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1、0目 录摘要1关键字1一、我国房地产市场1(一)我国房地产的历史1(二)我国房地产的现状1二、长沙市房地产的消费现状2(一)居民消费特点2(二)长沙购房者对未来政策看法3(三)对新政策的期待4(四)长沙等内陆城市迎来发展良机4(五)银行对房地产的影响51 银行贷款对房地产的影响52 银行调控的影响5三、房地产消费市场的走向6(一)中国房地产市场走向6(二)长沙房地产消费市场走向6四、结束语7参考文献71长沙市房地产消费市场现状分析长沙市房地产消费市场现状分析摘 要:随着我国社会主义市场经济的稳步发展,房地产行业也蓬勃发展,已成为第三产业的重要组成部分。中国房地产业经过多年的发展已逐步走向成熟,
2、目前房地产消费市场面临严峻的形势。本文通过对我国房地产市场的现状分析,对长沙市当前房地产消费市场的现状了现状分析,对今后的发展做了预测。关键词:房地产 消费市场 市场走向中国人自古以来就有“安家立命” 、 “安居乐业”的说法,与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。 一、我国房地产市场(一)我国房地产的历史我国真正意义上的房地产市场应该是开始于 1996 年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998 年,中国开始了“房改” ,那一年,为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响,国家又出台了一系列拉动内需的政策,为个人房贷提供了政策支持。由此,天时地利人和俱备,中国步
3、入了房地产市场化的高速发展期。房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化,人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来,供需规律开始发挥其魔力,虽然供应量越来越大,但是需求更为强劲,房地产价格节节攀升。2006 年以前,房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006 年到 2007 年,房价开始出现异动,呈现快速上升态势。直到 2008 年,房价才有所回落,到现在房价还在逐步上升趋势。大多数普通老百姓发现,自己就算不吃不喝,光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。(二)我国房地产的现状财政部部长谢旭人在 16 日出版的求是杂志上撰文表示, “十二五”时期要稳步扩大增值税征收范围
4、,相应调减营业税等税收,全面改革资源税,开征环境保护税,实施个人所得税改革,研究推进房地产税改革,完善财产税制度。在求是杂志上,谢旭人撰文描述“十二五”时期加快财税体制改革的总体思路。谢旭人指出,要实施个人所得税改革,逐步建立健全综合和分类相结合的个人所得税制度,加大对高收入者的调节力度。完善消费税制度,进一步发挥其调节收入分2配的作用。按照强化税收、规范收费的原则,继续推进费改税,研究推进房地产税改革,完善财产税制度。按照适当提高社会保障统筹级次的要求,健全社会保障筹资机制。逐步健全地方税体系。在统一税政的前提下,赋予省级政府适当税政管理权限,培育地方支柱税源。财政部、国家税务总局有关负责人
5、曾表示,对于房产税这项制度改革,拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点,恢复征收房产税,积累经验后逐步扩大到全国。关于房产税的预期正逐渐明朗。5 月 31 日公布的国务院批转发展改革委关于2010 年深化经济体制改革重点工作意见的通知 ,明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,本是此次楼市调控的重要内容。对住房持有环节征税,将对住宅市场产生深远影响。业内人士认为,房产税对楼市短期利空明显,但长期则有助于抑制市场泡沫、促进稳定健康。但另一方面,不能让房产税承受过高的期待。房地产调控必须要打“组合拳” ,确保抑制投机,增加
6、供应,加快保障性住房建设等各项措施“多管齐下” ,使房地产业和经济、民生问题的关系回归于健康良性。2007 年,全国房地产开发投资增速缓慢回升,房屋销售回温,经济适用房投资表现出加速增长的势头,房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道,利用外资增速发展。全国完成房地产开发投资 25280 亿元,同比增长 30.2%。全国商品住宅竣工面积 4.78亿平方米,同比增长 5%;销售面积 6.91 亿平方米,同比增长 24.7%。 二、长沙市房地产市场的现状(一)居民消费特点调查数据表明,44%的人购房计划推迟 4-6 个月时间,只有 12.2%的人认为对自己购房没有影响。数据显示,购房者在置业偏好上较为
7、喜好 51-120 平米的住宅,根据调查显示,91-120 平米的住宅是目前市场需求最大的,比例为 36.7%,其次是 71-90区域套数面积均价开福97108455228天心5863495989岳麓117109825092芙蓉4949155211总计4104157253463平米面积段的住宅,比例为 28.2%,这也说明目前长沙市场的首次置业和首次改善型置业需求较大。 在总价上,购房者均偏好于较低总价,目前长沙市场的均价在 5500左右,基本中小面积段总价保持在 50 万上下,本次调查有接近 50%的购房者偏好 40-60 万之间的房屋。而高价段方面的客户较少长沙购房者户型偏好。长沙购房者在
8、户型方面较为偏好两房和三房,有接近 32%的购房者对二房表现出青睐,36%的购房者由于需要偏好三房,最受欢迎的户型为二房一厅的户型。 长沙购房者物业类型偏好。在购买力的影响下,长沙购房者对于别墅产品的偏好程度较低,而对于小高层、高层和较为喜爱,尤其是小高层,本次有接近 60%的购房者选择小高层产品。其次是12-18 的高层产品。在信息不对称和供应量的暂时短缺中,购房者的心理底线正在不断地“被突破” 。中心城区房价从 6000 元/平方米,到 8000 元/平方米,继而直逼“万元”底线。(二)长沙购房者对未来政策看法根据第三季度的调查发现,有 28.9%的购房者认为房地产政策会进一步收紧,同时受
9、几次宏观调控的影响来看,由于调控效果均未达到市场预期,大多数购房者表示对对未来政策持怀疑态度,表示无法预计市场政策的动向。中国购房者信心指数指标体系由来自政府主管部门、房地产行业协会、知名房地产企业、房地产研究机构、高校房地产研究中心、金融或投资机构房地产研究部门、房地产行业媒体的 10 多位资深专家组成的研究小组,通过德尔菲专家调查法形成;2009 年第四季度指标体系则经过国家统计局专家的优化完善。由于政策的摇摆及不确定,这一次也有可能出现这种状态,导致全国很多开发商放缓了投资进度,市场就会出现短缺,市场短缺,需求没有减少,必然导致下一个周期又会出现供不应求的状态。所以,可以推测,从现在开始
10、往后推半年至一年的时间,整个市场的量可能会极度短缺。如果地方政府不能及时地把土地和保障房供应上来,到明年上半年的 5、6 月份就会出现又一次高潮。但是,房地产市场与宏观经济息息相关,看房地产市场的走势,我觉得不应该放在两三个月内去预测,要从一个比较长的时段来看,把房地产市场放在今后十年、二十年来看的话,就肯定是一个上升趋势,至于这中间出现短期的起伏是很正常的。(三)对新政策的期待有人说,通胀来临,负债最划算,存钱则最傻。理论往往很完美,可现实总是很无奈。不论真实的通胀水平究竟如何,一个不争的事实是,想借钱也不容易。究竟在4什么领域花“明天的钱”最划算?手中的流动资金又该如何处置?对于每一位普通
11、百姓而言,似乎所有的投资门路都有风险,如何掌握自己的“财路” ,还得自己费一番思量。资金实力略雄厚些的,考虑买房保值吧,可面对多道“调控令” ,买房成本高了不少。严女士家中多年前已经买了一套房子,手中攥着积攒了多年的首付款,不久前终于物色到了地段、房型、价格都能接受的房子,正打算出手,忽闻新政策出台,购第二套房,首付比例严格控制在 50%以上,本来可以买三房两厅的首付资金,只能改买两房两厅了。不仅如此,由于贷款优惠利率取消,即使是首套房也不能享受优惠,还贷资金还要增加,这也让部分打算“踮着脚”做“房奴”的职场新人望而却步。更重要的是,不敢把钱再往楼市里投,是怕下一波调控政策不知何时降临。严女士
12、说:“新闻里都在说,最严厉的楼市调控政策房产税还没有出来,但随时都可能宣布推出,也不知是怎么征收,怎么敢贸然再买房呢? ”房子不敢买了,手中的闲钱是该存银行还是投股市?目前银行的一年期存款基准利率为 2.5%,远低于 4.4%的 CPI 水平。显然,储蓄虽保险却不保值。可在是否要买股票这个问题上,老百姓也很纠结,只因股市阴晴变化太快。伴随着美元贬值、国内通胀水涨船高,前段时间 A 股市场出现一段“小阳春” ,可上周以来,股市突现深幅跳水,散户们好不容易挣到的钱又尽数回吐。国际金价不断上涨的趋势,也吸引了不少人往黄金市场里 “淘金” ,被上海消费者俗称“小黄鱼”的金条销售近期明显升温,部分品牌在
13、节假日甚至出现断货。其实,通胀来临,可以花钱的地方有不少,但每一种都有自身的优缺点。各种理财产品都具有自身的优缺点,投资人应该充分了解自身的需求和风险收益偏好,不一定“最安全”的就是最好的,也不一定“预期收益”最高的就是最好的,要选择“最适合自己”的理财产品。如果没有看清投资方向,那么先带着“现金为王”的原则冷静下来,不匆忙、不盲从、挑着点、稳着点。这样,才能选出最适合自己的投资方向。(四)长沙等内陆城市迎来发展良机“低碳这件事,有点不一样,低碳的真正受益者还不存在,是我们的子孙后代。”樊纲表示,资源永远是稀缺的,没有资源不是经济发展缓慢的理由,只有提高资源、能源的利用效率,才能真正发展,中国
14、还是有巨大的潜力可挖。目前,以大城市为中心建立大城市群、城市网是中国城市化的趋势,城市化发展5正在为中国经济发展创造需求。从农民到市民,需要一个过渡,他个人比较赞成实行 “廉租房” ,而反对建“经济适用房” 。樊纲说,全球经济产业区域间的转换是不断变化的:从美国转移到日本,由日本转移到亚洲“四小龙” ,再转移到中国沿海,如今,又面临从我国沿海对外转移。希望这次转移聚焦到中国内陆。虽然没有沿海地区发达,但随着国家战略重心的调整,长沙等内陆城市会得到很大发展,交通物流业等将迎来发展良机。“低碳这件事,有点不一样,低碳的真正受益者还不存在,是我们的子孙后代。”樊纲表示,资源永远是稀缺的,没有资源不是
15、经济发展缓慢的理由,只有提高资源、能源的利用效率,才能真正发展,中国还是有巨大的潜力可挖。(五)银行对房地产的影响1、如果银行停止开发贷,房地产的输血脐带就被切断了吗?这实在是不了解市场的说法。就算今年银行不再发放开发贷也不是什么大不了的事,从笔者了解的情况来看,开发贷从 8 月后就被紧缩,除了享有信贷额度的大型开发商之外,房企从银行的融资之路差不多被堵塞;而在证券市场的融资再融资证监会要征询国土部的意见,识趣的房地产上市公司主动撤回了再融资请求,房地产企业的借壳重组等基本停顿。今年上半年房贷处于高峰,到三季度戛然而止。根据央行的数据,前三季度地产开发贷款新增 1602 亿元,9 月末余额同比增长 36.0%,比上年末低 68.2 个百分点;房产开发贷款新增 3990 亿元,9 月末余额同比增长 21.5%,比上年末高 5.7 个