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1、携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院整体销售方案整体销售方案中山市美好物业代理有限公司2008-06-061携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院整体营销思路整体营销思路1 1营商环境新呼唤营商环境新呼唤 我们寻找出路？我们寻找出路？2 2我们打造商业我们打造商业 翻天轮翻天轮3 3广告包装方案广告包装方案4 4销售人员培训方案销售人员培训方案2携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安
2、微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院营商环境新呼唤营商环境新呼唤房地产策划师国 家职业资格认证 全国统一报名热 线400-700-98003携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院市场现状市场现状4携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院大信大信 新都汇商业圈新都汇商业圈项项 目目天鸿路莲兴路5携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院判
3、判 断：断：6携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院我们遇到的难题我们遇到的难题1、整体商业形态分散，整个区域没有一个明显 吸引的主题2、商铺的回报率过低，很难吸引投资者的兴趣3、销售人员质素参差，对项目的缺乏信心，对 信息反馈完全不明白 4、整体推广没有明确的中心思路，缺乏系统的 市场分析。7携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院上述的问题正是我们需上述的问题正是我们需 要解决的问题，也是项要解决的问题，也是项 目现状的根
4、本问题目现状的根本问题房地产策划师国 家职业资格认证 全国统一报名热 线400-700-98008携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院我们打造商业我们打造商业 翻天轮翻天轮9携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院投资者心态投资者心态p投资者期望一个有保障、投资回报稳定、升值 潜力巨大的商铺进行投资。p目前投资者期望所投资总价小，投资门槛低的 商铺。10携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课
5、件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院判判 断断 现阶段租期长、租金收益低是我们对投资者的最大伤害。 在销售过程中，可采取多种轻松付款的方式，甚至采取“以租顶 售”等手法以大大降低投资门槛，将扩大目标客户群的范围。 投资者投入极少资金，在数年后就可以拥有一个商业旺地的旺 铺，可谓投资赚翻天。但是目前“极少”和“前景”没有明显反应出来。 现在的首要任务是提高投资回报率11携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院现时的商铺租期长，商户经营行 业分散导致项目整体气氛难以成 型是项目目前面对的最根本原因
6、。回报率低回报率低人气差人气差项目难点项目难点12携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院面对上述两个困难点对现时整体 商户进行一次“洗底”是势在必行建材行业建材行业餐饮行业餐饮行业服务性行业服务性行业流动客户少， 整体营业时间 短，对项目难 以提供人气支 持租金低，租 期长流动客户多， 但机动性较大 ，对商业形态 发展起不到作 用租金尚可， 但接受高租 金的能力不 强对地区 的要求 较高， 但对整 个环境 的影响 较大租金 相当 较高淘汰淘汰建 议 保 留13携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚
7、晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院我们的整合市场战略我们的整合市场战略主题商场、整合品牌主题商场、整合品牌组合战略、专业路线、细分市场；组合战略、专业路线、细分市场；“ “好风借好力好风借好力 ” ”、凭借地理位置的优势，面向、凭借地理位置的优势，面向年青消费群年青消费群；统一规划、统一规划、“ “由外至内、由大到小由外至内、由大到小” ”、分主题层层展现；、分主题层层展现；市场攻击，由区域阵地市场攻击，由区域阵地 辐射辐射整体市场整体市场 展开全市攻击；展开全市攻击；“ “ 放水养鱼放水养鱼 ” ”、捆绑经营、专业配套，攻或守必将立于不败之地；、捆绑经
8、营、专业配套，攻或守必将立于不败之地；策略封杀、蓄势准备策略封杀、蓄势准备 “ “洗底洗底”招商或招租进驻招商或招租进驻 聚集人气；聚集人气；品牌商家、信心保障品牌商家、信心保障必须拥有经验丰富的经营商、灵活的经营机制、忠实的消费者；必须拥有经验丰富的经营商、灵活的经营机制、忠实的消费者；强有力的强有力的项目项目品牌支持才能增强投资客的信心。品牌支持才能增强投资客的信心。14携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院市场战略：由于商铺单价高，而且按揭成数与按揭年限短由于商铺单价高，而且按揭成数与按揭年限短、使用年
9、限短、使用年限短等特点，建等特点，建 议尽量将议尽量将首付降低首付降低，以降低投资，以降低投资者的忧虑者的忧虑及风险。及风险。商铺竞争的日益激烈，为增强投资客的信心，在售的商铺绝大多数都采商铺竞争的日益激烈，为增强投资客的信心，在售的商铺绝大多数都采 用返租的形式进行销售，租金回报一般按每年用返租的形式进行销售，租金回报一般按每年 6 6%，而返租期则，而返租期则 1 1年至年至3 3年不等。从快速回收资金和提高销售率的角度出发，我们建议本项目采年不等。从快速回收资金和提高销售率的角度出发，我们建议本项目采 取取1313年年返租年年返租6 6%8%8%的方式进行销售。的方式进行销售。本地的投资
10、客在进行商铺投资时，比较青睐街铺，而本地的投资客在进行商铺投资时，比较青睐街铺，而外地外地投资商铺时，投资商铺时， 则多数选择单价较低、投入较小的商铺购买。建议将本项目的则多数选择单价较低、投入较小的商铺购买。建议将本项目的街铺街铺目标目标 客户锁定为客户锁定为石岐石岐本地投资者、本地投资者、内街内街则以则以镇区客镇区客为目标客户。为目标客户。15携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院我们的规划我们的规划美 味 轩 街铺规划：由于街铺面积较大，而且整个项目被两个红绿灯位包围，没有 特别吸引眼球的商家，过路的人
11、群很难被吸引停留。我们建议引进两至三 家如元绿寿司等知名的快食机构，一方面可以聚集人气，另一方面也将发 挥品牌效应，带动整个项目的销售和租赁。 内街规划：引进巴西、法国、美国、印尼、泰国等极富异域风情的美食餐 厅，为消费者提供高品位、高档次的美食新天地。比例按地域20%分配。引进如名典等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适的聊天、休闲的空间。 规划宗旨：动静相容、统一档次、风味规划，以特色及风味为核心。缔造 高品位风情饮食、休闲、文化新空间。 目标顾客琐定：大信商圈消费群、悠闲人事、附近家庭、周边工作的高级 白领人士。16携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安
12、微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院回报率分析回报率分析商场的定价原则一般有两种，一种是市场比较法，一种是租金返算 法。由于本项目周边在售的商场极少，而与本项目的地理位置有较大 差别，所以本项目只能用租金返算法推算基本售价。目前大信一带街铺的租金范围在40150元/平方米不等，本项 目的临街面不够宽，街铺较少，故预计租金如下：临街70元/平方米内街35元/平方米商铺的年投资回报一般收益理想可达到8%，我们可返推算出商铺的 基本售价：临街=70X12/8%=15000元/平方米内街=35X12/8%=7000元/平方米17携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊
13、治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院现时我们所定的基本售价是临街临街2300023000元元/ /平方米平方米内街内街1500015000元元/ /平方米平方米反算，按回报率8%算，得出以下租价。临街：155155元元/平方米 内街：100100元/平方米18携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院与我们现时的租价分别相差60元/平方米建议：建议： 采用返还租金的形式，以补差价采用返还租金的形式，以补差价 方式直接提高回报率、吸引力、方式直接提高回报率、吸引力、 竞争力。竞争力。19携手
14、共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院具体操作具体操作1 1、提供一定期限给销售人员、提供一定期限给销售人员CALLCALL客，通知客户即将升客，通知客户即将升 价价2 2、将价格提高到（临街）、将价格提高到（临街）2500025000元元/ /平方米、（内街）平方米、（内街） 1800018000元元/ /平方米。平方米。3 3、对购买客户给予租金补提返回，例如：现时商户租金、对购买客户给予租金补提返回，例如：现时商户租金 为为9090元元/ /平方米，发展商向其补贴平方米，发展商向其补贴6060元元/ /平方
15、米。购买方每平方米。购买方每 月租金即为月租金即为150150元元/ /平方米。平方米。4 4、补提年限视所购买商铺的租金和租约年限而定，最高、补提年限视所购买商铺的租金和租约年限而定，最高 不超过两年不超过两年。20携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院整合攻击总布局整合攻击总布局第一阶段：2008.6.10 2008.7.1蓄势期 结点：塑造完美的销售氛围核心攻击点：商场效果图、规划图销售及招商环境的布置宣传资料到位销售及招商人员培训到位第二阶段：2008.7.1 8.1重 拳 出 击结点：商场正式开售，
16、成功打破现时冰点此阶段完成销售总额的此阶段完成销售总额的20%20%第三阶段：2008.8.2 10.31全 面 沸 腾结点：打开本地市场核心攻击点： 此阶段完成销售总额的50%第四阶段：2008.11.1 2009.1.1全 线 封 杀结点：全面完成销售任务核心攻击点：不留余地，全线封杀此阶段完成销售总额的80%销售启动 2008年 7 月 1 日 2009年1月 1 日全面封杀。21携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚晕阙的病因及诊治讲座课件长安微车总体渠道策略和渠道调整方案长沙金科东方大院广告包装方案广告包装方案广告思路：一切从实际出发广告思路：一切从实际出发房地产策划师国 家职业资格认证 全国统一报名热 线400-700-980022携手共创 美好明天有机化学讲座官能团烃的衍生物醇酚
