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1、 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ： 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879打造城北物流园区住宅典范 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879前 言 鉴于本项目即将启动，我们需要考虑的有以下几点1、在短期内迅速有效的占领市场并完成项目销售；2、确保目标的实现，确保项目利润最大化；3、针对新政调控，如何应对现阶段的房地产市场； 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879目 录第四部分 项目营销策略第五部分 项目推广执行第一部分 2010泰州房地产市场分
2、析第二部分 区域竞争市场分析第三部分 项目市场定位 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一部分 2010年泰州房地产市场分析n2010年泰州楼市宏观分析n2010年泰州楼市供需情况分析n2010年泰州楼市价格走势分析 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：10535278792010年泰州楼市宏观分析 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879l当前政策解读1、4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不 得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首
3、套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。 2、4月17日，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第 三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本 地居民暂停发放购买住房贷款。 3、4月21日，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认 定范围以家庭为单位，只要家庭成员名下有房产，再贷款就算二套房，具体细则还要等 住建部出台。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 分析：本次政策提高二套房购房门槛，增加购房成本，投资客离场，部分改善需求开始观望。后期可通过优惠鼓励客户提高首付额度及一次性
4、付款。分析：该政策主要针对异地投资及非法炒房的机构或个人。限制异地购房，停发第三套及以上住房贷款，这将使得温州炒房团不能全国各地炒房分析：本政策主要严格二套房认定标准，巩固政策效果，扩大政策抑制范围，不再给投资者任何空子可钻。这对于大地项目部分改善型客户将带来较大影响。 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879我省承南启北的交通枢纽 从区位条件看，泰州应当是一个区域交通枢纽城市。但就目前而言，我市还没有 将区位优势转化成为交通优势。规划提出，要从外部“改善区位、提升地位”， 内部“优化结构、加强衔接”两个方面入手，打造我市4大枢纽来奠定区域枢纽城市 的地
5、位，以成为江苏沿江地区承南启北的重要区域。 4大枢纽分别是地区铁路枢纽、城际轨道枢纽、区域物流枢纽、内河航运枢纽。 “随着苏中机场、引江河快速路及江海高速的建设，城北的物流 园区建设也具有重大意义。”市规划局局长丁亚说，该位置有铁路货站和多条 高等级航道，拥有铁公水联运优势，同时距离苏中机场非常近，可发展航空与高端物 流等，实际就具有航空、铁路、水运、公路等多种联运优势，可成为一个区域性的综 合物流枢纽。l泰州新一轮城市规划 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：10535278791. 距离“新国十条”出台已经两个多月，虽然泰州市区楼市成交量大跌，但 价格调整却一直没有
6、太大松动，楼市后期走势仍不明朗；2. 5至7月份，市区二手房的交易量一路下跌，同比下降了50%，部分中介甚至 交了“白卷”；3. 预计在7、8月的时候市场还会处在低迷期。如果四季度没有新的调控政策 出台，市场极有可能出现价稳量升的局势；4. 泰州较周边地级市相比，商品房均价还有上行的空间；5. 开发商推盘速度放缓，但刚性需求购房仍然存在，从6月份以后泰州楼市有 逐步恢复的迹象；l泰州楼市解读 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：10535278792010年泰州楼市供需分析 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879板块主要在售楼盘
7、名称2010住宅总套数去化套数剩余套数去化率城东莱茵东郡2201556570%凤城颐园53371670%紫荆城(一期)2672373089%欧亚国际（三期）1881662288%天和家园102087314786% 碧桂园1899115674361%翰林雅居318313598%阳光新城72057614480%东城国际90074215882%江南一品39603960%阳光盛景108303960%盛和东方名邸107697610091%市场观点： 1、城东平均去 化率68%； 2、后期供应量 依然庞大，市 场竞争激烈； 3、产品差异化 明显，客户群 体范围较广；l泰州各板块主要在售项目成交、剩余量统计
8、分析 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879板块主要在售楼盘名称2010住宅总套数去化总套数剩余套数去化率 城中金通梅园9699294096% 金通桂园445（未开盘）/ 0% 京都花园149（未开盘）/ 0% 美好上郡2183174044380% 华辰尊园572525209% 同悦容园4043762893% 财富广场9088842497% 城南世贸河滨62646216474% 同济家园2191447566% 金水湾52540711878% 恒景国际花园5865345291% 上海大花园5354835290% 左岸名都96879517382% 景瑞 荣
9、御蓝湾1881（未开盘）/ 0% 东润第一城111698413288%市场观点： 1、城中平均去化 率53.5%，后期供 应量有限，多为 高层为主，产品 差异化不大；2、城南平均去化 率71%，由于总体 剩余货量较多， 市场竞争依然激 烈；其次作为政 府发展重点区域 ，也是泰州市民 较为看好的置业 区域； 3、泰州楼市价格 基本随着城中、 城南板块的上行 而继续增长；l泰州各板块主要在售项目成交、剩余量统计分析 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879板块主要在售楼盘名称2010住宅总套数去化套数剩余套数去化率 城西水岸豪庭9528995394% 西堤阳
10、光1996（未开盘）0 /0% 城市之光3903454588% 城北天达佳园7607164494% 天赐园24013011054% 稻河湾120011544696%市场观点： 1、城西、城北住宅体量不多，产品差异化不明显 3、两个板块价格相对偏低，随着泰州楼市均价整体上扬，以及板块旧 城改造，价格逐步上升l泰州各板块主要在售项目成交、剩余量统计分析 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879l2010年1-6月泰州各板块成交量分析分析： 1、1-4月份各板块主要在售项目住宅成交量整体呈上扬趋势 2、4月份新政出台后，成交量日益萎缩，观望气氛浓厚 房商网海量
11、房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879l泰州商品房整体供应量分析注：以上为 不完全统计，数据来自泰州房管局分析： 1、截止2010年7月，城东及城南两大板块可售房源位居各板块前两位 ，其中城东板块约占全市总量的30%，而城南板块为28%；2、城北区域基本上还是以远郊项目为主，市场供应量相对较少； 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：10535278792010年泰州楼市价格走势分析 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场观点： 1、泰州商品房住宅 均价呈现稳定、增长 趋势； 2、金通梅园、美
12、好 上郡等高端物业将泰 州楼市均价带人一个 前所未有的高度；l2008年-2010年二季度泰州市商品房住宅均价走势分析注：以上数据均来自网上 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879注：以上数据来自网上l泰州历届房博会成交数据分析年份签约套数（套）成交金额（万元）成交面积（）2007年春季1586500未统计2007年秋季206912123056 2008年春季164838420206 2008年秋季99675312863 2009年春季6253480073929 2009年秋季1881284027026 2010年春季63606286512010春季房
13、博会是历史上成交量最低的一次，也深深体现了新政 期间泰州楼市的整体趋势： 1、价格通过各种优惠的方式开始表现停滞不前 2、成交量日益萎缩，观望气氛浓厚 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：10535278791、预计未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境,政府可能会出台新的房地产 市场调控政策,并且对房地产市场产生较大影响；2、随着万达广场进驻泰州，高端项目不断增多，一方面有助于抬升泰州楼市整 体水平，一方面提升房价，造成区域竞争加剧；3、2010年泰州土地上市计划总量为430万平米左右，表明土地市场依旧充足， 预计下半年土地成交将呈增长趋势；4、新政三个月，泰州楼市成交
14、量从5月份大幅缩水逐渐转变为小幅上升，这说 明泰州市民的购房刚性需求依然存在；5、二季度泰州楼市处于“量跌价滞”的状况，随着新政松动，预计下半年推货 量将加大，价格也将继续攀升；6、2010年泰州拆迁面积继续增加，拆迁安置会直接刺激房地产市场，对于本项 目而言合适的产品可以被习惯本区域的拆迁户所接纳；2010年上半年泰州楼市分析综述 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879第二部分 区域竞争市场分析n泰州楼市板块划分n区域竞争个案分析 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879泰州市楼市板块划分 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879l泰州楼市板块区分城中：由东进路、江洲路、东风路、济川 路等四条城市主干道围合而成。 城东：东风路以东、济川路以北。 城南：济川路以南区域。 城西：江洲路以西的区域。 城北：江洲路以东、东进路以北、 东风路以西的区域 以江洲路、济川路、东风路、东进路（原328国道泰州段）四条主干 道将泰州划分为东、南、西、北、中五个板块。 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879l 泰州楼市板块认知城西板块老 工业区； 城市化发展较为 滞后，发展难度 较大。交通、配 套均不完善。住 宅环境不佳。城东
