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1、碧桂园企业战略重整,组长：周建飞 组员：高畅，云宝音，郭宇萌，关凤岩，高娅妮，何红丽，尹小林,1,2,3,4,5,6,导论,中国房地产行业发展的现状.,碧桂园集团战略环境透析,碧桂园集团价值链分析,碧桂园集团企业发展之路.,结语,目录,研究的背景 房地产行业已经成为中国经济发展的支柱性产业 来海师做校园招聘的基本上是房地产企业研究方法 上网，上图书馆查找资料 小组讨论，智慧综合 典型且与本专业毕业生就业息息相关的案列研究 . PEST、“五力模型”、SWOT和价值链分析,第一章：导论,第二章：中国房地产行业发展的现状.,中国房地产行业应该具有的特点,经济支柱：财富来源 政治稳定：权力合法性 社
2、会公平：财富合理性,中国现阶段房地产发展的特点,1.房地产资金来源结构单一2.圈地的可能性依然存在 3.住宅供应不足，结构不尽合理 4.住房保障制度尚不健全 5.房地产企业数量众多、负债率较高6.房地产交易体系不够完善7.拆迁安置环节存在诸多问题,Your Logo,第二章：中国房地产行业发展的现状,中国房地产行业发展的概况,启蒙阶段（19982003）：房地产市场化机制形成； 发展和完善阶段（20032007）：房地产飞速发展，国家开始宏观调控 调控奏效阶段（20072008.9）：市场第一次出现价量齐跌，调控奏效； 市场急剧回升再打压阶段（2008.9目前）次贷危机后，国家为稳定市场信心，
3、双率齐降，并五次降息；在楼市过热的情况下，再出重拳打压。 2013年发布了房地产调控政策新“国五条”,Your Logo,第二章：中国房地产行业发展的现状,1. 房地产开发投资累计完成额及同比增速,Your Logo,中国房地产行业发展现状,2.房地产开发投资资金来源的多样化,Your Logo,第二章：中国房地产行业发展的现状,3.全国商品房新开工、施工、竣工面积及同比增速,Your Logo,1998年-2010年，全国商品房销售额从2513亿元扩大至5.2万亿元，累计增长近20倍 （复合增长率28.8%）；销售面积从1.2亿平方米增长至10.4亿平米，累计增长7.6倍（复合增长率19.6
4、%）；销售均价从2063元/平米上涨至5029元/平米，累计上涨1.4倍（复合增长率7.7%）。,第二章：中国房地产行业发展的现状,4. 中国商品房销售基本呈增长态势,以2004年为界，两个时期（1998-2004和2005-2010）的销售额增速基本不变（25%左右），但价格复合增长率从2004年前的5.1%扩大到9.7%，而销售面积涨幅从21.0%缩小到13.5%。,4. 中国商品房销售基本呈增长态势,1998-2010年商品房销售指标复合增长率,1998-2010年商品房销售指标累计上涨倍数,Your Logo,第二章：中国房地产行业发展的现状,5. 2012年一线城市销售面积回升明显、
5、二、三线城市销售价格回升较快,表2：40个主要城市2012年销售情况,5.一线城市销售面积回升明显、二、三线城市销售价格回升较快,一线城市销售面积回升趋势较明显。从我们跟踪的40个主要城市成交数据看，2012年1-11月一线城市累计成交面积同比增长17.05%，二线城市累计成交面积同比增长12.27%，三线城市累计成交面积同比增长4.75%。一线城市中北京、深圳成交面积增幅靠前，二线城市中杭州、太原、武汉、厦门、福州等城市回升较明显，三线城市中南昌、无锡、贵阳成交面积同比增长较快。 二、三线城市销售价格回升较快。从40个主要城市成交数据看，2012年1-11月一线城市成交均价同比增速平均值为-
6、3.55%、二、三线城市成交均价同比增速平均值分别为1.47%和8.88%。一线城市中，只有广州1-11月成交均价同比出现小幅回升；二线城市中，厦门、沈阳、昆明、重庆、南京等城市房价涨幅居前；三线城市中，呼和浩特、西宁和兰州等城市涨幅较快，1-11月成交均价同比分别上涨34.41%、29.08%和23.56%。 一、二线城市累计成交占40个城市成交总和的比例分别为13.22%、67.96%，同比分别增长0.64和0.55个百分点；三线城市占比18.82%，同比下降1.19个百分点。,6.房地产基本已是经济支柱产业,保障性住房建设存在问题,房地产投资规模过大,房地产税收制度存在问题,Your L
7、ogo,中国房地产行业存在的主要问题,制度和结构的缺失问题直接导致保障性住房需求远远大于建设进度 商品性与保障性的碰撞 商品房结构不合理,房地产建设对于资源的过度消耗问题也日渐严重 土地和一些物质资源的消耗远远超过世界许多国家 出现的囤地、炒地等现象,都严重影响房地产市场正常发展,税、租、费关系混乱 在房地产的开发、保有和转让三个环节，税种的设置不均衡. 收费项目多，税费体系不完善，存在混乱现象 房地产的税收政策导向性不强,第二章：中国房地产行业发展的现状,PEST,五力PES,SWOT,Policy 政治因素,Economic 经济因素,Society 社会因素,Technology 技术因
8、素,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,政治环境分析, 国家对房价的监管比较严格， 但主要还是集中在一线的大城市， 并且这些一线城市的土 地开发成熟，拿地也比较困难，开发成本相对透明。而在二、三线城市，有大量的未开发土 地，价格相对便宜，政府监管不是特别严，碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是 一种避重就轻的方法，反而降低了房地产开发的风险。 我国房地产企业关系国计民生， 仍是政府参与性很强的政府主导型产业， 政府有很强的 干预性。,“PEST”模式分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,经济环境分析, 受经济危机影响，政府为保持经济发展，出台了诸如减免
9、税、降息等刺激消费的政策。 国家宏观调控的目的是调整住房结构和稳定住房价格。 在当前经济存在较大下滑风险的情况 下减税、降息对保持房地产市场的稳定发展，防止一些企业资金链断裂起到了积极作用。 房地产项目的投资回收期一般较长， 对银行的依赖性较强。 碧桂园能将项目资金快速收 回，与银行建立了长期的信任关系，取得贷款比较容易。 消费者的消费观念会慢慢成熟， 当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的 价值时，碧桂园的“房屋大工厂”不注重个性的模式就会有很大的问题。,“PEST”模式分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,社会文化环境分析, 城镇化进程的推动。如今中国正处在人
10、口、城市化快速发展时期，城市人口占总人口的 比重将迅速上升而相应产生地产需求。 改善民生，居民消费结构升级。随着人们物质生活水平的日益改善提高，居民的住房消 费结构正在升级，今后城镇住房建设量会以较高的速度持续发展 。,“PEST”模式分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,技术环境分析,碧桂园发展至今，已拥有数以百计的成熟户型。这些设计已变成积木，在环境规划设计 成型之后，这些积木将被组合在一张图纸上，稍作调整甚至不作改变就可以进入施工程序， 极大地提升设计、施工、销售等效率。,“PEST”模式分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,1、潜在进入者 受金融
11、危机的影响，我国实体受到冲击，大批中小房地产企业面临资金链短缺，甚至破 产倒闭的局面。资金的匮乏成为一个瓶颈。 碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐，打响了碧桂园的品牌，在社会上有良好 的声誉。品牌效应冲击着潜在进入者。 碧桂园全部楼盘自己开发、自己销售，依托强大的规模效应，将成本降到最低。规模经 营让潜在进入者止步。 碧桂园规模经营拒绝了个性化，房子风格没有多大的变化，产品缺乏差异化。,五力模型分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,2、替代品威胁 经济适用房对商品房造成冲击，政府加大保障性住房的建设，势必对碧桂园造成巨大的 替代品威胁。3、 供应商的讨价还价能力 土
12、地供应目前由政府垄断，税收标准、金融、规化等主要开发条件都依赖于政府，开发 商没有讨价还价能力。 房地产供应商还包括建筑、建材、设计、施工、广告、销售代理等单位，碧桂园形成完 整的产业链，几乎扮演了各个环节的所有角色，设计、建筑、装修、销售等一条龙服务。大 大的提高了碧桂园的竞争能力,五力模型分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,4、买方讨价还价的能力 消费者买房费用在收入中占了很大比例， 势必会很谨慎， 其讨价还价的欲望会特别强烈。 我国房地产产品顾客以个人消费为主， 顾客对产品的依赖性高， 与开发商的竞争中能力 讨价还价较弱。5、行业内竞争者 目前经济危机，企业普遍面临
13、资金短缺的问题，最终结果会导致同行业竞争更加激烈， 中小型房企生存空间狭小，部分企业会面临倒闭或退出风险。 碧桂园实行规模经营，有良好的品牌效应，压低成本，以低价挤压竞争对手，占据市场 份儿，提高自身的竞争力。,五力模型分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,1、外部威胁（Threat） 我国房地产企业关系国计民生， 仍是政府参与性很强的政府主导型产业， 政府有很强的 干预性。 消费者的消费观念会慢慢成熟， 当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的 价值时，碧桂园的“房屋大工厂”不注重个性的模式就会有很大的问题。,SWOT分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战
14、略环境透析,2、外部机会(Opportunity) 国家对一线的大城市房价的监管比较严格， 、而在二、三线城市，政府监管不是特别严， 碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就轻的方法，反而降低了房地产开 发的风险。 在当前经济存在较大下滑风险的情况下国家减税、降息对保持房地产市场的稳定发展， 防止一些企业资金链断裂起到了积极作用。 碧桂园能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系，取得贷款比较容易。 如今中国正处在人口、 城市化快速发展时期， 城市人口占总人口的比重将迅速上升而相 应产生地产需求。 碧桂园发展至今，已拥有数以百计的成熟户型。这些设计已变成积木，在环境规划设计
15、成型之后，这些积木将被组合在一张图纸上，稍作调整甚至不作改变就可以进入施工程序， 极大地提升设计、施工、销售等效率。 随着人们物质生活水平的日益改善提高， 居民的住房消费结构正在升级， 今后城镇住房 建设量会以较高的速度持续发展 。,SWOT分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,3、内部优势(Strength) 碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐，打响了碧桂园的品牌，在社会上有良好 的声誉。品牌效应冲击着潜在进入者。 碧桂园全部楼盘自己开发、自己销售，依托强大的规模效应，将成本降到最低。规模经 营让潜在进入者止步。 碧桂园形成完整的产业链，几乎扮演了各个环节的所有角
16、色，设计、建筑、装修、销售 等一条龙服务。大大的提高了碧桂园的竞争能力。 我国房地产产品顾客以个人消费为主， 顾客对产品的依赖性高， 与开发商的竞争中能力 讨价还价较弱。 碧桂园实行规模经营，有良好的品牌效应，压低成本，以低价挤压竞争对手，占据市场 份儿，提高自身的竞争力。,SWOT分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,4、内部劣势(Weakness) 目前经济危机，企业普遍面临资金短缺的问题，最终结果会导致同行业竞争更加激烈， 中小型房企生存空间狭小，部分企业会面临倒闭或退出风险。 碧桂园规模经营拒绝了个性化，房子风格没有多大的变化，产品缺乏差异化。 经济适用房对商品房造成冲击， 政府加大保障性住房的建设， 势必对碧桂园造成巨大的 替代品威胁。 土地供应目前由政府垄断，税收标准、金融、规化等主要开发条件都依赖于政府，开发 商没有讨价还价能力。 消费者买房费用在收入中占了很大比例， 势必会很谨慎， 其讨价还价的欲望会特别强烈。,
