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1、K E L S E N保利大家项目农贸市场 建设建议报告KELSEN凯尔森城市商业业生态态整合运营营者|报告体系报告体系 Analyze System 昆明市农贸（生鲜）市场调研 保利大家项目市场定位建议 保利大家项目市场规划建议 保利大家项目市场初步测算PART：one昆明市农贸（生鲜）市场调研旨在了解各市场的体量、业态、存活能力、商户利润空间等主要信息uQ+life 台湾范生活超市u春之城 春之城标准化农贸超市u江岸小区 江岸农贸超市u王家桥 西山农副产品交易超市u纂塘 纂新农贸超市农贸（生鲜）市场调研名单Q+life生活超市u位置：昆明同德广场负一楼u面积：超市面积2000u简介：Q+L
2、ife是以进口优质快消品、高品质生活一站式体验馆、便利厨房、优质生鲜产品、宅配送等“一站式”的超市模式，定位于中高端的精品超市；Q+life生活超市内部情景Q+life生活超市市调信息设立于中央金座小区内部，超市辐射周边小区（金星、同德等小区）居民。经营品类齐全、硬件环境优异；日客流量较高，客单价约40元，经营能力及抗风险能力较强；从消费者的角度来看，Q+Life带来的则是一种全新的消费体验，“品质生活”是关键词。同德Q+Life超市：基本情况总面积主要业态面积占比租金客单价2000生鲜30%40元/月/约40元生活超市70%春之城-标准化农贸超市u位置：昆明市北京路与霖雨路交叉口u面积：超市
3、面积2000u主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、厨房用具等。标准化农贸超市内部情景春之城农贸市场：基本情况总介主要业态面积占比商家数量 摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量辐射范围占地：2500 摊位数：80 商铺数：60 经营户：约 90干货3%3 商铺 摊位（1.5m*0.8m ）：150-200元/个/ 月商铺(20-30)： 90-110元/月每户每月20 元电费： 摊位含在管 理费力 商铺1.2元/ 度水费： 摊位水费含 在管理费里 ；单独供水 的商铺按4.5 元/吨早高峰期10：30 11：30 约250人春之城小区住户 为主
4、。该小区共 1400户、入住率 超过90%粮油2%2 商铺 酱料1%1 摊位 水果8%6 摊位 蔬菜42%30 摊位 肉类18%18 90%摊位 熟食2%2 商铺 生禽7%5 商铺 水产4%4 商铺 糕/面点3%3 商铺 厨房用具2%2 商铺 古玩2%2 商铺 其它3%3 商铺 空铺3%3 商铺春之城农贸市场市调信息由于该超市旁边有沃尔玛吸引大部分的客流，整体经营情况一般，有部分的家电维修，玉石等类型的业态，只有该小区周边小范围内的居民会进行消费，大部分人群都在旁边沃尔玛进行购物。春之城农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情 况已经营年 限自营或雇 员营业面积 月租金日均营业 额月均纯利纯利
5、率与市场关 系损耗处理方 式进货渠道蔬菜摊位良好1自家1人 3个摊位600300520050%租赁便宜卖/自己 吃王旗营蔬菜批发 市场摊位一般2自家1人 1个摊位250180270050%租赁便宜卖/自己 吃王旗营蔬菜批发 市场 肉类李师傅猪肉摊 位良好2自家2人 2个摊位40020001800030%租赁便宜卖私人屠宰场摊位良好3自家1人 1个摊位200800720030%租赁便宜卖私人屠宰场江岸小区-江北农贸超市u位置：昆明市盘龙区白云路与盘龙江交汇处u面积：超市面积5000u主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、厨房用具等。江北农贸超市内
6、部情景江岸市场存在已久，无空缺的商铺和摊位，整体经营情况较好，品种比较齐全，能满足周边住户日常需求，主要以生鲜，熟食，水果类居多。江岸农贸市场市调信息江岸农贸市场：基本情况总面积主要业态面积占比 商家数量 摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量辐射范围占地：5000 摊位数：400 商铺数：140 经营户：约 400干货2%18 商铺摊位（1.8m*0.8m ）：400-1500元/个商铺(20-30)： 150-750元/月含卫生费及 摊位水费：摊位： 100元/月商铺： 150元/间电费：1元/ 度水费：摊位 水费含在管 理费里；单 独供水的商 铺按4.5元/ 吨高峰期10：30 11：3
7、0约6000 人江岸小区（860 户）及周围约两 公里范围内的居 住人群。辐射该 范围内常住人口 近10万人。粮油2%15 商铺 酱料2%9 90%摊位 水果8%45 80%摊位 蔬菜25%95 摊位 肉类18%50 60%摊位 熟食2%15 商铺 土特产4%22 商铺 生禽8%30 商铺 水产12%25 商铺 糕/面点3%20 商铺 咸菜2%11 摊位 百货5%15 厨房用具2%6 商铺 其它5%12 商铺江岸农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况 已经营年限自营或雇 员营业面积 月租金 日均营业额 月均纯利纯利率与市场关 系损耗处理方式进货渠道水果四季水果店良好2自家1人 30商铺45
8、0030002700030%租赁便宜卖/扔王旗营 李师傅摊位良好3自家2人2个摊位120018001890035%租赁便宜卖王旗营 蔬菜摊位良好2自家1人2个摊位12006001080060%租赁便宜卖/自己 吃王旗营刘师傅摊位良好1自家1人1个摊位600400600050%租赁便宜卖/自己 吃王旗营肉类黑猪猪肉店良好4自家2人 30商铺450030001800020%租赁便宜卖安宁养猪场 李师傅摊位良好3自家1人两个摊位6001000900030%租赁便宜卖某私人屠宰场 面点甜心包子铺良好3自家2人 15商铺1800500600040%租赁损耗极少 东川面点良好3自家3人 50商铺50004
9、00360030%租赁无损耗 王家桥-西山农副食品交易超市u位置：昆明市普吉路王家桥内u面积：超市面积15000u主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、厨房用具等。王家桥超市内部情景该农贸超市规模不大，品种也比较稀少，由于在城中村里面，交通也不是很便利，只有周边的人群会到该超市消费。王家桥农贸市场市调信息王家桥西山农副食品交易市场：基本情况总面积主要业态面积占比 商家数量摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量辐射范围占地：1.2万 摊位数： 560 商铺数： 240 经营户：约 650生活百货5%40 商铺摊位（1米/个）： 1000元/个/月
10、商铺：(20-60) ： 50-120元/月含在租金 里，不单 独收取电费：1元/ 度水费：单独 供水的商铺 按3.5元/吨10点11点： 约1000人王家桥及附近城中村居住 人群粮油2%28 商铺 腌渍1%19 90%摊位 水果10%80 80%摊位 蔬菜25%180 摊位 肉类15%90 60%摊位 熟食2%12 商铺 土特产5%15 商铺 生禽8%35 商铺 水产10%40 60%商铺 糕/面点2%8 商铺 干货4%18 商铺 小吃3%12 铺面 厨房用具2%18 商铺 其它2%25 商铺 空铺4%30商铺王家桥农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情 况已经营年 限自营或雇 员营业面积
11、 月租金日均营业 额月均纯利纯利率与市场关 系损耗处理方 式进货渠道粮油茂林粮油批发良好1自家1人60450020001200020%租赁损耗极少经销商厨具云南特产（店 ）良好2自家1人303000500375025%租赁损耗极少经销商水产鲜鱼店良好0.5自家1人路边摊600600540030%租赁便宜卖/自己 吃虹桥蔬菜批发 市场肉类猪肉摊位良好3自家1人 一个摊位 1000900810030%租赁便宜卖陆良养猪场篆塘-篆新农贸市场u位置：昆明市新闻路中段u面积：超市面积13000u主要经营种类：干活、油粮、酱料、水果蔬菜、肉类、熟食、土特产、家禽、冻品、糕点、咸菜类、成品半成品等；纂新农贸
12、超市内部情景属于昆明较老、规模较大的农贸超市、品种齐全价格便宜，导致很多人愿意前往，有部分北市区南市区的老年人都愿意到该超市进行消费，没有空缺的商铺及摊位，商铺转让费5-20万不等。篆新农贸市场市调信息 篆新农贸市场：基本情况总面积主要业态面积占比商家数量摊位/商铺租金管理费水电费一小时人流量占地：1.3万 摊位数：650 商铺数：300 经营户：约 800干货2%35 商铺摊位（1.8m*0.8m） ：400-1500元/个商铺(20-30)： 150-750元/月含卫生费及 摊位水费：摊位： 100元/月商铺： 150元/间电费：1元/度水费：摊位水 费含在管理费 里；单独供水 的商铺按4
13、.5 元/吨10点11点： 约600人粮油2%30 商铺 酱料1%40 90%摊位 水果8%60 80%摊位 蔬菜28%190 摊位 肉类18%90 60%摊位 熟食2%30 商铺 土特产4%20 商铺 生禽8%60 商铺 水产12%140 商铺 糕/面点3%30 商铺 咸菜2%40 摊位 厨房用具2%20 商铺 其它8%60 篆新农贸市场：经营户详细调查业态商户名经营情况已经营年 限自营或雇 员营业面积 月租金 日均营业额 月均纯利纯利率与市场关 系损耗处理方式进货渠道干货云南特产（店 ）良好2自家1人3060009001080040%租赁损耗极少经销商小林干货（店 ）良好4自家1人2030
14、00500525035%租赁损耗极少经销商蔬菜石大姐摊位良好3自家1人2个摊位1200400540060%租赁便宜卖/自己 吃虹桥蔬菜批发市 场 刘师傅摊位良好1自家1人1个摊位400300450050%租赁便宜卖/自己 吃马街蔬菜批发市 场 肉类陆良野猪肉（ 店）良好5自家2人301200035002100020%租赁便宜卖陆良养猪场李师傅摊位良好6自家1人 两个摊位200020001800030%租赁便宜卖某私人屠宰场 熟食宜良烤鸭良好5自家2人15300020002400040%租赁无损耗宜良百年老卤良好3自家2人 一个摊位40015001350030%租赁无损耗自制昆明市农贸（生鲜）市
15、场调研总结本次市调工作对昆明市区内规模较大、辐射人口较多、经营农产品类及数量均极具代表性的五家农贸超市、一家生鲜超市进行了实地深入走访调查，结论如下：一、组织经营方式：1. 农贸市场：采用投资建设方统一经营管理的方式，将农贸超市内商铺及摊位进行统一规划后出租给个人或企业任其自主经营，按期收取租金及管理费、卫生费等费用。根据商铺或摊位位置优劣采取不同的租金标准；2. 生鲜超市：投资建设方完成场地建设、审批办证工作后进行货品的统一采购、统一销售、统一收银；部分品类如蔬菜、干货等可采取联营扣点的方式分别进行招商；3. 标准化农贸市场：组织方式类似于传统农贸超市，但建设管理依据昆明市标准化菜超市建设标
16、准与管理规范进行。环境较好，管理规范；昆明市农贸（生鲜）市场调研总结三、存在问题及优劣势：1. 农贸超市（江岸小区江岸农贸超市、王家桥农贸市场、篆新农贸市场等）：准入门槛低，购销渠道复杂，导致监管难；环境还比较低端，“脏、乱、差”；消费者购物环境糟糕，体验差；小商小贩随意喊价；商品较多的流通环节形成层层加价；且很容易受天气、节假日等影响，价格容易大幅度波动；2. 生鲜超市（Q+life）：产销直接对接，减少中间流通环节，减低消费者购买成本；环境好；诚信度佳；统一经营导致经营者全部承担人员、运营、损耗等费用，经营成本较高；3. 标准化农贸超市：根据昆明市标准化菜超市建设标准与管理规范建设的新型农贸超市，软硬件环境较好，管理规范。具备了传统农贸超市品种多、经营灵活、各商户分摊损耗等经营成本等一定优势，但环境提升
