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1、“蓝蓝彩彩明明珠珠” 整合营销传播策略整合营销传播策略APEX地产投资专业理念在恰当的时间和地点在恰当的时间和地点 以恰当的方式以恰当的方式 将恰当的产品将恰当的产品 销售给恰当的顾客销售给恰当的顾客理念阐释恰当的时间与地点恰当的方式恰当的产品恰当的顾客入市时机与姿态 现场打包，样板销售控制节奏与价格 整合营销广告与促销户型/配套/功能装修标准等品牌感召下的价值共识市场背景分析“ “新的政策动向必将带来新的发展，新的竞争与机遇并存新的政策动向必将带来新的发展，新的竞争与机遇并存” ” uuWTOWTO、西部大开发的政策性战略发展，将为成都地产大市场带来新西部大开发的政策性战略发展，将为成都地产
2、大市场带来新 的的 契机；契机； uu外企、国内知名地产商大规模进入，新的思路和强大的资金投入将外企、国内知名地产商大规模进入，新的思路和强大的资金投入将 使成都地产市场日趋残酷；使成都地产市场日趋残酷； uu国内经济呈现蓬勃发展之势，国民经济进入稳健增长时期，成都市国内经济呈现蓬勃发展之势，国民经济进入稳健增长时期，成都市 20012001年第一季度年第一季度GDPGDP增长增长11.911.9，高于全国的平均增幅；，高于全国的平均增幅； uu新技术，新材料日渐得到广泛的应用；绿色生态小区深受消费者欢新技术，新材料日渐得到广泛的应用；绿色生态小区深受消费者欢 迎，有关方面正在研究制定绿色生态
3、住宅小区的技术标准；迎，有关方面正在研究制定绿色生态住宅小区的技术标准；一、大环境分析一、大环境分析uu开发商日趋成熟，消费者同样日趋成熟；开发商日趋成熟，消费者同样日趋成熟； uu地产营销环境更趋规范，新的营销概念、技巧层出不穷；地产营销环境更趋规范，新的营销概念、技巧层出不穷； uu城市中心的扩大，令地理位置概念转变为居住文化概念；城市中心的扩大，令地理位置概念转变为居住文化概念； uu城市道路建设（三环路、人南延线的开通）给成都及周边城市道路建设（三环路、人南延线的开通）给成都及周边 城镇的地产业带来新的活力，卫星城市的住宅建设日益火暴城镇的地产业带来新的活力，卫星城市的住宅建设日益火暴
4、 ； uu产品力的塑造，造就市场产品同质化趋势明显；产品力的塑造，造就市场产品同质化趋势明显； uu价格仍然是购房者关注的焦点；价格仍然是购房者关注的焦点；二、区域环境分析二、区域环境分析“ “三大因素造就科华北路良好的生活环境和经济环境三大因素造就科华北路良好的生活环境和经济环境” ” 1 1、商业的发展效益因素、商业的发展效益因素 uu向东向南发展的政策调整，必将带动城东经济复苏，而作为城向东向南发展的政策调整，必将带动城东经济复苏，而作为城 东与城南交界的科华北路，其经济价值可想而知；东与城南交界的科华北路，其经济价值可想而知； uu座享座享“棕南经济圈棕南经济圈”的科华北路，其市场价值
5、可想而知；的科华北路，其市场价值可想而知； uu随着区域内写字楼（亚太、同源大厦；电脑商城、联通大厦等随着区域内写字楼（亚太、同源大厦；电脑商城、联通大厦等 ）的相继落成，科华北路即将成为城南较为重要的商务活动区域）的相继落成，科华北路即将成为城南较为重要的商务活动区域 ； uu临近科华北路的好又多超市经济，是整个棕南较为核心的零售临近科华北路的好又多超市经济，是整个棕南较为核心的零售 商业中心；商业中心； uu大部分写字楼裙楼和住宅沿街面多以中小铺面为主，空置率底大部分写字楼裙楼和住宅沿街面多以中小铺面为主，空置率底 ，同时向二环路外发展的形势良好；，同时向二环路外发展的形势良好； uu写字
6、楼及大型的商业活动场所都分布在一环路、干道和棕南社写字楼及大型的商业活动场所都分布在一环路、干道和棕南社 区主要通道的沿线上；区主要通道的沿线上；2 2、道路的经济效益因素、道路的经济效益因素 uu三环路的修建令城市中心扩散，中心经济扩散效益将带动三环路的修建令城市中心扩散，中心经济扩散效益将带动 城区边缘地产发展更兴旺；城区边缘地产发展更兴旺； uu南延线的贯通，给南门地带带来新的居住及商业契机；南延线的贯通，给南门地带带来新的居住及商业契机； uu科华北路道路开阔，交通便利，是连接市中心与城南居住科华北路道路开阔，交通便利，是连接市中心与城南居住 的主要经济干道；同是也是连接卫星城市（双流
7、、华阳）的的主要经济干道；同是也是连接卫星城市（双流、华阳）的 主要通道之一，在新一轮卫星城市的发展下，它将起到主要主要通道之一，在新一轮卫星城市的发展下，它将起到主要 的经济链接作用；的经济链接作用； uu科技一条街，给科华北路的地产带来前瞻的高科技涵义；科技一条街，给科华北路的地产带来前瞻的高科技涵义； uu随着城市道路设施的逐步改善，科华北路到市区中心仅需随着城市道路设施的逐步改善，科华北路到市区中心仅需 1010分钟车程，而且沿途道路开阔，交通四通八达；分钟车程，而且沿途道路开阔，交通四通八达；3 3、区域的文化效益因素、区域的文化效益因素 uu川大学府、科技大学使科华北路具备了独特的
8、学院派气息；川大学府、科技大学使科华北路具备了独特的学院派气息； uu科华北路及棕南社区又是成都美食文化（火锅、川菜、粤菜科华北路及棕南社区又是成都美食文化（火锅、川菜、粤菜 等）的重要聚集地；等）的重要聚集地； uu科华北路能够充分享受来至棕南社区的高尚配套，以及富足科华北路能够充分享受来至棕南社区的高尚配套，以及富足 的社区人文情节；的社区人文情节；结论结论 uu项目地块体现出了较高的商业、投资价值；项目地块体现出了较高的商业、投资价值； uu项目地处传统的高尚居住区，周边生活配套齐全，居项目地处传统的高尚居住区，周边生活配套齐全，居 家氛围浓郁；家氛围浓郁；三、人文情节分析三、人文情节分
9、析“ “向往高尚生活社区向往高尚生活社区” ” uu生活水平的提高，使人们对家居环境更加关注，希望享生活水平的提高，使人们对家居环境更加关注，希望享 受的更好，对生活的要求也更高；受的更好，对生活的要求也更高； uu传统高尚社区在配套上具有先天的优势，一是配套全，传统高尚社区在配套上具有先天的优势，一是配套全， 二是配套精良；二是配套精良； uu期待与品位、高贵人士同邻的族群身份的心理影响；期待与品位、高贵人士同邻的族群身份的心理影响； uu期待高尚学府文化熏陶，期待自己始终站在潮流的前沿期待高尚学府文化熏陶，期待自己始终站在潮流的前沿 ； uu综南的人文地域情节经历的影响；综南的人文地域情节
10、经历的影响；“ “小投入获大利成为百姓投资准则小投入获大利成为百姓投资准则” ” uu亚洲金融危机的转暖，给投资市场带来新的契机；亚洲金融危机的转暖，给投资市场带来新的契机； uu银行利率的调整，使个人储蓄增值空间不大；银行利率的调整，使个人储蓄增值空间不大； uu逐步规范的市场，使投资缺少了相应的机会空间；逐步规范的市场，使投资缺少了相应的机会空间； uu机关企事业单位人员工资的大幅度攀升；房改政策的机关企事业单位人员工资的大幅度攀升；房改政策的 逐步落实；社会福利机制的调整；老百姓个人家庭收入逐步落实；社会福利机制的调整；老百姓个人家庭收入 增加，为小规模的投资行为奠定了市场基础；增加，为
11、小规模的投资行为奠定了市场基础； uu股市的成熟带动股民投资意识向更多行业扩散；股市的成熟带动股民投资意识向更多行业扩散； uu地产投资的稳定性，被广大的老百姓们认同地产投资的稳定性，被广大的老百姓们认同四、小户型市场分析四、小户型市场分析“ “小户型市场潜力无限小户型市场潜力无限” ” uu白领公寓（玉林）、白领公寓（玉林）、SOHOSOHO、超洋花园等小户型楼盘的成功，证明小超洋花园等小户型楼盘的成功，证明小 户型市场仍然有很大的潜力；户型市场仍然有很大的潜力； uu小户型的买家是多种组合购买的消费群；小户型的买家是多种组合购买的消费群； uu出租的良好空间激发买家投资热情；出租的良好空间
12、激发买家投资热情； uu小户型总价（小户型总价（2020万以下）不高，按揭负担轻，大部分白领阶层都能万以下）不高，按揭负担轻，大部分白领阶层都能 承受，同时它能满足一部分外地人士的基本生活所需；承受，同时它能满足一部分外地人士的基本生活所需； uu小户型的个性色彩能够激发买家市场的购买热情，特别是青年单身小户型的个性色彩能够激发买家市场的购买热情，特别是青年单身 新贵；新贵； uuHome Home OfficeOffice或个人工作室的商业时代精神在小户型上得到精彩表或个人工作室的商业时代精神在小户型上得到精彩表 现；现； uu近期一些小户型楼盘推出了酒店式公寓概念，证明全新近期一些小户型楼
13、盘推出了酒店式公寓概念，证明全新“体贴体贴”服服 务必将流行市场；（以蓝色港湾为例）；务必将流行市场；（以蓝色港湾为例）； uu全装修小户型成为趋势，这样既为业主解决了装修的麻烦，特别是全装修小户型成为趋势，这样既为业主解决了装修的麻烦，特别是 投资型业主；又通过装修手段让买家体会到物有所值；投资型业主；又通过装修手段让买家体会到物有所值；“ “小户型欠缺良好的居家氛围小户型欠缺良好的居家氛围” ” uu户型面积过小，空间功能划分不明确，属于业主购房户型面积过小，空间功能划分不明确，属于业主购房 过渡时期；过渡时期； uu欠缺良好的绿化环境，容积率高，门户邻紧密，生活欠缺良好的绿化环境，容积率
14、高，门户邻紧密，生活 空间狭窄，人性化不够；空间狭窄，人性化不够； uu居住层次不一（购买居住者、租赁居住者），物业管居住层次不一（购买居住者、租赁居住者），物业管 理难度大，难以形成成熟的社区文化；理难度大，难以形成成熟的社区文化； uu多数小户型受层高限制，空间自由创作度不够多数小户型受层高限制，空间自由创作度不够竞品分析详细内容参见附件详细内容参见附件11结论分析结论分析“ “蓝彩明珠将填补科华北路小户型社区生活的市场空白蓝彩明珠将填补科华北路小户型社区生活的市场空白” ” uu在科华北路区域内小户型电梯公寓市场发展偏于冷淡，这是契机在科华北路区域内小户型电梯公寓市场发展偏于冷淡，这是契
15、机 ； uu已开盘或正在销售的楼盘体量都不算太大，易于在这一市场中塑已开盘或正在销售的楼盘体量都不算太大，易于在这一市场中塑 造本项目的小户型个性形象；造本项目的小户型个性形象； uu棕南俊园以办公概念推出后，销售已达棕南俊园以办公概念推出后，销售已达60%60%，这证明投资概念在，这证明投资概念在 本区域市场有可操作空间；本区域市场有可操作空间； uu价格敏感重，在调查中我们不难发现新楼盘的价格普遍低于老楼价格敏感重，在调查中我们不难发现新楼盘的价格普遍低于老楼 盘，因此我们认为在这一区域内，买家价格承受能力大致在盘，因此我们认为在这一区域内，买家价格承受能力大致在26002600元元 30
16、003000元左右，但小户型总价偏底，不属于上述价格敏感范畴；元左右，但小户型总价偏底，不属于上述价格敏感范畴； uu各个楼盘的大户型的销售势头不旺；各个楼盘的大户型的销售势头不旺； uu棕南经典的小户型存量，对蓝彩明珠构不成威胁（它可以被看作棕南经典的小户型存量，对蓝彩明珠构不成威胁（它可以被看作 是本项目的实验品）；是本项目的实验品）；uu蓝彩明珠将填补蓝彩明珠将填补“ “科华北路乃至棕南社区的小户科华北路乃至棕南社区的小户 型出租市场空白型出租市场空白” ” uu蓝彩明珠还将填补蓝彩明珠还将填补“ “科华北路投资型小户型住宅科华北路投资型小户型住宅 市场空白市场空白” ” uu区域内楼盘大都对环境精心设计，这应该是一种居家区域内楼盘大都对环境精心设计，这应该是一种居家 趋势，而蓝彩明珠如果稍微加强对环境的关注，将更是趋势，而蓝彩明珠如果稍微加强对环境的关注，将更是 锦上添花，注重锦上添花，注重“ “绿色小户型绿色小户型” ”的概念诠释的概念诠释uu配套上的完善，网络的建设配套上的完善，网络的建设，使其成为实用性强，使其成
