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1、同城不同天 关注3年内北京房地产市场发展的若干小趋势宏观经济国际能源消耗指数走低，经济危机继续恶化，开始 向就业危机转化今年全球用电量将出现1945年以来的首降。国际能源署(International Energy Agency)全球石油需求将出现1981年以来最大年度降幅。国际能源机构(IEA) 经济危机 就业危机相对于官方的经济指标，用电量被视为一个更加可靠的经济活动晴雨表。与2008年相比，今年中国的用电量将下降逾2%，俄罗斯将下降近10%，而经合组织(OECD)国家将下降近5%。IEA表示，随着本国经济放缓或萎缩，2009年石油日需求量将减少256万桶，至8320万桶。全球十大石油消费
2、国中，有8个国家的石油需求可能“显著下降”。而中国的消费将小幅下降或持平。在此之前，欧佩克(Opec)在上一次会议上发出严厉警告，由于基本面“严重失衡”，石油市场面临“重大风险”。在今年头两个月的时间里，全球企业裁员人数累计高达40万人左右，平均每分钟就有5个人失业。2009年全球失业人数将高达5100万全球经济危机已经转为“就业危机”。国际劳工组织国际 经济外部经济形势持续恶化，给国内经济带来 不良影响，出口受限，投资热情低迷香港2009年失业率中国出口额持续下降外商投资连续7个月负增长（截止2009年4月）商务部商务部昨日发布，4月实际使用外资金额(FDI)58.9亿美元，同比下降22.5
3、%，扭转一季度降幅逐渐收窄的趋势。这是自2008年10月份以来，FDI连续第7个月下降。 “4月降幅加深以及绝对值减少，应该说在正常范围内波动，鉴于当前全球经济形势，中国FDI还有继续下行的可能。” 中国社科院国际金融研究中心秘书长张明香港失业问题将持续恶化，如果全球金融危机继续恶化，不排除失业率会上升至8%，逼近2003年所创下的8.7%高位。 香港财政司司长曾俊华4月份中国出口连续第六个月大幅下降，出口总值同比下降22.6%，至919亿美元，同比降幅大于3月份的17.1%。进口同比下降23%，至788亿美元。经过季节性因素调整后，4月份出口环比下降2.8%，而3月份为增长6.1%。 摩根大
4、通 国际 经济世界经济的不均衡是危机的根本，全球财 富面临重新分配美国中产阶级破产，内需乏力三权分立政体导致美国“救市”政策“难产”帝国没落，既得利益集团内耗导致美国发生道德危机距新华社电，美国华尔街传奇人物、纳斯达克股票市场11公司前董事会主席伯纳德麦道夫11日晨因涉嫌证券欺诈遭警方逮捕。检察人员指控他通过操纵一支对冲基金给投资者损失大约至少500亿美元（约合3425.5亿元人民币）。为世界金融历史上最大的“庞氏骗局”。“甚至就在我们的经济还在增长，并且增长的基础还很牢固的时期，中产阶级就已经开始走下坡路。从2000到2007年，生产率提高了将近20%，然而工薪家庭的收入却每年下降了2千美元
5、。现在随着经济的恶化，痛苦也在极大地加深。”美国副总统拜登美国一向以 “ 三权分立、相互制衡”的民主政治制度为豪。但在经济危机面前，“三权分立”成为救市政策出台的绊脚石，即将卸任的财政部长保尔森用了三个星期才让国会通过他的7000亿美元“不良资产救助计划“，大大降低美国救市反映速度。国际 经济结论：外需不靠谱！国际 经济09年货币发行量6万亿元，14月完成4万亿 元，预计年终超出预算30%信贷完成量提高资本流动性增加，需要通过政策调控，预防恶性通货膨胀央行把今年全年的货币供应总量目标定为“以高于GDP增长与物价上涨之和3至4个百分点的增长幅度”，广义货币供应量M2增长目标定在17左右。这是央行
6、第一次把货币供应总量目标与经济增速挂钩，表明了以货币供给刺激经济增长的决心，资本流动性将不断加强。继1月和2月人民币新增贷款不断创出新高，3月份人民币贷款继续保持高增态势且新增贷款再次创天量。根据中国人民银行4月公布的数据，3月份当月人民币各项贷款增加1.89万亿元，同比多增1.61万亿元，加上前两个月新增贷款量，一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元，超过往年全年新增贷款金额，为历年所罕见。货币 政策以国家支出提振经济，加大基础设施建设投入 ，地方资金落实困难4万亿元国家投入，08年第四季度完成1000亿，09年截 止4月完成1300亿。国家就资金使用情况发布审计报告，项目资金落实困难重 重
7、2008年底新增1000亿元中央投资计划和预算已全部下达，2009年初新增1300亿元中央投资计划和预算基本下达。截至2009年3月底，中央投资资金平均到位率为94%，其中有些项目按工程进度地方配套资金到位仅为48%。关于中央保持经济平稳较快发展政策措施贯彻落实的审计情况财政 政策国家审计署发布的2009年第4号审计结果公告披露，10省区违规资金达26亿多。出口退税政策推动对外贸易6次调整出口退税率使企业得到实惠商务部副部长钟山：中国将进一步完善外贸政策2009年中国出口退税额或突破6700亿预算为应对国际金融危机，08年8月至09年4月，国家在9个月内6次调高部分劳动密集型产品、机电产品的出
8、口退税率。这一举措对于促进出口、稳定就业产生重大意义，有助于改善相应行业企业的经营状况，但不会是决定性因素。 09年3月1日，在“保持外经贸稳定增长高级研讨会”上，钟山表示：目前金融危机尚未见底，预计今年国际贸易额将明显下降，加上外部贸易保护可能升级，中国09年对外贸易形势严峻。国家将根据形式变化进一步完善相关政策措施，包括继续提高部分商品出口退税率、提高出口信用保险覆盖面等。现在出台的政策只是逗号，不是句号。2008年我国出口退税5,865.9亿元，同比增长4.1%。根据2009年中央预算，09年我国的出口退税额将达到6,708亿元，增加842.1亿元，增长14.4%。1-2月出口退税额同比
9、增长了39.8%，09年我国出口退税额将可能突破6,708亿元的预算。国际 收支结论：三大政策，货币政策为主宏观 调控工业用电量下降、工业企业增速放缓及短期 贷款的负增长均表明国内企业复苏尚待时日工业用电量1-4月，下降9.3%，4月下降8%工业底部震荡，工业企业增加值增速放缓中小企业贷款负增长700亿元最新数据显示，全社会用电量1至4月份同比下降4，为10559亿千瓦时。1至4 月份工业用电同比下降9.3，而4月份同比下降8。 中国电力企业联合会中国4月份工业产值的增长放缓至7.3%，4月工业增加值比3月回落1个百分点，不到去年同期增幅的一半。 国家统计局4月份新增人民币贷款5918亿元，较
10、之上月的1.89万亿环比缩水1万亿元以上，对公业务短期贷款更是出现了786亿元的负增长。 中国人民银行国内 经济政策拉动国内消费，观察经济走势的先行指 数显示经济扩张讯号我国社会消费品零售总额实际同比增长15.9%，比去年同 期加快3.6个百分点4月份制造业采购经理人指数为53.5%，指数高于50%通 常被解读为经济扩张的讯号。中国物流与采购联合会发布4月CFLP中国制造业PMI为53.5%，比上月上升1.1个百分点。 中国物流与采购联合会在PMI指数体系中，产成品库存指数、原材料库存指数和供应商配送时间指数下降，其余各项指数均保持上升，但升幅有所缩小。国家“家电下乡”政策有力推动下，农村消费
11、快速增长。一季度下乡家电产品销售额40亿元，其中3月份销售额22.4亿元，环比上升72%，带动农村消费增速提高至17%。国内 经济大规模国家投入，央行降息，增加资本流动 性，下半年通货膨胀预期加强固定资产投资额增速加快CPI、PPI双降表明通缩压力加强，降息预期愈浓百日内央行5次降息，刺激资本流动1至4月我国城镇固定资产投资37082亿元，同比增长30.5%，增幅比一季度加快1.9个百分点。其中，国有及国有控股完成投资16055亿元，增长39.3%。 4月份CPI同比增幅从3月份的-1.2%下滑至-1.5%，PPI同比增幅从3月份的-6%下滑至-6.6%。同比降幅的加深引发了市场对通缩压力进一
12、步增大的担忧，以及进一步加大对降息的预期。 为完成“保8”目标，央行08年底百日内5次降息，刺激资本流动性，带动投资热情。但由此带来大量资金流入资本市场，带来A股市场的持续走高。通胀 预期结论：局面不会更坏，但通胀将持续通胀 预期城市版图北京特殊的城市地位使其在经济震荡中稳定优 势尽显国家首都，政治经济中心财富人群集聚，安全性高城市功能强化，开放度提高，地段价值坚挺，资产保值、 增值能力强大量山西、内蒙、唐山等能源富翁选择北京，作为其巨大财富的掩体。北京作为国家首都，财富积聚，资本涌入不易察觉安全性高。城市 优势沿着纽约的城市发展轨迹，北京在国际化、多 元化的道路上稳步前行，城市核功能不断加强
13、纽约的城市发展道路北京的未来1788年，纽约成为美国的临时首都。1825年，伊利运河的运用使纽约成为经济中心1844年，中央公园开始修建1889年，华尔街正式命名；1904年，纽约开始修建地铁；城市 愿景地铁修建开始，纽约城市肌理基本形成。整个纽约从经济、教育、文化等领域形成了多元的城市角色定位CBD、金融街、中关村，城市核基本确立，功能不断完善。地铁的修建和贯通将增强城市核联系，形成完善复合的城市功能。国际化氛围日益增强，城市开放性不断提高，多元城市文化茁壮成长。城市核心地图基本成型，强者恒强城市功能叠加与城市核辐射功能不断加强CBD金融街中关村CBD东扩 由万达广场到华贸中心 由新光天地到
14、美美百货 由银泰中心到擎峰 功能核心不断强化金融街南扩 投资600亿建设丰台丽泽金融 商务区辐射通州辐射丰台辐射昌平几大城市核心因其资源的高度聚集带来的高效率工作及生 活，其核心势能及辐射范围进一步放大中关村北扩 中关村永丰基地 中关村生命科技园 昌平商务花园等 中关村昌平园迅速发展城市 核心地铁体系完善，加速北 京城市化进程轨道交通建设时间表 2009年：建成通车地铁4号线； 2010年：建成大兴线、亦庄线、昌平 线一期、房山线、15号线一期； 实现在建6号线、8号线、9号线部分区 段分阶段开通运营； 2011年：建成通车西郊线； 2012年：建成9号线、8号线、8号线二 期、10号线二期、
15、6号线一期线路； 2013年：开通7号线、S1线和8号线二 期南段； 2014年：开通14号线和15号线二期； 2015年：开通6号线和昌平线二期； 2012年北京轨道交通覆盖五环辐射六环，交通密度加强，绝大部分轨道交通辐射范围 内地点距交通节点距离在3公里以内城市 发展城市发展方向：南补+北延10号线二阶段的开通将南三环纳入城市核心体系；4号线即将开通，12年9号线、大兴线、亦庄线的开通将南部拓展区与城市核心区紧密相连。未来三年南城加快发展8号线2012年二期通车继续加强北部城市属性； 轻轨昌平线2010年一期通车，是八达岭方向城 市化进程进入加速时期；未来三年正北方向区域完善，西 北方向加速发展城市 发展城市建设加快，昌平成为新城新亮点在北京两轴两带多中心规划格局中，通州、顺义、 亦庄率先起步并发展成型，成为三大新城；中关村 生命科技园区的建设为昌平带来产业升级。新城产业依托资源通州综合服务北京CBD顺义临空经济带机场物流等亦庄 高新技术产业昌平昌平科技园中关村昌平成为通州、亦庄、顺义三大之后的第四个北京外围新城外围产业园的
