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1、涟水城市广场,营销策划推广报告,上海康杰营销机构2011年7月28日,揭秘涟水首个国际BLOCK街区,观察篇：危市前的高瞻、谨慎和奇谋,冷静诞生智慧 勇气产生力量,危市前的“资金为王”，以快速回笼资金为重,首期入市的“一炮而红”，创危市前中的销售奇迹,仓促入市的“高调占位”，树大盘的品牌形象,认识康杰,PART,1,认识康杰,上海康杰市场投资有限公司是一家房地产专业化策划代理公司，在房地产业销售与房地产市场、策划等方面拥有强大的业务团队和业务能力，主要从事协助房地产开发商进行项目前期的投资分析，市场定位，以及企划推广和营销整合工作，从项目的前期规划到最终项目实施完成的整体一条龙的服务。,上海康
2、杰的优势,三大优势，助项目操作成功：一是我们操作团队源自上海，眼界开阔，思维独特，具有十年以上操盘经验，有能力操作好任何一个楼盘。二是我们团队对苏北房地产市场特别是涟水房地产市场、及消费需求研究深刻，了解透彻。三是我们操作团队对竞争对手的项目情况，运作招数了如指掌,以做到“知彼知已，百战不殆”最佳效果。,业绩回放,公司团队所操作的项目在淮安、宿迁均创造非凡的成绩：宿迁-希望城： 40万平米，连续三年创造宿迁销售冠军，已成为宿迁第一名盘。 淮安-日月星城 20万平米，城南小高层热销冠军，现已全部售完。 沭阳-天下景城 18万平米。三次开盘，三次热销，已成为09年销售冠军。,业绩回放,宿迁-嘉汇御
3、景园： 市中心12万平米，一期商业2010年12月开盘一天销售90%，攀升为宿迁市中心第一名盘。 沭阳-翰林府邸 20万平米的文化楼盘，开盘一直热销，目前是沭阳最畅销的楼盘 沭阳-金色港湾 18万平米水岸品质， 2011年9月开盘，现预约客户已达500多组 沭阳-金地商城 沭阳城中央商住楼盘，2011年12月开盘，现预约客户已达1500多组,业绩回放,涟水-今世缘商城： 12万平米的商业步行街，一期销售火爆。 淮安-东城现代城 20万平米的公园楼盘，目前正在做期方案。 洪泽-景湖生态大酒店 洪泽唯一四星级全装修配家电酒店式公寓， 2011年8月开盘，预约大定客户已达800多组 沭阳-沭城一品
4、20万沭阳纯高层品质之城，现规划方案已完成，10月开盘。 涟水-水岸城邦商业 7万平米商业前期规划定位，现方案已完成，即将动工。,康杰服务的终极级目标,作为一专业地产策划公司全程代理的深度介入 我们的终极级目标是： 通过全新的整合营销推广策略， 使涟水城市广场在目前竞争对手四面包围的困境中 快速提升项目的 知名度、美誉度、销售力， 从而超越竞争对手，实现品牌、利润、价值 三者的共赢原则,终极目标,项目目标 将涟水城市广场 打造成涟水高尚楼盘精品之作， 进一步提升楼盘的知名度！,终极目标,企业目标 以“城市广场”为契机， 将企业品牌提升为涟水高品质、精细化、人性化国际BLOCK街区住宅的代名词！
5、,终极目标,销售目标在短时间在涟水塑造本项目高端地产品牌形象，力争开盘一炮走红，销售面积在涟水独占鳌头；快速销售额挤身全县前列；大幅提升销售速度！,政策解读,PART,2,当前政策解读,政策要点,90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于40%-50%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 限购城市一二线城市向三级城市延伸。 外地客户不能办理按揭。 政府限价格对楼盘的影响。,当前政策解读,政策要点,当前政策解读0126新国八条,政策要点
6、,一、强化规划调控，改善商品房结构。 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。 三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中 小户型住房的有效供应。 四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。 六、加强金融监管。 七、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。 八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。,一、强化规划调控，改善商品房结构。 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。 三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价
7、位、中小户型住房的有效 供应。 四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。 六、加强金融监管。 七、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。 八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。,当前政策解读0126新国八条,政策总结,1、第二套首付提高，购房难度增大，压缩购买力； 2、限购第三套住房，限制购买力； 3、上调银行利息，增加购房成本； 4、影响购房人心里，房价下跌预期增大；,遭遇四大楼市危言,随着近期“房产更严厉打压”政策加紧，银行贷款政策更苛刻，一套
8、房首付增加至40%-50%，二套首付60%，三套房停贷，贷款利率上调1.1倍。下半年房产市场将进入更深一轮调整，成交量将走向缓慢，客户将继续观望，销售火爆破场面不会出现。,危言一,四大楼市危言,2011年下半年或年底，各开发商为回笼资金,支付工程款和银行货款，必将掀起新一轮价格促销战，低价策略是唯一出路，房市火拼战场将更加残酷，为2012年楼市埋下地雷。,危言二,四大楼市危言,今年年底，政府强主抓的安居房、保障房、廉租房大量相继上市，以低价挤压商品房市场，瓜分本已稀少的市场份额，将使2012年商品房市场价格难以走高。,危言三,四大楼市危言,今年下半年，涟水楼市市场大量放量，现有存量楼盘与新开楼
9、盘都将创市场新高，竞争将更加激烈，在这场博杀中，将使一些小开发商淘汰出局。,危言四,本案与周边竞争对手相比，在占据“地利”相同的前提下，却遭遇“天时”的不顺。 “城市广场”2011上市， 可谓“生不逢时”！ 但成事在天，谋事在人，唯有“人和”只要引进外脑，运用智慧的策划方式，本案将创造奇迹！,商业市场分析,PART,3,闸口商业圈,涟水行政区,涟水城北商业新区,涟水五岛湖商业区,涟水教育区,郑梁梅中学,郑梁梅小学,郑梁梅高级中学,本 案,圣特外国语学校,涟 中,本案商业圈前景分析：周边数万人口 城北商超50万平方,1、凯旋广场：6万； 2、炎黄国际：3万 ； 3、锦绣花都：2万 ； 4、君悦华
10、城：1万 ； 5、朗盛国际花园：3万 ； 6、红日金城：2万 ； 7、中联壹城：7万 ； 8、龙源国际花园城：5万； 9、军民广场：7万； 10.城市广场：4万； 11、其它商业：10万,帝景蓝湾,近期商业成交价格对比,中央城商业分析,优势：众多大型商家入驻+城市主干道+商业综合体=城市核心。 劣势：体量过于庞大，开发周期长，投资者对此较为信心不足。,大润发、中国银行签约入驻，40万方商业综合体，独有下沉式广场，4纵3横交通网络，老城区城中央，主题式规划：中央风情街、中央童梦城、中央运动城、中央休闲王朝、中央女人街、中央时尚精品步行街、中央数码城、中央商务等。,目前销售四周商业和 二层商业,涟
11、水国际文化商贸城商业分析,优势：四星级酒店后盾，定位准确，开发公司实力雄厚 劣势：商住一体，项目周边人气不足，投资者对此关注度较低。,同乐坊商业分析,优势：县城中心，定位准确 劣势：仿古风格建筑限制规划，商铺有死角，利用率低。,凯旋国际广场商业分析,优势：仅临汽车站、淮安汇通市场分市场，定位准确 劣势: 离汇通市场太近，不容易行成人气，业态规划不合理，无大型商家入驻，短时间内商业无法在市场内形成轰动,中联壹城商业分析,优势：、交通便捷，定位准确 劣势: 业态规划、建筑布局不合理，东西、南北商业无法起到联动效益，造成“死街”。,劣势: 业态规划、建筑布局不合理，东西、南北商业无法起到联动效益，造
12、成“死街”。 招商困难，引不进大型商业，街道分布太多，次项目在气势上与本案相同相等，地段上临近安东路，但商业价值弱于本项目。,中联壹城商业分析,金泽源广场商业分析,优势：三年返租总房款的24% 劣势：单价较高，二、三层整层销售，市场认可度不高,三室两厅两卫面积 107.32,两室两厅一卫 面积94.99,三室两厅两卫面积 124.69,金泽源广场商业分析,住宅市场分析,PART,4,目前市场接近尾盘的楼盘有：府前御景园，炎黄嘉园、莱茵苑、清华苑、凯旋国际等 目前市场即将推出项目有：帝景蓝湾三期、红日金城五期、翰林苑一期、华源国际二期、龙源国际一期、领秀花都一期、炎黄国际二期。住宅项目现状： 住
13、宅项目市场推出体量约300万平方。户型面积80-130，物业形态以高层为主，多层为辅，主要分布在城市主干道以红日大道、安东路为主。中央城：70万 凯旋国际：8万 炎黄国际：18万 领秀花都：25万 中联壹城：20万 华源国际：33万 红日金城：20万 凯旋国际：8万 龙源国际花园城：40万 帝景蓝湾：17万 军民广场：20万 涟水汇融国际广场：30万 象富华庭：6万,住宅市调项目分析,区域内项目较多，距离较近。 产品同质严重。 中小户型是已销售市场受欢迎户型 地产品牌优势凸显 二期是本项目直接竞争对手。 周边竞争项目生活品质较好 竞争对手产品卖点雷同 低容积率、高绿化率是区域项目,住宅布阵图,
14、住宅成交价格圾,本案是涟水目前价格最高的住宅,中联壹城住宅分析,A01、A06、A12标准层平面图,115.8,123.8,128.9,优势：欧式外立面，户型品种多，交通便利 劣势：小区绿化较低，居住舒适性较差，户型面积较大，“L型”户型和只有一户型朝阳，致使高层抗性较大。,凯旋国际广场住宅分析,优势：地中海式风格风情洋房，车站旁边交通便捷、CBD核心区 劣势：小区旁是车站，居住舒适性较差,最后一幢于八月份开盘,优势：核心区域，环境舒适 劣势：位置较偏，交通不便,状元府住宅分析,从该项目成交状况来看，以经济户型最为受欢迎。90平方的两房，100左右的三房销售速度最为迅速。,炎黄国际住宅分析,优
15、势：车站对面交通便捷，多层为主，市场抗性小 劣势：小区旁是车站，居住舒适性较差,炎黄国际住宅分析,炎黄国际住宅分析,4米开间客厅，主卧带独立卫生间，南北通透,三室两厅两卫外加储藏室，动静分离，南北通透,热销房型,华源国际住宅分析,优势：高端住宅项目，环境优美、学府中心 劣势：容积率高、商业配套差,华源国际住宅分析,热销户型,经典一室两厅一卫，双阳台设计,两室两厅一卫，送景观阳台,龙源国际花园城住宅分析,优势：纯多层小户型项目，八角窗阳台视野宽敞 劣势：一期项目体量小，在市场起不到轰动效应,八角窗，视线宽广,热销户型,98平方三室两厅一卫，落地飘窗。,五岛湖公寓住宅分析,优势：欧式外立面，户型面
16、积合理 劣势：价格较高，楼间距小，小区绿化较少,五岛湖公寓住宅分析,经济小三房户型，主卧客厅南向，双阳台设计，大气美观。,产品分析,PART,5,交通：安东路和炎黄大道黄金线,地段分析,第一城市中心,第二城市中心,城市中心正在北城转移，第二城市中心正在崛起,地段分析,规划要求项目及周边地块全部为住宅商业用地,新汽车站带来的人流和商业的紧密结合,炎黄大道的住宅商业核心区,安东路北延形成商业中心,黄金十字，未来城北商业核心区,地段分析,安东路,炎黄大道,项目 分析-经济指标,一期,二期,三、四、五期,城北核心地段-城市门户 地处炎黄大道与安东路黄金交汇点。涟水中学、涟水四中学附属小学、郑梁梅实验学校、涟水新车站、涟水中医院，义乌商品城等重大配套环侍四周，行政中心近在咫尺,
