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1、20090703中原简介中原简介项目概况项目概况城市定位与区域定位分析城市定位与区域定位分析项目定位分析项目定位分析项目发展建议项目发展建议中原集团架构中原集团架构优势列举优势列举 中原集团创立于1978年，迄今已经过30年的发展；专职于代理一、二手房地产买卖及租赁服务；香港最大的地产代理行之一；在香港高峰期设立超过三百家分行；每年千亿元的成交额稳占全港首位。中原业务特色及服务宗旨中原业务特色及服务宗旨成交能力强不参与炒卖服务全面掌握市场脉搏重视服务质素公开咨讯公平交易l l 强大的集团网络优势强大的集团网络优势l l 深入且专业的项目策划能力深入且专业的项目策划能力l l 汇聚大陆和香港的精
2、英团队汇聚大陆和香港的精英团队l l 专业、客观的市场研究能力专业、客观的市场研究能力l l 拥有丰富的重庆市场经验拥有丰富的重庆市场经验l l 强大的房地产专业数据库强大的房地产专业数据库l l 良好的沟通及执行能力良好的沟通及执行能力中原服务优势中原服务优势中原集团的服务优势中原集团的服务优势提供全球展示平台提供全球展示平台作为全球金融中心、经济中心，香港汇聚了来自全球的大型企业。中原作为全港、全国最大的地产代理企业，拥有丰富的全球资源网络。与香港及国际大客户均保持紧密联系；在港设置有长期展厅，并可联络组织企业酒会等公关活动可协助本项目开展在香港面向全球企业的招商工作。提供全国大客户网络提
3、供全国大客户网络提供全国一二手客户联动网络提供全国一二手客户联动网络中原简介中原简介项目概况项目概况城市定位与区域定位分析城市定位与区域定位分析项目定位分析项目定位分析项目发展建议项目发展建议项目概况项目概况未来重庆北部将会建立新的会展经济中心，本项目大型会展功能将逐渐弱化，如何在项目一期会展功能弱化后通过本项目：p形成新的城市功能来代替会展经济成为南岸区域产业优势；p带动项目一期物业可持续发展。成为项目定位的关键问题。项目所在地项目所在地规划中的规划中的 MALLMALL亚太商亚太商 谷谷帝景帝景 MALLMALL上海城及商业上海城及商业浪高浪高政府政府 未来未来 规划规划 改造改造 区域区
4、域南坪商业中心区南坪商业中心区项目区位现状项目区位现状1、位于南桥头核心位置，是渝中与南坪的门户；2、距离CBD核心区域解放碑仅一桥之隔，属于南坪副中心的核心；3、项目位于重庆最具人气的滨江路（南滨路）的咽喉位置，可与南滨路在功能、产业等各方面有效互补和依托；4、项目与南滨路、亚太、浪高、帝景、黄葛渡、后堡等一起在位置关系上形成了独立商圈，与南坪传统商圈和新近崛起的上海城和万达广场存在一定的相辅相成和竞争关系；5、该独立商圈所具备的南滨路、会展、会议，以及位置极佳的后堡待开发区域均是众多商圈所不具备的独特资源。昭示性意味着地标性，具备地标性建筑的地理条件。发挥CBD和副中心优势的同时，如何避免
5、与解放碑，甚至观音桥等的竞争？如何对南滨路这张重庆名片进行有效整合？如何利用项目多项独特资源，进行产业和功能的再升级和统一规划，形成独立商圈的核心竞争力，使其与其他商圈和谐发展的同时，也能对南岸起到产业带动作用？项目地块现状项目地块现状项目地块为狭长型，占地面积3.6万平米，路面交通错综复杂，地下拥有大面积区域并与会展一期项目连通，在定位思考中需将地块现状，内部交通及外部交通体系综合起来全面考虑，寻找适合项目发展的定位方向。中原简介中原简介项目概况项目概况城市定位与区域定位分析城市定位与区域定位分析项目定位分析项目定位分析项目发展建议项目发展建议重庆是我国重要的中心城市，国家历史文化名城，长江
6、上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地，综合交通枢纽，城乡统筹的特大型城市。 重庆市城乡总体规划(2007 - 2020年) 把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。胡锦涛城市定位分析城市定位分析 重庆不仅有成为中心城市、经济中心的基础；也有绝对快的发展速度重庆不仅有成为中心城市、经济中心的基础；也有绝对快的发展速度 。重庆2009年经济可以增长12% 3月7日，全国人大重庆代表团在人民大会堂举行全体会议，重庆市委书记出席会议并答记者问。 上海9%、北京9-9.5%、天津12%、深圳9%、成都10%-各城
7、市2009年工作报告重庆对“两江新区”的战略定位是：立足重庆市、服务大西南、依托长江经济带、面向国内外，形成“一门户两中心三基地”，即：西部内陆地区对外开放的重要门户、长江上游地区现代商贸物流中心、长江上游地区金融中心、国家重要的现代制造业和国家高新技术产业基地、内陆国际贸易大通道和出口商品加工基地、长江上游的科技创新和科研成果产业化基地。继上海浦东、天津滨海并列的走在开发开放前列的第三个实验区。重庆重庆“两江新区两江新区”规划规划中国经济的发展，不仅仅需要沿海地区的“发动机”，更需要内陆地区的全面崛起；重庆正凭借独特的地理位置和城市基础，国家全面的优惠政策支持，走在了内陆城市发展的前列；重庆
8、的城市定位预示着其未来作为中国中心城市、国际化都市的发展方向。作为这样的城市中的，占据城市核心区域，具有社会和城市功能的开发项目，必须站在一定的社会和城市定位高度思考项目发展方向。使其能在城市发展过程中起到应有的作用，只有这样，项目才具备可持续发展，才能体现自身价值。因此，我们必须思考未来的重庆需要什么？南岸的地理位置能提供什么？我们的项目及其周边共同形成的独特资源商圈又能定位什么？城市空间结构一城五片、多中心组团式 解放碑观音桥沙坪坝杨家坪一个城市中心和六个城市副中心 区域定位分析区域定位分析城市中心-强化解放碑地区商贸功能，突出江北城地区商务功能，完善弹子石滨江地区的配套服务功能。 现状四
9、个城市副中心加强区域性的商务办公功能，完善商贸服务和文化娱乐功能；积极培育西永、茶园两个新的城市副中心。-重庆市城乡总体规划（20072020年）CBDCBD核心区核心区江北泛江北泛CBDCBD 观音桥副中心观音桥副中心南坪泛南坪泛CBDCBD南南 坪副中心坪副中心江北泛CBD-CBD核心区商贸、商务功能的最佳补充区重庆向北的核心区域；重庆CBD发展的重要区域；未来高端商务物业集中；商务、商贸氛围浓厚；配套设施完善；整体形象较高；是目前除解放碑外，重庆高端商务物业和大中型企业最为集中的区域；地段升值潜力大；伴随着北部新区的发展，该区域正逐渐成为大中型企业选择的重点。北城天街富力海洋 广场富力凯
10、悦红鼎国际同聚远景嘉年华金源酒店北城旺角朗晴广场太阳谷协信中心世纪英皇揪城改造 综合体CBD核心区、观音桥副中心，以及未来“两江新区”规划，重庆商务、商贸功能面临北移趋势；未来的城市发展中，商务、商贸功能并不完全适合南坪的发展方向。中原简介中原简介项目概况项目概况城市定位与区域定位分析城市定位与区域定位分析项目定位分析项目定位分析项目发展建议项目发展建议项目整体概念定位原则项目定位项目定位 遵循原则遵循原则应符合重庆作为中心城市和未来国际大都市的定位，应能在功能上给予未来的城市以完善提高。不应与整个城市的发展趋势相背，应避免商务、商贸功能北移带来的影响；应与目前南坪商业格局相辅相成，应能对南坪
11、的整体发展起到带动作用；应与周边产业和商业相互依存；应能对自身会展中心功能的后续发展和酒店、写字楼的运营起到促进作用。面对多重的发展机遇，南岸区将打造成为以城市为主的都市工业区、中央商务区、国际会展区、风景旅游区和对外开放的“窗口”，努力实现都市强区的目标。 -南岸区政府网拥有丰富资源的南岸完全可以将旅游作为本区的重点产业；在与贵司的沟通中，也多次提到做旅游地产的初衷，那本项目是否合适呢？项目定位分析项目定位分析一 旅游地产参考案例参考案例澳门威尼斯人酒店澳门威尼斯人这所奉行多元经营理念的度假村设有三千间豪华客房及大规模的博彩、会展、购物、体育、综艺及休闲设施等。大运河购物中心酒店赌场亚洲首个
12、足球互动体验地带 曼联俱乐部大剧院总建筑面积: 951,000平方米地块面积: 299,000平方米威尼斯人酒店，楼高39层, 共有3,000间豪华套房 澳门威尼斯人会议展览及宴会中心，净使用空间: 约12万平方米 15,000座位宴会厅 2,000座位表演厅大运河购物中心，零售及餐饮设施: 93,548平方米威尼斯人娱乐场：50,000平方米 以旅游开发为主辅以多种经营模式，带动商业，会展业及房地产的发展，同类案例还有深圳的华侨城地产。在主题化的休闲娱乐概念上进行延展，并将相关产业紧密的切合起来，形成庞大的产业集群，以此形成规模效应，极大的提升了地块的价值，对周边区域也具有良好的带动作用。案
13、例点评本项目作为南滨路与南坪商圈的交界中心，可与南滨路连成休闲旅游产业带，根据项目自身地理位置的优势，打造地标性旅游产业，此定位不仅可以较好展示南坪区域形象，又可带动周边产业快速发展，一举成为区域核心竞争力的主体，会展经济可向旅游度假会议型经济转型，在未来会展北移后任可保持区域竞争优势。但同时，也面临突出问题：1、前期投入资金巨大；2、需有规模效应；3、对周边地块未来规划要求高；4、本项目难以形成核心.鉴于此，中原建议本项目不将旅游地产作为主导发展方向；但可在一定程度上，结合南滨路进行适当考虑。我们的传统印象传统的商务区著名的滨江路著名的旅游景点上海的标志之一项目定位分析上海外滩外滩18号：法
14、国珠宝钟表品牌 卡地亚；意大利品牌 杰尼亚；珠宝钟表：宝诗龙：百年名表 - 百达翡丽；时装品牌：宝姿1961；英国名牌：雅格狮丹；德国的皮制品：BREE，汇集世界名牌手表的：英皇钟表珠宝和代表威尼斯民间玻璃艺术杰作的：Gabbiani Glass。 外滩3号：一楼：阿玛尼（Armani）专卖店 二楼：三品牌专卖店 二三楼：依云水疗、男士理容“三” 三楼：沪申画廊 四楼：Jean Georges法国餐厅 五楼：黄浦会 六楼：陆唯轩 七楼：新视角餐厅酒廊、三度音乐沙龙 顶层：望江阁 如今的外滩：如今的外滩：集金融、商务、高档餐饮、高档品牌、会所、时尚产业、旅游等为一体的上海CBD延伸区和配套区；时
15、尚品牌和产业的汇聚，各类时尚聚会的频繁举行，上海外滩已经从传统中重新焕发青春，成为上海时尚的新地标。本项目所在区域与上海外滩的对比城市：上海VS重庆，虽然重庆的发展成都比不上上海，但发展潜力和速度昭示着其未来；区域：上海CBD与重庆CBD地标性：外滩与南滨路产业：同样具备酒店、餐饮、商务、旅游等；本项目在时尚展会和聚会需要的会展和会议资源上尚更胜一筹；也许重庆时尚品牌的发展层次与上海相比还有差距，但外滩的重新定位与发展向我们诠释了“时尚，与创意地产如影随行。 它基于人的生活方式精神性需求日益增长，通过开发具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经
16、营。”商业的发展趋势。项目定位分析时尚创意展示区参考案例参考案例北京三里屯 Village“ 三里屯Village”位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，由两部分组成，共占地逾5.3万平方米，总楼面面积超过17.2万平方米。此项目由19座充满创意的时尚建筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店。“三里屯Village” 把众多国际品牌的旗舰店和环球店带到三里屯，使其成为首都北京的国际时尚中心。三里屯Village是一个开放式购物区，由19栋低密度的建筑组成。这里有四栋钻石型建筑，由于建筑风格、外观、建筑材料的特殊运用，使得一线品牌在拥有自己独立品牌大楼的同时，也能以三维建筑去宣示品牌形象，这是一些Shopping Mall很难提供的。品牌形象店、专卖店、直营店集中地时尚聚会举办地北京时尚新地标p三里屯Village以独栋建筑辅以配套区域打造时尚之地，汇聚了世界名品，p其建筑风格均以时尚，高端，前卫的造型展现出来
