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1、海口市骑楼建筑历史文化街区 人口和业态专题研究报告复旦大学房地产研究中心 魏斌2007年9月海口破败的骑楼老城保护现状报告目录(2)第二部分 业态的现状和改造第一节 理论研究1、中心老城区业态发展的共性2、业态在旧城改造中的重要性和必要性3、业态定位的前提功能定位4、业态调整应遵循的原则5、业态调整的案例分析广州下九路、北京路、北海、上海6、海口老街改造曾经的尝试第二节老街业态的回顾1、老街商业发展的历程2、现在低端商业的集聚3、五条老街业态现状分析4、其业态存在的利弊分析SWOT分析 第三节 老街业态的调整与改造1、业态调整的思路2、业态改造的理念3、当前改造的困难重重4、调整的步骤5、调整
2、后如何盈利6、改造实施的困难第四节 总结：改造实施的相关建议报告目录(1)第一部分 人口专题研究报告第一节 老街现状与保护性开发的必要性1、人口现状概述2、居住环境极其配套公共设施 3、人口的年龄结构4、文化教育水平5、居民的可支配收入状况6、居民生活状况7、就业情况8、外来人口数9、人口变迁及比较分析第二节 五条老街人口状况调查第三节 改造模式的设计及基本原则 第四节 人口的搬迁与置换1、老街人口发展规划指导思想2、人口发展主要任务 第一部分 人口专题研究报告 第一节 “五条老街”的保护改造时不我待骑楼老街历史 背景保存 现状 归国华侨始建于上个世纪二三十年代 集中于博爱路、中山路、新华北路
3、、得胜沙、长堤路等五条老街 基本完好的建筑约占现存骑楼的三分之 一，摇摇欲坠的达六，七成之多 夹建在骑楼中的简陋或仿造的新楼也多 达两成半 近年来社会关于保护老街的呼声不断，政府也开始制定过相应的保护条例 城市 发展 压力近年来海口市中出现的大量迁入人口， 增加了居住负担 社会环境恶化，公共开放空间、配套设 施以及道路交通都严重滞后 提高土地利用率并改善居民生活水平 第二节 五条老街人口状况调查Phase 1 老街人口众多 居民以老人和外来零售从业人员为 主 社会人文环境较差，缺乏有效规划 管理，社区治理结构混乱 生活消费水平比较低 老街实际人口分布状况 老街人口概述1、老街人口现状概述 2、
4、居住环境极其配套公共设施居住环境 老街房屋破旧，经年失修，居住质量极差，街立面居民多以骑楼一楼做商铺经营或出租，二楼或三 楼为居住功能，老城区建筑中危房数量占很大一定比例，老城区公共服务设施配套不全，道路和基 础设施极其匮乏 生活环境 街区内建设严重缺乏有效规划，居民乱搭建现象非常严重。老街垃圾和废水处理不当，三废污染严 重影响居民生活，房屋危旧低矮，居民拥挤不堪，又由于道路、排水、环卫设施的缺乏，使老街的老百姓生活质量低下，生活环境污染严重，生命健康堪忧。 人文环境 老城区社会人文环境较差，缺乏有效规划管理，社区治理结构混乱。由于居住环境差，租金水平低 ，新涌入城市的农民都在此落脚，而这个水
5、平吸引的也是低层次收入的承租人，最低收入者聚集区 成为这个地区长期的特征。 治安环境 贫民化导致各种社会问题，成为社会不和谐的音符。老街治安环境形势严峻，社会问题突出。多种调查结果的综合显示，老城区成为各种犯罪活动的多发地和滋生地 社区 环境社区 管理社区 质量3、人口的年龄结构和文化教育水平老龄化趋势文化教育水平比较低老街区老年人居多，老街提前面临老龄化 趋势 虽然年轻人占很大比重，但年轻人外流迁 移至新城区现象严重，甚至很多年轻人不 愿去老城区。 空挂户多，“空心化”现象 初高中、技校水平的比较多，外来人口的教育 水平一般也都处于初高中阶段 随着城市发展中心的转移，良好的教育资源也 转向新
6、城区，老街附近好的教育资源正在枯竭 。 很多家庭为了子女上学，也会选择搬出老城区 ，再加上受过高等教育的年轻人不愿回到老街 。5、居民的可支配收入状况老街低端商 业海南泡沫经 济破灭第二产业落 后123 由于老街商业档次较低， 且其市中心的地位逐渐被 取代，所以铺面租金比较 低 老街居民经济收入来源基 本上以出租房屋或自经营 零售商业为主，商铺的出 租获利占居民收入很大的 一部分 海口自房地产泡沫以来大的 经济环境日益恶下，泡沫经 济的破灭导致大量工人下岗 近几年经济有所好转，但老 街居民由于年龄层析比较高 ，四零五零人口众多，再培 训再就业非常困难 从90年代后期以来，海南省的功 能定位发生
7、了巨大变化，旅游经 济成为海南经济的主导产业 为了保护良好的生态环境促进旅 游业发展，不提倡再大力发展第 二产业 琼州海峡增加了运输成本，导致 近年来海口第二产业极不发达， 而第二产业容易吸收更多的富余 劳动力 6、人口就业情况老街贫困人口就业结构类别从事工作群体特征收入水平生活保障“三无”人群无劳动能力、无收入来源 、无法定抚养人的 人群无劳动能力、无收入来源、 无法定抚养人的人群最低无职业不固定人群个体小商贩和临时工文化程度低，无技术专长收入低微且不稳定生活较困难下岗职工零售批发业家庭平均每户有2-3人处于 下岗待业状态大多由企业再就业服务中 心发给最低生活费最低保障线离退休职工离退休无法
8、再就业生活成本日益增加，部分 存在拖欠离退休金现 象生活较困难进城民工主要从事低收入工作，相 当一部分人处于失 业或半失业状态文化程度低，年龄偏大，不 少人因自身素质低， 就业困难低收入，家庭抚养人口多农民工的权益保障存在 很大漏洞12345人口调查结论：人口过密老龄化弱势群体 人口过密不仅以牺牲高度稀缺的空间资源为代价，由人口过密引起的“拥 挤效应”还会对高素质人才的集聚产生复杂、系统的破坏性影响。 人口密度过大，会导致现有居住条件恶化 人口过密人口结构人口置换 一方面，老龄化趋势不可逆转；另一方面，目前海口人口存量中的弱势 群体倾向于在老街区稳定沉淀下来 人口收入偏低，会导致消费能力不高；
9、人口老龄化明显，会导致区域缺 乏活力。 老城区的人口结构调整，不光是一个量的问题，还是一个质的问题。 “人口置换”政策，在推动人口总量下降的同时，培育与老街开发相适应的 人口环境，包括有利的人口素质结构，年龄结构和区域分布。 人口结构的改变则会带来生活方式的巨大变化 ？第三节 老街改造模式的设计及基本原则“五条老街”改造的基本原则： “整体性”原则老街改造遵循海口市发展“十一五”规划“自发性”原则全社会聚焦五条老街“延续性”原则可持续发展道路，人文历史的继承“阶段性”原则循序渐进，重点示范区建设“经济性”原则投入产出的衡量“人文尺度”原则重视人文历史的保护，发展旅游产业“综合效益”原则体现多方
10、面效益的统一协调“经济性”“延续性”“综合效益”改造基 本原则“阶段性”“人文尺度”“自发性”“整体性” 第四节 人口的搬迁与置换1、五条老街人口发展规划指导思想指导思想宗旨： 统一规划、统一 经营管理在邓小平理论和“三个代表”重要思想指导下，树立和 落实全面、协调、可持续的科学发展观以海口申请成为历史文化名城、规划建设南洋骑楼城 、老城区总体全面调整为契机 重点在历史文化保护、新产业引进和效益发挥三个层 面上，构筑与老街新的旅游休闲功能定位相匹配、更 加有利的人口环境，为推进“破旧的老街”向“南洋骑楼 城”转型 在深刻把握人口自身发展规律以及人口与城市社会经 济良性互动发展关系的基础上，发展
11、规划要一切从老 城区的实际出发 老街人口发展总体规划目标 缩减人口数量优化人口结构居住功能转变新的业态引入目标：重点通过人口置换管理，优化人口结构，到 2020年，老街区人口规模大幅缩减，居住功能完全发 生转变，形成与老街业态和旅游功能匹配的人口规模 和数量，老街区发展成为具有悠久的历史文化的南洋 骑楼风格休闲旅游胜地。2、人口发展主要任务人口发展主要任务流程缩减人口 规模模优化人口 结构调整人口 布局（1）缩减人口规模一定条件下，由人口过密引起的“拥挤效应”会破坏老 城区整体效益的发挥，增加老城区的人口负荷；但 不同于其它城市要素，人口惯性的存在使针对人口 过密化的政策调整非常困难 缩减人口
12、规模固然对老城区的改造和可持续发展有 极端重要的贡献，但这些贡献大多有待实现，因此 是不确定的，但为缩减人口规模付出的成本却是立 竿见影，确定的。 如何使这部分成本最小，在时间、空间上更加合理 地分配，如何最大程度地赢得社会和市场力量的支 持，需要在人口干预政策设计和人口规划实施过程 中通盘考虑。 常住人口规模控制具体时间进度实现到2012年将老街区的常住人口规模控制到，5年内将老街区的常住人口数量缩减。 不是简单将人口削减指标作年度分解，而是人口的调整要符合产业规划和老城区功能的转变 。 要体现“边际调整、逐步优化”的规划理念，人口干预以海口社会、经济稳定的大局为前提，充 分考虑并逐步调整现
13、有政策，使之与五条老街改造和人口搬迁调整相符相容。 （2）老街区人口规模控制具体措施手段2、人口发展主要任务1 收入提高会推动老街市民主动谋求居 住环境的优化，逐步向环境、交通、 上学就业良好的市区转移 “硬迁移”主要通过旧城区改造和历史文 化保护区建设，配合海口城市规划发 展战略，在确保老街居民生活质量提 升、发展需要满足、自觉自愿的前提 下，鼓励、支持老街人口向海口新规 划城区迁移，外移常住人口。 成败的关键在于政府能把握好对迁出 人口利益的补偿，即要让迁出人口既 能“安居”还能“乐业”；不仅使迁出人口“ 立竿见影”地享受到生活质量的提高， 更要让迁出人口从长远看到更加适合 的发展机会。
14、“硬迁移” 2积极的房地产政策 老城区现有的房地产业对提升区域 人口品质、降低人口密度、美化城 市景观等方面贡献还非常有限 传统的房地产业参与城市改造的模 式必须要有大的突破，一方面，围 绕目前老街发展规划方案，对街道 立面进行恢复性建设，使其重现昔 日的南洋骑楼风格，对街区内进行 重新规划 另一方面，政府对拆迁配套房的建 设要采取更为积极的扶持政策，加 快海口廉租房等保障性住房的建设 ，使房地产业发展能自觉服从并且 促进海口旧城的改造和人口控制的 大局。 根据海口市财政 的实际状况，我 们建议在老街区 长堤路一带和街 区内部地区发展 商品房，一方面 有利于老城区环 境和人口的改善 ，另一方面
15、有利 于筹集改造的资 金，降低财务负 担和成本，尽早 地实现项目的综 合整体平衡。2、人口发展主要任务（2）老街区人口规模控制具体措施手段3旅游型居住人口的引进 其主要是利用市场的经济杠杆，配合南洋骑楼城滚 动开发、功能逐步凸现动态变化，在一定的政策导 向下，形成与旅游经济相匹配的家庭旅馆或酒店行 业。 通过打造居住和服务特色，并适度提高生活和住宿 成本，一方面加大对低收入人口的市场排斥力；另 一方面，通过生活成本的推力和“级差地租”的引力， 引导部分老街居民业主将房屋租给统一经营的公司 进行开发管理。 要在房产租赁收入可持续增加的前提下，置换、疏 减常住低端人口，有效改善老城区的人口构成。重
16、 点以旅游住宿源头为抓手，提高老街住宿环境的特 色和品位，吸引外地游客。 目前老街经济活动人口中超过60是常住人 口，其中相当一部分属于外来经营者。 伴随着老街区的改造和功能定位，产业渐进升 级，很大一部分历史上积累的经营低端商品买 卖的外来流动人口会配合老城区传统产业的疏 散方向，重新选择事业发展地 应对老街老龄化现状，建议专项规划建设一批 养老基地。养老基地的模式可以灵活多样，养 老院、老年公寓、养老村等。 4加快产业调整 具体注意事项：前期安置房的建设搬迁补偿方式和补偿标准、回迁、铺面的买 断或合营方式（股份制还是买断使用权）切实保护老百姓的合法权益 第二部分 业态的现状和改造第一节 业态改造的理论支撑1、中心老城区业态发展的一般性共识 城市的发展和变迁，老城区空心化导致位于市 中心的商业环境缺少周边居民的支撑。
