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1、利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖,但作为 数量更多的三四城市,日子却不怎么好过,就像株 洲。作为新中国成立后首批重点建设的八个工业城 市之一,株洲聚集了大批国有大中型企业,形成了轨 道交通、航空航天、冶炼化工、服饰等重要产业集 群,在中部六省非省会城市中综合实力第一。它还是 南方最大的铁路枢纽,京广、沪昆、湘黔等铁路在这里交汇。近年 来,这个典型的老工业城市中,新楼盘如雨后春笋般 拔地而起,一个崭新的城市就在眼前。但与此同时, 这些新房也让当地政府和开发商们苦恼不已。5月下 旬的一个寻常日子,第一财经日报记者在湖南省 株洲市采访发现,由于供应过剩,开发商只能靠“零 首付”、“一口价”、“
2、买房送车”等各种促销“贴身肉搏”, 甚至有开发商委托中介到竞争楼盘处“抢客”。一 些外来的品牌开发商如佳兆业、美的地产在四五年 前进入株洲后,均面临去化缓慢的问题,有些2011年 开工的楼盘到目前还没卖完。株洲市房管局的官方 数据显示,截至4月底,株洲城区的新建商品住宅可售 量为319万平方米,去化周期约14个月。但株洲资深房地产 人士刘明(化名)对本报记者表示,加上未拿到预售证 的在建楼盘,株洲城区的库存去化周期保守估计也会 有18个月。过量供应之外,株洲的楼市需求还被定向 开发式的“团购房”分流。所谓“团购房”,是指政 府部门、企事业单位指定开发商进行定向开发,价格 往往比市场价低两三成,
3、成为拉低株洲房价的主要“罪 魁祸首”。库存压顶引发降价促销潮沿着株洲大道 一路向西,密密麻麻的新楼盘在道路两旁扑面而来。 株洲大道所在的天元区是株洲楼市供应过剩的重灾 区。株洲城区分为5个区,仅天元区的供应量就占了 整个株洲城区供应量的一半以上。供应庞大、同质 化竞争严重,天元区的楼盘促销自然也是最为激烈的。第一财经 日报记者调查发现,天元区不少公交站台广告都来 自楼盘,还有各类户外LED、楼宇广告,开发商们甚至 将广告打到了饭店的餐桌上。这些楼盘广告的相同 之处在于:将代表价格的那串数字放到最显眼的位置, 似乎很想告诉购房者“我最便宜”。比如封顶价 3850元/平方米,秒杀价3380元/平方
4、米,首付1万、3536元/平 方米起等。“大盘都集中在天元区,压力比较大。不 管是佳兆业金域天下、美的城,还是奥园广场,都有 比较大的促销手段,价格会出现阶段性的15%降幅。 例如有些楼盘可能原来卖4300元/平方米,拿出一部 分房源促销,价格会降到3700元/平方米。”中原地产株洲分公司总经理刘锋华对 第一财经日报记者表示。而在去年,天元区甚至整 个株洲城区,情况更为糟糕。株洲市官方数据显示, 2014年,株洲市商品房成交面积为278.6万平方米,同 比下降12.3%,成交套数为2.5万套,同比下降10.7%。 其中,商品住房成交252.5万平方米、2.3万套,同比分别下降17.3%、15.
5、5%。一面是 成交的下滑,一面则是供应的井喷,导致库存高涨。 刘锋华说,去年一年是株洲存货最多的一年,拿到预 售证的新建商品房约400万平方米,在建楼盘约300万 平方米,库存高达700万平方米。若按照2014年的去 化情况,700万平方米的存货足够株洲消化30个月。去化的艰难也直接表现在价 格上。一位株洲市民告诉本报记者,他在2013年8月 以5200元/平方米的价格买了位于天元区某楼盘新 房,此后价格一路下跌,目前尾盘一口价只要4650元/ 平方米。“2014年是株洲楼市最为艰难的一年。” 在株洲房地产市场有着十多年经验的刘明告诉本报记者,很多开发商被迫搞“全民营销”,委托代理 商到市场上
6、进行拓客,甚至进县城“抢客”。抢客的 情况在今年依然可见。前不久,本报记者以购房者身 份进入株洲当地某知名开发商的楼盘时,就被一位代 理商中途拦截、邀请去附近另一楼盘看房。佳兆 业、美的地产等外来品牌开发商也在株洲遭遇去化 难题,近两年都未再拿新地块。位于天元区的佳兆业金域天下占 地55万平方米,于2011年开工建设,2012年首期开盘, 到现在还剩一些房源没有卖出。该楼盘在2012年开 盘时均价4400元/平方米,3年过去了,价格未涨反跌, 在2014年底2015年初时,均价跌至3500元/平方米。 距离佳兆业金域天下不远处的美的城建筑面积70万平方米,也是2011年开工建 设,同样没有卖完
7、。销售疲弱则直接影响开发商的资 金链。在株洲做代理的王辉(化名)告诉本报记者,他 在株洲代理的几个项目已经拖欠了两年多的佣金。 集资建房拉低房价开发商使出浑身解数促销也是出 于无奈,因为株洲城区的需求非常有限,尤其是在“ 团购房”严重分流内部需求的情况下。株洲市统计局数 据显示,截至2014年末,株洲市常住人口只有396.1万 人。刘明说,株洲每年的新增常住人口只有几万人, 外来需求并不多;本地家庭的房屋保有量较高,一般都 有23套房,多的45套,潜力不大。而颇有当地特 色的“团购房”则让原本就不多的需求面临分流,市场价格也频遭挑战。严格来说,株洲楼市并不 是完全按照市场化规律运作的,大量团购
8、房的存在让 它成为了一个半封闭市场。刘明介绍,团购房本质就 是集资建房。一般而言,政府部门、国企、事业单位 会先与开发商谈好价格与面积,然后向员工集资,再 由开发商出面拿地,进行定向开发。株洲本土最大的 开发商华晨地产最擅长做“团购房”。这在株洲已是非常普 遍的现象。据株洲日报4月初的报道,株洲有120 余个项目、3万套房源涉及团购,这相当于株洲去年 一整年商品住房成交套数的1.3倍。团购房的价格则 往往贴着成本走,比市场价低出一大截,最低的只要 1000多元/平方米,最高的也不过4250元/平方米。相比之下,目前株洲楼市均价约4700元/平方米, 最低的也要3000元/平方米,最高的近600
9、0元/平方 米。一位国企职工就向第一财经日报记者抱怨 道:“我们单位集资建房只要1000多元/平方米,好多人 都买了180平的,可我只买到了一套140平的。”团购 房的低价冲击着整个株洲楼市。刘明透露,一旦几个本土大型开发商开启“团购”模 式,其他中小开发商就只能跟着去约各个单位做“团 购”,不然没有价格优势。一些公务员、国企职工甚 至以几万到十几万的价格倒卖指标,即便这样,整体 价格依然会比市场价要低。在王辉看来,团购房是一 种不规范的开发行为,它贴着成本的低价破坏了市场 价格机制,造成株洲房价近几年都涨不起来。刘明说,株洲房价 在2011年左右就已经是4000多元/平方米,2012年经 历
10、过一次暴涨后,房价重新回落,到目前维持在4500 元/平方米上下。同时,团购房也加大了购房者的风 险。由于团购房采取预付模式,且预付比例较高,一 般在40%50%左右,有的甚至是全额交款,没有资金实力的开发商,也可在拿地前轻松 获得大笔集资款,门槛被大大降低。但在后续的开发 过程中,一旦成本控制不好,就很容易出现资金链断 裂、烂尾的问题。株洲当地一家事业单位的员工张 成(化名)就告诉本报记者,他的单位在5年前集资建 房,交给一个小开发商,中途开发不下去,最后只好转 手给华晨地产做,预计要到明年才能交房。政府大尺度救市 株洲政府已经意识到楼市供需失衡的严重性,在3月 底召开的房地产开发工作会议上
11、,出台了一系列救市 政策。最引人注目的是收缩土地供应规模。株洲政 府表示,今后三年,株洲市区每年新增商住用地总量 不高于2000亩,其中云龙示范区不高于500亩;市区新 城区单宗土地使用规模不低于100亩,市区中心城区住 宅(商业面积占比小区或等于15%的住宅)面积低于30 亩的整块供地;市区开发面积小于5万平方米的住宅项 目不予供地。按照株洲住宅容积率不得高于2.5计算, 未来3年内,株洲楼市每年的出货量会控制在330万方 以内,与往年的去化量相当。同时,株洲政府还从需求的释放上做文章:加大棚户改造,鼓励货 币补偿安置。据悉,株洲今年要实施拆除新建棚户区 35个,拆除房屋面积92.3万平方米
12、。特别是南岳岭、 上月塘片区棚改项目,涉征房屋总面积42万余平方 米,是株洲市迄今为止最大的棚改项目,涉及产权户 数达到2500多户,12000余人。对于这些集体土地征地拆迁和国有土地上房屋征收,株洲政府表 示今后原则上不再新建安置房,采取购买商品住房的 方式安置被征拆户。对在规定期限内购买商品住房 的,给予每套(户)几万元不等的购房补贴,刺激商品房 消费。“以前拆迁都是房屋安置,现在改为货币安 置,今年将释放60万80万平方米的需求,占株洲每 年去化量的四分之一。这将在很大程度上提振株洲楼 市。”刘明说。而对于开发商忌惮的团购房,株洲政 府也表示将加强和规范团购商品房管理,对全市团购 商品房
13、项目进行全面的清查,防范团购房行为带来的 市场风险。刘明告诉第一财经日报记者,目前政 府已经明令禁止团购房,已经在做可以继续完成,但 新的团购房项目无法进行,这相当于将政府、企事业单位的主力需 求加以释放。目前,株洲楼市开始有回暖的迹象。株 洲市房管局数据显示,4月株洲市城区新建商品房网 签24.36万平方米,同比增长30.38%;均价4429元/平方 米,环比上涨250元/平方米。不过,在刘锋华看来,株 洲楼市供过于求,今年还将以去库存为主。“回暖之后,开发商会加快销售节奏,但谁 都不敢先涨价,因为巨大的供应量摆在那里,开发商 的开发节奏应该也不会太快。”对于株洲楼市的未 来,刘明保持审慎乐观的态度。（作者：吴斯丹）vhfhd3c 昆山房产信息网http:/
