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1、社区商业规划布局与业态组合规划布局 在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。 主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用； 必备性商业：满足生活基本需求； 特色性商业：吸引客流，丰富业态。一、社区商业的含义： “Community”这一概念是有法国社会学家卡滕尼斯于己于 1882 年首先提出， 并运用于社会学领 域。1938 年费孝通先生对应创制了“社区” ，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成 员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲， 社区有 5 个要素构成： 地域、人口、 区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地
2、理辖区范围。二、社区商业一般配置的商业业态： 社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常 生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发 挥“ 家的延伸 ” 作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。 社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综 合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构 会由于不同的社区类型有很大的差异性。 在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。新加坡建屋发展局将社区规划为三个
3、层 面，配建和设置了相应的商业（三个层面的划分） 一是 1000-1200套住户配套建设一个邻里商店 （相当于上海规划的街坊级） ；邻区商店以经营生活必 需品为主，商店组合为：普通日用品品商店和餐厅。 二是 6000-8000套住户配套建设一个邻里中心 （相当于上海规划的居住小区级） ；邻里中心以经营中 档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。 三是 40000-60000套住户配套建设一个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。 新 镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、 商店、餐馆、快餐店。新加坡的社
4、区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、 邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推 荐 13 个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。真正使居 民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。社区商业业态应该如何定位：目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall（融吃喝 玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心） 、百货购物中心、特色商业街（区） 、大型商超、专业卖场、便 利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。一、社区商业配套总体需求 社区商业的
5、核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即 非业主。 按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3 个层次， 1、即： “强度需求商业设施” ，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市” 、 “菜市 场” 、 “购物中心”、 “银行” ； “ 潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%， 对“菜市场”的需求占66.1%，对“购物中心”的需求达到56.9%，对“银行”的需求达到53.7%，都 超过 50%；附表 1-1 社区商业配套设施总体需求 商业配套设施 - 强度需求总体
6、普通住宅公寓townhouse/ 别 墅 综合超市85.3 85.1 91.3 100 菜市场66.1 66.4 56.5 50 购物中心56.9 57.1 56.5 50 银行53.7 53.6 69.6 0 强需求商业配套设施85.3%66.1%56.9%53.7%综合超市 菜市场 购物中心 银行2、中度需求商业设施” ，即需求比重在10-50%之间，主要有“药房” 、 “诊所” 、 “餐馆” 、 “邮局”、 “幼儿园”、 “24 小时便店”、 “书店”、 “洗衣店”、 “健身中心”、 “运动场馆”、 “游泳池”、 “娱乐中心”、 “美容美发店”、 “老年活动中心”等； 潜在业主对“中度需
7、求” 的商业设施的需求也存在一定差异，公寓需求群体对 “药房” （43.5%） 、 “健身中心” (34.8%)、 “书店” （21.7%） 、 “洗衣店” (21.7%)、 “游泳池” (21.7%)等设施的需求程度明显 高于普通住宅群体；而普通住宅群体对“诊所”(37%)、 “餐馆”(35%） 、 “公园”(26.8%) “幼儿园” （20.4%） 、 “运动场馆”（19.6%） “、美容美发店”（12.6%） 、 “老年活动中心”（12.4%） ”等商业设施的 需求强度明显高于公寓群体。 附表 1-2 社区商业配套设施总体需求商业配套设施 - 中度需求 总体 普通住宅 公寓 townho
8、use/ 别墅 药房38.2 38.3 435 0 诊所37 37.5 26.1 50 餐馆35 35.7 17.4 0 邮局30.3 30.6 30.4 0 公园26.8 26.8 26.1 50 健身中心20.6 20.1 348 100 幼儿园20.4 20.4 13 50 运动场馆19.6 20 4.3 50 24 小时便店18.7 18.7 17.4 0 书店16.3 16 217 100 洗衣店15.3 14.9 217 50 游泳池14.5 14.3 217 50 娱乐中心13.5 13.5 13 50 美容美发店12.6 12.8 8.7 0 中度需求商业设施43.5%34.8
9、%21.7%21.7%21.7%37.0%35.0%26.8%20.4%19.6%12.6%12.4%药房 健身中心 书店 洗衣店 游泳池 诊所 餐馆 公园 幼儿园 运动场馆 美容发发店 老年活动中心3、 “弱需求商业设施”， 比重在 10%以下主要包括 “修理店”、 “彩扩冲洗店”、 “茶馆” 、 “花店” 、 “宠 物店” 、 “高尔夫球场”。附表 1-3 社区商业配套设施总体需求商业配套设施 - 弱度 需求总体普通住 宅公寓townhouse/ 别 墅 修理店8.1 8 8.7 0 彩扩冲洗店7.8 7.8 8.7 0 茶馆7.2 7.4 4.3 0 花店6.3 6.3 8.7 0 宠物
10、店5.9 5.7 13 0 高尔夫球场3.3 3.2 87 0 弱需求商业设施8.1%7.8%7.2%6.3%5.9%3.3%修理店 彩扩冲洗店茶馆 花店宠物店 高尔夫球场老年活动中心12.4 12.6 8.7 0 二、社区休闲娱乐设施需求 从目前社区商业形态上看，休闲娱乐的设施主要包括“茶馆”、 “咖啡厅”、 “健身场所”等，那 么不同档次住宅业主在社区休闲娱乐设施需求上到底存在哪些差异呢？从附表 2-1 的数据，我们可以发现，随着住宅档次的上升，潜在业主对“健身场所”、 “西式快 餐厅” 、 “游泳馆”、 “球类运动场馆”、 “咖啡厅”、 “茶馆” 、 “酒吧”的需求呈现明显的上升趋势，这
11、也表 明这些休闲娱乐设施和高档住宅社区的相关性明显高于普通住宅，开发商在开发高档住宅产品时，应该 着重考虑此类配套设施，但是否配置所有业态，规模多大，还需要考虑各个项目的具体情况，包括入住 业主的数量、消费能力、消费习惯、年龄等因素。附表 2-1 潜在购房群体经常光顾的休闲娱乐场所 经 常 光 顾的 休闲 娱 乐场所总体普通住 宅公寓townhouse/ 别 墅 健身场所40.8 38.5 53.8 63.6 西式快餐厅36.1 34.4 44.2 51.5 电影院30 31.1 26 18.2 游泳馆29.8 28.7 32.7 51.5 KTV 27.8 27.4 32.7 27.3 球类
12、运动场馆25.1 22.6 36.5 51.5 咖啡厅22.4 20.1 33.7 45.5 茶馆18.1 16.3 26 36.4 酒吧17.7 16.1 26 33.3 迪厅11 10.4 15.4 12.1 歌舞厅 / 夜总会7.6 6.2 15.4 18.2 休闲娱乐场所40.8%36.1%30.0% 29.8%27.8%25.1%22.4%18.1%17.7%11.0%7.6%健身场所 西式快餐厅 电影院 游泳馆 KTV 球类运动场馆 咖啡厅 茶馆 酒吧 迪厅 歌舞厅/ 夜总会三、从潜在业主购买日常用品的主要场所看社区超市的定位 俗话说开门七件事“柴米油盐酱醋茶”，描述的是普通居家过
13、日子必须考虑的事情，随着市场经济 的发展，人们的购物习惯和消费场所发生了比较大的变化，普通老百姓（尤其是家庭主妇）最经常去购 物的地方一定是超市，随着社区规模的日益扩大，超市入驻大型社区的案例也逐渐增加，但不同品牌超 市的定位（或者说主营业务）存在比较大的差异，有的以“生鲜产品”为主打，有的以“食品”为主打， 有的甚至带有百货经营的“服装产品”，而不同项目究竟适合什么品牌的超市，起关键因素的还是社区 入住的消费者。 从潜在业主购买“蔬菜水果”的主要场所来看，主要是超市（超过50%） ，其次是大棚 /菜市场，但 值得注意的是， 有相当一部分群体购买蔬菜水果是选择的不是超市，“早市”占 17.9%
14、，约总体的 1/6 强， 另外“大棚 /菜市场”也占有相当的比重，接近1/3。附表 3-1 购房群体购买蔬菜水果的主要场所 购买蔬菜水果的 主要场所总体普通住宅公寓Townhouse / 别墅 早市17.9 18.6 15.1 9.4 菜市场 / 大棚32.9 34.3 22.6 28.1 超市46.6 44.6 58.5 59.4 便利店1.7 1.7 2.8 0.0 其他1.0 0.9 0.9 3.1 购买蔬菜水果的主要场所17.9%32.9%46.6%1.7%1.0%早市 菜市场/ 大棚 超市 便利店 其他从潜在业主购买“日常用品”的主要场所来看，主要是超市（超过80%） ，其次是购物中
15、心 /大型商 场（约占 10%） ，通过对比可以发现，潜在业主通过超市购买“日常用品”的比例要明显高于该群体通 过超市购买“蔬菜水果”和“生鲜食品”的比例，这也是为什么大多数超市以“日常用品”为主要产品 的原因所在。附表 3-2 购房群体购买日常用品的主要场所 购买日常用品的主要 场所总体普通住宅公寓townhouse/ 别 墅 大型商场 / 购物中心10.9 10.6 9.4 25 超市80.4 80.2 84.0 71.9 便利店7.9 8.2 6.6 3.1 杂货店0.2 0.2 0.0 0 集贸市场0.6 0.7 0.0 0 其他0.1 0.1 0.0 0 购买日常用品10.9%80.
16、4%7.9%0.2%0.6%0.1%大型商场 / 购物中心 超市 便利店 杂货店 集贸市场 其他服装的消费，尤其是像“衬衫” 、 “鞋帽” 、 “内衣” 、 “中低档休闲服装”也慢慢摆上了超市的货架， 那么潜在业主购买“服装鞋帽”的主要场所在哪里呢？通过附表6 的数据我们可以发现，目前潜在业主 购买服装的主要场所是“大型商场” （接近 60%） ，其次是“服装专卖店”（占 26%） ，再次是“小商品批 发市场” （约占 1/7） 。 附表 3-3 购房群体购买服装鞋帽的主要场所 购买服装鞋帽的主要 场所总体普通住宅公寓townhouse/ 别 墅 大型商场58.0 57.3 60.0 65.6 小商品批发市场15.3 16.4 9.5 3.1 服装专卖店26.0 25.6 28.6 31.3 裁缝店0.8 0.7 1.9 0.0 购买服装鞋帽58.0% 15.3%26.0%0.8% 大型商场 小商品批发市场 服装专卖店 裁缝店潜在业主入住后打算更新的家具/家居、家
