物业管理成本的特点及管控

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1、 物业管理成本的 特点及管控一、物业管理成本面临的压力一、物业管理成本面临的压力二、物业管理成本的构成二、物业管理成本的构成三、物业管理成本的特点三、物业管理成本的特点四、物业管理成本管理的现状四、物业管理成本管理的现状五、物业管理成本管理的对策五、物业管理成本管理的对策一、物业管理成本管理的面临的压力 物业管理成本管理面临四重压力：物业管理成本管理面临四重压力：1 1、市场竞争的压力、市场竞争的压力 目前物业管理市场的竞争日趋激烈， 竞争手段也日趋多样，但降价竞争仍为主 要手段，物业管理企业要取得一定市场份 额，就必须挤压成本。2 2、业主维权的压力、业主维权的压力 随着业主维权的理性化、法

2、制化、 专业化，成本发生、成本构成的合理 性、合法性、合规性已日益成为业主维 权的重点，因此，物业管理企业必须强 化成本管理。3 3、品质提高的压力、品质提高的压力 物业管理企业要在日趋激烈的市场 竞争中提高竞争能力，除有价格优势外 ，还必须有品质优势，而要提升品质， 客观上要求相应的品质成本也要增加。 这就要求物业管理企业必须研究性价 比。研究性价比，就必须要研究成本。4 4、价格上涨的压力、价格上涨的压力 目前与物业管理有关的各种消耗的价 格都在上涨：最低工资标准在涨（成本结构的50%，收 入比重的50%）各种能源标准在涨各种材料标准在涨行政费用标准在涨二、物业管理成本的构成二、物业管理成

3、本的构成（一）物业管理收费形式（一）物业管理收费形式1 1、酬金制、酬金制 酬金制是指在预收预收的物业服务资金资金 中按约定比例或者约定数额提取酬金支 付给物业管理企业，其余全部用于物业 服务合同约定的支出支出，结余结余或者不足不足均 由业主享有或承担的物业服务计费方 式。（资金、支出、税收）2 2、包干制、包干制 是指由业主向物业管理企业支付固 定物业服务费用服务费用，盈余或者亏损盈余或者亏损均由 物业管理企业享有或者承担的物业服 务计费方式。（收入、成本、利润或收入、成本、利润或 亏损亏损）3 3、物业服务成本或者物业服务支出、物业服务成本或者物业服务支出 构成构成 一般包括以下部分： 1

4、、管理服务人员的工资、社会保险和 按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日 常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公 众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、 中修和更新、改造费用，应当通过专项 维修资金予以列支，不得计入物业服务 支出或者物业服务成本。物业管理实践中，物业管理成本的构成可 包括四大块： 1、人力成本 2、专项费用 3、公共水电费 4、其他费用四、物业管理企业成本的

5、特点从物业管理企业的工作性质可以看 出，物业管理企业的工作具有空间分空间分 散、时间连续、内容复杂散、时间连续、内容复杂等特点。 空间分散空间分散是指物业管理企业的工作地分散 ，因为其管理的是一个一个独立的物 业小区，这些管理对象可能在一个地 区，也可能延伸至全国。时间连续时间连续是指物业管理企业的工作时间连续 ，要24小时为业主提供服务，有人形象地 称之为“招手即停”，即随时要提供物业 管理服务。 内容复杂内容复杂即物业管理企业的工作内容多而杂 ，既有物的管理，又有人的服务，有人形 象地称之为“包治百病”，即在一个物业 管理区域内，物业管理企业是“上管天， 下管地，中间管空气”。由于物业管理

6、的这些特点，导致物业管理企业成本也呈现出 如下特点： 1 1、点多。、点多。即物业管理企业的成本形成点多。物业管理企 业的成本可分为服务成本、管理成本、经营成本。服务服务 成本成本是在为业主服务过程中发生的成本，如维护小区治 安、进行消防检查，保障小区安宁等过程中发生的成本（ 主要是人耗成本）。管理成本管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进 行维修、养护、管理所发生的成本，如小区设施设备的维 修等（主要是物耗成本）。经营成本经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发 生的成本，如经营小区会所、经营公共设施等。因此，在物业管理企业，每个部门、每个单位、每个 环节、每个岗位、每个个人

7、都是一个成本形成点。2 2、面广、面广。即物业管理企业成本的发生在地 域上分布面广。物业管理企业为发展，为 了取得规模效益，总是不断地争地盘、抢 市场，规模越做越大，地盘越争越多，市 场也越来越大，物业的分布面也越来越 广。从而使物业管理成本的发生面也越来 越广。3 3、线长、线长。即物业管理企业成本监控线长。 物业管理企业由于其工作从空间上要延伸 到所管物业的每个角落，从时间上要延延 伸到所管物业的每个时点，所以导致物业 管理企业的管理层次多，从而使大部分成 本发生点和相应成本监控点之间相隔较长 ，从而形成较长的成本监控线。4 4、管难。、管难。由于物业管理企业的成本具有 上述特点，导致物业

8、管理企业的成本监 管难。表现为难统一模式、难统一标为难统一模式、难统一标 准、难统一核算。准、难统一核算。因为不同物业往往类 型不一、大小不一、新旧不一、特点不 一、业主的要求不一、收费模式不一、 收费标准不一，不同物业面临的市场环 境、社会环境也差差异很大。导致物业 管理企业很难用统一的成本管理模式、 统一的成本管理标准和统一的核算要求 管理所有管理处（项目中心）。因此， 物业管理企业的成本管理难。五、物业管理企业成本管理的现状 1 1、成本管理起点的滞后性。、成本管理起点的滞后性。即物业管理企 业的成本管理起始于物业接管验收以 后。事实上，物业管理成本的高低很大 程度上取决于物业自身的特点

9、，如物业 的规模、物业的设计特点、物业所使用 的材料、物业的质量、物业的风格等。 这些先天因素在很大程度上决定了物业 管理成本的高低。（物业寿命周期成本（物业寿命周期成本 的概念（建造成本的概念（建造成本+ +使用成本）使用成本） 2 2、成本管理体制的两难性。、成本管理体制的两难性。物业管理企业 的成本管理体制存在“一管就死，一放就 乱”的两难选择。“统一管理,分级核算”,实行财务一支笔,会 计全部集中在公司总部,下属管理处(项目中 心)只设出纳,以强化总部对下属管理处(项 目中心)的成本管理分级管理，分级核算：乱 3 3、成本管理思路的片面性。、成本管理思路的片面性。现在物业管理 企业一提

10、成本管理就是降低成本，一降低 成本就是裁员减人、减少工作时间，减少 费用支出等等。成本管理思路的片面性导致物业管理企业 成本管理的深度广度都严重不够在管理深度上,往往只重视服务与管理过程 的节约,而没有通过成本与技术的有机结合 成本与业主需要的有机结合成本与服务质 量的最佳匹配,实现成本的深度控制在管理 广度上,往往只侧重于企业内部成本要素的 控制,而忽视了企业外部影响成本变化因素 的控制 4、成本管理方法的局限性。物业管理企业 现行的成本管理方法包括标准成本法、责 任成本法等，都是传统的成本管理方法。 这些方法在一定条件下能发挥一定的作用 ，但在现代市场经济条件下，特别是在强 调业主为主导的

11、条件下，这样的成本管理 方法有其局限性。 标准成本责任成本实际上体现的是一种差 额管理思想,即根据企业经营目标和经济效 益的要求,预先制定成本控制的标准和目标, 核算后对产生的实际成本和标准成本之间 的差异进行分析评价考核,以确保经济效 益目标的实现可见,这种方法立足的是企业 内部,核算的是企业内部的耗费, 这样的方法 忽略了市场的竞争忽略了业主的需求忽 略了行业的发展,不利于企业的长远发展 5、成本管理主体的单一性。但在物业管理企业,成本控制的主体是财务 人员,他们既要从事日常的会计工作,又要进 行成本规划和管控工作而事实上,财务人员 往往缺乏对物业管理各项业务流程实质的 认识,对成本控制往

12、往只限于对部门上报费 用的监控,这样就很难真正起到对成本的监 控作用 三、完善物业管理企业成本管控的对策1、强化早期成本管理物业管理企业成本管理的起点应该是物业的 规划设计阶段,而不是物业接管验收以后尽 管现在物业开发商也邀请物业管理企业进行 前期介入,但介入的重点是对物业的功能进行 评估,而很少对成本进行评估,即是对成本进行 评估,也主要是物业自身的建造成本,而非物业 的使用成本或物业管理企业的管理成本2、运用价值工程价值工程又称价值分析，是指通过集体智 慧和有组织的活动对产品或服务进行功能 分析，使目标以最低的总成本，可靠地实 现产品或服务的必要功能，从而提高产品 或服务的价值。价值工程的

13、核心思想是通过对选定研究对 象的功能及费用分析，提高对象的价值。 这里的价值，指的是反映费用支出与获得 之间的比例，用数学比例式表达如下：价 值功能成本。在物业管理实践中，业主追求的是价值 最大化，而不是功能最大化。如果功能 略有下降，而成本可大幅度降低，能提 高价值，也是业主所追求的。因此，在 物业管理过程中，要加强功能成本分析 ，即加强价值分析。如：我们要仔细分 析物业管理的功能是什么？其中：保安 的功能是什么，绿化的功能是什么，保 洁的功能是什么，业主需不需要这些功 能，这些功能有没有改进的空间和余地 等等。在目前的物业管理过程中，有些功能是多余的 ，有些功能是可以改进的，如有些小区的智

14、能 化功是多余的，有些小区的景观功能也可能是 多余的。还有有些小区的卫生是否需要每隔两 小时就清扫一次呢？保洁所用的材料是否有更 便宜的替代品呢？等等，这些都需要进行价值 分析。多余的功能或者不完善的功能可能大大 增加了物业管理企业的成本。因此，我们要加 强小区业主需求的分析、加强小区物业管理特 点的分析，从而有针对性地加强物业管理功能 分析。只有这样才能达到大幅降低成本之目 的。3、完善细节管理细节出效益。物业管理企业要降低成本，就必 须完善细节管理。如前所述，物业管理企业的 成本呈现出“点多、面广、线长”的特点。这 些特点除了要求我们规范和完善物业管理企业 成本管理的思路、成本管理的政策、

15、成本管理 的制度外，也要求我们更多地关注成本管理的 细节，要将成本管理的重点锁定在管理和服务 中的每一个细节。“积水成渊，集腋成裘”、 “不以小流，无以成江海”。 如对水电费管理做到：计量无遗漏、管理 无空白点、价格核算准确、临界点运行。人力成本的精益控制以服务能力的柔性规 划和实施为主。柔服务能力从两个方面 实现。一方面，培养一专多能的高素质的 员工；另一方面，在满足需求的情况下， 打破人员安排刚性化，根据服务需要及时 调整服务能力。4、强化预算管理建立“三位一体”的预算管理体系，按预算控制支出固定预算（静态预算）固定预算（静态预算）（1）以过去实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，在过去实际费用基础上增加或减少一定百分比确定出的预算。（2）其假设的前提是：现有的业务活动是必须的；原有的各项开支都是合理的；增加费用预算是值得的。（3）主要特点是预算编制后，一般不做变动或更迭，具有相对固定性。零基预算零基预算（1）零基预算是以零为基础的预算（2）零基预算不受以往实际费用支出水平 的限制，完全根据预算期内业务活动的需 要和各项业务的轻重缓急，对各项支出项 目进行逐个分析和计量，从而制定出费用 预算。（3）有助于物业管理企业提高收费的使用 效益，从而提高物业管理企业的竞争能力5、降低组织成本组织成本是影