏南事业部 技术部,项目后评估-03设计总结,项目后评估,设计总结,后评估的目的序 言 项目启动会纲要！ 知识是可以管理的！ 总结过去，指导未来！ 不同管理者，基本的品质！ 设计师有问题，问题在管理者！,项目后评估,设计总结,3.1 项目简介 3.2 政策解读 3.3 总图规划 3.4 地下车库（人防）设计 3.5 方案设计 3.6 施工图设计 3.7 室内设计 3.8 景观设计 3.9 效果把控 3.10 产品创新 3.11 规划报建与验收 3.12 技术管理,项目总体概况及评价 土地分析与产品定位 设计总结 营销总结 合
2、约总结 工程总结 物业总结 项目总结,3.1 项目简介,设计总结,城市区位 项目区位 周边情况 周边交通 规划条件,已有优秀现场照片,大 区 域区位：直线距离省会南京约115公里，距金融中心上海155公里，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。大 区 域交通：市区北临长江，南濒太湖，京杭大运河、京沪铁路和沪宁高速公路穿越而过，民航机场通达北京、广州、厦门、深圳等国内多个大中城市，并具备了开通中程国际航线的条件；长江常州港万吨级通用码头已建成投入运行，石化码头和集装箱码头也在建设中。,3.1 项目简介城市区位,设计总结,城市人口数量：2010年末常州户籍人口为360.8万人，与常住人口之
3、比为1：1.3；十年间常州户籍人口共增加19.3万人，增长5.7%，年平均增长0.6%。城市GDP总量：常州市2009年GDP总量为2518.66亿元按可比价计算增长11.7%，其中第一产业91.6亿元，增长4.7%；第二产业1429.73亿元，增长10.8%；第三产业997.33亿元，增长14.1%。GDP增速在全省13个城市中列第10位，在苏南5市中列第2位。城市经济状况： 2010年全市完成财政总收入841.7亿元，比上年增长23.5%。,3.1 项目简介城市区位,设计总结,城市规划：城市用地发展战略是：“控制东西，发展南北，重点向北发展的新区也与母城基本连片，故布局结构形态是：以老城为
4、中心，以对外交通干线为发展轴，形成以戚墅堰、湖塘、新闸、龙虎塘为四翼的“一城四翼”城市布局。 飞龙居住区介于新老市中心之间，南行北往都很方便。随着周边生活配套设施不断完善，飞龙居住区的远景成长潜力及投资价值十分显著。而区内其他大型生活社区的建设崛起，更将为该片区插上发展的翅膀，振翼高飞。,3.1 项目简介项目区位,设计总结,文字,图片,3.1 项目简介项目区位,设计总结,B,C,A,3.1 项目简介周边情况,设计总结,一、周边配套：商业：绿都万和城商业配套较多教育 : 幼儿园：待定（项目C地块） 中小学：新闸小学、中学医疗：三井医院景观：常州荷园、飞龙体育公园 二、周边竞品：绿都万和城 均价
5、7000元/平方米银河湾第一城 均价 7-8000元/平方米天山花园 均价 6000元/平方米 三、周边优劣：生活配套设施不断完善，居住区人流量稀薄，需3-5年的规划发展 四、后 评 估：周边配套少。项目商业配套和幼儿园规模不大，提前出形象有利于销售,3.1 项目简介周边情况,设计总结,自身条件有利条件：童子河（泄洪河道）景观不利条件：飞龙居住板块端头，外环高架外紧龙江路高架，有绿化带隔离噪音干扰西侧紧临工厂（非化工厂）,对 策有利条件：临河设置别墅不利条件：城市绿化带堆坡，临高架设小户型,3.1 项目简介周边交通,设计总结,周边交通龙江路为贯穿常州南北并连接沪宁及沿江高速的重要交通干线，龙城
6、大道东西向贯穿城市，两条道路的交汇处即为常州第一高架龙江路高架。周边道路：龙城大道-用地北侧、城市主干道龙 江 路-用地东侧、城市主干道飞 龙 路-用地南侧、城市干道新 闸 路-用地内部、城市之道 道路断面： 道路标高：小区内部场地抬高 周边交通：公交98路 、 内部设公交回车场 交通站点：新闸路段，在地块周边,可开设机动车出入口,市区主要人流,3.1 项目简介规划条件,设计总结,规划要点B地块： 用地面积： 98255平方米建筑面积： 216161平方米容 积 率： 2.5建筑密度： 30%绿 地 率： 30%层 数： 4层32层配 建：占地8000平方米的12班幼儿园配 建：建筑面积200
7、0平方米的菜市场根据规划局意见调整至C地块,龙江路（高架桥）,20米宽绿化隔离带,3.2 政策解读,设计总结,规范要求 规范突破 风险管控 规范原则,已有优秀现场照片,3.2 政策解读规范要求,设计总结,常州市地区规范要求： 1、地块内部建筑须满足： （1）低层住宅建筑满足1：1.32； （2）高层住宅满足大寒日连续日照不低于2小时，且A.B.C地块最北侧建筑日照阴影（满足大寒日不低于2小时日照标准）不得超过相邻地块南侧多层建筑控制线及建筑阴影控制线； （3）地块内建筑对外部建筑日照无新增影响。 2、根据常州市关于 江苏省城市规划管理技术规定的补充规定，高层住宅（35m-50m）山墙之间最小间
8、距不小于15m。 3、车位配比要求：控规要求机动车每户1辆，非机动车每户2辆。实配机动车别墅每户2辆，高层住宅每户1辆，非机动车每户2辆。 4、公共绿化要求：绿地率不少于30%。（绿地率：居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率 ） 5、小户型要求: 无70、90配比要求。 6、容积率计算规则： （1）车库顶板抬高要求：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高一半者为地下室，房间地平面低于室外地平面高度超过该房间净高1/3，且不超过1/2者为半地下室。实际地下室房间地平面低于室外标高2.0米超过房间净高（3.7米）的一半，为地下室，不计入容积率。 （2）层高限制：住宅建筑层高不
9、能超过3.0米，公建不能超过4.5米，底商总高不大于7.4米。 （3）阳台面积限制：空中花园（阳台）进深不能超过3.0米。 7、退让要求：北，西，东建筑退让用地边界及绿化绿线均为10米。（详见附图一）；南侧多层退让道路红线10米，高层退让道路红线15米；新裕路两侧多层退让道路红线8米，高层退让道路红线10米,3.2 政策解读规范突破,设计总结,规范突破规划指标三个地块平衡 小区场地标高抬高，场地高于市政道路标高 1.5m后评估： B区场地并未抬高,规范要求 规范突破 风险管控 规划原则,3.2 政策解读风险管控,设计总结,风险管控规划风险后评估： 规划风险,规范要求 规范突破 风险管控 规划原
10、则,参考表,3.2 政策解读规划原则,设计总结,规划原则单体复制原型 货值最大原则 节约成本考虑 场地抬高原则,规范要求 规范突破 风险管控 规划原则,后 评 估： 考核设计在规划上溢价 需要设计师清楚并明确提出,3.3 总 图,设计总结,指 标 业态分布 分期规划 样 板 区 交通分析 物业用房 小区出入口 场地标高 场地剖面 管网综合 管网专项,已有优秀现场照片,3.3 总 图指 标,设计总结,经济技术指标表总 用 地 面积： 98255平方米 地上建筑面积： 145420平方米 其中商业： 10070平方米 地下建筑面积： 24540平方米容积率： 1.49总户数： 1388户总人数：
11、4442人 机动车总停车位： 622个 非机动车停车位：3891个,B地块位于总体项目的东南角 开发顺序 BC A,3.3 总 图业态分布,设计总结,业态分布表,3.3 总 图分期规划,设计总结,分期规划表,一期,二期,后 评 估： 实际一期分两次交付，间隔6月以上 带来交付区业主不便， 带来交付区地库、停车等无法验收,技术说明： 结合规划和交通，控制分期规模、分隔地库 分期相对独立、分期开发、分期验收和交付,3.3 总 图样板区,设计总结,关键点说明样板区展示范围内景观、道路等要可控 样板区兼顾后期开发的使用 样板区要提供最佳展示空间和景观,后 评 估位置合适，如往内部设置，许多不可控 兼顾
12、后期开发使用 占用地块一角，避开地下车库,3.3 总 图交通分析,设计总结,交通(流线)分析 B区分三级物管，分为B1、B2区-2个组团。B1区： 主 入 口：人车分流，人行大厅、车行地库 消防通道：S2与4#楼之间（平时不对外开放） 人行入口：S1和S2之间，平时外开放B2区： 主 入 口：人车混流（现场设计存在缺陷） 次出入口：为消防通道不对外开放,图例：,城市道路,小区车行道路,地下车库入口,半地下车库入口,紧急消防通道,小区入口,小区人行出入口,3.3 总 图交通分析,设计总结,交通(静态)分析 B1区机 动 车：地面停41辆、地下停247辆 B1区非机动车：设置地下室2612辆（B区
13、） B2区机 动 车：基本是地面停车后 评 估： 中低端项目，地面停车尽量做足 小区内适当人车分流，无成本的提升品质 除样板区外，地库未做足 导致后期停车过多，地库压力过大 有些住户停车不能直达住宅,图例：,住宅非机动车出入口,小区车行道路,地下车库入口,别墅区停车,半地下车库,小区地面停车,商业、公建地面停车,3.3 总 图交通分析,设计总结,交通(消防)分析 提前征询： 消防通道环通并到达每个单元门口 消防通道一侧硬化，一侧可以做隐形车道 消防登高面尺寸：18x8m，可否局部隐形 消防登高面对绿化的的要求 道路宽度为4米，样板区采用宅间路2.5米+隐形道路1.5米，,图例：,消防登高面,紧
14、急消防通道,消防通道,高架道路,城市道路,3.3 总 图物业用房,设计总结,关键点说明：物管用房面积必须满足总建筑面积（地上地下）的4，共1127平方米。后 评 估：整个项目物业管理用房集中在B地块其他地块使用不便其他地块不利于委托不同物管公司,门卫（人车混行岗）,三级物管系统： 小区入口（一级） 组团大堂（二级） 单元大堂（三级）,物业客服中心,3.3 总 图小区出入口,设计总结,关键点说明：机动车、非机动车、人行出入口并行设置如左图所示，功能需求： 人、机动车、非机动车混行，实行一卡通进入一级管理区域，二级管理（小高层）人车分流，别墅区域人车混行，道闸控制。 机动车车道宽：6000mm 人
15、行道路宽度：2500mm 后 评 估： B区主入口空间狭小 未详细结合物管方式设计 别墅区入口空间过小,3.3 总 图场地标高,设计总结,关键点说明：内部场地标高比市政道路标高抬高0.0米 住宅正负零标高比场地标高抬高0.2米 商铺室内比市政道路标高抬高0.1米； 注：标高均采用绝对标高。后 评 估： 后期场地标高比市政道路标高抬高1.5米抬高省土方，有利排水，减少外部干扰,图例,住宅标高,+4.60,+4.90,+4.60,商铺标高,3.3 总 图场地剖面,设计总结,图例,+6.40,+5.15,公共地下庭院,地下车库,+4.80,市政道路标高,内部场地标高,+6.40,3.3 总 图场地剖面,设计总结,关键点说明各设计单位之间交界部分是设计盲点 表达场地周边剖面关系，此点易疏漏 关键部位提醒景观设计单位 南侧与学校场地有高差 后 评 估 后评估,3.3 总 图场地剖面,设计总结,关键点说明场地与北侧城市道路存在高层和绿带 需景观重点处理的部位,3.3 总 图场地剖面,设计总结,
