北京上海深圳三地别墅市场报告

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1、2007北京、上海、深圳三大城市 别墅市场分析报告（16月）中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：本期北京别墅指 数持续走高，一方面是因为部分样本别墅在售价格出现了上涨；另一方面， 5、6月份开盘上市了一部分高端别墅产品。Part1 北京数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）1-6月北京别墅市场分析2007年1-6月相对于去年同期，北京别墅市场供求均出现下滑。据统计， 北京别墅市场供给套数是销售套数的0.42倍，供给面积是销售面积的0.49倍， 供求差距进一步拉大。从各月情况看，5月销供比为2.13:1，6月销供比为 4.00:1。存量别墅支撑起市场需求。但从后期来看，随着存量别墅

2、的不断去化 ，供需差距将呈现出拉近的发展趋势。1市场供给分析2007年1-6月，北京别墅市场新批准销售别墅合计1243套，批准销售 面积合计41.21万平方米，同比去年同期别大幅下滑了56.42%、48.87% 。其中，5月份获准销售325套、8.70万平方米，同比去年同期获准销售 套数和面积分别大幅下滑了48.6%、58.1%；6月份获准销售207套、5.25 万平方米，同比去年同期获准销售套数和面积分别大幅下滑了68.5%、 74.2%。别墅4、5月份供应量持续增长，并在5月份放量达到最高峰值。 从下图可以看出，2007年5-6月北京别墅新增供应量变化异常，波动 幅度仍然较大。与去年各期同

3、比来看，别墅项目日渐稀缺，供应量持 续走低。数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）2007年1-6月，中央别墅区新增供应195套、12.1万平方米，占新增供 应总面积的29.4%，是北京1-6月份别墅供应的主力区域；紧随其后的是 其他别墅区域和西山别墅区域，1-6月份别墅新增供应面积分别为6.73万 平方米、6.48万平方米，分别占供应总面积的16.3%、15.7%，是北京别 墅供应的次主力区域；八达岭昌平、潮白河、东部泛CBD三大别墅区域处 于供应的第三梯队区域，分别占供应总面积的11.5%、11.4%、10.8%。数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）从行政区域别墅供应分布来看，1

4、-6月份顺义表现格外突出，总供应 226套、12.51万平方米，占全市供应总面积的30.5%，是别墅供应的绝对 主力行政区域；海淀、昌平、怀柔、朝阳供应表现相当，供应面积在5万平 方米左右，占比分别为12.6%、12.1%、11.8%、10.8%，是别墅供应的次 主力行政区域。数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）从别墅供应的套型面积结构来看，1-6月份北京别墅供应主要集中在200 -300平方米之间，共571套、13.27万平方米，批准销售套数和面积分别占总 量的45.9%、32.2%；其次是800平方米以下的套型，共批准上市9.02万平方 米，占供应总面积的21.9%。排在第三位的是4

5、00-500平方米的套型，共批 准上市8.1万平方米，占供应总面积的19.7%。值得关注的是，500-600平方 米的套型仍然缺少供应。数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）2市场需求分析2007年1-6月北京别墅市场销售（以签约为准）了2927套、84.02万平 方米。随着别墅销售的进一步销售去化，2007年5、6月份北京别墅需求较 去年同期也出现较大幅度下降。2007年5月销售别墅640套，同比下降 28.4%；销售面积18.51万平方米，同比下降21.3%。2007年6月销售别墅681套，同比下降23.0%；销售面积20.96万平方米 ，同比下降16.2%。但从2007年5、6月份环

6、比来看，仍然持续增长。可以 看出，5、6月份仍然是别墅销售的旺季，特别是在6月份达到高潮。 由于5 月份别墅的销售相对比较旺盛，6月份增长速度明显放慢，在这之后别墅销 售将进入平淡期。从样本区域分布来看，2007年1-6月份城南阳光、八达岭昌平两大别 墅区别墅的销售量高高在上。其中，城南阳光共销售570套、10.10万平 方米；八达岭昌平共销售490套、16.36万平方米，两大区域占1-6月份成 交总量的36.2%；而东部泛CBD、中央、亚奥京北三大别墅区销售也较旺 ，实现销售套数都在330套左右，三大区域占成交总量的34.5%，是销售 的次主力区域。数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

7、从行政区县分布来看，2007年1-6月昌平、朝阳、大兴分列别墅成交的前 三强，其中昌平以773套、27.41万平方米（平均套型面积在355平方米），分 别占全市别墅成交总量的26.4% 和32.6%，成为别墅成交的绝对主力区域。朝 阳区位居次席， 1-6月共销售别墅565套数、16.24万平方米。位列第三的是大 兴区，共销售490、11.44万平方米。从销售量来看，昌平、朝阳、大兴是别墅 销售的三大热点行政区域。数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）从2007年1-6月北京别墅销售量价位分布来看，仍然主要集中于8000(含 )-10000元/平方米价位，共销售696套、19.43万平方米，

8、分别占全市销售总 量的23.8%、23.1%。其次的是10000（含）-12000元/平方米价位段，共销 售415套、13.25万平方米，分别占销售总量的14.2%、15.8%。从数据分析可知，10000元/平方米以下别墅共销售了1786套，占成交总 量的61.0%，可以看出1-6月份北京以经济型别墅为成交的主力。数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）从2007年1-6月北京别墅客户分布结构来看，其中有2005套、55.87万 平方米的别墅由本市居民购买，分别占别墅销售总量的68.5%、66.6%； 其次是外省个人，共购买了838套、24.98万平方米，分别占销售总量的 28.6%、29.

9、8%，是北京1-6月份次主力客户群。其他客户群体购买别墅面 积只占到3.6%的比例，其中北京企事业单位和华侨、港澳台个人分别只购 买了27、26套，而外国个人、机构和其他更少，分别只购买了16、15套。数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）2007年1-6月，北京别墅市场平均销售价格为11474元/平方米，较 2006年同期均出现了较大幅度的上涨。3市场价格分析从各行政区县销 售价格分布来看，由于西山别墅区以高端别墅为主， 从而直接抬高了海淀区别墅的整体价格，1-6月份海淀区别墅成交均价为 17156元/平方米，依然高居首位；朝阳以14870元/平

10、方米的价格位居次席。数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）从各客户群所购别 墅价格看，外国个人、机构所购别 墅价格最高， 达到15059元/平方米，这部分客群主要以中高端的别墅产品为主；其他 群体以12603元/平方米的价格居于第二位；华侨 港澳台个人企业、外省 个人分别以12412、12361元/平方米的价格紧随其后。而本市居民、北京 企事业单 位价格都在1万元/平方米左右，主要以购买经济 型别墅为主。数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）中国房地产指数系统上海别墅指数办公室监测显示：2007年5-6 月别墅指数为2771点，比上期指数上涨了

11、18点，涨幅为0.65%。Part2 上海本期上海别墅市场供求表现均比较稳定，嘉定、崇明、松江、浦东等 行政区域均有一定量新增别墅供应。其中5月13日到6月27日上海共新增供 应别墅651套、17.69万平方米，包括329套独立和双拼别墅以及322套联 排别墅。数据来源：网上房地产、中国房地产指数系统（CREIS）1新增供应分析本期上海别墅市场成交基本企稳，无论是联排别墅还是独栋别 墅 其成交价格都趋于平稳。5月13日到6月27日共成交别墅2101套、53.35万 平方米，其中包括993套独栋及双拼别墅和1108套联排别墅。数据来源：网上房地产、中国房地产指数系统（CREIS）图： 5.13-

12、6.27上海独立和双拼别墅成交图2成交情况分析松江区是上海主要的别墅输出基地，本期表现依然不俗。同属于松江 泗泾板块的保利十二橡树园庄和佘山银湖别墅二期均有不错的成交记录， 而南桥板块的月亮河桂圆、松江新城板块的润峰苑以及新闵板块的南都白 马花园销售情况也一直很好。闵行颛桥板块的经济型别墅复地北桥城套均总价仅为260万左右，总 价较低一直是该项目的一大优势，本期该项目销售情况较为乐观。浦东曹 路板块的蓝山小城、青浦的四荷艺墅以及嘉定安亭镇板块的安亭新镇近期 分别有一定量的新房源推出。联排别墅方面，青浦的大华云庭、嘉定的浦 发香舍以及浦东的城市经典花园三期均有不俗的成交表现。图图： 5.13-6

13、.27上海联联排别别墅成交图图数据来源：网上房地产、中国房地产指数系统（CREIS）本期除了市郊以及传统别墅成交集中区域有一定量的成交之外，市中心的 长宁区也有所成交，其中位于北新泾板块的“檀香别墅”以5846万元的总价售出 一套，均价达到55431元/平方米。本期上海别墅成交的最高价出现在浦东，浦东唐镇国际化社区又被称为“东方 世纪社区”，左靠张江，右临金桥，是浦东新区规划中的五个大型国际化社区中最 具发展潜力的一个。该区域东西向有龙东大道和迎宾大道，南北向有环东大道和远 东大道，规划中的地铁2号线延伸段将经过社区，并直达浦东国际机场。位于该板 块的棕榈泉花园本期有一定量的成交，拉高了本期浦

14、东别墅的整体成交均价。数据来源：网上房地产、中国房地产指数系统（CREIS）图： 5.13-6.27上海别墅成交均价图3成交均价分析图1：深圳别别墅指数中国房地产指数系统深圳别墅指数办公室监测显示：2007年6月别墅指数为 2818点，比上期指数上升73点，上涨幅度为2.7%。别墅项目预计达到13个。 2007年5-6月，新开盘的项目有森林1号、星河丹堤二期F组团、凤凰谷，开盘面 积达19.23万平方米。目前，位于宝安区观澜镇高尔夫球场旁的观澜湖上堤别墅 ，于7月初开盘，届时将推出别墅叠墅、高尔夫洋房224套，总建筑面积将达3万 平方米。Part3 深圳图图2：2006年5月2007年6月深圳

15、别别墅成交量情况数据来源：深圳市国土资源和房产管理局2007年5、6月份，深圳别墅市场成交量略有萎缩。07年5月份成交别 墅81套，6月份成交别墅71套，较4月分别环比下降6.90%和18.39%；5月份 成交面积2.00万平方米， 6月份成交面积1.94万平方米，较4月份环比上 升4.17%和1.04%。5月第五园三期和御景东方东堤园是成交主力，两个楼 盘共成交68套，成交套数占别墅市场总成交的84%；6月凤凰谷、圣莫丽斯 花园、御景东方东堤园、公园大地是成交套数较高的四个项目，四个项目 的成交占到市场总成交的85%。由于深圳别墅项目的供求缺口较大，并且其独特的稀缺性，使得别墅 市场较易受到

16、供给情况的影响。进入5月份，由于需求日益增长，价位较 低，面积较小的别墅类型，使得深圳别墅市场价格下跌。5月全市别墅成 交均价为33625元/平方米，环比4月下降5.3%，6月相对5月上升8.36%，达 到36438元/平方米。深圳别墅市场整体继续走热，被消费投资者继续看好 。另外，深圳整体住宅价格的大幅度上升也对别墅市场价格产生了较大的 推动作用。 深圳别墅市场总体分析THANKS !感谢中国指数研究院对本次活动的数据支持！桂芳园 Wondland Height第五期-第六期 整合市场推广观点 应变 观点1、市场在变了 判断 ：* 布吉地产99年是一个分界线，99年前的项目由于规模的因素，如国展台、龙珠等领导品牌项目各领一时风采；但在99年之后出现的领导品牌，由于超大规模概念的出现，如中海怡翠、中城康桥、盈翠花园、信义假日名城等一系列领导品牌出现，且成为市场的主流； 结论 ：* 布吉地产市场在变化了，对于桂芳园而言，其第五期、第六期的市场推广正处于市场的质变其，其整合市场攻击的方式也必然随之发生变化；* 桂芳园第五期、第六期整合市场攻击，由于市