龙湖全面战略、能力、运营体系研究

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1、龙湖地产案例研究龙湖全面案例研究 排名企业业名称销销售金额额（亿亿元）1万科集团 6922保利地产 4053中海外 3994恒大地产 3755绿地集团 3676绿城中国 3267富力地产 2178碧桂园 2159龙湖集团 18010雅居乐 17011世茂房地产 16312中信地产 15513金地集团 15014华润置地 13415远洋地产 13016融侨金辉集团 12217世纪金源 12018复地集团 10419首都开发 9620招商地产 95排名企业业名称销销售金额额（万平方米）1恒大地产 5972万科集团 5883保利地产 4854绿地集团 4555碧桂园 4006中海外 3567世纪金源

2、 2338富力地产 1759雅居乐 17010绿城中国 16711华润置地 13912世茂房地产 13313金地集团 13114中信地产 13015龙湖集团 12916融侨金辉集团 12817金科集团 12518远洋地产 10719保利香港 9520新城地产 892010年前三季度中国房地产企业住宅销售金额TOP20 2010年前三季度中国房地产企业住宅销售面积TOP20 前三季度销售排名TOP20标杆20强盈利性、周转性分布万科保利金地招商首开北辰中华荣盛中海合生富力碧桂园雅居乐华润远洋绿城方兴深圳控股恒大龙湖华夏幸福基业行业均值总资产周转率净 利 润 率2009年净利润率均值（15%）认知

3、龙湖“龙湖靠细节致胜”“龙湖的成功在于效率，在用人方面采取高压高薪的政策”“龙湖物业绝对是行业老大，管理很严格，也很细致”“龙湖的社区环境就是做的好，我们就是冲这个才买的”负面声音：“龙湖只重视外观和视觉效果，忽视业主的居住 便利！华而不实！”“住龙湖的房子，有面子！”“龙湖的房子就是比别人的贵！”正面声音：目 录1、龙湖2009年总资产达424.45亿元，负债总额292.07亿元，资产负债率69%；2009年全年实现销售面积188.50万平方米，销售金额184亿元，2010年1月9月销售金额为180亿元；2、截至2010年6月份，集团在内地11个城市及港澳拥有土地储备13,382亩，建筑面积

4、2,124万平方米，货值2,069亿。3、公司品牌效应不断增强，致力于打造“高档精品”。区域的均衡布局与产品的均衡布局。不断创新产品，构建以住宅为主，商业为辅的业务结构，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。4、龙湖核心竞争力：彻底的客户意识、营销至上、园林景观的打造、细致与专业客户服务 、人才吸附能力；5、值得借鉴：、 建立清晰的战略布局与目标；、 客户意识与客户服务；、 示范区的园林景观打造；、PMO体系管理加强项目计划管理与成果管理；、快速扩张下的人力资源保障体系。一、摘要-区域聚焦、多业态目 录 龙湖地产有限公司（香港联交所股 份代码：960），创建于1994年，成长于 重庆，发展

5、于全国，是一家追求卓越、 专注品质和细节的专业地产公司。业务 领域涉及地产开发、商业运营和物业服 务三大板块。 公司于2009年11月19日在香港联交所 主板挂牌上市。并成功发行10亿股，上 市融资66.97亿港元。 从2004年起，通过实施“区域聚焦 、多业态”战略，以住宅、商业及物业 “ 三足鼎立 ”，利用业态和区域的双 重平衡来实现可持续的发展。在每个城 市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的 开发思路，目标是争取在每一个进入的 城市都成为业内领先的企业。截至2010 年6月，公司业务已拓展至重庆、成都 、北京、上海、西安、无锡、常州、沈 阳、杭州、青岛、大连等11个城市。 二、龙湖简介与架

6、构目 录3.1、三年一期财务摘要单位：亿元指标标大类类财务财务 指标标龙龙湖地产产华华夏幸福基业业2007年2008年2009年2010年半年度 2010年半年度总额总额 指标标总资产226.39323.96424.45587.42114.79净现 金流16.098.9135.7315.776.17结算收入34.9844.75113.7436.7219.61净利润7.503.3222.0922.053.08销售面积-117.21188.5073.6657.15销售金额92.00102.00183.6104.9047.36盈利能力毛利率44.0%35.8%39.3%40.9%36%净利率21.4

7、%7.4%19.4%60.0%15.7%净资产 收益率18%8%17%14%21%分析： 1、龙湖2010年上半年销售金额104.9亿，截止8月已完成150亿销售额，完成预计全年销售目标248亿 的60%； 2、2010年上半年净利润率60%，原因是“投资物业公平值变动”及“转至投资物业时公平值收益”占收 入比为45%，净利润率为15%.单位：亿元指标标大类类财务财务 指标标龙龙湖地产产华华夏幸福基业业2007年2008年2009年2010年半年度2010年半年度运营营效率总资产 周转率56%37%49%23%49%存货周转率72%49%60%27%39%人均回款(万元 ）1210.31116

8、7.971932.55898.12206人均利润(万元 ）98.6737.97232.00188.7819.65销售费用率2.5%3.5%1.9%0.9%2.60%管理费用率4.6%5.0%2.8%1.4%5.36%成长长性总资产 增长率124%43%31%72%43%收入增长率67%28%154%-37%488%签约额 增长率163%11%80%10%264%分析：1、龙湖人数较少，但回款额逐年增长幅度较大，使人均产能位居行业领先水平；2、近两年期间费用逐年降低，2009年较2008年降低了3.8个百分点，2010年上半年较2009年降低 了2.5个百分点；3.1、三年一期财务摘要不 含 物

9、 业 员 工单位：亿元指标标大类类财务财务 指标标龙龙湖地产产华华夏幸福基业业2007年2008年2009年2010年半年度 2010年半年度偿债偿债 能力流动比率96%109%129%142%147%速动比率27%27%40%41%43%资产负债 率82%88%69%74%84%市场场表现现市值-450.63406.85-每股净资产1.030.992.573.002.62每股收益0.190.080.430.430.44市盈率-18.3718.45-市净率- 3.072.63-分析：1、上市前龙湖的资产负债率逐年上升，资金是龙湖的短板！龙湖2007年收入开始爆发性增长， 同时上市前的高扩张使得

10、龙湖一直资金紧张。2、上市后的2009年资产负债率接近行业平均水平68%。3.1、三年一期财务摘要3.2、近九年资产、负债情况单位：亿元历年资产、负债情况列表龙湖资产、负债变化趋势图资产资产总资产总资产 增长长率负债负债资产负债资产负债 率2001年3.25 2 2002年4.8850%369%2003年10.66118%767%2004年19.6584%1157%2005年59.21201%4576%2006年100.8970%7675%2007年226.39124%18582%2008年323.9643%28588%2009年424.4531%29269%资本结构调整利器：1、上市增发；2

11、、商业物业公允价值变动。分析：1、资产在2007年大幅增长，2008年负债的增长幅度大于资 产的增长幅度。 2、2009年资产负债率降低到69%，原因是11月上市融资后，权益 同比增加93亿元，负债同比增加7.5亿；使总资产增加， 同时偿还借款30亿。3.3、近九年收入、净利润单位：亿元年份销销售金额额营业营业 收入金额额增长长率2001年33 2002年77122%2003年106-7%2004年1816150%2005年222031%2006年36213%2007年1003567%2008年1184528%2009年184114154%历年收入、净利润列表 龙湖收入变化趋势图2007年实现

12、百亿回款2009年收入增长创历史最高分析：2009年结算收入114亿。 龙湖2007年销售金额100亿，挤身中国房地产一线阵营； 2010年上半年销金额104.90亿，为成立16年同期最佳销售纪录。3.3、近四年收入、净利润单位：亿元年份营业营业 收入净净利润润净净利润润率金额额增长长率金额额增长长率2006年21 4 18%2007年3567%7102%21%2008年4528%3-56%7%2009年114154%22566%19%历年收入、净利润列表龙湖收入、净利润变化趋势图分析：2009年收入同比增长154%，利润同比增长566%， 可见业务扩张在2009年成效显著。2008年净利率7

13、%的原因：毛利率(26%)较低，期间 费用略高所致；另年报中批露：根据相关中国企业所得税规则及规例，本集 团若干于西部地区成立且从事受鼓励业务的中国附属公司获授优惠 企业所得税税率。倘该等公司受鼓励业务所得年收入超过其年总收 入的70%，则彼等自二零零二年至二零一零年按15%的优惠税率缴 纳企业所得税，惟须待主管税务机构批准。2009年度已取得相关批 准。 2008年的经济危机与上市 未果对龙湖影响较大。3.5、销售地区分布：2009年单位：亿元2009年销售区域分布列表2009年销售金额区域分布图区域划分销销售面积积 （万平方米）销销售金额额 （亿亿元）均价 （元/平米）销销售面 积积占比销

14、销售金 额额占比北京48.560.912,56126%33%重庆庆76.254.97,20240%30%成都36.933.18,96620%18%上海11.424.221,2926%13%西安11.08.67,8426%5%其他4.51.94,1052%1%总计总计188.5183.69,740100%100%2008年销售金额区域分布图 销售主要来源北京、 重庆； 2009年城市房地产开发 企业10强中，龙湖在重庆 排第一位，成都第四，北 京第七。*见中国房地产测 评中心2009中国 房地产开发企业 500强测评研究报 告3.5、销售地区分布：2010年上半年2010上半年各区域销售分析表

15、成都、重庆销售较以 往年份有所下降，北京 较以往前度有所上升 本年度开始无锡的销 售地区名称销销售额额（亿亿元）2010年1-6月2009年1-6月同比变动变动北京51.243070.8%重庆24.3230-18.9%成都15.3820-23.1%上海7.598-5.1%西安0.737-89.6%无锡4.46其他1.13总计104.859510.4%2010年上半年销售金额区域分布图3.6、近两年期间费用单位：亿元期间费用变化表项项目2008年2009年增/减幅2010年半年度销销售金额额102183.6380%104.90销销售费费用3.243.14-3%0.88销销售费费用率3.5%1.9

16、%-46%0.9%管理费费用4.084.111%1.13管理费费用率5.0%2.8%-44%1.4%财务费财务费 用0.620.27-55%0.01财务费财务费 用率0.60%0.15%-75%0.01%合计计9.10%4.83%-48%2.29% 期间费用2009年比 2008年降低3.8个百分点 ，2010年上半年比2009 年又降低了2.5个百分 点； 其中：销售费用率与 管理费用率均低于标杆 均值； 良好的费用控制使龙 湖净利率水平较高 分析：龙湖在总部负责监察并优化销售及市场推广资源的运用， 2009年进行内部审计，以提高资源使用率，减少浪费；龙湖采用自产自销方式，更好的把握市场并降低费用。分析： 1、龙湖近两年的成长能力较好，费用控制与人均产能均有较好表现且优于行业均 值；2、盈利能力表面来看较好， 且毛利率水平较高 ，但剔除公允价值影响发现龙湖的 净利润率会略有降低；3、龙湖上市前偿债能力较低，上市后使负债率大幅降低。三、财务部分小结结论： 龙湖在上