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1、委托方： 执行方： 江北 市场调查报告 调研活动简介 调研结果 、宏观经济及背景分析 2、调查样本的背景资料 3、潜在购房者购房需求研究 4、对 5、消费者购房的信息来源 项目定位及市场建议 128 录 第一部分：目标市场消费者结构特征 第二部分：目标市场消费者消费特征 第三部分：楼盘推广策略建议 为 分析市场因素对房地产定位的影响 ， 为 了解并把握市场和用户的特征 ， 挖掘潜在消费群的有效卖点 ， 从多角度多层次探求消费者的需求 。 分析购房消费群的态度和行为 ， 研究 “ 民居 ” 概念的可行性 ， 为 调研活动简介 目 的 内 容 定性研究：四组焦点小组座谈会 定量研究： 问卷入户调查
2、： 180个有效样本 定点拦截调查： 100个有效样本 500个有效样本 以 北区为主要抽样调查区域，辐射对面的渝中区和沙坪坝部分区域。 项目周期： 2003年 6月 10日 2003年 7月 15日 定性研究： 2003年 6月 21日、 22日、 25日、 28日 定量研究： 2003年 6月 15日 7月 5日 调研活动简介 调查时间 调查地区 样本配额 研究设计 第一部份：定性研究 焦点小组座谈会 研 究 区 域： 中区、沙坪坝区 座谈会组次： 四组 目标与会者： 第一组：江北区已经购置了中高档小区住房的现有消费者 第二组：江北区潜在购房的消费者（配额完成） 第三组：渝中区潜在购房的消
3、费者（配额完成） 第四组：沙坪坝区潜在购房的消费者（配额完成） 座谈会执行时间 ： 第一组： 2003年 6月 21日下午 2： 30 5： 00 第二组： 2003年 6月 25日下午 2： 30 5： 00 第三组： 2003年 6月 27日晚上 6： 30 8： 30 第四组： 2003年 6月 29日下午 2： 30 4： 30 第二部分：定量研究 问卷调查 研究区域： 江北区、渝中区、沙坪坝区 抽样方法： 入户采用分层随机抽样；售楼点拦截采用配额抽样，电话调查采 用简单随机抽样。 目标被访者： 已经购置中高档小区住宅的现有消费者；未来 24月内计划购置小区住宅的 潜在消费者。 访问执
4、行时间： 2003年 6月 15日 2003年 7月 5日 研究设计 甄别条件 ： （潜在消费者的界定要求） 1） 未来 24个月内有明确购房意向 2）购房首选区域里包括有江北区 3）对购房问题有建议权或决策权 4）能承受套内单价在 2000元及以上 1、宏观经济及背景分析 2002年 是 政府出台了一系列激活房市 、 引导和调动住房消费的政策 ， 有力地促进了我市房地产市场的发展 。 2002年我市房地产市场的总体状况是：住房消费环境得到改善 、 房地产市场交易日趋活跃 、 消费者购房信心进一步增强 。 1、 政府努力改善住房消费环境 ， 切实维护购房者权益 。 主要体现在： 1） 商品房买
5、卖合同实行联机备案 ， 根除 “ 一房多售 、 重复抵押 ” 现象； 2） 以套内面积计价 ， 化解商品房面积纠纷； 3） 建立商品房预售资金监管制度 ， 保障预售资金用于工程建设； 4） 建立信用档案信息系统 ， 保证市场信息畅通； 5） 解决 “ 两证 ” 历史遗留问题 ， 重塑市场主体信心 。 2、 在市场机制上 ， 政府采取积极有效的政策措施 ， 刺激我市住房消费 。 1）降低房地产交易环节的规费 ， 减轻购房者的负担； 2） 制定激活房地产市场的 10条规则 ， 调动了购房者的热情； 3） 实施路桥收费改革和土地出让公示招标制度； 4）主动开展有利于 5） 举办多种形式的房地产市场交
6、易会 ， 活跃市场 ， 促进消费 。 房地产业进入了快速发展的新时期 ， 年均增长 占全市社会固定资产总投资的 成交金额 实现房地产增加值 2002年全市累计完成房地产开发投资 同比增长 25%， 比去年净增 从当年竣工 商品住宅 比去年同期上升 40%；商业营业用房 同比增长 办公楼 其他 全年合计销售商品房 平均销售价格为 1556元平方米 ， 比去年同期上升 114元平方米 。 其中 ， 商品房销售均价为 1277元 ， 比去年同期上升 146元 。 个人购房比重由 1997年的 升到 人均居住面积达到 12平方米 ， 城镇居民已告别短缺时代 ， 消费理念和需求发生质的变化 ， 由简单满
7、足生活需要的 “ 居者有其屋 ”跃升到更加注重质量 、 品牌 、 环境 、 智能的更高更新 ， 休闲享受 “ 小康生活 ” 的时尚追求 。 2002年 ， 060宗 ， 面积 6860公顷；全年批准入市项目 210个 ， 面积达601万平方米 。 据估计 ， 2003年 地增量 、 存量供应同步增长 ，但以存量供应为主 。 专家估计 ， 2003年 ， 北部新区和南岸区将表现突出 ， 成为消费者购房的首选区域 ， 成为我市房地产交易市场的两个主题板块 。 2003年上半年 ， 万平方米 ， 成交金额达 成交均价为每平方米元 。 分别比 2002年同期增长 、 据预测 ， 今年下半年房产市场竞争
8、加剧 ， 房价稳中有升 。 据分析 ， 目前 热度 ”是比较理性的 、 正常的 ， 是与 没有产生过热的现象 。 根据到 2010年我市城镇化率将达到 50%的城镇化发展目标 ， 十年间 ， 00万人；如果按每人 25平方米的建筑面积计算 ， 仅新增城镇人口住房总需求量就超过了 如果将其中一半由房地产开发来完成 ， 平均每年也可达 800万平方米 。 此外 ， 00多万平方米的危旧房 。 据测算 ， 每改造 1平方米危旧房 ， 将产生 据此计算 ， 仅主城区的危旧房改造就将带来约 1500万平方米的住房要求 。 2003年一季度 ， 均衡 、 良好的发展态势 。 全市累计完成房地产开发投资 同
9、比增长 商品房竣工面积 同比增长 品房销售势头强劲 ， 共计销售面积 同比增长 大于商品房的竣工面积 ， 其中 ， 商品住宅销售面积为 占销售总量的 投资和市场的良好发展势头说明不存在过热 、 过量 、 比例失调 ， 泡沫经济的问题 。 北区概况 江北区是 位于嘉陵江 、 长江交汇处北岸 ， 东 、 南 、 西三面分别与巴南 、 南岸 、 渝中 、 沙坪坝等区隔江相望 ， 北与渝北区接壤 。 江北区拥有 214平方公里土地 ， 47万人口 ， 辖 8街 3镇 168个居委会和 81个村委会 ， 是 信息 、 金融 、 科技文化中心及中央商务区和交通枢纽 。 江北区拥有 区中心距 公里 、 火车
10、站 3公里 ， 乘车 20分钟即可到 机场国内航线通达 46个城市 。 江北区境内交通便利 ， 嘉陵江大桥及复线桥 、 黄花园大桥 、 石门大桥 、 大佛寺大桥等和规划建设的共 13座横跨长江 、 嘉陵江的公路 、 铁路大桥将江北区和渝中区 、 沙坪坝等主城区紧密相连 。 江北区是 家乐福 、 重百集团 、 国美 、 新世纪等大型商企落户江北 ， 观音桥农贸市场为全国最大的室内农贸市场 ， 销售量居全国第二 ， 江北商业城面积达 观音桥 、 五里店 、 大石坝三大商业圈和江北步行该街也正在积极建设中 。 北区人口概况 江北区有居民常住户数 总人口 其中 ，非农业人口区 2001年末全社会从业人
11、员数为 本项目位于董 农业人口 人口中男女比重为 平均人口为 口密度为每平方公里 2156人 ， 仅次于渝中区 。 江北 家溪片区 ， 属华新街地区 。 截止到 2001年底 ， 该地区有居民户数为 17300户 ， 比上一年增长 78户 ，增长率 该地区有人口 56296人 ， 比上年增长 2012人 ， 增长比率为 为全区 12个地区中人口年增长最快的地区 。 北区经济发展概况 2001年 ， 江北区完成国内生产总值 增长幅度在都市发达经济圈中位居第一；其中 ， 第一 、 第二 、 第三产业增加值分别为 2001年 ， 全区完成固定资产投资 其 比上年增长 2001年 ， 江北区全年实现社会消费品零售总额 比上年增长 比上年的增幅快 2001年末 ， 江北区金融机构存款余额达 比年初增长 其中居民储蓄存款余额达 北区房地产开发概况 江北区近两年固定资产投资势头强劲 ， 其中 ， 外地房地产开发企业在全区固定资产的投资额度上稳步上升 。 2001年 ， 江北区全年固定资产投资完成 42亿元 ， 其中 ， 房地产开发完成投资 同比增长 在房地产项目投资中 ， 完成住宅投资 2001年 ， 全区房屋竣工面积 57
