名仕大厦项目发展规划提案

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1、 谨呈济南万基置业有限公司谨呈济南万基置业有限公司 【名仕大厦】项目发展规划提案提案框架提案框架宏观投资环境宏观投资环境SWOTSWOT分析及初步定位分析及初步定位 项目板块解析项目板块解析市场解读市场解读营销推广思路营销推广思路物业管理建议物业管理建议写字楼写字楼市场分析市场分析房地产房地产市场概况市场概况第一部分 宏观投资环境- - - - - - - - 对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。提案框架提案框架宏观投资环境宏观投资环境SWOTSWOT分析及初步定位分析及初步定位 项目板块解析项目板块解析市场解读市场解读营销推广思路营

2、销推广思路物业管理建议物业管理建议写字楼写字楼市场分析市场分析房地产房地产市场概况市场概况济南城市发展定位济南宏观投资环境 连接京津冀经济区、长江三角洲经济区的京沪沿线经济发展轴上的重要交通枢纽和物流中心 黄河下游的经济中心、金融中心、文化中心 山东的政治中心济南市济南城市性质及地位宏观投资环境 山东省的政治、经济、文化 、科教和旅游中心； 济南成为全国首个BRT推广 示范城市，北园大街为首条 ，主城区拟定为“四横五纵 ”，经七路、洛源大街线路 在规划之列。县西 巷泉城广 场北侧 改造芙容街、 曲水亭街 改造银座晶 都国际本案省政府 省人大 省政协文文文文文文建工、山 师、体院、 山大、广电

3、大旅游商业 办公图 例政务文文教宏观投资环境济南城市性质及地位济南快速公交线网布局主要考虑中心城区和东、西部新城的联系，并将济南 BRT线网布局划分为“支持型走廊”、“引导型走廊”。支持型走廊位于二环路以内、中心城区现客流较集中的区域。东西向有北园大 街、经一路、经四路、经七路和经十路，其中北园大街、经七路适合建设BRT系统 ；南北向的纬十二路、纬二路、历山路、二环东路中，纬二路是建设BRT系统的最 优走廊。年，济南市修 建条城区道路，总长度共 计公里，这条路 为：二环东路，快速路 公里；经七路（程 ），主干路，公里 济南城市性质及地位交通济南市旅游局“十一五”旅游规划把明湖北路以南、东西以护

4、城河为界 、南以泺源大街以北为界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街历史街区、 泉城路、泉城广场、环城公园等景区（点）定为中央游憩区。包括：以三 大泉群、大明湖、泉城广场和环城公园为主体的泉池园林景观区、以泉水 和府城民居为主体的芙蓉街历史街区和西门地区泉城路南门地区 的济南中心商业区。 链接：中央游憩区（RBD，Recreational Business District），国外也叫商业游憩区 。就是每一个城市应该有自己最具吸引力的 一片街区，这个地方不是旅游景区景点，而 是最全面体现和展示城市的生活、城市的文 化的场所，这也是构建功能化城市的内容。 一个中央游憩区大体上需要几个要素，第一 个是

5、步行街。第二是有娱乐场所。第三就是 各种各样的小商业。第四是小饮食。第五是 各类的文化体现。 中央游 憩区济南城市性质及地位旅游三团三廊三团三廊 天圆地方天圆地方济南城市性质及地位商业泉城广场北侧改造规划泉城广场北侧改造规划济南城市性质及地位商业 济南快速2004年2月提交市政府批准的济南市商业网点发展规划 确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三 大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），其中将古城区传统 中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心 新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区 的大都市级商业中心。 2004年3月中旬公示的济南

6、市泉城广场北侧地区城市规划设计方案， 规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用 地面积约8.49公顷，有、两套设计方案，均采用“三团三廊” 的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总 建筑面积均在30万平方米以上。 济南城市经济发展概况宏观投资环境 济南市近五年来的国 民经济一直保持持续 、 快速、健康的发 展势头。 2004年国内生产总值 增长势头达到了近五 年来的最高值，同比 增长18.36。 目前数据统计显示，济南市2005年前三季度GDP为1327.5亿元,比 去年同比增长15.9%；人均工资收入同比增长19.1%。 济南市一、二、三产业历年发展比例单

7、位:亿元济南城市经济发展概况作为省会城市，济南以第二、三产业为主导产业，第三产业高于第二 产业显示城市的商业化程度较高，并逐年增长，在一定程度上也增加 了对写字楼的需求。经济结构调整有新进展。2004年三次产业比例由上年末的7.6：44.6 ：47.8变化为7.3：45.9：46.8,第二产业比重上升1.3个百分点。全年现代服务业实现增加值299.5亿元，增长13.5%，在第三产业增 加值中所占的比重为39.5%。 宏观投资环境单位：万美元济南城市经济发展概况宏观投资环境 外商投资逐年增长, 外来企业对中高档物业消化能力强。 据统计，2005年上半年先后有5家世界500强企业落户济南， 至此，

8、500强在济总数已达23户，泉城魅力初显。 居住成为城市居民消费的热点 之一。 2004年末城市居民人均住宅使 用面积19.5平方米，比上年增加 0.65平方米。宏观投资环境居民收入与消费情况 2004年，实现社会消费品零售总额621.0亿元，增幅逐季升高，城市市区居民（非农业）人均可支配收入和人均消费性支出分别达到12005元和8581元， 分别增长9.0% 和2.2%。 2004年在各项消费中，用于购 房的消费支出同比下降0.3个百分点，归结原因： 一是济南消费者历经多年房地 产市场变化消费更加趋于理性； 二是和近两年济南市总体房地 产市场有效供给不足有关。 宏观投资环境居民收入与消费情况

9、小结：城市居民消费能力不断增强，购房需求加大，但由于市场、政 策、消费心理等多种因素影响，住宅市场存在调整，刺激了商业地 产投资的力度。小 结宏观经济增速较高。济南二、三产业一直保持持续、快速、健康发展 ，宏观经济将继续保持稳定增长态势。社会经济稳定发展为房地产业的发展奠定了坚实的经济基础，不过近 期内由于宏观政策影响，短期内市场中会出现非结构性行业调整。居民可支配收入稳步增长，国家“十一五”规划为济南社会经济突飞 猛进的发展指明了方向。金融业、高科技产业将推动济南市投资环境的改善，外商投资的不断 增长也将促进城市投资环境优化。宏观投资环境第二部分 市场解读- - - - “- - - - “

10、交换一个苹果交换一个苹果, ,各得一个苹果各得一个苹果; ;交换一个思想，各得两个思想交换一个思想，各得两个思想” ”。提案框架提案框架宏观投资环境宏观投资环境SWOTSWOT分析及初步定位分析及初步定位 项目板块解析项目板块解析市场解读市场解读营销推广思路营销推广思路物业管理建议物业管理建议写字楼写字楼市场分析市场分析房地产房地产市场概况市场概况市场解读市场解读第一节 济南市房地产市场概况第二节 济南市写字楼市场分析一、济南写字楼市场供需分析一、济南写字楼市场供需分析二、济南在售写字楼楼盘特征二、济南在售写字楼楼盘特征三、济南写字楼市场板块划分及对比分析三、济南写字楼市场板块划分及对比分析市

11、场概况小结市场概况小结城市固定资产投资高速增长城市固定资产投资高速增长房地产市场供求两旺，结构差异大房地产市场供求两旺，结构差异大城市规划与中疏战略影响城市规划与中疏战略影响市场解读市场解读第一节 济南市房地产市场概况市场概况小结市场概况小结城市固定资产投资高速增长城市固定资产投资高速增长房地产市场供求两旺，结构差异大房地产市场供求两旺，结构差异大城市规划与中疏战略影响城市规划与中疏战略影响2003年，全市完成全社会固定资产 投资504.9亿元，2004年全市完成 固定资产投资651.72亿元，同比增 长29.08%。房地产市场概况城市固定资产投资高速增长 2004年济南市完成房地产开发投 资

12、110.2亿元。 以上数字可以说明： 一、近年来固定资产投资保持较 高增速发展，同时加快了房地产 投资的步伐； 二、2004年房地产投资额占固定 资产投资总额的16.9%，说明济南 房地产投资目前正处于一个良性 稳健发展状态。房地产市场供求两旺，结构差异大分析一：房地产施工面积稳步增长，2004年商 品房销售额同比增长60.6%，市场供求 两旺；从近几年的房地产供求市场看，住宅 市场一直保持高速发展势头，占据主 体地位，商业地产投资比重保持稳定 态势；房地产市场概况房地产市场供求两旺，结构差异大分析二：2004年住宅投资额达87.1亿元，占整个房地产开发投资比重的 79%，比上年同期下降3.5

13、个百分点，商业营业用房开发投资比 重为13.5%，同比上升6.4个百分点，投资力度明显增大，同时 ，写字楼投资有一定幅度的下降。2005年1-8月份，房地产开发完成投资同比增长13.1%，其中住 宅完成51.6亿元，与去年同期持平，占全部投资的80.1%，仍 旧是房地产投资的主体，但所占比重比去年同期下降10.4个百 分点。办公楼投资完成2.6亿元，同比增长120.5%，写字楼市 场进入新一轮的增长周期。房地产市场保持稳定发展态势，但开发结构差异较大，其中， 住宅开发占绝对主体地位，自去年开始商业投资比重增长趋势 明显。房地产市场概况城市整体规划及发展方向济济南市的城市规规划总总体发发展战战略

14、总结总结 成十个字：东东拓、西进进、南控、北跨、中疏。 疏 中东拓西进北跨南控泉 城 核 心 商 务 圈 济济南市房地产产投资趋势资趋势 ，势势必会遵循城市规规划十字总总体战战略 。 “十一五”规规划和十字方针针的贯彻贯彻 ，必将带动带动 整个济济南的快速 发发 展，房地产产投资资随之进进入一个新的快速提升期。 其中，泉城核心商务务圈的中疏战战略，将使市中心区域更加青睐睐 于高档物业业的投资资建设设，并且更加注重产产品品质质和档次的提升。房地产市场概况中疏，对泉城核心商务圈的影响 泉城核心商务务圈以泉城广场场 为为中心，是泉城的特色标志区，环境优美，经济交流频繁，是体现泉城特色的商业中心、旅游

15、中心和经济文化中心。本项目 泉城核心商务圈拥有良好的人文环境、优美的自然环境，是商业投 资之首选区间。 便利的道路交通情况为核心商务圈的又一特大优势。 “中疏”战略将促使泉城核心商务圈的房地产投资向低密度开发转 变，避免了市中心的过度开发与产品的无差异化建设。房地产市场概况 房地产市场持续升温，开发结构不协调。房地产市场持续升温，开发结构不协调。 住宅投资增长迅速，写字楼投资相对趋缓。住宅投资增长迅速，写字楼投资相对趋缓。 十字战略促使济南房地产开发十字战略促使济南房地产开发“ “有疏有重有疏有重” ”。其中，东拓战略促使东部高新科技区以第二产业为主要发 展方向；便利的道路交通和密集的经济交流

16、，为中部核心商务 圈的泛CBD区繁荣带来了特大优势，房地产开发趋向于低密度 、高档次物业类型。 写字楼市场回暖。写字楼市场回暖。2005年国家先后出台了一系列针对商品房价格涨幅过快的 重大调控措施，1-8月份，房地产开发投资同比增长13.1%，其 中住宅完成额与去年同期持平，办公楼投资完成2.6亿元，同比 增长120.5%，写字楼市场开始回暖，进入新一轮的增长周期。市场概况小结房地产市场概况市场解读市场解读第二节 济南市写字楼市场分析一、济南写字楼市场供需分析一、济南写字楼市场供需分析三、济南写字楼市场板块划分及对比分析三、济南写字楼市场板块划分及对比分析二、济南在售写字楼楼盘特征二、济南在售写字楼楼盘特征一一、写字楼市场供需分析1、济南写字楼投资比例：房地产总额增长快，写字楼投房地产总额增长快，写字楼投