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1、第 1 页 共 164 页项目全程策划书(模板)招商局地产控股股份有限公司招商局地产控股股份有限公司生产经营持续改进小组生产经营持续改进小组20092009 年年 1 1 月月 7 7 日修订日修订第 2 页 共 164 页目目 录录第一章 项目基础资料 51、自然条件资料 52、社会条件资料 63、规划要点64、报建要求8第二章 组织架构 .181、组织架构原则182、项目人员标准配置.183、项目公司（全资）人员标准配置图.194、项目公司（合资）人员标准配置图.20第三章 市场分析 .211、项目定位初步判断.212、核心调研 .323 产品设计建议.34第四章 策划设计 .211、策划
2、.342、标准化373、建筑设计 .374、展示区设计.515、绿色技术 .566、产品竞争特质分析.59第五章 盈利分析 .591、成本估算基础数据.592、盈利测算基础数据.603、项目建设投资估算.604、项目投资支出615、项目资金回流计划.616、资金平衡计划62第 3 页 共 164 页7、融资筹集计划638、盈利测算 .639、项目结转计划6510、税务筹划.6511、不确定分析.6612、风险分析.6613、项目投资及预控建议 67第六章 工程管理 .591、工程概况 .692、管理组织 .753、里程碑计划.954、质量管理策划985、安全文明施工策划.1076、工程成本管理
3、策划.1347、项目营销配合1378、项目资料管理1399、为确保售后服务而采取的措施140第七章 营销策划 .错误！未定义书签。错误！未定义书签。1、入市时机和销售前提条件.1462、分期运作策略1503、展示体验方案1504、广告推广及媒体组合策略.1535、营销过程控制及营销费用预算156第八章 客户服务 .691、接诉错误！未定义书签。错误！未定义书签。2、组织错误！未定义书签。错误！未定义书签。3、设定工作评价指标错误！未定义书签。错误！未定义书签。3、入伙阶段.错误！未定义书签。错误！未定义书签。4、入住阶段.错误！未定义书签。错误！未定义书签。第九章 物业管理 156第 4 页
4、共 164 页1、区域物业管理分析.1582、项目客户群.1583、特色服务.1584、项目物业管理取费的测算.1585、项目物业管理早期介入及日常管理.158第 5 页 共 164 页第一章第一章 项目基础资料项目基础资料1 1、自然条件资料、自然条件资料1.11.1 城市区位城市区位（表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作）（表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作）1.21.2 宗地红线图宗地红线图（宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高）（宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高）第 6 页 共 164 页1.3 宗地地形图 （复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线） 、现
5、状地 貌）基地位于珠海市西北前山区翠微西路和翠前路交口。一号用地编号 2007 用地字 006 号）用地面积 61498.51 平方米，用地呈不规则矩形，南北向长约 292 米， 东西向长约 195 米。1.41.4 宗地绿化植被与水面分布图宗地绿化植被与水面分布图无绿化植被与水体1.51.5 城市环境城市环境（气候、气温、水文、主导风向、噪音等）（气候、气温、水文、主导风向、噪音等）珠海位于广东省珠江口的西南部，在北纬 2148一 2227、东经 113 03一 11419之间。珠海市区内陆部分地势由西北向东南倾斜，有山、海、 丘陵与平原。地势平缓，倚山临海，海域辽阔，百岛蹲伏，有奇峰异石和
6、秀美 的海湾、沙滩。珠海属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。 年平均气温 22.3，最低气温 2.5。年降雨量为 1770.4 毫米，其中 48 月占全年降雨量的 76。1.61.6 土地地质情况土地地质情况（有无文物、冲沟、暗河、城市管线等）（有无文物、冲沟、暗河、城市管线等）用地南侧有一条市政排洪渠，宽 5 米，长约 360 米。2 2、社会条件资料、社会条件资料2.12.1 交通配套交通配套（地铁、轻轨、公交流线、周边道路名称、级别、尺寸及拟（地铁、轻轨、公交流线、周边道路名称、级别、尺寸及拟 建道路的拟建时间、道路断面）建道路的拟建时间、道路断面）用地南临翠微西路 18
7、 米宽，东临翠前路 16 米宽，东侧其南侧各有一处公交车 站，用地西侧约 200 米为一条城市主干道明珠路，沿明珠路正在建设广珠轻轨 线（广州中山珠海） 。2.22.2 社区配套社区配套（学校、医院、超市、市场、商业等）（学校、医院、超市、市场、商业等）所在辖区内有前山中学、前山小学、暨南大学珠海学院、世邦建材城、健 华医院、翠微市场等社区配套。2.32.3 市政管线市政管线（给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、（给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、 管径、埋深、标高等）管径、埋深、标高等）3 3、规划要点、规划要点3.13.1 经济技术指标经济技术指标第 7
8、页 共 164 页总用地面积：61498.51M2 总建筑面积：162922.30M2地下室面积 35487.14 M2住宅面积:108722.835 M2商业面积 12329.98 M2配套及其他面积 6382.345 M2容积率：2.00488覆盖率：21.67%绿化率：35%居住总户数：1077 户计容积率总建筑面积：123297.115M23.23.2 规划要求规划要求（限高、退线、车位配比（限高、退线、车位配比 地下车位是否可售地下车位是否可售 、配套面积、风格、配套面积、风格、 出入口）出入口）1、住宅建筑高度小于、等于 24 米，其最大连续展开面宽的投影不大于 80 米； 建筑高
9、度大于 24 米，小于等于 54 米，其最大连续展开面宽的投影不大于 70 米； 建筑高度大于 54 米，其最大连续展开面宽的投影不大于 60 米；不同建筑高度 组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高的建筑高度执行。2、建筑物退让距离除满足建筑红线要求外，应同时满足相关规范和标准的要求。3、车位配比：1 车位/100 M2建筑面积。4、配套面积：社区工作用房 120 M2社区体育活动场地 1000 M2物业管理用房 100 M2垃圾房 60 M2/处5、建筑物造型及色调须表现海滨园林城市特色。第 8 页 共 164 页3.33.3 场地现状场地现状3.3.1 地形用地东北面现存一
10、高出基地约 3 米的挡土墙，墙北面为翠微花园，用地东面的 翠前路与用地存在高差，路面从北到南逐渐降低。3.3.2 电力、水、燃气、采暖等市政配套齐全3.43.4 产品类型产品类型住宅均为高层、商业包括裙房商业和集中商业、首层层高 5.9 米、标准层层高 3 米3.53.5 项目特征项目特征基础形式：桩基础结构形式：框架结构外立面：现代简约铝合金窗：灰色系列总平绿化标准、平均造价 320 元每平方米公共装修标准：大堂 3000 元/平方米、标准电梯间 1500 元/平方米交楼形式：毛坯交楼3.63.6 项目开发计划项目开发计划该项目不采取分期开发。4 4、报建要求、报建要求4.14.1 报建流程
11、报建流程第 9 页 共 164 页第 10 页 共 164 页4.24.2 面积计算规范面积计算规范（阳台、中空、入户花园、夹层、架空层、地下室、落（阳台、中空、入户花园、夹层、架空层、地下室、落 地凸窗等的面积计算方法）地凸窗等的面积计算方法）珠海市城市规划标准与准则附录C 房屋建筑面积计算规定C.0.1 为了统一本市城市规划工作中有关房屋建筑面积的计算标准，依据 国家的有关法律法规制定本规定。C.0.2 本规定适用于本市城市规划工作中在规划编制、建筑设计、报建审 批、竣工测量、规划验收等阶段涉及的建筑面积计算工作。C.0.3 房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面 积，
12、包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构 牢固，层高 2.2 米以上（含 2.20 米，下同）的永久性建筑。C.0.4 房屋外墙为非垂直墙面时，按距地（楼）面 1.4 米处的外墙水平投 影计算建筑面积。非垂直的柱或非垂直的其他结构外围也按此原则 计算。C.0.5 房屋建筑面积有设计面积和竣工面积之分，设计面积的计算依据是 建筑设计图上的设计尺寸，建筑外墙增加 2 公分的砌面厚度，竣工 面积的计算依据是房屋竣工后测量的实物尺寸。第 11 页 共 164 页C.0.6 计算全部建筑面积的范围：计算全部建筑面积的范围：C.0.6.1 除另有规定外，永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面
13、积；多 层房屋按各层建筑面积的总和计算。C.0.6.2 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在 2.20 米 以上部位计算建筑面积。C.0.6.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、 大厅内的回廊部份，层高在 2.20 米以上的，按其水平投影面积计算。C.0.6.4 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋 自然层计算面积，建筑物内的多层手扶电梯按单层计算建筑面积。C.0.6.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20 米以上的楼梯间、水箱间、 电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20 米以上的部位，按其外围水平 投影面积计算。C.0
14、.6.6 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。C.0.6.7 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的 外围水平投影面积计算。C.0.6.8 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。C.0.6.9 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米以上的，按其外 墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。C.0.6.10 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投 影面积计算。C.0.6.11 玻璃幕墙、石材幕墙或组合幕墙等作为房屋外墙的，按幕墙外围水 平投影面积计算。C.0.6.12 属永久性建筑有柱的车棚、货
15、棚等按柱的外围水平投影面积计算。C.0.6.13 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度 在 2.20 米以上部位的外围水平面积计算。C.0.6.14 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。C.0.7 计算一半建筑面积的范围：计算一半建筑面积的范围：第 12 页 共 164 页C.0.7.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影 面积的一半计算。C.0.7.2 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖 水平投影面积一半计算。C.0.7.3 挑楼、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。C.0.7.4 无顶盖的室外
16、楼梯按各层水平投影面积的一半计算。C.0.7.5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计 算。C.0.7.6 有顶盖的空中花园, 按外围水平投影面积的一半计算。C.0.7.7 作居室使用的净高大于等于 1.2 米但小于 2.1 米的住宅建筑空间、 按外围水平投影面积的一半计算。C.0.8 不计算建筑面积的范围：不计算建筑面积的范围：C.0.8.1 层高小于 2.2 米以下的技术层和层高小于 2.2 米的地下室和半地下 室。C.0.8.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒 脚、台阶、无柱雨蓬等。C.0.8.3 房屋之间无上盖的架空通廊。C.0.8.4 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。C.0.8.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物
