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1、鲜鱼口项目 商业运作思路初步提案,2006/06,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,汇 报 框 架,特性及重难点分析,项目规划概念,商业运作模式,商业经营管理,项目定位概念,下阶段工作重点,第一部分 项目特性及重难点分析,项目区位,本项目特性及重难点分析,“城市核心”,项目整体特性,“总体规模大”,影响范围广,占地范围大,不是简单的独立的物业,区域城市生态体系的变局,本项目特性及重难点分析,“开发成本高”,项目整体特性,成本利润平衡,整体营运体系构筑,创意与规划建筑设计统一,资源整合,项目
2、运作要求高,本项目特性及重难点分析,项目整体特性,“历史文脉传承悠久”,催生特色化消费倾向,“鲜鱼口 有帽市。迤东有小桥。北小井胡同井一。迤西抵大街，有鱼市。” 京师坊巷志稿（清）,本项目特性及重难点分析,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,项目整体特性,“四合院街区”,传统城市空间秩序重塑,私密化倾向,线性空间体系,本项目特性及重难点分析,“政府保护性区域”,项目整体特性,政府保护性政策影响强,开发周期 及开发节奏限制较多,本项目特性及重难点分析,项目整体特性,“毗邻天街”,借势,博弈关系
3、,共同形成组团,本项目特性及重难点分析,项目商业特性,“五大板块”,沿街部分,沿河部分,北部还建区域,会馆,保护院,综合考虑、联动规划,本项目特性及重难点分析,项目商业特性,“沿街部分”,限高6-9米，可规划2-3层物业 地块交通可达性较好 与外部区域交通联系相对紧密，人流借助作用较好 地块内部可利用的历史文化遗迹丰富,本项目特性及重难点分析,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,项目商业特性,“沿河部分”,限高3-6米，可规划1-2层物业 地块交通可达性较好 位于项目总体环境动静交汇区域 具
4、备相对私密性条件 建筑风格典雅、环境优美、历史文化内涵丰富,本项目特性及重难点分析,“北部还建区域”,项目商业特性,限高12-18米，可规划多层物业，地下空间可充分利用 物业沿道路两侧排布，形成相对独立功能组团 主要安置回迁类公建 地块交通可达性好，外向性条件强 与现有及可规划商业功能组团联系性强，人流借助条件好,本项目特性及重难点分析,“会馆”,项目商业特性,点状分布 局部相对集中 自身即具备较高的历史文化价值 物业形态固定，功能属性不确定,本项目特性及重难点分析,“保护院”,项目商业特性,片区集中 建筑形态及原有胡同肌理全部保留 成片区具备历史文化价值，整体形象重点保护 私密性极强，交通可
5、达性差,本项目特性及重难点分析,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,项目商业特性,“四多特性”,多客层,多业态,多时段,多体验,自身客户、旅游客户、高端客户，层次分布多,功能属性复杂，涉及业态种类多,与居住功能平衡控制，消费时段范围大,有历史、有特色、线性分布，消费体验类型多,本项目特性及重难点分析,项目商业特性总结提炼,影响范围广,整体运作要求高,催生特色化消费倾向,重塑商业秩序,政府保护性政策影响强,与天街博弈,本项目特性及重难点分析,本项目重难点提炼,重难点提炼,本项目特性梳理,“找平
6、衡”,整体规模大 高档化倾向 在规模与客群支持间寻求平衡 重新论证规模或者放大客群范围,准确把握整体平衡点,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,重难点提炼,本项目特性梳理,“整体换血”,原有环境差，给整体形象重塑带来不好影响 市政及项目整体改造，改变项目旧有环境，消除原有不利影响 项目整体重塑改变客群结构，全面提升客群档次 由消费人群至经营客群“整体换血”,如何实现 有效把握,重难点提炼,本项目特性梳理,“引入产业”,节点商业带动行业发展 整体行业带动产业形成 产业集聚实现价值提升,什么产业
7、 如何控制,重难点提炼,本项目特性梳理,“控制核心业态”,核心业态点状分布，形成商业节点 商业节点带动相关行业发展，并形成集聚效应 核心业态由点连而成线，交织形成商业片区,什么业态 点、线、面的联系处理,第二部分 项目定位概念,推论逻辑,本项目定位概念,整体特性,重难点,商业特性,定位概念方向要素,概念要素外延,定位概念方向,外延共性,融合,概念推论,本项目定位概念,概念推论可能的主题方向,本项目定位概念,旅游型消费,高端,传统文化体验,创意体验产业,接待展示,共性需求,商业秩序重塑,室外体验shopping mall,是北京的 也是中国的,城市客厅,创意商业集聚区,定位概念初步建议方向,本项
8、目定位概念,中国北京城市复兴客厅,定位概念诠释关键词,本项目定位概念,复： 归复精神回归，对中国传统文化、精神内涵的重新诠释 恢复再现传统的、原汁原味的区域商业精髓 修复抢塑已经失去或即将失去的优秀历史传承文化遗产兴： 振兴发展现有文化 兴盛继承并实现原有商业文明的持续发展，打造新百年品质 新兴（创新）创新城市经营理念，塑造新城市秩序,复兴,定位概念诠释关键词,本项目定位概念,新城市秩序下，城市个性的展示接待窗口。 从功能角度看包括商务功能展示接待、商业功能展示接待、旅游特色展示接待等,客厅,展示接待层级： 第一层级：区域级面向城市其他区域 第二层级：城市级面向其他城市 第三层级：国家级面对海
9、外客群,（商业体验）客厅 （创意产业）客厅 （传统文化）客厅 （上层思想交流）客厅,定位概念诠释文化内涵,本项目定位概念,第三部分 项目规划概念,规划概念原则宗旨,本项目规划概念,追求相对的建筑、功能属性协调和秩序的真谛,倡导建筑环境相对整体性与自然、文化传承相融合,实现历史文脉和现代文明共同的城市复兴,规划概念原则总体理念方式,本项目规划概念,充分控制空间功能与商业功能相互兼容,全面促进多形式、多业态、多功能特性有机互动的产物,塑造新的自我生长的城市空间秩序体系,榜样功能,行业,产业,带动,发展,交通动线规划分析总体平面图,本项目规划概念,交通动线规划分析外部交通分析,本项目规划概念,交通动
10、线规划分析内部交通分析一级,本项目规划概念,交通动线规划分析内部交通分析二级,本项目规划概念,交通动线规划分析内部交通分析三级,本项目规划概念,功能节点分布分布原则,功能节点分布原则： 1、历史文化背景决定节点 2、地理位置交通决定节点 3、特性决定功能决定节点,本项目规划概念,功能节点分布地块物业属性,公建商业类物业地块较为分散,地块特征：,地块的功能属性较多,一级交通节点：,作用：地处项目与外部主干道，是项目引流、展示的重要环节,二级交通节点：,作用：处于内部交通的重要节点，是项目内部互动良好纽带,功能节点分布交通节点分析,功能节点分布项目交通与地块属性综合性对比分析,功能节点分布功能节点
11、规划分布结论,本项目规划概念,交通 人流 文化底蕴 物业建筑形式 周边物业形态,节点主题规划,本项目规划概念,项目功能节点主题规划原则因素：,1.位置环境：展示效果佳、人流 大、与项目外界沟通能力强 2.交通组织：交通便利 3.纳客特性：大众人群、旅游人群,功能节点1,节点主题规划,本项目规划概念,业态规划：酒店、餐饮、旅游商品零售,功能节点1,位置环境 交通组织 纳客特性,商脉特性 适合集中型及 配套商业业态,节点主题规划,本项目规划概念,主题:门户商业区 榜样:国际互动型酒店 衍生业态:高端餐饮、旅游商品零售,功能节点1,旅游商业配套,高端餐饮、精品店,精致酒店,节点主题规划,本项目规划概
12、念,1.位置环境：展示效果佳、人流大 2.交通组织：交通便利、步行特性强 3.纳客特性：大众人群、旅游人群,功能节点2,节点主题规划,本项目规划概念,功能节点业态规划：老字号、餐饮、旅游纪念商品零售。,功能节点2,位置环境 交通组织 纳客特性,商脉特性 适合特色商业业态,节点主题规划,本项目规划概念,功能节点主题:百年品位老字号 榜样:老字号 衍生业态:餐饮、旅游纪念商品零售,功能节点2,旅游纪念商品 零售,餐饮,老字号,节点主题规划,本项目规划概念,1.位置环境：面对天街高端消费区、 相对休闲购物环境优 2.交通组织：交通便利、相对安静 3.纳客特性：高端人群、目的性消 费人群,功能节点3,
13、节点主题规划,本项目规划概念,功能节点业态规划：精品店、休闲餐饮。,功能节点3,位置环境 交通组织 纳客特性,商脉特性 适合高端商业业态,节点主题规划,本项目规划概念,功能节点主题:国际名品街 榜样:国际精品 衍生业态:休闲餐饮、酒吧,功能节点3,酒吧,休闲餐饮,国际精品,节点主题规划,本项目规划概念,1.位置环境：处于公建区、固定人 口量大、人流量大 2.交通组织：交通便利、与项目 外界沟通能力强 3.纳客特性：大众人群、旅游人群、 特定商业消费人群,功能节点4,节点主题规划,本项目规划概念,功能节点业态规划：创意产业、超市、生活配套。,功能节点4,位置环境 交通组织 纳客特性,商脉特性 适
14、合展示展览、 固定性消费业态,节点主题规划,本项目规划概念,功能节点主题:创意产业带 榜样:创意产业 衍生业态:超市、生活配套,功能节点4,生活配套,展示、发布 高端休闲,创意产业,节点主题规划,本项目规划概念,1.位置环境：外向性较强、文化底 蕴深厚、相对安静 2.交通组织：交通可达性较好、处 于内部交通核心区 3.纳客特性：适合要求动静结合的 人群,功能节点5,节点主题规划,本项目规划概念,功能节点业态规划：文化产业、文化展览展示、特色工作室,功能节点5,位置环境 交通组织 纳客特性,商脉特性 文化产业 及适合兼顾内外的商业业态,节点主题规划,本项目规划概念,功能节点主题:民族文化产业区
15、榜样:文化产业 衍生业态:文化展览展示、特色工作室,功能节点5,文化配套、特色工作室,文化展览展示、教育,文化产业,节点主题规划,本项目规划概念,1.位置环境：文化底蕴深厚、环境 私密性强 2.交通组织：交通可达性弱 3.纳客特性：要求品质高、环境私 密的客群,功能节点6,节点主题规划,本项目规划概念,功能节点业态规划：精致酒店、企业办事处、会所、俱 乐部、奢侈品消费。,功能节点6,位置环境 交通组织 纳客特性,商脉特性 适合静态商业型态,节点主题规划,本项目规划概念,功能节点主题:VIP休闲商业区 榜样:精致酒店 衍生业态:、企业办事处、VIP会 所、俱乐部、奢侈品消费。,功能节点6,VIP
16、会所、俱乐部,奢侈品消费,精致酒店,节点主题规划,本项目规划概念,1,2,3,4,5,6,商业体验展示“客厅”,创意产业展示“客厅”,传统文化展示 “客厅”,上层思想交流“客厅”,节点主题规划总体功能节点主题发展带,第三部分 项目商业运作模式,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,项目商业运作原则,项目商业运作模式,项目商业营销模式,项目商业招商模式,项目商业运作模式,项目商业运作顺序,商业运作模式,项目商业运作原则,面状经营整体管理,点式榜样功能为塑造核心,“经营为先”的原则,重点线式培养,
