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1、20513/000机密 信虹地块商业功能设计方案 讨论稿 报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 20513/0001 信虹地块商业功能的改造必须满足不同方面的 要求 四川北路商业街 消费者 80%以上来自虹口、杨浦和闸北三区 商业街业态陈旧、传统百货、中低档专卖店占一半以上 消费者普遍将其与“廉价”、“低档”、“陈旧过时”的品牌形象相联系 四川北路的商业正经历衰弱的负螺旋 随着北外滩的开发和邻近世界一流水准的中央商务区的建成要将这一地区建设成高档品牌休闲购物区 区规划局 “四川北路需要经过脱胎换骨的改造，才能改变以往的形象” “我不希望四川北路
2、变成另一个徐家汇” 消费者访谈 四川北路商业街的改造要与周围住宅区的建设相协调，使得其功能互补。同时能取得良好的经济效益 开发商 20513/0002 资源 人流 四川北路 (南段 )具备重振商业雄风的条件 关键驱动因素 说明 周边人口密度大，是传统的居民住宅区 未来的高级住宅区和北外滩 成结构 具有广阔的家庭购物、具中、高收入专业人士和管理人员消费的市场 对商业的影响 高密度但不均一的人流组成，将支持不同业态和供应不同商品的商家 为形成中、高档商业区提供市场基础 位臵 位于上海老城区中央，同时又是未来上海城区中心地带 临近北外滩中央商务区，是中央商务区和周边高级住宅区交汇处 邻近数条交通干道
3、 (河南北路、海宁路 )，同时又有多条公共交通线路经过这一地区 地理位臵的优势和交通便利使其能吸引更大范围的消费者 位于上海重点开发区域之中，有巨大的发展推动力 深厚的文化、历史底蕴，地区内有多处富有地方文化特色和价值的遗留建筑 作为一条传统的商业街，具有较高的品牌知名度 为商业发展提供独特的历史文化氛围和环境 较高的品牌知名度成为吸引消费者的工具 20513/0003 根据辐射区域和所提供商品范围的不同，商业业态可以有多种不同的选择 全市 生活小区 辐射区域 商品种类单一 商品种类广 提供商品种类、范围 主题购物 以某一商品种类为主题 在同类商品中，可供选择的商品很多 支柱商家是该种类中最知
4、名的之一 辐射面为周边几个区乃至全市 市级 购物中心 商品种类最广 每个种类中可供选择的商品很多 主要商品种类中大部分知名商家云集于此 辐射面为全市范围 , 或至少是全市的大片区域 区域性 购物中心 商品种类较广 且可选择品种也较多 以一家大卖场或百货店为支柱商家 辐射面为邻近 3小区 购物区 商品种类较少，多为每日生活相关商品和服务 可选择品种也较有限 辐射面为毗邻生活小区 20513/0004 商业功能的设计必须回答项目的吸引力、实施可行性和投资回报前景三个方面的问题 项目是否有吸引力？ 市场需求状况 竞争商家 对区域经济的贡献 是否具可行性？ 与周边区域环境的一致性 足够的潜在商家 政府
5、政策限制 投资回报前景如何？ 投资回报率 所需的投资规模 20513/0005 初步分析表明：信虹花园并不具备发展市级购物中心的条件 信虹地块 市级购物中心趋于饱和，包括港汇广场在内的购物中心财务状况并不乐观，正在建设中的正大广场预计其财务回报达到持平需 7年之久 上海内环线内现有市级购物中心 *： 4个 * 市级购物中心指面向全市消费者，规模超过 200,000平方米的购物中心或在 500米长的街区范围汇集超过 200,000平方米零售商业面积 徐家汇 商业中心 浦东陆 家嘴商 业中心 南京东路 商业中心 淮海路 商业中心 长度 将全面建成总投资 150亿元的 20个大项目，新的商业营业面积
6、 52万平方米 ， 商务办公面积约50万平方米 计划建成高雅繁华的现代化国际商务区 全长 是上海最知名的销售高、中档商品及精品的商业街 以徐家汇广场为中心，占地 已拥有以港汇为代表的不少新兴知名商家 新落成 24万平方米正大广场，附近还有八佰伴大型购物中心 20513/0006 而且要达到发展市级购物中心的基本条件，对于信虹而言，难度也是很大的 关键成功因素 说明 实施难度 庞大的空间 成功地吸引众多具品牌号召力的关键驻商 有多种交能方式可方便地到达 路面交通 公众交通 市级购物中心通常需要非常大的空间， (20万平方米 )以容纳众多不同类型的商家 许多大众品牌的驻商比较看好信虹地块周边地区比
7、较稠密的人口密度，但是高档品牌的驻家对于这个地块的兴趣并不大，因为总体而言，周边区域内人口平均购买力较低 靠近几条交通干道，海宁路、河南路、吴淞路等，但是路面交通状况不理想，非常拥挤、堵塞 有多条公交线经过，但是缺乏便捷的轨道交通 (如地铁、轻轨等 ) 最困难 最容易 20513/0007 1. 区域性购物中心 信虹花园城未来的商业功能将以区域性消费者为服务对象 ,包括三个主要部分 以现代大卖场为支柱商家，高质量的商品和丰富的选择满足中、高档住宅区及周边地区居民的生活购物和娱乐需要 2. 现代家具 /家饰 /家具主题商业街 集中的现代家居用品、家饰品和现代家具及相关主题商家，为中、高档住宅区及
8、周边上海北部区域消费者提供“一站式”购物，满足日益增长的对中、高档次该类产品的需求 3. 四川北路生活时尚商业街 以保留具历史文化价值街面建筑和怡人的花园购物环境和以中、高档服装和生活时尚用品为商品特色的新型四川北路商业街将满足周边中、高档住宅区及邻近的北外滩 周边居民的日常生活购物与一般消费者休闲购物的结合 不同商业功能档次和商品种类的互补与统一 商业区与住宅区档次、形象的统一 20513/0008 一层、二层 1. 区域性购物中心将成为服务信虹地块周边 3占地 16,800共 6层，每层建筑面积： 8400面积约 17000 包括： 各类中、小型商铺 (中型商铺面积 50小型商铺面积 10
9、 饮食广场： 2,00000 2300 大卖场底层通道：约 1,000面积 8400大卖场，如家乐福 三层 区域性购物中心 总面积约 17000包括大型专业店，如宜家 四层、五层 总面积 8400包括： 6 5,00000型特色专卖店，如迪卡侬，约 2,00000它娱乐、休闲设施，如歌厅、电子游艺城等 六层 总面积 32000平方米 车库约：车位 800个 自行车位 2,000个 地下二层 20513/0009 在信虹花园周边街道 ， 常住居民就高达 32万 资料来源 : 文献检索 信虹地块 市中心稠密的人口密度，对商业服务提出很大的需求 20513/00010 这一比例比全市平均水平高出 8
10、%，说明虹口及周边地区对大型大卖场和超市有很强的需求 消费者调查结果显示，虹口及周边地区居民对大卖场接受程度非常高 虹口及周边地区居民希望在家附近有的商业 /休闲设施 百分比 资料来源 : 致联公司调查；麦肯锡分析 65545353494036363431大型大卖场 服装 /鞋帽专卖店 休闲广场 小吃 /快餐 书店 美容 /美发 超市 便利店 餐馆 基数 = 826 大型百货店 20513/00011 1 2 1 2 3 1 3 4 2 2 7 6 8 1 4 5 3 9 5 2 3 6 1 4 但是这一区域内缺少现代大卖场，且分布不均匀 距信虹地块最近的大卖场 距离 积 销售额 2亿 由于政
11、府政策限制等诸多原因，目前虹口区及周边地区的大卖场都分布在偏北部地区，城中心地区十分缺乏 信虹地块 欧尚 家乐福 华联吉买盛 大润发 麦德隆 华联吉买盛 (同心路 1号 ) 20,000m 家乐福曲阳店(曲阳路 560号 ) 4,000m 4亿 欧尚长阳店 (长阳路 1750号 ) 10,000m 亿 麦德隆 (广粤路418号 ) 20,000m 20513/00012 与现有大卖场距离较远，是虹口区居民不去大卖场的最主要原因，说明这一区域内需要更多的大卖场 消费者调查结果也证实，虹口的大卖场仍然有未满足的需求 为什么很少或不去大卖场 虹口区受访者百分比 资料来源 : 致联公司调查；麦肯锡分析
12、 432523189人太多 太大 /找东西不方便 距离远 结帐麻烦 卖的商品不适合我 20513/00013 计划中项目的位臵 在瑞虹新城附近 在瑞虹新城附近 海拉尔路 ， 周家嘴路 因此，已有数家开发商在与信虹地块相近的周边地区建大卖场 家乐福瑞虹新城 沃尔玛 物美 由于大卖场的覆盖范围大，我们应该抓紧时机，抢占 “ 先行者 ” 的优势 计划中的面积 计划和实施现状 不到 8,000到 8,0000,000果与信虹的合作成功，将优先考虑信虹地块项目 沃尔玛在许多地方都表示要建大卖场，而且表示要将其中国业务总部迁到虹口区，但可能性待核实 待批 20513/00014 管理购物中心的经验 吸引其
13、它商家 吸引消费者人流 支柱商家对于购物中心的形成起到关键作用 与其它众多商家的合作关系，及自身的吸引消费者人流的能力，将会帮助吸引其它商家入驻，成为购物中心的凝聚点 众多的商品种类，每种商品有较多、规范的管理与产品质量以及相对低廉的商品价格，将成为吸引消费者人流的热点 具有成功的吸引其它商家入驻，并保留购物中心总体形象、档次和服务质量水平的丰富经验 需要解决的问题 支柱商家会凭借其影响力，要求大大低于市场水平的租金，影响开发商的直接经济回报 20513/00015 家乐福是首选的支柱商家 著名品牌沃尔玛、欧尚等著名品牌也对此地开设大卖场表达了浓厚的兴趣，可以作为备选支柱商家 消费者调查中被列为首选的大型购物中心的比例 634532282826家乐福 易初莲花 大润发 乐购 联华 华联 支柱商家首选 需要解决的问题 考虑到四川北路地块的中心城区位臵、主要消费群的组成和他们的购物习惯，入驻的大卖场应寻求不同于一般城乡结合部大卖场的商业形式和商品种类、档次，成为新形式的“都市购物天地” 20513/000
