物业管理高职学习资料

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1、1书名：物业管理 ISBN：978-7-111-27454-4 作者：武永春 出版社：机械工业出版社 本书配有电子课件2主要内容u业主与业主自治机构()u物业服务企业 ()u物业管理人员u物业管理法规和制度()34案例o 某住宅小区是2004年5月建成的商品房小区。区内共有5栋 高层，共计约600套房屋。几个楼的底层为商业用房并已出 售。至2005年8月共出售500套。其余房屋产权为开发商所 有，其中50套由开发商对外出租。请问：n 该小区是否具备成立业主委员会的条件？n 如果可以成立业主委员会，则具体的程序如何？n 小区业主委员会应有哪些成员组成？n 小区业主委员会是由业主大会还是由业主委员

2、会选举 产生？n 底层商业用房的业主，是否也要参加选举大会？5业主的含义()与分类o 业主，是房屋的所有权人，具体来讲是指：在城市房屋土地管理机构登记注册，且现有记录表明其拥有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单位或个人，以及享有此份业权的注册受抵押人。o 业主的分类n按是否自然人，分为自然人业主和非自然人业主n按房屋所有权主体性质，分为公房业主与私房业主 n按是否单独拥有物业，分为单独产权的业主和共有产权的业主6o 业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和 “区分所有权人” n区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建 筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权

3、，并 就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比 例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物 业，一幢楼宇或一个小区有数十名甚至数千名业主； n独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。 独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组 织。7o 业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处 分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态 ： n 业主独自拥有的物业 n 业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业， 即公共部位 o 公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共 有，决策权主体应该是全体业主。 8业主的权利()o按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 o提议召开

4、业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议o提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 o参加业主大会会议，行使投票权 o选举业主委员会委员，并享有被选举权 o监督业主委员会的工作 o监督物业管理企业履行物业服务合同 o对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情 权和监督权 o监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 o法律、法规规定的其他权利9业主的义务()o 遵守业主公约、业主大会议事规则 o 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使 用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 o 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的 决定 o 按照国

5、家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专 项维修资金 o 按时交纳物业服务费用 o 法律、法规规定的其他义务10业主自治管理o “自治”即自己治理，是指业主对自己拥有的房产的使 用、经营和管理作出决定的行为。业主自治管理是新的 物业管理条例的主导思想之一。 o 业主自治管理的组织形式 n 业主大会 n 业主委员会 n 业主小组 o 业主自治管理的方式 n 自主管理方式 n 委托管理方式 11业主大会()o 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成 n 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备 、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、 自治区、直辖市制定 n 一个物业管理区域成立一个业主

6、大会 n 一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面 积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起 已满两年的，应成立一个业主大会 n 划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的， 先行开发区域内出售并交付使用的物业应当成立业 主大会 12业主大会的职责()o 制定、修改业主公约和业主大会议事规则o 制定和修改管理规约 o 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 o 选聘、解聘物业管理企业 o 决定物业共用部位、公用设施设备专项维修资金使用、 续筹方案，并监督实施 o 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设 备使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 o 法律、法

7、规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业 管理的职责 13召开业主大会会议的程序o会议筹备工作 n业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意 见表或表决票（选票）、核实业主情况 o发布公告 n业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形 式向物业管理区域内全体业主公告 o征询意见或投票表决 n采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或表决票（选票）， 将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决 o回收统计意见 n 业主委员会通过设投票箱或者专人送达等方式回收业主意见，进行意见汇总 或者票数统计 o通报大会议事决

8、定 n业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督 n业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在 物业管理区域内公告。业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档 14业主大会制度o首次业主大会会议 n业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政 府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导 下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业 主大会筹备组，负责业主大会筹备工作 n 业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表组成，一 般为5至15人。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参 加筹备组 n筹备组要

9、做好下列筹备工作 o确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容 o参照政府主管部门制定的示范文本，拟定业主大会议事规则 （草案）和业主公约（草案） o确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数 o确定业主委员会委员候选人产生办法及名单 o做好召开首次业主大会会议的其他准备工作 15o 筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首 次业主大会会议 o 首次业主大会会议议程 n 由筹备组介绍业主大会筹备情况 n 由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况 n 业主投票选举产生业主委员会委员n 审议通过业主大会议事规则和业主公约 n 审议决定其他物业管理事项 16业主大会制度o定期会议 n

10、按照业主大会议事规则的规定召开，一般每年度召开一次 n主要内容 o听取业主委员会的工作报告 o业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程等文件的审 议与修订 o决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘 o专项维修资金使用、续筹方案的决定 o业主委员会的换届选举与委员的增减 o决定有关业主共同利益的其他事项 o临时会议 n 有下列情况之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议 o 20以上业主提议的 o发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的 o业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况17业主大会会议的召开o 业主大会会议的形式 n 召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应于会议召 开15日以前通

11、知全体业主，并事先将会议时间、地点、 议题和议程通知相关单位，并听取相关单位的意见和建 议 n 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书 面征求意见的形式 n 业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨 论的事项书面征求所代表的业主意见 o 业主投票权规定 n业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物 业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、 自治区、直辖市制定18o 业主大会的决定 n 业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的 业主参加方能有效 n 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以 上通过 n业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事

12、规则 ，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹 方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票 权2/3以上通过 n业主大会决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力 o 业主大会的备案 n 业主大会应自选举产生之日起的30日内向区县房地产管 理部门备案 19业主委员会及职责o业主委员会，是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生， 在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作 o 业主委员会的宗旨是代表本物业的合法权益 o业主委员会应履行职责 n召集业主大会会议，报告物业管理实施情况 n代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服 务合同 n及时了解业主、物业使用人的意见和

13、建议、监督和协助 物业管理企业履行物业服务合同 n监督业主公约的实施 n业主大会赋予的其他职责 o业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，定期 以书面形式在物业管理区域内公告，并接受业主的质询20业主委员会的产生及其变更n 业主委员会候选人的产产生 o 业主委员会委员候选人可以采用下列办法之一 予以产生 n 筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委 员候选人名单 n 筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委 员会委员候选人 n 筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据 得票多少，产生业主委员会委员候选人 o 业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组应 当在物业管

14、理区域内予以书面公告 21业主委员会的产生n业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有二分之一 以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与 会业主所持投票权二分之一以上通过 n 业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人 数超过应选名额时，以得票多的当选；若票数相等。不 能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投 票，以得票多的当选 n投票结束后，采取公开验票方式，当场公布投票结果 n业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任和副主任22业主委员会会议o 业主委员会会议应 定期召开，每6个月至少 召开一次o 业主委员会应当按照业主大会议事

15、规则 的 约定召开业主委员会会议 o 业主委员会会议应 当作书面记录 ，由出席 会议的委员签 字后存档 o 业主委员会会议应 当有过半数委员出席， 作出决定必须经 全体委员人数半数以上同 意2324物业服务企业及其权利义务o 物业服务企业，是专门从事建筑物及配套设 施设备、相关场地和周围环境的管理，为物 业业主和使用人提供良好生活和工作环境， 具有独立法人资格的经济实体。简言之，物 业服务企业就是按合法程序成立，以经营物 业管理咨询、物业管理服务为主要业务的企 业性经济实体。 o 物业服务企业的权利 o 物业服务企业的义务25物业服务企业的权利n 依据有关法律法规、政策和合同的约定，结合实际情

16、况，制定物业管理制度n 依照物业服务合同和有关规定收取服务费用n 要求委托人协助办理n 选聘专业公司承担转向经营服务管理业务n 实行多种经营，以其收益补充物业管理经费n 法律、法规规定的其他权利26物业服务企业的义务n 履行物业服务合同，提供物业管理服务n 接受业主、使用人、业主大会以及业主委员会的监督n 重大的管理措施应当提交业主大会、业主委员会审议通过n 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导n 法律、法规规定的其他义务27物业服务企业的组建程序和资质管理()o 物业服务企业的组建程序 n 可行性研究 n 获得资质审批 n 工商注册登记 n 税务登记和公章刻制 o 物业服务企业资质的管理 n 建设部物业管理企业资质管理办法从拥有的资 金数量、专业人员、委托的物业规模等方面界定、 查验、衡量物业服务企业资质，规定物业服务企业 资质等级分为一、二、三级 n 物业服务企业资质