长沙凯旋帝景项目营销策略报告

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1、凯旋帝景下一阶段营销策略报告伯联机构(长沙)增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)销售情况预估算到访约840台转化率为8:1成交约104套预计日来访量3台本策略报告包括时间约160天销售目标:60套理想日来访量6台理想目标:120套通过各种营销努力以及合理的销售政策,我们有 可能在本报告有效期内实现理想目标120套增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)开发商目标如何实现开发商的目标开发商目标:20套现有状况估计可达目标:11套如何达到开 发商目标Q1如何提高来访量Q2如何提高客户转化率A1：在项目形象定位上要与目标客户群A2：提高项目工程形象与软形象A3：提高危机公关能力，提升销售人员的销

2、 售技巧A1：提高信息的诱惑力A2：提高渠道的利用效率A3：多活动，多聚人气增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)可销售货量分析 楼栋134合计 二房5175375 三房0163450 四房014014 复式150015 合计204787154可售货量n可售货量为180套 ，二房为78套，三 房为68套，四房为 15套，复式为19套按照约定的目标,本报告期内将完成现 有可售量的66%增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)凯旋帝景营销策略路线图PART1 营销思路市场篇客户篇策略篇执行篇项目篇增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)凯旋帝景营销策略路线图策略路线图PART2 项目篇配套理解产

3、品理解运作回顾项目认知总结区位理解增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)项目位于长沙榔梨镇，乡镇属性大于城市属性，长 沙市民认同度低, 离长沙新火车站有一定的距离区域位置凯旋帝景东站高桥长沙新火车站机场增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)项目属于星马新城,居于机场、东站与新火车三个 交通枢纽之间,未来区位优势明显,但是未来价值难 以提前兑现区域位置增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)凯旋帝景营销策略路线图策略路线图PART2 项目篇配套理解产品理解运作回顾项目认知总结区位理解增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)从长沙到项目主要通道为东站至黄兴的乡镇道与机 场高速，高速收费站与低等

4、级乡镇道，交通出行成 本高，导致心理距离大于实际距离交通配套凯旋帝景东站高桥增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)项目周边配套虽然比较齐全,但是各种配套与项目都 有一定的距离,且多为乡镇配套,档次不高,娱乐休闲配 套不足生活配套增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)凯旋帝景营销策略路线图策略路线图PART2 项目篇配套理解产品理解运作回顾项目认知总结区位理解增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)德式精工建筑，透入出建筑的质感、大气、 峻拔之美规划建筑n大量竖线条的运用, 体现了建筑的峻朗挺 拔之感 n银灰白的立面色彩 体现着建筑的庄重、 沉稳、大气 n大面积的玻璃运用 体现着建筑的时尚与

5、 简洁 n多重的重复与间隔 体现着建筑的韵律与 节奏之美 n起伏多变的天际线 n人车分流的纯洁社 区 n三大交通中转站里 的中心地标增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)多主题的法式社区园林,广场、步道、水景 营造着一个庄重与人性的社区。园林规划n大气滂沱的法式园 林 n以组团景观和入口 中心景观为主 n广场、步道、线性 水景构成的优社区 n多主题社区园林,以 人性的态度礼遇社区 的每一个群体 n入口处规整的树列, 庄重的仪式感,体现 着社区的尊贵感 n水、鸟、树构成的 诗意社区增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)关键词:大气/人本/浪费/赠送/亮点少户型设计n坐南朝北,格局方正 ，南北

6、通透 n两层挑高客厅、入 户花园,主从分离,双 主卧设计体现主人尊 贵 nU型开敞厨房、三 位设计及大的体现了 以人为本的设计思想 n交通面积浪费过大 n阳台、飘窗、入户 花园赠送面积增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)关建词:时尚/方正/通透/赠送面积/实用 户型设计n87户型 n格局方正,南北通透 n入户花园、阳台、 飘窗赠送面积 n主卧、客厅朝南 n交通面积浪费过大 n卫生间太过深入n127户型 n格局方正,南北通透,客厅、主卧朝南 n错层设计，干湿分离、流线畅通 n入户花园,阳台,飘窗赠送面积卫生间增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)1#（1-12层） 01(五房)02(两房)

7、03(五房)04(五房)05(两房)06(五房) 235.3885.36229.11229.1185.36235.38 12021205 110111021103110411051106 10021005 901902903904905906 802805 702703704705706 701 602605501502503504505506402405301302303304305306202205 101102103104105106产品去化分析1号栋小户型产品去化快,复式产品由于 总价相对高，去化速度慢n1.85.36平米的实用户 型去化速度快n低楼层的速度去化 越高于高楼层单位n西边

8、单位去化速度 明显低于东边单位n复式楼由于总价相 对较高去化比较慢销售增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)产品去化分析3号栋小户型产品去化快,低楼层由于单 价低，去化速度优于高层产品n89.12平米的实用户 型去化速度快n低楼层的速度去化 明显高于高楼层单位n西边单位去化速度 明显低于东边单位01,03（ 三房）02,04（ 四房）05（两 房）06（两 房）01,03（ 三房）02,04（ 四房）05（两 房）06（两 房） 125.01 143.91 89.1289.12125.01 143.91 89.1289.122801,032802,04280528061401,031402,

9、04140514062701,032702,04270527061301,031302,04130513062601,032602,04260526061201,031202,04120512062501,032502,04250525061101,031102,04110511062401,032402,04240524061001,031002,04100510062301,032302,0423052306901,03902,049059062201,032202,0422052206801,03802,048058062101,032102,0421052106701,03702,04

10、7057062001,032002,0420052006601,03602,046056061901,031902,0419051906501,03502,045055061801,031802,0418051806401,03402,044054061701,031702,0417051706301,023031601,031602,0416051606207,082091501,031502,0415051506107,108109销售增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)凯旋帝景营销策略路线图策略路线图PART2 项目篇配套理解产品理解运作回顾项目认知总结区位理解增辉凯旋帝景年度营销策

11、略伯联机构(长沙)项目形象不能有效的传播,导致概念失效,项目 案命导致客户认知错误,不利锁定目标客户由于项目缺乏有效的系统推广以及炒作,我司前一段时间提出的概念CROSS,没 有有效的传达给长沙,概念认知度低,特别是由于经济形势不容乐观,该概念将相 对市场失效项目形象概念提出系统炒作引起关注概念流行持续讨论同时我司认为在现在的市场情况下 项目案名凯旋帝景与项目实际形象 以及调性不符,凯旋帝景体现着古典 与贵气,与项目发式的浪漫凯旋帝景古典、尊贵、庄严项目调性法式浪漫,德式简洁增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)工程形象不佳,施工进度不快,导致部分 客户流失工程形象工程进度问题n5号栋停工,

12、3号栋施工缓慢,导致大多客户认为项目 出现了问题n工地民工经常到营销中心闹事,影响项目形象,并导 致客户流失n工地民工说话随便,导致一些谣言传达一些观看工 地的客户,导致客户流失增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)曾经有人说:广告费有一半是浪费的,但 是不知道是哪一半推广策略广告的 作用n广而告之,将信息传播出去n将项目的核心卖点,传给目标客户推广问题n推广中调性不鲜明,过高的档次与项目价格不符合n卖点体系不够清晰,在市场整体下跌的情况,不管怎么说未 来前景都不过是个假设n核心卖点不准,在弱市情况下,惟有诱惑人的价格才是制胜 的硬道理,其他的卖点不过是成交必须的理由n缺少媒介的有效组合,只

13、靠行销、单张派发,信息传达乏力, 特别是在现阶段,任何一个销售政策都应及时发布,并且信息 到达率要高增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)“ 我们看到的奥运会,只不过是别人眼 里的奥运会”-某记者说渠道问题渠道的 作用n渠道将帮助我们直接与客户沟通n渠道并直接与客户零距离接触渠道问题n项目周边企事业单位多,但是没有有效的挖掘,执行力不够n大部分老客户未能及时回访,特别是在项目工程进度时,缺 乏有效的策略与老客户沟通,导致老带新效果不甚理想n缺乏有效的措施,激励客户带人看房或者是一起看房n兼职人员积极性不够,不能有效的促进来访增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)缺乏有效的危机公关机制,导致

14、危机处 理效率低公关问题危机公关 的作用n房地产是个矛盾多发的行业,有效的危机公关能化害为利n危机公关能有效的、及时的避免一些不利的信息传播公关问题n项目开发以来因各种原因导致工程进度缓慢,而在这种问 题发生时,却无有效的危机处理措施,导致部分VIP丧失信心,n项目危机发生时不能及时的沟通客户领袖,导致项目不利 信息持续传播n销售人员危机处理能力低,不能与矛盾客户进行有效的沟 通n项目缺乏与客户沟通的渠道与机制,不能及时与客户沟通 感情增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)凯旋帝景营销策略路线图策略路线图PART2 项目篇配套理解产品理解运作回顾项目认知总结区位理解增辉凯旋帝景年度营销策略伯

15、联机构(长沙)项目认知总结n项目乡镇属性大于城市属性,长沙人认同度低n交通不便,心理距离大于实际距离,项目未来前景大，但是难以提前兑现价值n项目产品优秀,但缺乏有效的展示,；n项目软形象差,不利于弱市营销；n区域陌生,鹤立于黄兴大道之上,难免有点孤枕难鸣;n缺乏强而有力的媒体推广,项目信息传播乏力深挖周边客户,多活动,多行销,深挖渠道,灵活的折扣增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)凯旋帝景营销策略路线图策略路线图PART3 市场篇竞争分析典型案例市场总结市场大势增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)春江水暖鸭先知,各大巨头积极应对寒冬,印 证了房地产行业已经冬天来临。市场大势易居总裁周忻

16、再曝内部邮件：房地产业需共渡难关 长实系今年中期业绩倒退 n长江实业上半年实现净利润120.22亿港元，比去年同期下降35 n和记黄埔上半年净利润为106.88亿港元，比去年同期下降63。房企亮出过冬棉袄：万科减少开工量储备现金 n上海万科展开“冬泳行动”应对行业“寒冬” n万科:业绩加速下滑 奥运难撑楼市 楼市低迷 碧桂园上半年净利同比下降近三成 增辉凯旋帝景年度营销策略伯联机构(长沙)市场大势消费者物价指数(英文缩写 为CPI，是反映与居民生活 有关的产品及劳务价格统 计出来的物价变动指标， 通常作为观察通货膨胀水 平的重要指标。一般说来当CPI3%的增幅 时我们称为INFLATION， 就是通货膨胀；而当CPI5%的增幅时，我 们把他称为SERIOUS INFLATION，就是严重的 通货膨胀 08年上半年中国CPI持续高