《2012成都郫县红光镇天邑片区二号地块可研报告(终稿)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012成都郫县红光镇天邑片区二号地块可研报告(终稿)（75页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案谨呈 四川宇众房地产开发有限责任公司红光镇天邑片区二号地块可研报告上海同鸿成都同策汇 2012-06用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 2紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案严酷的政策环境，激烈的市场竞争下，为提高收益、降低风险，可行性研究的重要性重归本原。我司本着尊重资本、尊重市场的精神，对本项目展开可行性分析：以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。旨在为贵司提供直接有效的风
2、险控制决策建议。房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 3紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案终止项目征地决策体系企业条件分析财务可行性研究市场可行性研究市场可行市场不可行这是一个什么样的项目？开发期内目标市场房地产宏观环境是怎么样的？开发期内目标市场的房产行业市场是怎么样的？项目将面临的竞争环境是怎么样的？项目的机会和风险？用智慧和市场 策动智慧和市场 P
3、age 4紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案Part 1p地块属性p地块区域分析p地块四至及现状p与犀浦地块对比分析地块属性分析用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 5紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案地块指标地块指标项目属性净用地面积24539.98平米土地性质二类居住用地(兼容商业 10%）建筑密度总建筑密度30%，高层主体建筑密度18%绿地率35%容积率1.03.6建筑限高满足机场限高要求（ 100米）N说明：u 地块包含服务设施用地（农贸市场
4、），面积1923.34平米；u 农贸市场容积率0.81.6，限高24米。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 6紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目区域分析郫县核心城区三大组团的发展呈现了郫县核心城区三大组团的发展呈现了“一轴两区三心一轴两区三心”的格局，基地所在的红光镇组的格局，基地所在的红光镇组 团处于一轴、两区的交汇点，具有一定的区位优势明显。团处于一轴、两区的交汇点，具有一定的区位优势明显。泛城西新中心 IT 产业高地生态化居住区富有经济实力、独具城市 魅力、充满创新活力的成 都西部新中心 郫县在成都 的功能定
5、位n 成都绝佳的生态居住区域 打造“三高”品牌（高品质、高性价比、高增值空间）；成都七水汇聚的“水脉”资源；川西独有的林盘生态。文化科技资源成都古蜀文脉正源成都重要的科研教育基地成都最早的国际化区域成都“少城” 尊贵之地成都主城区西北部区级中心成都老城区西部和北部人口和城市功能外溢扩散区域西南地区高新科技人才集聚现代化城市化区域整体形象用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 7紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目区域分析本项目地块位于郫县红光镇天邑片区，拥有极佳的区位条件。目前区域已经逐步形成本项目地块位于郫县红光镇天邑
6、片区，拥有极佳的区位条件。目前区域已经逐步形成 板块开发的态势，房地产开发程度高，市场追捧度高。板块开发的态势，房地产开发程度高，市场追捧度高。郫筒红 光犀 浦主城区主城区地块地块区位示意图红光镇：距省会成都市区仅13公里。成灌高速公路、成都市绕城高速公路、317国道穿越全境，交通便捷。犀浦镇：距市区7公里，离县城11公里，国道213线、沙西线和成灌高速公路并行穿越全镇，成都市绕城高速公路环绕城镇。郫筒镇：位于成都市西北面，距市区仅14公里，地处县城周围，国道213线、成灌高速公路贯穿全境。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 8紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5
7、新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目区域分析红光为郫县三大中心组团之一，为区域房地产开发的核心板块，地块区域价值明显。红光为郫县三大中心组团之一，为区域房地产开发的核心板块，地块区域价值明显。 以成灌高速作为主要发展轴，规划郫筒、红光、犀浦三郫筒、红光、犀浦三个中心组团个中心组团； 配套高新西区，服务现代工业港，承接成都商业梯度大转移。以生态观光、休闲娱乐为特色，打造成都西北部商贸中心；一主两副四点两带 四点：三道堰镇、唐昌镇、团结镇、安靖镇四个特色镇商业中心； 两带：即IT大道产业带和沙西线产业带；城市空间发展布局 一主：即主城区商业中心郫筒镇、红光镇、犀浦镇（以中高档消费为主，
8、突出大型百货、餐饮、娱乐、文化及其他代服务业和商务服务，结合商贸中心的打造，引进大型餐饮、零售网点和商业品牌） 两副：即安德镇和友爱镇两个商业副中心（服务对象以本地及周边居民、外来游客为主；鼓励设置超市、专业店、专卖店、餐饮店、便利店、生活服务网点。适度设置1个大型超市）用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 9紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目区域分析地块区域交通机能发达，地块四面环路，可达性高，交通优势明显。地块区域交通机能发达，地块四面环路，可达性高，交通优势明显。p 核心干道：老成灌路、地铁2号线、西区大道 红
9、光镇：红光镇2000年被列为“全国小城镇综合改革试点镇”。红光镇经济发达，市场繁荣、人民富足，是一座新兴的现代工业小城镇。镇域人口约6万，其中农业人口2.8万人。p 次级干道：红高路、绕城高速用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 10紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目区域分析红光镇地处西部新城发展的三个次区域中心之一，地块毗邻高新西区、西华大学、现红光镇地处西部新城发展的三个次区域中心之一，地块毗邻高新西区、西华大学、现 代工业港，区域产业资源、科研资源、教育资源丰富。代工业港，区域产业资源、科研资源、教育资源丰富。
10、未来的西部新城将形成独具特色的网络化、组团式城市发展模式，形成以次区域中心、次区域节点和次区域中心社区的三级空间结构布局用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 11紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目区域分析红光板块的房地产发展被绕城高速、高新西区、现代工业港北区和西华大学、电子科技大学包围，形成了较为封闭的红光板块。可利用资源基本覆盖郫县的产业发展：工业集中发展区（现代 工业港北区和高新西区）、高校片区配套经济园（三所大学和 多所院校）、工贸产业聚集带（临317国道的市场经营户）。资源条件板块描述宏观板块房地产开发程度
11、较高，板块成熟。从策略上，抓住本案相对区域内竞争楼盘更接近高速快铁的优势，优化各种成本，充分挖掘区域板块的优势、整合周边资源，迎合区域购买力，快速打开市场，在激烈的竞争环境下，有效借势、抢势，快速完成项目的开发运营。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 12紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案地块四至及现状南侧东侧北侧西侧1234561：华润橡树湾 2：银枫别墅 3：天邑工地4：住宅商业混合用地 5：龙城国际 6：红光镇快铁红光站用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 13紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品
12、教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案地块现状地块方正，规整，地势平坦，利用率高，开发难度小。现阶段地块内堆积有地块方正，规整，地势平坦，利用率高，开发难度小。现阶段地块内堆积有 大量土方，将给造成一定影响。大量土方，将给造成一定影响。地块内部堆积有大量土方，前期土地整理将投入一定量的成本。内侧区域外侧区域地块四面有规划道路，但现阶段道路尚未开始修建，这将对本项目的可达性造成一定影响。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 14紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案项目整体开发难度较小，适合打造项目整体开发难
13、度较小，适合打造“短平快短平快”项目。项目。项目属性总结 相对缺乏外部配套资源，但是 随着橡树湾开发进入尾声，以 及龙城国际商业配套成型，本 项目可充分共享资源。 板块房地产开发热度较高，可 充分借势。 地块四面规划道路尚未开 始修建，且地块只能通过 普通市政道路到达，现阶 段可达性较差。 项目内部地势平整，具备 良好的开挖性。地势平整地块开发 有难度缺乏外部 配套体系市场潜力优点：缺点：用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 15紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案Part 2p房地产市场概述p竞争项目分析区域房地产市场分
14、析用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 16紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案房地产市场概述与犀浦板块的龙梓万板块相似，本地块位于红光镇快铁以南延线，为区域房地产开发与犀浦板块的龙梓万板块相似，本地块位于红光镇快铁以南延线，为区域房地产开发 的热点板块。该板块与龙梓万板块代表了两大区域的房地产开发特点。的热点板块。该板块与龙梓万板块代表了两大区域的房地产开发特点。区域房地产市场分布图红光板块的房地产发展被绕城高速、高新西区、现代工业港北区和西华大学、电子科技大学包围，形成了较为封闭的红光板块。房地产开发板块红光镇区域房地
15、产开发现阶段主要集中在快铁沿线，随着龙城国际大体量商业的投入使用，后续板块的热度及吸纳力将得到进一步提升。在售项目龙城国际橡树湾上景怡苑万景峰用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 17紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案房地产市场概述该地块所处的板块与犀浦板块有着明显的趋同性，市场地位区别不大，市场供求表现该地块所处的板块与犀浦板块有着明显的趋同性，市场地位区别不大，市场供求表现 显得不温不火，相对稳定。显得不温不火，相对稳定。2012年1-4月供应成交分析但从2012年的1-4月的的供应成交数据来看，红光镇保持着良好均衡
16、的去化速度，这也反应出红光镇与犀浦镇两大板块在房地产的“量价速”上，并无太多差别，板块趋同性较高。从最近一年的供应成交情况来看，红光镇供应量与成交量为三大板块最低。用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 18紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案房地产市场概述该地块所处的板块与犀浦板块有着明显的趋同性，市场地位区别不大，市场供求表现该地块所处的板块与犀浦板块有着明显的趋同性，市场地位区别不大，市场供求表现 显得不温不火，相对稳定。显得不温不火，相对稳定。从2012年1-4月各板块的成交价格来看，红光镇的成交均价最高，达到了5500元/平米左右，而犀浦镇的成交价格相对红光镇的价格略低100元/平米。2012年1-4月成交价格分析用智慧和市场 策动智慧和市场 Page 19紫荆电影院成都校园营销策划推广方案海报设计培训精品教程海马M5新车试驾品鉴会活动策划方案海南第一车展策划案房地产市场概述红光
