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1、主编 龙翼飞21世纪法学系列教材物权法原理与案例教程 第二编 所有权第八章 业主的建筑物区分所有权21世纪法学系列教材2规划绿地被开发商擅自改建案阳光房地产公司（以下简称阳光公 司）开发了一个小区，取名为荣尊 堡。阳光公司在商品房宣传广告里 ，将荣尊堡形容为一个高档社区， 环境幽雅、舒适；并且承诺整个社 区将规划建设1 000平方米的公共绿 地。等业主纷纷入住后，却发现原本规 划的绿地有60%的面积已经建成一所 幼儿园了321世纪法学系列教材第八章 业主的建筑物区分所有权引例这个幼儿园成天往外排出油烟，整 个小区都弥漫着难闻的气味。幼儿 园带来的负面影响让业主们十分愤 怒，于是大伙派出代表与阳
2、光公司 谈判，阳光公司给不了合理的解释 和好的解决方案，敷衍塞责。无奈之下，几名推举出来的业主代 表荣尊堡小区所有业主向法院提起 诉讼，要求阳光公司承担违约责任 ，赔偿业主的损失。421世纪法学系列教材第八章 业主的建筑物区分所有权引例第一节 建筑物区分所有权概述一、建筑物区分所有权的概念与特征（一）建筑物区分所有权的概念 （二）建筑物区分所有权的特征 1. 区分所有权的内容复合性。2. 专有所有权的主导性。3. 权利主体身份的多重性。4. 建筑物区分所有权的客体具有整体性 。二、建筑物区分所有权的立法例 521世纪法学系列教材 第二节 专有权 一、专有所有权的概念1. 专有部分所有权具有所有
3、权的效力。2. 专有权的客体具有特殊性。3. 专有部分所有权在行使上必须要受共同 生活规则 的制约。4. 专有部分的所有权具有主导性。二、专有部分所有权的客体专有部分1. 须具有构造上的独立性。2. 须具有利用上的独立性。621世纪法学系列教材 第二节 专有权三、专有部分的范围 专有部分的范围也就是专有权的标的物 ，必须是建筑物的独立建筑空间所包括的 范围。 （1）“壁心”说 （2）“空间”说 （3）“最后粉刷表层”说 （4）“双重性”说 （5）“壁心说和最后粉刷表层”说 721世纪法学系列教材 擅自在自家房屋开办公司的争议王某新买了一套住宅，空闲了一段 时间之后，王某觉得很吃亏，就把 自己的
4、公司搬到了住宅内，觉得这 样可以节省不少经营成本。但是因 此给周围的邻居带来许多不便，于 是其周围的邻居纷纷向业主委员会 反映王某的问题，但是王某觉得是 自己的房子，自己愿意干什么就干 什么，别人管不着。821世纪法学系列教材案例81第八章 业主的建筑物区分所有权第三节 共有权 一、共有权的概念1. 共有所有权主体的特殊性。2. 共有部分附随于专有部分。3. 共有所有权的权利义务较为 广泛。4. 共有权行使方式的特殊性。5. 共有所有权的客体范围较为 广泛。6. 标的物不具有分割性。7. 共有所有权在类型上具有多样性。921世纪法学系列教材 第三节 共有权 二、共有权的性质1. 区分所有共有权
5、不是共同共有。 2. 区分所有的共有权不是按份共有。三、共用部分的范围（一）共有部分的一般范围（二）法定共有和约定共有（三）确定的共有部分和不确定的共有部 分1021世纪法学系列教材 圈占公共楼梯侵权案原告李某与被告曹某同住通州市金 沙镇某小区3楼，李某住301室，曹 某住302室，共用一个楼梯平台，平 时两家关系尚可。该住宅在设计时 ，进户门比楼梯墙体后移了1米，由 此，在每户住宅门前，多了约不到 两平方米的楼梯平台。1121世纪法学系列教材案例82第八章 业主的建筑物区分所有权某一天，李某发现，曹某在进行房 屋装修时，在住宅外侧约1米处的楼 梯平台上新建了三扇大门，将部分 楼梯平台圈占了起
6、来，新建的大门 与楼梯墙体平直。由此，曹某新建 的大门内多了不到两平方米的使用 面积。1221世纪法学系列教材案例82第八章 业主的建筑物区分所有权李某发现后，即找到曹某，认为其 圈占楼梯平台，侵犯了其他共有人 的合法权益，要求曹某恢复原状。 曹某则认为，新建的大门并未对李 某构成妨碍，圈占的是曹某的套内 面积，故不同意拆除。为此，李、 曹二人发生纠纷。原告李某一纸诉状将被告曹某告上 通州市人民法院。1321世纪法学系列教材案例82第八章 业主的建筑物区分所有权车库所有权争议案被告志高房地产公司开发建设了某 商品房小区，住宅的底部（架空层 ）均为室内车库或仓储房。商品房 销售过程中，湖南省志高
7、房地产公 司与小区业主签订了由国家工商行 政管理局、建设部联合制定的标准 商品房购销合同，并与原告王 某及其他十位业主分别签订了“车 库使用协议书”，将部分住宅底部 （架空层）车库（以下简称系争车 库）交由该部分业主使用。1421世纪法学系列教材案例83第八章 业主的建筑物区分所有权业主王某对此不解，询问志高房地 产公司，对方称，车库是没有计入 公摊面积的，没有包括在销售合同 的销售面积之内，所以车库应由公 司享有所有权，王某和其他业主根 据“车库使用协议书”享有使用权 ，当然需要支付一定的租金。王某理论了半天，对方仍然是这样 的回答，王某很不满意，一气之下 将志高房地产公司告上法庭。1521
8、世纪法学系列教材案例83第八章 业主的建筑物区分所有权法院审查了双方签订的商品房购销 合同，合同的第2条规定了商品房购 销合同的标的由两部分构成：其一 为套内建筑面积，即专有部分；其 二为公共部分与公用房屋分摊面积 （以下简称公摊面积），即共有部 分。套内建筑面积是非常明确的， 即业主住宅内部封闭空间，其中肯 定不包括系争车库。而根据相关证 明材料，公摊面积仅包括外墙的一 半、楼梯间、电梯间和一层门廊， 并不包括系争车库的建筑面积。1621世纪法学系列教材案例83第八章 业主的建筑物区分所有权另外，购房时双方专门签订了“车 库使用协议书”。在案例83 中，志高房地产公司与王某签订的 商品房购销
9、合同并不包括车库在内 。也就是说，志高房地产公司与王 某之间不存在关于移转系争车库所 有权的协议，因此车库的所有权并 没有发生移转，仍应由建设单位志 高房地产公司根据其投资建设而原 始取得车库的所有权。1721世纪法学系列教材案例83第八章 业主的建筑物区分所有权第三节 共有权四、业主的权利、义务（一）业主对于共用部分所享有的权利 1. 使用权。2. 收益分享权。3. 修缮改良权。4. 物上追及权。1821世纪法学系列教材 第三节 共有权（二）业主对于共用部分负有的义务 1. 按照共用部分本来用途使用的义务。2. 不得侵占的义务。3. 维护现状的义务。4. 费用负担义务。1921世纪法学系列教
10、材 第四节 管理权一、管理权的概念与特征 1. 管理权是永续性的权利。2. 管理权以专有部分的所有权为基础。3. 管理权基于业主的团体性而产生。4. 管理权是一种私法上的权利。5. 管理权是针对共有财产和公共事务的权 利。2021世纪法学系列教材 第四节 管理权二、管理权的内容 1. 表决权。2. 选举和被选举权。3. 选任与解任管理人的权利。4. 请求权。2121世纪法学系列教材 第四节 管理权三、区分所有建筑物的管理（一）管理组织 1. 业主大会 2. 业主委员会3. 管理机构物业服务机构（二）管理规约 1. 管理规约的性质。2. 管理规约的内容。3. 管理规约的效力。2221世纪法学系列教材 第四节 管理权（三）管理内容 1. 物的管理。2. 人的管理。2321世纪法学系列教材 问题与思考1. 试述建筑物区分所有权的概念和特征。2. 试述建筑物区分所有权中共有权的性质 。3. 试述建筑物区分所有权中管理权的内容 。 21世纪法学系列教材24
