中海国际房地产项目投资的可行性分析

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1、中海国际房地产项目投资的可行性分析 摘要 随着市场经济的发展， 房地产日益成为我国国民经济的重要组成部分。当前 房地产市场竞争越来越激烈，房地产行业为中国经济的发展做出了巨大的贡献， 但是与此同时， 我国的房地产起步晚， 一些投资者光靠利益投机谋利，房地产投 资过热，出现投资集中的现象， 导致众多企业进军房地产， 其他产业的资金供给 减少，导致“空心化” ，不利于经济协调持久的发展，也为可能会给投资者带来 巨大的经营风险。此外，房地产发展过快，导致出现房地产投资、房屋空置以及 地产价格三大泡沫， 这三种形式的泡沫产生的巨大问题已经开始慢慢显现。中国 古代思想家韩愈曾经说过,“凡事预则立 , 不

2、预则废”。这里所说的“预” , 强调的 就是要有“预见性”、 “计划性”。可行性研究对项目的可行性进行分析论证, 就是 强调对工程建设活动要有“预见性”和“计划性”。这里充分的体现了房地产项 目可行性研究的重要性， 它是房地产开发决策过程中的重要步骤，也是房地产开 发项目决策的重要依据。 它通过市场和效益两方面进行全面系统的调查研究、分 析计算和方案的比较选择， 并对投资后的经济效果进行预测，以确保房地产开发 项目能取得最佳的经济效益，减少不应有的经济损失。 本文根据房地产和房地产开发的特点，探讨全面、 科学、规范的房地产开发 项目可行性研究模式， 将可行性分析应用到沈阳中海国际项目建设的可行

3、性研究 报告中，按照可行性分析的步骤，分别从投资定位、投资的环境因素、投资的经 济可行性等三方面入手， 具体分析项目是否具备可行性，提出完善房地产项目投 资可行性的建议。建立了一套较完整的房地产投资项目的可行性研究评价体系， 即运用 SWOT 定性分析、财务分析及经济评价和评价指标体系定量分析相结合的 方法，旨在对今后其它房地产项目提供可靠的投资意见。 研究背景 自改革开放政策以来，中国的社会主义市场经济体质得到了逐步完善。30 年间， 人民群众的物质生活水平得到了不断的提升，累计的物质财富也逐渐壮大。 中国经济总量发展十分迅速， 达到了非常高的高度。 房地产开发企业也纷纷成立， 为了获得利润

4、及抢占市场， 很多开发房地产项目往往仓促上马，导致房地产投资 规模过大、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。在如此激烈的市场竞争中，如何 脱颖而出取得胜利成为关键， 而解决这些问题， 首先要对所要开发的项目进行前 期的可行性研究， 进而作出合理决策。 事实上 , 对于工程建设投资的 “预”和 “立” 的思想 , 我国古已有之 , 而且还造就了诸如都江堰工程、 万里长城等彪炳千古的伟 大工程。 从 1999 年之后，中国的房地产市场的增长不但十分高速，并且十分稳定。 这期间，中国国民经济的平均增长率大约在10% 左右，而房地产市场投资额度的 平均增长速度都己经超过15% ， ，发展速度远远高于整体的

5、国民经济。其中2003 年尤为突出，房地产投资总额就突破了1 万亿元人民币大关，达到了惊人的 29.7% 增长速度。房地产在对整个国内生产总值上的贡献也是其他行业无法比拟的，房 地产开发以及房地产带动的相关产业链对整个GDP 的贡献超过 10% 以上，房地产 业是很多地区经济发展的支柱产业，是地方财政收入的主要来源， 有着举足轻重 的作用。 目前指导我国可行性研究的指导文件是国家计委和建设部于1993 年颁发的 建设项目经济评价方法与参数和建设部于2000 年颁发的房地产开发项目 经济评价方法。研究的目的及意义 房地产投资是一个高风险与高收益并存的产业，它一方面为投资者带来了一 个不可逾越的障

6、碍， 也为投资者提供获得高收益的机会。投资者要想取得投资的 成功，必须熟知市场信息，具备经济头脑和战略眼光。房地产项目可行性研究， 要求投资者必须运用个人和集体的能力及智慧，从各个方面分析影响投资项目的 因素，进而保证获得较高的投资收益率。要谋求房地产项目投资的成功，投资者 必须熟悉掌握相关市场状况， 并且要灵活的经济头脑和敏锐的战略眼光，相关操 作经验和技巧也是必不可少的。 对房地产项目投资的可行性分析进行分析时，要 求投资者充分运用集体的智慧与能力，对影响房地产投资项目的各项因素进行全 面的分析，以求保证较高的项目投资收益率。 本文将在一定的创新基础上对现有房地产项目投资的可行性研究理论进

7、行 系统的归纳总结， 运用管理学、 经济学、项目管理等相关理论构建了房地产投资 可行性分析的理论框架， 针对中海国际房地产项目的具体开发背景，结合目前国 家及地方的宏观房地产调控政策，将房地产投资可行性的定性分析(swOT 分析) 与定量分析 ( 评价指标体系分析 ) 结合在一起，进而对该房地产项目投资的市场可 行性与经济可行性进行分析，为中海国际房地产项目的规划设计提供决策依据。 最后通过对滨海小区房地产项目的可行性研究分析论证中发现的问题，提出了一 些合理的建议及意见，希望能为房地产企业在进行可行性研究时提供参考和借 鉴。从而有助于企业实现经济效益和社会效益的统一。 项目可行性研究的内容

8、项目可行性研究是在项目决策前，对于项目有关的工程、 技术、经济等方面条件 和情况进行调查、研究、分析，对各种可能的方案进行分析，并且对项目建成后 的经济效益进行预测和评价的一种科学分析方法 项目可行性研究要解决的问题有：项目在技术上是否可行， 项目在经济上是否有 生命力，项目在财务上是否有利可图，项目需要多少资金， 项目能否筹集到全部 资金，项目需要多长时间才能建立起来，项目需要多少人力和物力资源， 项目可行性研究的作用 项目可行性研究是整个项目的基础 1. 可行性研究是项目进行科学决策的依据 项目是否成立投资效益如何，都要受到很多因素的影响。对项目进行可行性研 究，正是从各个方面对项目进行分

9、析、评价，从而积极主动地采取有效措施，避 免因为不确定因素造成的损失，提高项目的经济效益，实现项目决策的科学化。 2. 可行性研究是项目规划的依据 项目规划严格按照批准的可行性研究报告的内容进行，如可行性研究报告中规定 的规模、方案、标准、厂址以及投资资金数额等指标。项目规划中如果需要采用 新技术、新设备以及改变其他指标，也要经过再次可行性要就才行 可行性研究是项目实施和各项工作安排的依据 经过可行性研究论证，被上级或者主管批准后，项目才能得到需要的各种资源， 同时可行性研究的结果也是项目负责人安排各项工作的主要依据。 3. 可行性研究是项目评估的依据 可行性报告具体分析了项目的必要性和可行性

10、，并且得出最优方案。 项目评估是 在可行性研究的基础上进行的，通过对可行性研究报告论证、分析、评价，确认 项目到底是否可行， 得到的方案是否是最优方案， 为上级或主管最后作出决策提 供咨询意见。4. 可行性研究是项目筹集资金的依据 可行性研究报告详细的计算了项目的财务。经济效益、贷款清偿能力等详细数量 指标以及筹资方案和项目风险等。 银行等金融机构可以通过对可行性研究的审查 和评价，决定向项目提供的贷款金额。 项目概况 沈阳中海国际社区 - 和平区水岸国际生活城。项目占地面积约47 万，建 筑面积约 150 万，该区域占尽长白岛的交通优势和生态优势。胜利桥、三好桥、 工农桥三桥辐射城市核心动脉

11、，编织四通八达的交通网络。齐备的休闲、娱乐、 医疗、商业与国际全程教育体系， 更能够全方位满足人们对品质生活的需求。优 越的区位优势和完善的复合式配套营造出“出则繁华，入则静谧”的尊尚人居佳 境。在建筑风格上中海国际社区强调建筑风格与地域生态、文化的完美交融。 在 沈阳首度引入同源美国帝国大厦的Art Deco （新装饰主义）风格建筑，在世界 经典的建筑语汇之中， 融入现代居住的哲学思考， 以风靡世界的经典建筑标注奢 华品味。以合园、合苑、合院三大规划理念，将园区的点、线、面有机融合，形 成和谐的景观之美。道路、树阵的设置，不仅专注于理性的科学布局，更兼顾浪 漫的感受。组团关系上，注重密林与疏

12、草的结合，营造既有开放的活动场地，又 有幽静的绿荫花园。 入户花园以欧式经典庭院的格调，亲切宜人的尺度和精雕细 琢的态度，营造浓郁的生活气息以及家园般的氛围。 发展状况 二十年来，随着城市经济和收入的逐步发展增多，当地人对居住环境、条 件和住房档次的要求在不断提高，随着市中心动迁力度的加大、 城市发展水平的 提高，产生了大量动迁、需要换房、改善居住条件的人群，这部分人群大多以购 买大面积、大户型住宅为购房目标，居住地也逐步向外迁移，但市中心仍然是 人们心里最理想的居住地。 沈阳中海国际社区承袭得天独厚的优势和不可复制的 资源，其将以高雅艺术形成特色， 以生态环境为依托， 以社区文化信仰为凝聚力

13、， 定制全球理想人居社区， 接轨世界理想生活方式， 以超前的国际视野进对社区进 行环境与空间与文化营造， 倡导共同的社区文化与信仰，营造社区人文， 通过高 雅引导艺术进社区， 营造高品质的生活方式与浓厚的社区文化氛围，是不可多得 的居住场所。 经济状况 初步核算，全市实现地区生产总值(GDP)3860.5 亿元，比上年增长16.3%。 其中，第一产业增加值183.7 亿元，增长 8.0%;第二产业增加值1934.1 亿元， 增长18.4%;第三产业增加值1742.7 亿元，增长15.0%。三次产业结构为 4.8:50.1:45.1。三次产业对经济增长的贡献率分别为2.3%、55.0%和 42.

14、7%。按 户籍人口计算，人均GDP 为 54106 元，增长 15.5%。建筑业实现增加值176.7 亿 元，比上年增长5.9%。全市资质等级以上企业完成建筑业总产值532.5 亿元， 增长 11.1%;按建筑业总产值计算的全员劳动生产率17 万元 / 人，比上年提高 28.8%。全年房地产开发投资1010.9 亿元，比上年增长 38.4%。其中商品住宅投 资 729.5 亿元, 增长 30.5%，占房地产开发投资的72.2%。房屋施工面积5848.5 万平方米， 增长 16.5%;房屋竣工面积 1291.6 万平方米，增长 0.1%。商品房销售 面积 1465.1 万平方米，增长0.2%，其

15、中商品住宅销售面积1307.2 万平方米， 下降 3.7%;商品房销售额 604.7 亿元，增长 12.1%，其中商品住宅销售额504.1 亿元，增长 5.3%。定性分析 SWOT 分析 SWOT 分析思想是由安索夫于1056年提出的， 后来经过许多人的发展而成为 一个用于战略分析的实用方法。SWOT 分析是对企业存在的优势与劣势、面临的 机会与威胁进行组合分析的方法。 SWOT 分析是strengths （企业自身的优势） 、weaknesses(企业自身的劣势 ) 、 opportunities（外部环境的机会）和threats （外部环境的威胁）的缩写。 SWOT 分析法是在对企业自身的

16、优势和劣势以及外部环境的机会和威胁的动 态分析中，确定相应的生存发展战略。 房地产项目的外部环境包括地理位置因素、 市场及竞争因素、人口因素、收入因素、环境因素、规划设计因素、政策性因素 等这类决策方法是用于帮助决策者为整个企业或者企业中的某个部门确定其经 营活动的基本方向和内容。 这类决策方法需要综合考虑企业自身的特点和外部环 境的特点。这里我主要采用SWOT 分析项目优势、劣势、机会和威胁情况： 1、优势（ Strengths ） 。 (1) 开发商中海地产（中国海外集团房地产业务的品牌统称）公司实力雄厚，设计、开 发、经营、物业管理方面具有丰富的经验， 拥有完善的资金融措渠道， 信誉良好。 该公司拥有多年合作质量优异的合作伙伴，在采购、建筑、环保等方面能够得到 各合作伙伴的有力支持，周围的交通、服务、医疗等优越。 2、劣势（ Weakness ） 。 中海国际社区位于沈苏快速干道附近，因此那的噪音有点大大。 大货车经过 时可能会有喇叭的声音。 3、机会（ Opportunities） 。 沈阳市房地产市场处于发展阶段，销售和价格均有一定保障。 全用会的召开 能够