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1、0目 录摘要1关键字1一、我国房地产市场1（一）我国房地产的历史1（二）我国房地产的现状1二、长沙市房地产的消费现状2（一）居民消费特点2（二）长沙购房者对未来政策看法3（三）对新政策的期待4（四）长沙等内陆城市迎来发展良机4（五）银行对房地产的影响51 银行贷款对房地产的影响52 银行调控的影响5三、房地产消费市场的走向6（一）中国房地产市场走向6（二）长沙房地产消费市场走向6四、结束语7参考文献71长沙市房地产消费市场现状分析长沙市房地产消费市场现状分析摘 要：随着我国社会主义市场经济的稳步发展，房地产行业也蓬勃发展，已成为第三产业的重要组成部分。中国房地产业经过多年的发展已逐步走向成熟，
2、目前房地产消费市场面临严峻的形势。本文通过对我国房地产市场的现状分析，对长沙市当前房地产消费市场的现状了现状分析，对今后的发展做了预测。关键词：房地产 消费市场 市场走向中国人自古以来就有“安家立命” 、 “安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。 一、我国房地产市场（一）我国房地产的历史我国真正意义上的房地产市场应该是开始于 1996 年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998 年，中国开始了“房改” ，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步
3、入了房地产市场化的高速发展期。房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。2006 年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006 年到 2007 年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到 2008 年，房价才有所回落，到现在房价还在逐步上升趋势。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。（二）我国房地产的现状财政部部长谢旭人在 16 日出版的求是杂志上撰文表示， “十二五”时期要稳步扩大增值税征收范围
4、，相应调减营业税等税收，全面改革资源税，开征环境保护税，实施个人所得税改革，研究推进房地产税改革，完善财产税制度。在求是杂志上，谢旭人撰文描述“十二五”时期加快财税体制改革的总体思路。谢旭人指出，要实施个人所得税改革，逐步建立健全综合和分类相结合的个人所得税制度，加大对高收入者的调节力度。完善消费税制度，进一步发挥其调节收入分2配的作用。按照强化税收、规范收费的原则，继续推进费改税，研究推进房地产税改革，完善财产税制度。按照适当提高社会保障统筹级次的要求，健全社会保障筹资机制。逐步健全地方税体系。在统一税政的前提下，赋予省级政府适当税政管理权限，培育地方支柱税源。财政部、国家税务总局有关负责人
5、曾表示，对于房产税这项制度改革，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。关于房产税的预期正逐渐明朗。5 月 31 日公布的国务院批转发展改革委关于2010 年深化经济体制改革重点工作意见的通知 ，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，本是此次楼市调控的重要内容。对住房持有环节征税，将对住宅市场产生深远影响。业内人士认为，房产税对楼市短期利空明显，但长期则有助于抑制市场泡沫、促进稳定健康。但另一方面，不能让房产税承受过高的期待。房地产调控必须要打“组合拳” ，确保抑制投机，增加
6、供应，加快保障性住房建设等各项措施“多管齐下” ，使房地产业和经济、民生问题的关系回归于健康良性。2007 年，全国房地产开发投资增速缓慢回升，房屋销售回温，经济适用房投资表现出加速增长的势头，房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道，利用外资增速发展。全国完成房地产开发投资 25280 亿元，同比增长 30.2%。全国商品住宅竣工面积 4.78亿平方米，同比增长 5%；销售面积 6.91 亿平方米，同比增长 24.7%。 二、长沙市房地产市场的现状（一）居民消费特点调查数据表明，44%的人购房计划推迟 4-6 个月时间，只有 12.2%的人认为对自己购房没有影响。数据显示，购房者在置业偏好上较为
7、喜好 51-120 平米的住宅，根据调查显示，91-120 平米的住宅是目前市场需求最大的，比例为 36.7%，其次是 71-90区域套数面积均价开福97108455228天心5863495989岳麓117109825092芙蓉4949155211总计4104157253463平米面积段的住宅，比例为 28.2%，这也说明目前长沙市场的首次置业和首次改善型置业需求较大。 在总价上，购房者均偏好于较低总价，目前长沙市场的均价在 5500左右，基本中小面积段总价保持在 50 万上下，本次调查有接近 50%的购房者偏好 40-60 万之间的房屋。而高价段方面的客户较少长沙购房者户型偏好。长沙购房者在
8、户型方面较为偏好两房和三房，有接近 32%的购房者对二房表现出青睐，36%的购房者由于需要偏好三房，最受欢迎的户型为二房一厅的户型。 长沙购房者物业类型偏好。在购买力的影响下，长沙购房者对于别墅产品的偏好程度较低，而对于小高层、高层和较为喜爱，尤其是小高层，本次有接近 60%的购房者选择小高层产品。其次是12-18 的高层产品。在信息不对称和供应量的暂时短缺中，购房者的心理底线正在不断地“被突破” 。中心城区房价从 6000 元/平方米，到 8000 元/平方米，继而直逼“万元”底线。（二）长沙购房者对未来政策看法根据第三季度的调查发现，有 28.9%的购房者认为房地产政策会进一步收紧，同时受
9、几次宏观调控的影响来看，由于调控效果均未达到市场预期，大多数购房者表示对对未来政策持怀疑态度，表示无法预计市场政策的动向。中国购房者信心指数指标体系由来自政府主管部门、房地产行业协会、知名房地产企业、房地产研究机构、高校房地产研究中心、金融或投资机构房地产研究部门、房地产行业媒体的 10 多位资深专家组成的研究小组，通过德尔菲专家调查法形成；2009 年第四季度指标体系则经过国家统计局专家的优化完善。由于政策的摇摆及不确定，这一次也有可能出现这种状态，导致全国很多开发商放缓了投资进度，市场就会出现短缺，市场短缺，需求没有减少，必然导致下一个周期又会出现供不应求的状态。所以，可以推测，从现在开始
10、往后推半年至一年的时间，整个市场的量可能会极度短缺。如果地方政府不能及时地把土地和保障房供应上来，到明年上半年的 5、6 月份就会出现又一次高潮。但是，房地产市场与宏观经济息息相关，看房地产市场的走势，我觉得不应该放在两三个月内去预测，要从一个比较长的时段来看，把房地产市场放在今后十年、二十年来看的话，就肯定是一个上升趋势，至于这中间出现短期的起伏是很正常的。（三）对新政策的期待有人说，通胀来临，负债最划算，存钱则最傻。理论往往很完美，可现实总是很无奈。不论真实的通胀水平究竟如何，一个不争的事实是，想借钱也不容易。究竟在4什么领域花“明天的钱”最划算？手中的流动资金又该如何处置？对于每一位普通
11、百姓而言，似乎所有的投资门路都有风险，如何掌握自己的“财路” ，还得自己费一番思量。资金实力略雄厚些的，考虑买房保值吧，可面对多道“调控令” ，买房成本高了不少。严女士家中多年前已经买了一套房子，手中攥着积攒了多年的首付款，不久前终于物色到了地段、房型、价格都能接受的房子，正打算出手，忽闻新政策出台，购第二套房，首付比例严格控制在 50%以上，本来可以买三房两厅的首付资金，只能改买两房两厅了。不仅如此，由于贷款优惠利率取消，即使是首套房也不能享受优惠，还贷资金还要增加，这也让部分打算“踮着脚”做“房奴”的职场新人望而却步。更重要的是，不敢把钱再往楼市里投，是怕下一波调控政策不知何时降临。严女士
12、说：“新闻里都在说，最严厉的楼市调控政策房产税还没有出来，但随时都可能宣布推出，也不知是怎么征收，怎么敢贸然再买房呢？ ”房子不敢买了，手中的闲钱是该存银行还是投股市？目前银行的一年期存款基准利率为 2.5%，远低于 4.4%的 CPI 水平。显然，储蓄虽保险却不保值。可在是否要买股票这个问题上，老百姓也很纠结，只因股市阴晴变化太快。伴随着美元贬值、国内通胀水涨船高，前段时间 A 股市场出现一段“小阳春” ，可上周以来，股市突现深幅跳水，散户们好不容易挣到的钱又尽数回吐。国际金价不断上涨的趋势，也吸引了不少人往黄金市场里 “淘金” ，被上海消费者俗称“小黄鱼”的金条销售近期明显升温，部分品牌在
13、节假日甚至出现断货。其实，通胀来临，可以花钱的地方有不少，但每一种都有自身的优缺点。各种理财产品都具有自身的优缺点，投资人应该充分了解自身的需求和风险收益偏好，不一定“最安全”的就是最好的，也不一定“预期收益”最高的就是最好的，要选择“最适合自己”的理财产品。如果没有看清投资方向，那么先带着“现金为王”的原则冷静下来，不匆忙、不盲从、挑着点、稳着点。这样，才能选出最适合自己的投资方向。（四）长沙等内陆城市迎来发展良机“低碳这件事，有点不一样，低碳的真正受益者还不存在，是我们的子孙后代。”樊纲表示，资源永远是稀缺的，没有资源不是经济发展缓慢的理由，只有提高资源、能源的利用效率，才能真正发展，中国
14、还是有巨大的潜力可挖。目前，以大城市为中心建立大城市群、城市网是中国城市化的趋势，城市化发展5正在为中国经济发展创造需求。从农民到市民，需要一个过渡，他个人比较赞成实行 “廉租房” ，而反对建“经济适用房” 。樊纲说，全球经济产业区域间的转换是不断变化的：从美国转移到日本，由日本转移到亚洲“四小龙” ，再转移到中国沿海，如今，又面临从我国沿海对外转移。希望这次转移聚焦到中国内陆。虽然没有沿海地区发达，但随着国家战略重心的调整，长沙等内陆城市会得到很大发展，交通物流业等将迎来发展良机。“低碳这件事，有点不一样，低碳的真正受益者还不存在，是我们的子孙后代。”樊纲表示，资源永远是稀缺的，没有资源不是
15、经济发展缓慢的理由，只有提高资源、能源的利用效率，才能真正发展，中国还是有巨大的潜力可挖。（五）银行对房地产的影响1、如果银行停止开发贷，房地产的输血脐带就被切断了吗？这实在是不了解市场的说法。就算今年银行不再发放开发贷也不是什么大不了的事，从笔者了解的情况来看，开发贷从 8 月后就被紧缩，除了享有信贷额度的大型开发商之外，房企从银行的融资之路差不多被堵塞；而在证券市场的融资再融资证监会要征询国土部的意见，识趣的房地产上市公司主动撤回了再融资请求，房地产企业的借壳重组等基本停顿。今年上半年房贷处于高峰，到三季度戛然而止。根据央行的数据，前三季度地产开发贷款新增 1602 亿元，9 月末余额同比增长 36.0%，比上年末低 68.2 个百分点；房产开发贷款新增 3990 亿元，9 月末余额同比增长 21.5%，比上年末高 5.7 个
