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1、5.2 特色商业/商务板块工作内容青岛商业发展背景审视海泉湾商业功能发展机遇项目商业/商务组团发展主题导入性分析青岛海泉湾商业/商务组团主题定位青岛海泉湾商业/商务组团项目构建青岛商业发展背景审视（一） 青岛市商业布局规划q未来青岛市商业等级序列将呈三级分布：市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心；q五大市级商业中心主要分布在市南、市北、四方及黄岛区；q八大区级商业中心也均分布在青岛七区范围内q距离即墨最近的青岛市域商圈分布在城阳区，该商圈功能和辐射能级相对其他区域较弱未来青岛商业中心空间分布青岛市商业 布局图青岛郊区五市商业发展较为缓慢，中 心城区各等级商业网点对滨海旅游度 假区商业的带
2、动及辐射效应有限附：青岛市主要商业网点布局现状现有青岛市商业网点可分为传统商业网点和新兴商业网点，其商业职能以服务岛城中心城区居民生活消费 为主，对滨海旅游区的辐射功能较弱传统商业网点q分布：中山路、辽宁路、台东、李村q商业形态：均表现为集中的商业街区形态。中山路和辽宁路商业中心呈带状分布，商业职能的均质度较高；台东和李村商业中心呈块状形态，商业和居住混杂布局。q商业职能：中山路：以服装鞋帽、海鲜食品和工 艺美术产品为特色台东：以餐饮娱乐、摄影彩扩、美容 健康服务为特色辽宁路：以电子商品和科技信息服务 为特色李村：以美容健康、家具、五金等为 特色新兴商业网点q分布：香港中路（市南）、敦化路（市
3、北）、重庆路（四方）、黄岛镇（黄岛）q商业形态：四大新兴商业网点主体，多为国内外名牌商业企业分店，其区位选址服从商业企业总部战略利益，故均呈现出适度分离的布局特点q商业职能：香港中路：餐饮美食职能较为突出台东：以家具专卖为特色辽宁路：中小零售企业聚集，综合性 商业职能李村：中小零售企业聚集，综合性商 业职能青岛商业发展背景审视（二） 青岛市主要商业网点业态现状q青岛市目前几个主要商业网点的商业业态相似度较高，缺乏具有特色的商业业态支撑；q较为先进的业态模式如购物中心、大卖场等商业业态较为缺乏，尚无法有效服务青岛市；q传统商业网点业态结构过于单一，造成其商业辐射等级逐年下降；而新兴商业网点业态结
4、构尚不完善，无法形成对城市整体的有效辐射旅游度假区商业的发展，需要特色的 商业业态及经营模式支撑，从而形成 与中心城区的差异化发展青岛商业发展背景审视（三） 青岛居民消费水平不断提升使新兴商业业态导入成为必然元/人q青岛人均可支配收入近几年均保持稳定增长q人均消费品零售额从2001年的4967元/人增长 到2005年的10566元/人，平均增长率达21， 明显高于全国平均水平q青岛市居民的恩格尔系数下降明显，从1992年 的57.0下降到2003年的39.3，2004年下降 到38.0，2005年又下降到37.6，消费结构 不断优化，岛城居民生活在告别小康型的基础 上，正大步迈向富裕型q住房消
5、费、汽车消费、娱乐消费和健康消费成 为岛城居民新的消费热点和亮点青岛居民消费水平不断提高，消费结构不断升级及优化，新兴商业业态的导入必然更好的促进岛城商业结构的调整，使其能更好适应区域居民的消费增长。小结：海泉湾商业发展机遇商业发展机遇 OPPORTUNITIES1234现有商业网点职能 现有商业中心职能以服务中心城区居 民日常生活为主，对旅游度假区居民 及游客的服务职能较弱商业业态现状 零售商业业态种类多样，但是其组 合缺乏合理性，各种业态对应的消 费群体何提供的商品类别雷同，缺 乏具有特色的商业业态支撑居民消费水平 岛城居民消费水平提高迅速，消费结 构逐步调整，旅游健康娱乐等新兴消 费理念
6、成为未来青岛居民消费的重要 组成部分商业布局规划 未来青岛三级商业中心序列对城郊 五市辐射能级较弱，滨海旅游区具 有自行发展特色商业业态的市场机 遇青岛商业发展的以上特征为本项目提供了新的机遇：需要新型商业业 态的导入突显滨海旅游商业特色项目商业/商务组团发展主题导入性分析（一） “LOHAS”成为滨海商业/商务开发新趋势商业 发展 阶段第一次变革第二次变革以单纯服务于滨海旅 游的简单商业为主， 缺乏特色，档次较低配套服务休闲型商业成为主导， 业态范围更广，服务设 施逐渐完善休闲商业LOHAS？国际上滨海度假区商业开发的三次变革第三次变革q概念：“乐活”源于新兴的有机生活方式（LOHAS，Li
7、festyles of Health and Sustainability，一种重视健康、向往和谐自然的优质生活方式），是伴随着大批的中产阶级消费升级而产生的。q模式：国际流行的发展模式是将LOHAS生活理念与特色商业商务融合，打造COMPLEX的混合功能，倡导“健康、环保、回归自然”绿色导向的商业/商务模式q特点：轻松、生态、环保、自由、健康解读“LOHAS乐活”项目商业/商务组团发展主题导入性分析（二） “LOHAS”与项目核心资源的对接LOHAS核心资源回归自然的理念健康的生活方式轻松的消费方式滨海温泉健康的生活方式温泉功能特色：养生、保健、美容滨海广阔空间让人身心开阔回归自然的理念滨海
8、、温泉等自然资源成为新兴消费场所优美的自然环境让人流连忘返轻松的消费方式游客更倾向于在优美的滨海度假环境中实现体验性消费高素质倡导人群消费层次更高，符合滨海、温泉休闲产品的消费特征LOHAS项目核心资源青岛海泉湾商业/商务组团主题定位q橙色代表着夕阳照耀下的滨海与温泉在橙色风情海泉中体验LOHAS全新生活理念q天同为主管利益的星座，也本板块商务/商业功能相契合，并且也蕴涵了持续经营、基业长青的寓意。橙色海泉风情乐活（LOHAS）商业/商务组团橙色象征着繁荣、圆满与情趣 青岛海泉湾商业/商务组团项目构建主题项目构建滨海购物休闲街区海景MOHO移动办公聚落温泉主题酒店式公寓核心定位旅游区商业服 务
9、为主，融入创意商业的展 示，以“健康、环环保、回归归自然”的绿绿色为导为导 向的乐活商业业中心滨海创意商务办公集群，将办公空间与自然景观完美融合与宜居功能板块块相融合，构建融绿绿化与居住于一体的社区健康生活服务务基地主题特征购购物环环保化、饮饮食有机化、娱乐娱乐 健康化、环环境生态态化构筑各种创意建筑类型及办 公方式，打造开放式商务务空间间有效利用空间间，节节省能源，发发展全民运动动，服务务大社区群体复合功能滨海海鲜坊手工DIY工坊创意主题餐饮 PUB风情餐饮港湾海泉MOHOCoffee Center温泉主题酒店 式公寓温泉情景SPA 会所海泉CLUB 1 3 2LOHAS商业案例美国迈阿密COCOWALK购物中心AMC 剧院购物中心 的庭院庭院周边 的商铺q主要职能：购物、餐饮、娱乐q主要特征：q商业设施：高级购物街店、16屏幕 的AMC影剧院、艺术画廊、餐厅、咖 啡吧、酒吧q商业形态：沿街商铺为主将迈阿密特色的椰子树林与滨海小镇风情完美融合开发的空间宽敞的停车场
