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1、1有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院镇江文化创意产业园项目开发企划全案200712-6-changan-x2有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院西津渡文化创意产业园项目商业策划框架项 目 内 涵创 意 产 业 分 析镇江商业环境镇江西津渡历史文脉全球创意产业江苏创意产业镇江创意产业依托历史文化街区优秀历史文化建筑低密度、大空间结构镇江经济分析宏 观 市 场 研 究 镇 江 及 市 场 分 析贯彻西津渡历史文化街区整体 规划，融文化、创旅游为一体 而又糅合
2、各类时尚元素的文化 创意产业园12-6-changan-x3有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院目录（提纲内容与目录稍有不同）第一部分 镇江市场分析 12-6-changan-x4有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 项目概况n用地性质 本地块性质为工业厂房，属于西津渡历史文化街区 东片保护更新工程。 n规划指标 项目建筑总面积约为20000平方米 容积率约0.59 建筑密度约27.6% n地块现状分析 项目用地原为镇江租界的一部分，位于镇江市西北 部。用
3、地东北由长江路、迎江路围合，南靠云台山 麓，西侧至西津渡街。用地范围内现存原亚细亚火 油公司（即现镇江民间艺术馆，一度曾为江边支局 ）、税务司公馆、工部局巡捕房三座租界建筑。12-6-changan-x5有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 宏观市场分析 n镇江地处美丽富饶的长江三角洲，是一座集工 业、港口、旅游为一体的历史文化名城。镇江市 位于江苏省中部，长江下游南岸，西接南京，东 邻上海、苏州、无锡、常州，北与扬州隔岸相望 。总面积3843平方公里，总人口266.67万。民 国时期于1929年后为江苏省会。1949年解放
4、以 后设镇江市。1983年升省辖市。全市现有文物 保护单位125处，其中省级以上保护单位19处。 1986年被确定为国家历史文化名城。n镇江风光旖旎多姿，具有真山真水的独特风貌 ，一向以“天下第一江山“而名闻四方。金山之绮 丽，焦山之雄秀，北固山之险峻，丰姿各异，人 称“京口三山甲东南“；南郊的鹤林、竹林和招隐 三寺，山岭环抱，林木幽深，又延伸入城，被誉 为“城市山林“。 南山国家森林公园峰峦叠翠， 环境幽雅。 12-6-changan-x6有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 镇江经济状况 n近年来镇江市国民经济综合实力显
5、著增强，经济总量持续增长，2006年地区生产总值突破千亿元 大关，标志着镇江发展迈入了新阶段。这些数据表明镇江的城市经济处于健康快速发展的阶段，这 为文化繁荣的发展提供了良好的经济环境支持。 n2006年镇江市经济社会稳定快速发展，据统计资料显示，城镇集体以上单位在岗职工年平均工资 达22924元，同比增长15.2，居民消费能力进一步提高。12-6-changan-x7有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 镇江旅游经济 镇江旅游经济发展情况指 标/年份计算单位“九五“末2001年2002年2003年2004年2005年年均递
6、增接待海外旅游者万人次10.4911.4614.9615.7225.4330.6523.39接待国内旅游者万人次442.75485.68610.05670.32970.891166.9722.07旅游总收入亿元41.9243.0547.4854.296.13117.8762.01其中：旅游创汇万美元4987.675333.456713.837360.51230017987.7983.7镇江旅游经济发展情况 指 标 年 份单位2001年2002年2003年2004年2005年镇江旅游总收入 亿元43.0547.4854.296.15117.87旅游总收入占镇江GDP比重 %8.568.468.4
7、512.3113.26旅游增加值占镇江GDP比重 %4.34.234.315.16.84“十五”期间镇江旅游业在国民经济的份额 12-6-changan-x8有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院n按以上数据，镇江市旅游业大体上可以在本市国民经济的总体发展中起到每 年拉动GDP增长一个以上百分点的作用。去年上半年，镇江以旅游业为支柱的 服务业占财政收入的比重达到了41.3，新增就业岗位有80来自服务业。 n但在全国的旅游形式不断升温，旅游市场逐渐火爆的时候，镇江的旅游市场 一直不温不火，与周边的城市相距甚远，来镇江的游客也是来
8、去匆匆，走马观 花，半天时间就能游完三山，大多数外地旅行团只是把镇江的作为南京、扬州的顺道景点，在镇江逗留一天以上的很少，2005年旅游人均消费100元不到， 旅游相关产业的整合和创新发展势在必行。 镇江旅游经济 12-6-changan-x9有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院n素有“江南第一渡”、“中国古渡博物馆”美誉的西津渡古街创建于六朝时期，距今已上千年 历史，是镇江古迹保存最多、最完好的地区，也是研究我国长江和运河交通史的重要文物佐证， 并获得国内古街中唯一一个联合国亚太文化遗产奖。n西津渡古街全长约 1000 米
9、 ，始创于六朝时期，历经唐宋元明清五个朝代的建设，仍保留着古 朴典雅的风情。街中心的古津渡口，曾是马可波罗的登岸处。因此，整条街随处可见六朝至清 代的历史踪迹。西津渡，三国时叫“蒜山渡”，唐代曾名“金陵渡”，宋代以后才称为“西津渡 ”。这里原先紧临长江，滚滚江水就从脚下流过。清代以后，由于江滩淤涨，江岸逐渐北移，渡 口遂下移到玉山脚下的超岸寺旁。当年的西津古渡现在离长江江岸已有 300 多米距离。n西津渡是镇江历史文化名城的“文脉”所在。这里共有文物保护单位 12 处，其中国家级文物 保护单位 1 处，省级文物保护单位 2 处。西津渡古街救生会、昭关石塔、观音洞的维修和保护 ，获联合国教科文组
10、织 2001 年亚太地区文化遗产保护杰出项目奖。 镇江西津渡历史文化街区 12-6-changan-x10有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院n近几年镇江商业项目如雨后春笋般不段茁壮成长,商业网点的布局更加科学合理.但整体规模还 有长期发展的空间.新的消费模式,消费理念也在不断的推层出新.大型购物中心与各类特色的商业 街、大卖场的新建活跃了镇江零售业消费品市场。但消费层次相对较低，休闲娱乐休闲等高档消 费产业薄弱。商业运营能力单薄，其丰富的旅游资源、人文资源、历史资源、自然资源没有充分 的利用。n20年前的镇江，大西路曾经的
11、辉煌令今天的许多老镇江人还记忆犹新。90年代开始，随着大市 口中百二店的改造，昔日的镇江商圈随着镇江商城的崛起而斗转星移。随后的华联商厦、镇江商 业大厦更坚实地奠定了大市口作为镇江新的商业中心地位，大西路的商业地位至此被彻底淘汰出 局。 十多年过去了，大市口商区作为镇江的城市中心，一直垄断着市区80%以上人口的消费群 体，近郊的农民也将大市口作为不二的选择。只要有外地客人到镇江，镇江人总免不了要向他们 推荐这个城市中心。大市口商家有镇江商城、华联商厦、镇江商业大厦、太和广场、目前还有即 将入主镇江的华地百货，往西还有天润发。现有的商家，除了镇江商业城和天润发业绩较好，其 他商家经营状况尚需改善
12、。镇江商业环境研究 12-6-changan-x11有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 镇江商圈 中山东路解放路梦溪广场大润发商圈红豆广场大西路大市口商圈镇江商业状况分析大市口商圈镇江商业规划20世纪90年代中后期，以中山路、正东路、解 放路、斜桥街、山门口街、健康路、南门大街 等构成的大市口商圈大业铸成，主要以商业城 、商业大厦、华联商厦、新时代购物广场、太 和购物广场、大润发等为代表 8.3%6.7%南京长安1.5亿重庆长安1.2亿镇江市形成五大商务区、一个市级商业中心、 四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的 塔式
13、结构体系。一个市级商业中心是指大市口 一级商业中心；四个区级商业中心为南徐、丁 卯、谷阳、大港二级商业中心；九个居住区级 商业中心分别是跃进路、黄山南路、九里街、 青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高 资12-6-changan-x12有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院中 山 东 路大市口商圈 健康路 正东路解放路大 市 口梦 溪 路梦溪 广场 101112镇江大市口商圈商业分布.国美电器 .太和广场 .华联商厦4.五星电器5.华地百货6.商业大厦7.镇江商业城8.北京华联9.紫金流行广场 10.苏宁电器 11.镇江展
14、销中心 12.镇江天润发总商业面积约18000012-6-changan-x13有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 中山东路商业街中山路商业业态组合沿街服饰 30%药店眼镜店 3%音像书店 3%银行 8%其他 13%餐饮 28%娱乐 4% 超市 3% 百货商场 8%餐饮 娱乐 超市 百货商场 沿街服饰 药店眼镜店 音像书店 银行 其他中山东路是镇江市最主要的一条商业街，全长约为1.8公里，商业氛围浓郁 集中了数家大型百货商场。沿街店铺总经营面积约为35000平方米，现阶段 空置率几乎为零。租金幅度在8.6-12元/天/左右
15、知名餐饮品牌： 永和、McDonald 、 西部牛扒、豪客来等 知名婚纱品牌： 罗马假日婚纱等沿街集中了各类餐饮、 、婚纱摄影、 超市及电器卖场 商家总体档次中等。12-6-changan-x14有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 中山东路商业街解放路是镇江市另一条主要商业街，全长约为公里，商业氛围不及中山东路， 业态较为丰富，档次中档偏低，总商业面积（初百货商场）约20000平方米。租 金幅度在6-11元/天/左右解放路商业业态组合餐饮 19%娱乐 6%百货超市 7%沿街服饰 24% 药店眼镜店 5%五金电器 10%银行
16、 7%其他 22%餐饮 娱乐 百货超市 沿街服饰 药店眼镜店 五金电器 银行 其他知名业态 药店：存仁堂 餐饮：、上岛 咖啡 眼镜：吴良材 服饰：真维斯、杉杉 其它：金伯利、石头 记 娱乐休闲：金碧辉煌 、我的飙歌城 超市：华联、苏果、 万方12-6-changan-x15有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 镇江主要商场 镇江商业尚处于起步阶段，没有太多的中高档商场 华地国际购物中心商业大厦紫金广场太和广场镇江第一楼街金山宝地广场镇江商业城竞争不充分12-6-changan-x16有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院 镇江人消费习惯 报告初稿镇江西津渡文化创意产业园初步报告（正稿）.doc为了进一步了解镇江商业和餐饮、娱乐休闲业的主体消费群的消费习惯、消费能力和市 场容量，在镇江进行了样本量为150的定量调研，其主要结果如下：调查
