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1、城市设计长辛店大街更新改造设计l 长辛店大街背景分析l 保护定位及功能定位(人文资源分析、商业 市场供需分析、当地居民 需求分析l 永续发展理论模式（两权分离模式）l 保护实施策略设计研究思路框架长辛店大街背景研究 城市背景分析中国处于城镇化急速发展的阶段，如今城市化的主 题是“人的城市化”。在城市化为城市带来发展契机的同 时也会伴随相应的城市问题。例如城市扩张使得城市边缘有一定保护价值的区域面临 大改大建的命运。长辛店大街处于这样的境遇，所以在北京南城发展，园 博会等机遇下，我们希望寻求出一种更新模式、实施策 略、利用专业手段营造出美丽的空间，使它得以复兴，并 得到可持续的发展。长辛店大街背
2、景研究距离西三环约15公里古镇长辛店位于北京市丰台区永定河西岸，卢沟 桥畔.区位研究长辛店大街背景研究丰富的历史文化内涵悠久的商脉优越的区位独特的建筑格局、风格富有活力的传统人文生态良好的经营管理模式多元化的商业功能组合符合消费者需求的商业硬件因素软件因素p悠久的历史：历史上繁荣，且延续到近代 p文物古迹：有天主教堂、火神庙、娘娘庙 等历史古迹 p宝贵文化遗产：传统肌理体现口文化特色p从古代以来就是城市的商业贸易中心， 近代商业繁荣。p位于城市急速发展地段或临近园博会主 园区p具有历史性的地方传统建筑及格局p改造后传统人文元素如老字号、民间艺 术、民俗民风、原生态生活方式得以继承 和发扬p符合
3、市民或游客需求的商业业种p多元化业态组合，人们可以在历史街区购 物、休闲娱乐、餐饮于一体，停留时间长p有效的经营管理模式维护历史街区的特 性及符合市场需求，实现历史街区的复兴通过案例研究，成功的双重依托型历史文化街区不仅具有悠久历 史、优越区位，而且有独特的商业定位、充满活力的人文生态环境和良 好的经营管理模式资源条件分析长辛店大街背景研究古镇长辛店，是西南距京城最近的乡镇，也是西南进京的必经要 道。长辛店大街是具有近千年历史的老街。追溯它成街的历史，恐怕比近 在咫尺的卢沟桥建立的时间还要长。明清时期，这里曾是距离北京城最近的古驿站，也是进出北京西大道 的门户，俗称九省御路。那时，街上商贾旅客
4、云集，店铺酒肆林立，无论 打店歇脚的商客，还是进京赶考的儒生，或是穷困潦倒的乞丐，三教九流 ，五行八作，混杂其间，人来人往，车马声啸，热闹非凡。近代，这里发 生过二七大罢工，先烈的鲜血曾经染红过这条老街，给这条古老的街道增 添了更加迷人的色彩长辛店大街背景研究长辛店古镇同北京南城特别是原宣武区及广安门地区明清两 代的胡同文化息息相关，一脉相承。其中长辛店有众多的胡同，大约 有 70 条，到今天基本保持完好，但大多不叫某某胡同，而称之为某 某口，或者某某里。叫口的有：车站口、米家口、娘娘宫口、祠堂 口、南当铺口、留养局口、火神庙口等等。叫里的有：盛德里、平安 里、成合里、育英里、同福里等。叫法不
5、同却都是胡同。拿大寺口来 说，一条胡同中，还分出了四条小胡同。这些胡同大大小小加在一起 有六七十条，长辛店镇应称得上北京胡同最多、最集中的地方之一 了。长辛店大街背景研究背景研究总结我们根据长辛店大街背景研究框定了它的目标客户群必须兼 顾城市居民和游客两个群体，改造参与群体为政府、商家和当地 居民。必须以商业开发和历史人文价值保护并重，商业业态必须 富有地方特色和文化品位，从而为后面的分析研究明确了发展方 向和思考路径。通过制度创新和市场化管理实现街区的复兴和长 期繁荣。保护定位及功能定位从长辛店大街自身资源条件出发，依据市场的供需状况来 明确长辛店大街的保护定位与功能定位长辛店大街物 质环境
6、与人文 资源分析商业市场供需 分析项目定位功能定位当地居民需求 分析永续发展理论模式 （两权分离模式）统一物管 有助于建筑空间的维护和保养统一营销管理 有助于维护和提高经营 者的共同利益，避免恶 性竞争统一招商管理 要求招商的品牌 审核管理和完善 租约管理统一服务监督 有助于经营者间协调 和合作，由管委会指 导、协调、服务、监 督租户的经营活动， 保证商业高效运转。统一运营管理建立统一经营管 理体系的基本前 提是实现产权（ 所有权）与经营 权的分离（即“ 两权分离” ）股份公司制收购所有权政府返租制操作方式产权所有人以产权作价入 股成立股份公司，市场化 运作政府收购商业所有权，成立 管理公司或
7、委托管理公司进 行运营管理政府以约定租金收购经营 权，然后委托商业管理公 司进行对外统一招商和运 营管理产权属性产权分散产权统一产权分散实现条件80以上产权人入股合理的股权、分配制度80以上的产权收购合理的补偿标准80以上的经营权收购政府给予租金收益保证政府职责政府前期宣传引导 政府协助股份公司成立 提供政策保障 指导经营业态业种政府拥有所有权 对街区的运营给予指导、控 制政府与产权人的租约关系 对街区的运营给予指导、 控制永续发展理论模式 （两权分离模式）根据目前国内历史文化街区的实践，两权分离实施模式主要有三种，我们建议：长辛 店大街改造初期需充分发挥政府主导作用，宜采用“政府返租制”模式
8、启动永续发展理论模式 （两权分离模式）建议模式街 区 商 业 价 值市场认知度（ 开街时间）实际价值市场估计价 值示意性政 府 投 入 和 参 与 度高低 低高股份公司 制街区改造综合效益政府返租 制政府返租制 向股份公司 制转变v 一旦条件成熟，市场可以正 确评估长辛店大街商业价值 ，“股份公司制”的模式可 以看作“政府返租”模式的 市场化演进版选择原则v 具备可操作性，容易执行，产权人易接受 ；v 政府投入小；产权人集体参与；v 政府可引导但不直接参与；可市场化运作 ；保护实施策略自然环境要素人文 环境 要素人工 环境 要素位于北京城南急剧发展地段、园博会 的召开明清格局清末民初建筑名胜古
9、迹历史人物、民间工艺、风俗节庆、民 俗文化、老字号、传统古驿站的历史 底蕴线面点娘娘庙、天主教堂、火神庙等形 成传统文化体验点。传统的口文化形成长辛店大街基 本肌理，保证了文化的延续。长辛店大街历史文化街区形成商业集聚片区、居住片区、 文化体验片区保护基本框架利用当地现有 资源要素提出 保护基本策略 总结当地先存 问题提出空间 环境保护实施 策略保护实施策略空间改造策略l 问题：沿街建筑和居住建筑形式不规整，整体风貌不协调l 策略：1.寻求当地古建筑特色和文化符号，建造修缮当地特色古建 筑。2.符合当地肌理的前提下，对建筑内部进行符合现代人生活的 改造，进一步完善当地居民居住环境。3.利用相应的院落进行改造，研究使用功能和居民居住方式确 定几种院落改造模式。在此基础上进行建筑的创新。l 问题：文化传承的凋零，古驿站，古寺庙功能逐渐缺失，建筑单体破 败。l 策略：根据查阅当地相关资料，恢复长辛店大街原古驿站的形式，利 用人文历史资源打造当地的人文特色建筑。保护实施策略空间改造策略l 问题：公共空间，当地居民没有适合的开放空间和活动场所l 策略：根据空间形式研究分析，建立空间安全格局，打造公共空间系 统，让公共空间的作用发挥到极致。保护实施策略空间改造策略
