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1、迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理燕郊项目策划报告 技术管理中心市场研究室迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理目录 第一部分 宏观观篇 机遇 区域定位 第二部分 市场场篇 住宅 供需状况 产品状况 商业 规模（现状及规划） 发展态势 第三部分 客群篇 客群现状（类型分布） 需求分析 第四部分 产产品篇 项目定位 住宅产品建议 商业产品建议 开发步骤/开发策略 附件资资料迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分
2、析中的误差与数据处理第一部分 宏观观篇迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理1.机遇宏观层观层 面机遇与定位n燕郊地理位置优优越，处处于京津冀一体化（环环渤海区域）核心地带带，距离天安门仅门仅30公里，可承东东启西，经纬经纬 南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨轨世界的绝绝佳平台n交通便利，可充分利用首都的信息、资资金等各项资项资 源，而投资资、消费费生活成本较较低。迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理1.机遇n随着北京新规规划方向的确定，京城发发展重心东东移
3、，通州确立作为为未来北京的新发发展区域，美好前景值值得期待。与通州一河之隔的燕郊，是距离北京最近同时时也是发发展最为为成熟的外埠地区之一，日臻完善的各项项基础础配套设设施、良好的教育产业发产业发 展及便捷的交通条件，吸引越来越过过的北京城市益处处群体的关注。宏观层观层 面机遇与定位自西大望路，经京哈高速，车程25-30分钟15-20分钟 车程15-20分钟车 程迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理 宏观层观层 面机遇与定位信 息 产 业 园 计 算 机 软 件 园高 科 技 工 业 区科 研 文 化 服 务 区2.定位根据燕
4、郊开发区的总体规划，共 有高科技工业园区、信息产业 区、科研文化服务区、金融商 贸区、旅游度假区等五大功能 产业区。燕郊开发区充分利用北京总体规划确定的“两轴两带多中心的发展方向”的历史机遇，确定了大力发展现代服务业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所的城市定位。 迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理3.结论结论n燕郊地理位置优优越，燕郊处处于京津冀一体化（环环渤海区域）核心地带带，自然承接着北京国际际化的发发展机遇。n交通便利，满满足城市人口对对于工作和居住的交通需求。n居住环环境较拥
5、挤较拥挤 的中心城区更加生态态化，对对居住环环境有更高追求的城市人口更具吸引力。n根据北京与通州的发发展趋势趋势 分析，随着通州地区居住和商业功能的升级发 展，通州区域经济 也受到大力推动。目前，通州区域作为北京新城的城市功能也出现了外扩趋势 。与通州一河之隔的燕郊首当其冲地承接了该城市功能。n燕郊继继通州之后，成为为北京城市的后花园，承载载了大量北京城市溢出人群的居住需求。宏观层观层 面机遇与定位附件资资料：北京及通州发发展趋势趋势 迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理第二部分 市场场篇迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务
6、在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理2.1 燕郊房地产发产发 展回顾顾燕郊的房地产发 展基本上始于1998年。在此之前，基本上是单位自建房和当地人的自有房为主；从1998年开始，小规模的商品房建设开始进行，真正的商品房的开发是从2001年随着东东方御景的开发开始，目前已经呈现快速发展的势头 。在项目品质上尚待升级换代，市场已经出现这 种态势 。（2006年?）（2001-2006年）（1998年-2001年）升级发展阶段升级发展阶段蓬勃发展阶段蓬勃发展阶段 零星开发阶段零星开发阶段住宅住宅产产产产品品逐逐渐渐渐渐向品向品质质质质化化转转转转移移迅速改善中信银行
7、零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理 2.2燕郊区域土地供应应61.3799.6132.86228.60501001502002502003年2004年2005年2006年（存量）区域年土地供应量(单位:万平米)供应量03-06年房地产年土地供应走势土地供量迅猛 市场发展火热资料来源：三河市土地交易网迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理 2.3燕郊房地产产市场场住宅供应应板块块分析燕郊住宅市场逐渐发展，基本已经形成了三个板块：潮白河区域、老城区和南区。南区潮白河区老城区燕
8、 顺 路燕 灵 路京哈高速 （102国道）迎 宾 路迎 宾 南 路项目地块北京高端项目区临潮白河，景观优势强，地理位置好，属于燕郊市场高端品质项目的代表，产品类型为别墅、小高层、高层板塔结合。目前，区域内新的土地供应基本已经结束。代表项目：美林湾、纳丹堡和星河皓月等，均价区间5000-5500元/平。居住成熟区102国道以北，燕灵 路以东。区域内社区生 活配套相对成熟，是燕 郊传统居住区。新项目不多，均为大 体量项目，产品类型： 小高层、高层板楼为主 。新供应土地也不多。代表项目：天洋城、 上上城，均价4000元/平 左右。待开发区域102国道以南，即将 开发区域。规划有相当 体量的住宅、商业
9、用地 。但开发速度较慢。未 来将集中放量的热点区 域。迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理 2.4燕郊住宅项项目供应应区域示意星河皓月美 林 湾纳丹堡威毕欧溪谷新圣得花园公寓潮白人家欧逸丽庭天洋城上上城华泰忆江南迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理 2.5燕郊住宅产产品近年价格走势势2000年以前，燕郊房地产 市场近乎处于空白； 2002年，房价也仅仅约 1000元/平； 2003年至今，房价遥遥而上 ，均价至5500元/平，部分 高端项目甚至7000元/
10、平。资料来源：三河市房地产交易网站燕郊因其特殊的地理位置，楼市因京市而兴，因交通便利而起。已形成“10万北京人移民燕郊”的局面。尤其是2006年以来，燕郊住宅市场价格发展迅速。迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理2.6燕郊区域住宅供应应价格结结构分析燕郊项目均价和总价主要呈现两个 区间段，对应不同地段和品质的 楼盘，价格仍然是燕郊区域楼盘制 胜的法宝。 1、均价4000元/平米左右，总价在40 万左右，多为老城区项目，生活配 套设施相对齐全些，购买客户大 多为自住型客群。 2、均价5000元/平米左右，总价在50 万左右，多
11、为潮白河区项目，靠近 潮白河，景观效果相对较好，购 买客户大多为改善型客群。迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理 2.7燕郊市场场住宅产产品调调研结论结论结论三：住宅项目容积率。目前燕郊市场住宅项目容积率普遍偏高， 2.53.5的项目较多，建筑类型多为高层板楼或板塔结合产品。结论二：市场主力户型供应上，主 要为一居室：40-80平；二居室：80 -120平；三居室：120-150平。结论一：项目体量上，百万平米左右的大盘，市场供应较大，后期持 续供应依然如此。以50万平米左右体量为主，最大体量400万平米。结论四：建筑类型及
12、交房标准。市场项目多为高层和多层的板楼，少数为塔板结合，潮白河区域开发有少量别墅产品；交房基本上为毛坯标准，只有星河皓月项目有少量的精装成品房供应。项目名称主力户型分布(平米)建筑类型装修标准1居2居3居星河皓月57-8080-102120-168板楼、塔楼、多层毛坯、少量精装美林湾58-6376-93127-150板楼(多层洋房、小高层、中高层、高层景观公寓 ) 毛坯纳丹堡50-9090-120125-150板楼,高层毛坯威毕欧溪谷40-8070-110120-140板塔结合、独栋别墅、联排、公寓毛坯新圣得花园41-6067-7180-120板楼,高层，板楼,独栋别墅,联排别墅毛坯潮白人家6
13、0-98112-124150板楼、板塔结合毛坯欧逸丽庭50-8083-100114-118板楼毛坯天洋城40-5070-85100-110板楼毛坯上上城48-8081-116122-182板楼、多层、小高层、高层毛坯华泰忆江南51-7189-130138-160板楼、塔楼、板塔结合毛坯御景湾50-7580-120120-150塔楼毛坯迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理结论结论 五：整体来讲，燕郊房市因京而兴，因交通而起，但是产品仍然处于待升级阶 段 ，在规划布局、景观、户型以及产品细节 上，尚有很大的发挥 空间。2.7燕郊
14、市场场住宅产产品调调研结论结论燕 郊 览 图上 上 城 福 成 2 区迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理2.8燕郊商业业板块块分布迎宾路沿线燕郊东 建材家 居商圈 102国道商业带步行街102国道商业带：主要分布餐饮、休闲娱乐、汽配、电器 城等，分布零散，估计约10万平米规模燕郊东部商圈：新兴专业 市场。以北方运河源建材批 发市场和在建的燕郊家居广 场为代表的建材、家居商业 专业市场，预计约40余万平 米。“学院大街-步行街”商 贸区：以步行街为轴， 分布有兴达超市、肯德 基、餐饮、美发、时尚 鞋帽服饰小店，以休闲 购物为
15、主，业态相对比 较集中；商业规模：兴 达超市约2500平米；肯 德基店面分一、二两层 ，一层约270平米、二 层约200平方米；步行 街长约500米，估计约3 万平米。迎宾路沿线“小金融街”：分布 着京客隆超市、建行、农行、中 行、邮政储蓄、移动、联通、网 通等金融、通信机构；规模：京 客隆超市3000余平米；其他估计 8000余平米；迅速改善中信银行零售业绩方案电子商务在传统企业中的应用店长培训之商品销售数据分析定量分析中的误差与数据处理 2.9燕郊区域商业规模列表项目商业规 模功能规划现状上上城商业规 划约10万平米，私有会所1.5万平米，另 有规划酒店装饰、美容、酒吧、便利店等社区配套 ；会所；酒店社区配套部分开张；后期 陆续 供应招商星河皓月超市、便利店、诊所等社区配套部分营业 ；后期陆续 供应 招商纳丹堡5万平米欧洲商业风 情街区,1.5万平米教学面积 ，12万平米健康中心，1万多平米运动休闲中心经营业态 包括中型超市、时尚卖场 、 娱乐 中心、运动健身中心、特色餐饮 等商业综 合体尚
